最高法司偉法官：借名買房糾紛中房屋權(quán)屬認(rèn)定的物權(quán)法思考
一、問題的提出
案例1：2009年11月10日鹃栽，黃某與馬某簽訂《存量房買賣合同》一份自赔，約定黃某將其所有的濱湖花園C1#一1-1802室房屋一套以130萬元出售給馬某译荞，由馬某于2009年11月10日前支付26萬元，于2009年11月25日前再支付續(xù)104萬元玻墅。2009年11月16日，黃某走越、馬某與房屋置換中心簽訂《存量房交易資金監(jiān)管協(xié)議》椭豫，同日，黃某轉(zhuǎn)入房管中心39萬元旨指。
2009年11月18日赏酥，馬某以該房屋作為抵押向銀行貸款91萬元。自2009年12月至2011年2月的貸款均為許某以馬某名義償還谆构，其余貸款計89萬余元于2011年3月由戶名吳某某賬號轉(zhuǎn)入戶名為馬某的賬號一次性償還完畢2009年11月25日裸扶，訴爭房屋的所有權(quán)人登記為馬某。許某認(rèn)為其是以馬某名義購房搬素，其應(yīng)為該房屋的實際產(chǎn)權(quán)人呵晨，故提起訴訟，請求判決確認(rèn)其為房屋所有權(quán)人熬尺，馬某協(xié)助辦理房屋所有權(quán)過戶手續(xù)摸屠。
案例2：2007年3月5日，甲公司作為甲方粱哼，楊某作為乙方季二，雙方簽訂成本價出售單位自管住宅樓房協(xié)議書，約定甲方向乙方出售案涉房屋；房款80706.81元胯舷。2007年5月8日刻蚯，該房屋登記至楊某名下。甲公司出具任職證明桑嘶，稱胡某于1995年至2008年12月31日期間系其正式職工炊汹，負(fù)責(zé)項目規(guī)劃、拆遷逃顶、市政等工作讨便。胡某稱案涉房屋是甲公司基于其業(yè)績而提供的福利；因楊某工齡較長以政，故其借用楊某的名義購買案涉房屋器钟，以此節(jié)省22000元左右的購房款。胡某還稱案涉房屋的購房款由自己出資交納妙蔗。胡某現(xiàn)持有該房屋的成本價出售單位自管住宅樓房協(xié)議書傲霸、購房款收據(jù)、房屋所有權(quán)證原件眉反；其中購房款收據(jù)記載日期為2007年3月6日昙啄。楊某稱胡某系利用職務(wù)上的便利獲取了上述材料原件。胡某稱甲公司于2007年3月向其交付了案涉房屋寸五，此后其將房屋出租梳凛。楊某稱甲公司于2006年年底向其交付了案涉房屋，其在裝修后將房屋鑰匙交予胡某梳杏，由胡某將房屋出租韧拒，租金由胡某收取并算作好處費。
這是兩起非常典型的借名買房糾紛案例十性。對于案例1叛溢，法院認(rèn)為，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》（以下簡稱物權(quán)法）第十七條和第三十三年的規(guī)定劲适，不動產(chǎn)權(quán)屬證書及不動產(chǎn)登記簿不具有“絕對”的“證據(jù)力”楷掉，不能僅依據(jù)不動產(chǎn)權(quán)屬證書及不動產(chǎn)登記簿確定不動產(chǎn)的權(quán)屬，而應(yīng)當(dāng)依據(jù)不動產(chǎn)真實的權(quán)利狀況確定不動產(chǎn)的權(quán)屬霞势。案涉房屋所有權(quán)證和國有土地使用權(quán)證登記顯示烹植，案涉房屋的權(quán)利人為馬某。許某則主張案涉房屋是其借用馬某的名義購買愕贡，該房屋應(yīng)屬于其所有草雕。基于雙方當(dāng)事人對于案涉房屋的權(quán)屬存在爭議固以，故應(yīng)當(dāng)依據(jù)該不動產(chǎn)真實的權(quán)利狀況對對案涉房屋的權(quán)屬予以確定墩虹。從本案購房款的支付、房貸的償還、承諾書败晴、證人證言等證據(jù)綜合分析，能夠認(rèn)定案涉房屋的真實權(quán)利人應(yīng)為許某栽渴。故判決確認(rèn)案涉房屋的所有人為許某尖坤，馬某協(xié)助許某辦理房屋所有權(quán)過戶登記。
對于案例2闲擦，法院認(rèn)為慢味，綜合購房款支付的證據(jù)以及房屋實際使用情況的事實，可認(rèn)定胡某與楊某之間存在借名向甲公司購買案涉房屋的事實墅冷，胡某可以要求楊某協(xié)助將該房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記至其名下纯路。但在借名購房關(guān)系中，胡某作為借名人僅有要求協(xié)助辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的債權(quán)寞忿；在轉(zhuǎn)移登記實際完成之前驰唬，其并無案涉房屋物權(quán)；故法院對其關(guān)于確認(rèn)所有權(quán)的訴訟請求不予支持腔彰。據(jù)此叫编，判決楊某于判決生效之日起十日內(nèi)協(xié)助胡某辦理將案涉房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記至胡某名下的過戶手續(xù)，駁回胡某的其他訴訟請求霹抛。
可見搓逾，在這兩個案例中，對于借名購買房屋的權(quán)屬杯拐，存在截然不同的認(rèn)識霞篡，最終導(dǎo)致了不同的判決結(jié)果。那么端逼，究竟應(yīng)如何認(rèn)定借名買房糾紛中所購房屋所有權(quán)的歸屬?筆者認(rèn)為朗兵，這離不開對物權(quán)法中有關(guān)不動產(chǎn)物權(quán)與不動產(chǎn)登記制的認(rèn)識。具言之顶滩，應(yīng)如何認(rèn)識不動產(chǎn)登記的法律性質(zhì)與效果矛市？“真實權(quán)利人”依據(jù)買賣合同等約定對不動產(chǎn)享有的權(quán)利的性質(zhì)為何?其與登記權(quán)利人之間的法律關(guān)系的性質(zhì)是什么?如何理解不動產(chǎn)物物權(quán)權(quán)屬確認(rèn)之訴中的“真實權(quán)利人”的涵義？對這些基本問題的認(rèn)識诲祸，實踐中存在著諸多含混不清浊吏、似是而非的觀點，正確回答這些問題救氯，將最終決定借名買房到紛中房屋權(quán)屬確認(rèn)問題的裁判路徑和方向找田。
二、不動產(chǎn)登記的民法屬性與法律效果
物權(quán)法第九條規(guī)定着憨，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立墩衙、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅漆改，經(jīng)依法登記發(fā)生效力心铃，未經(jīng)登記不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外挫剑。這確立了基于法律行為發(fā)生的不動產(chǎn)物權(quán)變動的主要模式即債權(quán)形式主義模式去扣。在這一模式下，不動產(chǎn)物權(quán)需經(jīng)登記始發(fā)生物權(quán)效力樊破。以房屋買賣為典型的基于法律行為發(fā)生的不動產(chǎn)物權(quán)變動是不動產(chǎn)物權(quán)變動的主要方式愉棱，遵循著債權(quán)形式主義的物權(quán)變動模式。因此哲戚，房屋權(quán)屬認(rèn)定與不動產(chǎn)登記息息相關(guān)奔滑，不動產(chǎn)登記在不動產(chǎn)物權(quán)變動中具有重要作用。而對于不動產(chǎn)登記法律性質(zhì)的正確認(rèn)識又是理解這一作用的基礎(chǔ)顺少。
筆者認(rèn)為朋其，對此，可主要從兩個角度加以把握脆炎。一方面令宿，不動產(chǎn)登記在本質(zhì)上是不動產(chǎn)物權(quán)的公示方式。不動產(chǎn)物權(quán)源于當(dāng)事人的法律行為或法律規(guī)定的非法律行為腕窥。在基于法律行為發(fā)生的物權(quán)變動中粒没，我國的主要物權(quán)變動模式是債權(quán)形式主義，原因行為和登記都是不動產(chǎn)物權(quán)變動生效的要件簇爆，但“要件”不等同于“原因”癞松。不動產(chǎn)物權(quán)變動的原因只能是當(dāng)事人的法律行為。登記雖然在不動產(chǎn)物權(quán)變動中是生效要件入蛆，但登記本身并非賦權(quán)行為响蓉，債權(quán)合意等當(dāng)事人的意思表示才是物權(quán)變動的基礎(chǔ)，登記則標(biāo)志著當(dāng)事人之間旨在轉(zhuǎn)移不動產(chǎn)物權(quán)的權(quán)利義務(wù)關(guān)系畫上句號哨毁，然后就是通過登記將該物權(quán)變動向社會公示枫甲。不動產(chǎn)物權(quán)變動的原因行為無效或被撤銷的，不動產(chǎn)物權(quán)即使辦理了登記也會相應(yīng)無效或者被撤銷扼褪。相反想幻，如果原因行為有效，登記因程序違法被撤銷的话浇，權(quán)利人仍可要求對方當(dāng)事人繼續(xù)履行原因行為所設(shè)定的義務(wù)脏毯，協(xié)助辦理登記手續(xù)并獲得不動物權(quán)♂Ｑ拢可見食店，不動產(chǎn)物權(quán)的變動從根本上說是取決于當(dāng)事人關(guān)于物權(quán)變動的原因行為渣淤，而非不動產(chǎn)登記。相對于當(dāng)事人法律行為的基礎(chǔ)法律關(guān)系吉嫩，不動產(chǎn)登記具有從屬性价认。因此，除法律另有規(guī)定自娩，對不動產(chǎn)物權(quán)歸屬的終局性判斷用踩，只能依賴于原因行為或基礎(chǔ)民事法律關(guān)系的審查判斷結(jié)果。是故椒功，物權(quán)變動的“權(quán)源”是當(dāng)事人之間的法律行為或法律規(guī)定的非法律行為，而非不動產(chǎn)登記的確認(rèn)智什。這是不動產(chǎn)登記最為根本的民法屬性之所在动漾。
另一方面，對不動產(chǎn)登記民法屬性的理解亦不能脫離法律規(guī)定的不動產(chǎn)物權(quán)變動的主要模式這一基礎(chǔ)荠锭。實踐中旱眯，有觀點認(rèn)為，既然不動產(chǎn)物權(quán)源于當(dāng)事人的法律行為或法律規(guī)定的非法律行為证九，那么登記在判斷不動產(chǎn)物權(quán)歸屬時就不具有絕對效力删豺，即使不經(jīng)登記，仍然是物權(quán)愧怜。在基于法律行為發(fā)生的不動產(chǎn)物權(quán)變動中呀页，當(dāng)事人之間法律行為所包含的合意與登記不一致時，可依當(dāng)事人之間的真實意思表示為依據(jù)直接確認(rèn)不動產(chǎn)物權(quán)的歸屬拥坛。筆者認(rèn)為蓬蝶，這種觀點雖然在諸如土地承包經(jīng)營權(quán)、地役權(quán)等以登記對抗為原則的不動產(chǎn)物權(quán)變動時就其結(jié)論而言是成立的猜惋，但顯然并不能擴(kuò)大適用于如房屋所有權(quán)等以登記為生效要件的不動產(chǎn)物權(quán)變動中丸氛，實際上，這種觀點的其立足點已經(jīng)出現(xiàn)偏差著摔，混淆了物權(quán)與債權(quán)這兩種性質(zhì)不同的權(quán)利背道而馳缓窜，與物權(quán)法規(guī)定的不動產(chǎn)物權(quán)變動的主要模式和要件在根本上相違背，將導(dǎo)致虛化不動產(chǎn)登記在不動產(chǎn)物權(quán)變動中的法律作用或效力的后果谍咆，因而是錯誤的禾锤。以實踐中最為常見和典型的不動產(chǎn)物權(quán)變動形式，即以登記為生效要件的基于法律行為發(fā)生的不動產(chǎn)物權(quán)變動為例摹察，當(dāng)事人之間的原因行為固然是不動產(chǎn)物權(quán)變動的核心推動力时肿，但同時，依法律規(guī)定港粱，不動產(chǎn)登記亦為其生效要件之一螃成，登記完成才標(biāo)志著不動產(chǎn)物權(quán)變動的最終完成旦签。如果僅僅具有當(dāng)事人之間的原因行為，而未完成登記寸宏，則相應(yīng)的“物權(quán)變動”因欠缺生效要件而未發(fā)生物權(quán)效力宁炫。例如，當(dāng)事人之間買賣一套商品房氮凝，簽訂了房屋買賣合同羔巢，但尚未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，此時罩阵，雖然當(dāng)事人之間形成了房屋買賣法律關(guān)系竿秆，但房屋所有權(quán)并未從出賣人轉(zhuǎn)移到買受人，在房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記完成時才最終發(fā)生房屋所有權(quán)變動的法律效果稿壁，買受人才享有法律認(rèn)可的房屋所有權(quán)幽钢。可見傅是，雖然不動產(chǎn)登記在本質(zhì)上是不動產(chǎn)物權(quán)的公示方式匪燕，但在常見的基于法律行為發(fā)生的物權(quán)變動中，法律賦予不動產(chǎn)登記生效要件的法律地位喧笔，
這也是不動產(chǎn)登記民法屬性的重要構(gòu)成帽驯。對此，不應(yīng)忽視书闸，更不能罔顧不理尼变。否則，將構(gòu)成對我國現(xiàn)行法下主要不動產(chǎn)物權(quán)變動模式的違反和背離浆劲。
借名買房糾紛中享甸，借名人主張房屋確權(quán)最主要的理由之一就是房屋的“真實權(quán)利狀態(tài)與登記狀態(tài)不一致”，其為該房屋的真實權(quán)利人梳侨◎韧“真實權(quán)利狀態(tài)與登記狀態(tài)不一致”存在的可能性或制度根源在于，法律賦予不動產(chǎn)登記（簿）在不動產(chǎn)物權(quán)的歸屬和內(nèi)容的認(rèn)定上具有權(quán)利推定效力走哺，這就意味著不動產(chǎn)登記簿記載的物權(quán)權(quán)屬狀態(tài)并不總是會與真實物權(quán)狀態(tài)相一致蚯嫌。
（一）不動產(chǎn)登記簿的權(quán)利推定力與權(quán)屬爭議
《物權(quán)法》第十六條規(guī)定：“不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)”铮”就登記生效的物權(quán)變動而言择示，該條規(guī)定體現(xiàn)的精神是，法律推定不動產(chǎn)登記簿上記載的不動產(chǎn)權(quán)屬狀況以及權(quán)利限制事項與真實情況保持一致晒旅。這主要包括了兩層含義：
一方面栅盲，不動產(chǎn)登記（簿）的推定力是指法律上的權(quán)利推定。理論上废恋，被推定的法律要件可以是一個事實（事實推定）谈秫，也可以是一種權(quán)利狀態(tài)（權(quán)利推定）扒寄。前者是指法律規(guī)定以某一事實的存在為前提，并以此來認(rèn)定待證事實存在的推定拟烫；后者是指立法者在法律上就某一特定的權(quán)利或法律關(guān)系不待對有關(guān)的要件事實進(jìn)行證明就直接對其現(xiàn)狀是否存在予以推認(rèn)的情形该编，即直接根據(jù)前提事實而并非要件事實來推定該項權(quán)利存在或不存在的法律狀態(tài)。從不動產(chǎn)登記簿的制度演進(jìn)和法律賦予的功能看硕淑，不動產(chǎn)登記簿對有關(guān)不動產(chǎn)的面積课竣、坐落、結(jié)構(gòu)置媳、層數(shù)于樟、用途等自然狀況的記載不能適用推定力。
另一方面拇囊，不動產(chǎn)登記（簿）推定力作為一種權(quán)利推定迂曲，本質(zhì)上是對證明責(zé)任的分配。也就是說寂拆，法律對不動產(chǎn)登記簿推定力的規(guī)定是一種證明責(zé)任或舉證負(fù)擔(dān)的規(guī)范奢米，與實體權(quán)利的歸屬并不直接相關(guān)抓韩。因此纠永，訴訟中，若當(dāng)事人就登記簿上記載的不動產(chǎn)物權(quán)歸屬發(fā)生爭議谒拴，則登記簿上記載的物權(quán)人首先被推定為真實物權(quán)人尝江，對此無需再行舉證證明。但作為一種法律擬制事實英上，登記表彰的物權(quán)狀態(tài)并不總與真實物權(quán)狀態(tài)相一致炭序，故在民事訴訟中允許對此提出異議的當(dāng)事人通過舉證證明真實的物權(quán)狀態(tài)，如果其能夠證明真實物權(quán)狀態(tài)與不動產(chǎn)登記簿的記載不一致苍日，人民法院可以推翻登記簿記載所證明的物權(quán)狀態(tài)惭聂，根據(jù)當(dāng)事人提交的證據(jù)確認(rèn)不動產(chǎn)物權(quán)的權(quán)屬。例如相恃，在離婚訴訟中辜纲，當(dāng)事人對登記在夫妻一方名下的房屋所有權(quán)歸屬產(chǎn)生爭議時，應(yīng)首先推定登記權(quán)利人享有房屋所有權(quán)拦耐，非登記一方如能提出房屋為夫妻關(guān)系存續(xù)期間取得耕腾、雙方對房屋所有權(quán)的歸屬沒有特別約定等證據(jù)足以推翻不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利狀態(tài)、證明房屋為夫妻共同所有的杀糯，也就是說扫俺，此時，提出權(quán)利主張的一方有證據(jù)證明房屋所有權(quán)的真實狀態(tài)與登記簿記載不一致固翰，而其為該房屋的共同共有人狼纬，則人民法院對此應(yīng)當(dāng)據(jù)證據(jù)規(guī)則認(rèn)定房屋為夫妻雙方共同所有羹呵。又如，張三在其享有土地使用權(quán)的土地上在辦理了合法手續(xù)后蓋房三間畸颅，但將房屋所有權(quán)登記在其胞弟張四名下担巩，后雙方就房屋所有權(quán)歸屬發(fā)生爭議，此時根據(jù)不動產(chǎn)登記簿的權(quán)利推定力没炒，應(yīng)首先推定房屋所有權(quán)為張四享有涛癌，但如果張三能夠提供土地使用權(quán)登記在其名下，建房資金由其提供送火，以及以其名義辦理了建設(shè)用地規(guī)劃許可證拳话、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證等證據(jù)种吸，則根據(jù)《物權(quán)法》第三十條的規(guī)定弃衍，張三基于合法建造行為取得了房屋所有權(quán)，則此時雖然登記簿上記載的房屋所有權(quán)人是張四坚俗，但亦應(yīng)依法確認(rèn)張三對房屋的所有權(quán)镜盯。
（二）物權(quán)關(guān)系與債權(quán)關(guān)系之區(qū)分與房屋權(quán)屬確認(rèn)
對于借名購買的房屋，在是否存在房屋所有權(quán)的真實權(quán)利狀態(tài)與登記狀態(tài)不一致猖败，是否借名人實際上應(yīng)為該房屋的真實權(quán)利人速缆，從而應(yīng)當(dāng)據(jù)此確認(rèn)借名人為房屋所有權(quán)人的問題上，實踐中主要存在兩種觀點恩闻。
一種觀點認(rèn)為艺糜，如根據(jù)當(dāng)事人提供的購房款支付、房貸的償還幢尚、雙方之間關(guān)于借名買房及所有權(quán)歸屬的約定等證據(jù)破停，能夠證明在雙方之間形成了借名買房關(guān)系，則當(dāng)事人之間的真實意思是借名人購買房屋并取得所有權(quán)尉剩，被借名人雖然根據(jù)相應(yīng)的房屋買賣合同等文件被登記為房屋所有權(quán)人真慢，但這并非當(dāng)事人的真實意思表示，據(jù)此作出的權(quán)屬登記因此而不具有原因行為的基礎(chǔ)理茎，從而導(dǎo)致最終形成的登記權(quán)利狀態(tài)與真實權(quán)利狀態(tài)不一致黑界，此時，不動產(chǎn)登記簿的權(quán)利推定力將因有證據(jù)證明權(quán)屬的真實狀態(tài)而遭到否定功蜓，從而應(yīng)回歸真實權(quán)利狀態(tài)园爷，故當(dāng)事人請求確認(rèn)物權(quán)的，應(yīng)予支持式撼。這種觀點可稱為“物權(quán)說”童社。
有觀點在基本認(rèn)同“物權(quán)說”結(jié)論的基礎(chǔ)上，對于“物權(quán)說”的論證過程提出了不同看法著隆。該觀點認(rèn)為扰楼，當(dāng)事人之間通過借名的方式購買房屋呀癣，其本質(zhì)是當(dāng)事人之間通謀，不表示內(nèi)心真意的假裝實施法律行為的意思表示的形式弦赖，當(dāng)事人之間借名購買房屋構(gòu)成虛偽表示项栏，其簽訂房屋買賣合同并將房屋所有權(quán)登記在被借名人名下的行為則構(gòu)成隱藏行為。而虛偽行為在此種情況下應(yīng)被認(rèn)定為無效蹬竖，故據(jù)此作出的權(quán)屬登記因此而喪失了不動產(chǎn)物權(quán)變動的基礎(chǔ)關(guān)系沼沈，從而不發(fā)生相應(yīng)的物權(quán)效力，至于被隱藏的行為實為借名人買房币厕，其是否有效列另，則應(yīng)根據(jù)法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定加以認(rèn)定旦装，如不存在無效情形页衙，則借名人確認(rèn)物權(quán)的請求應(yīng)當(dāng)被支持。
另一種觀點則認(rèn)為阴绢，在借名買房中店乐，登記權(quán)利人與第三人之間的房屋買賣合同是真實有效的，并且已經(jīng)基于這一基礎(chǔ)法律關(guān)系完成了房屋所有權(quán)登記呻袭，故是唯一合法的房屋所有權(quán)人眨八，借名人與登記權(quán)利人之間關(guān)于房屋所有權(quán)歸屬的約定只能約束合同雙方當(dāng)事人，沒有直接設(shè)立房屋所有權(quán)的法律效力棒妨，借名人不能根據(jù)借名買房協(xié)議的約定直接取得房屋所有權(quán)踪古。這一觀點可稱為“債權(quán)說”含长。如北京高院在《關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問題的會議紀(jì)要》（京高法發(fā)［2014］489號）第十條中即規(guī)定：“借名人以出名人（登記人）為被告提起訴訟券腔，要求確認(rèn)房屋歸其所有的，法院應(yīng)當(dāng)向其釋明拘泞，告知其可以提起合同之訴纷纫，要求出名人為其辦理房屋過戶登記手續(xù)∨汶纾”
筆者贊同后一種觀點辱魁。究其根本，對于此種類型的權(quán)屬爭議诗鸭，應(yīng)作何種處理染簇，實取決于對于物權(quán)關(guān)系與債權(quán)關(guān)系之區(qū)分以及不動產(chǎn)登記在此類法律行為中作用的正確認(rèn)識。
在借名買房關(guān)系中强岸，實際上主要存在兩個合意：一個是存在于借名人與被借名人之間的關(guān)于房屋所有權(quán)歸屬的合意锻弓；另一個是借名人（或被借名人）與第三人之間達(dá)成的買賣房屋，并據(jù)此向登記機(jī)構(gòu)表達(dá)的關(guān)于房屋所有權(quán)登記的合意蝌箍。這兩個合意在一般情況下應(yīng)當(dāng)是一致的青灼，但在借名買房的情形下則出現(xiàn)了分離暴心。對于這兩個合意以及由此形成的法律關(guān)系和權(quán)利的性質(zhì)，應(yīng)作區(qū)分理解杂拨。
對于前者专普，首先應(yīng)當(dāng)承認(rèn)的是在當(dāng)事人之間形成了合同關(guān)系，這點并無異議弹沽，當(dāng)事人的合同約定在法律規(guī)定的框架下直接發(fā)生法律效力檀夹。但對于當(dāng)事人該約定的意思仍需根據(jù)合法性解釋原則加以理解。由于房屋買賣關(guān)系中策橘，法律賦予不動產(chǎn)登記物權(quán)移轉(zhuǎn)的效力击胜，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力役纹，故房屋權(quán)屬不能僅僅依據(jù)當(dāng)事人約定而發(fā)生變動偶摔，還需登記這一生效要件相結(jié)合才能產(chǎn)生物權(quán)變動的效果。因此促脉，當(dāng)事人雖然約定了房屋所有權(quán)歸屬于借名人辰斋，但該約定并不發(fā)生物權(quán)效力，房屋所有權(quán)因此并未轉(zhuǎn)移由借名人享有瘸味，只是在借名人與被借名人之間產(chǎn)生了以在符合法律規(guī)定和合同約定的條件時完成物權(quán)變動為主要內(nèi)容的債權(quán)債務(wù)關(guān)系宫仗，即該約定僅具有債權(quán)效力，被借名人因此對借名人負(fù)有相應(yīng)的協(xié)助辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的義務(wù)旁仿，借名人因此而成為這一關(guān)系下的債權(quán)人藕夫。
對于后者，不論房屋出賣人是否知道借名人和登記權(quán)利人之間的借名買房關(guān)系枯冈，房屋出賣人與登記權(quán)利人之間已經(jīng)達(dá)成了房屋買賣的合意毅贮，房屋買賣合同依法成立，在該合同不因違法而無效的情形下尘奏，登記權(quán)利人據(jù)此完成了房屋所有權(quán)登記滩褥，就當(dāng)然合法取得了房屋所有權(quán)。至于“物權(quán)說”中有人提出的當(dāng)事人之間通過借名的方式購買房屋炫加，系虛偽表示瑰煎，在性質(zhì)上屬隱藏行為，從而應(yīng)否定登記權(quán)利人取得物權(quán)的論斷俗孝。筆者認(rèn)為不能成立酒甸。虛偽表示指表意人與相對人通謀，不表示內(nèi)心真意的假裝實施法律行為的意思表示赋铝。在虛偽表示中插勤，表意人沒有作出意思表示的真意，相對人對此明知并達(dá)成合意，因此該意思表示在當(dāng)事人之間無效饮六。而在借名買房關(guān)系中其垄，借名人與被借名人以及被借名人與房屋出賣人之間的法律行為均不構(gòu)成虛偽表示。在借名人與被借名人之間卤橄，借名人確有通過被借名人購買房屋绿满，并將房屋登記于被借名人名下的法律拘束意思，被借名人也在這個意義上為允諾窟扑；在被借名人與房屋出賣人之間喇颁，基于借名人與被借名人的前述合意，被借名人與房屋出賣人簽訂了房屋買賣合同嚎货，在這一合同關(guān)系中橘霎，被借名人從房屋出賣人處購買房屋的意思表示是真實的，對于房屋出賣人而言殖属，無論其是否知曉借名人與被借名人之間是否就借名購買房屋達(dá)成的合意姐叁，也均不對房屋出賣人將房屋出賣給被借名人的意思構(gòu)成影響。因此洗显，借名買房關(guān)系中的相關(guān)合同并不構(gòu)成虛偽表示外潜。
“物權(quán)說”的支持者認(rèn)為，在借名買房的情形下挠唆，借名人已經(jīng)享有了事實物權(quán)处窥，故確認(rèn)其物權(quán)自是當(dāng)然之義。筆者認(rèn)為玄组，理論上所謂的“事實物權(quán)”滔驾，是與“法律物權(quán)”相對的概念。所謂法律物權(quán)俄讹，是指權(quán)利正確性通過法定公示方式予以推定的物權(quán)哆致；而事實物權(quán)則是與法律物權(quán)分離的真正物權(quán)，它是指“在不存在交易第三人的情況下能夠?qū)狗晌餀?quán)的物權(quán)”颅悉。借名人對房屋享有的所有權(quán)就屬于事實物權(quán)中的“符合當(dāng)事人本意的事實物權(quán)”沽瞭。在這種情況下迁匠，本應(yīng)取得法律物權(quán)的權(quán)利人以保留物權(quán)的意思表示剩瓶，委托或者指令他人就同一標(biāo)的物享有法律物權(quán)，則該權(quán)利人享有事實物權(quán)城丧。該學(xué)說提出是在《物權(quán)法》實施之前的2001年延曙，如果說在當(dāng)時尚有實踐中的適用空間的話，那么亡哄，在《物權(quán)法》已經(jīng)確立物權(quán)法定原則以及債權(quán)形式主義為主的物權(quán)變動模式的今天枝缔，所謂的“事實物權(quán)”至少在以登記生效為要件的基于法律行為發(fā)生的不動產(chǎn)物權(quán)變動情形下，已經(jīng)不再有具有法律上的依據(jù)或者是合法性基礎(chǔ)了。正如前文所述愿卸，在借名買房情形下灵临，根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，要取得房屋所有權(quán)趴荸，則不僅需要有效的原因行為作為要件儒溉，而且需要具備登記作為生效要件之一，兩者缺一不可发钝，因此顿涣，所謂的“事實物權(quán)”因欠缺法律規(guī)定的設(shè)立或變更一個物權(quán)所應(yīng)具備的生效要件而不能成其為物權(quán)，既如此酝豪，又何來確認(rèn)借名人享有房屋所有權(quán)呢涛碑？
“物權(quán)說”在認(rèn)為借名買房情形下應(yīng)當(dāng)確認(rèn)借名人的房屋所有權(quán)的基礎(chǔ)上，還主張應(yīng)當(dāng)區(qū)分對內(nèi)和對外關(guān)系孵淘。在不涉及第三人利益的情況下蒲障，物的支配秩序即物權(quán)的靜態(tài)利益，相對于物的交易秩序即物權(quán)的動態(tài)利益瘫证，更具有重要性晌涕，故法律以保護(hù)事實物權(quán)為基本出發(fā)點。但在涉及借名人與登記權(quán)利人以外的第三人也就是對外關(guān)系時痛悯，立法和司法保護(hù)的基本出發(fā)點是法律物權(quán)余黎，原則上保護(hù)登記權(quán)利人的法律物權(quán)。保護(hù)法律物權(quán)的目的，是以此保證交易第三人取得物權(quán)的可能性辩棒，維持交易秩序的暢通與安全靡努。維持法律物權(quán)的正確性，對保護(hù)第三人利益和維護(hù)交易安全意義重大垮衷。其法理基礎(chǔ)在于，因借名登記而產(chǎn)生的法律物權(quán)與事實物權(quán)的分離乖坠，歸因于借名當(dāng)事人雙方搀突，該雙方之間的法律關(guān)系相對于第三人來說，是一種內(nèi)部關(guān)系熊泵，這種內(nèi)部關(guān)系很難抗衡代表社會交易秩序的外部關(guān)系仰迁。因而，法律物權(quán)與事實物權(quán)分離所產(chǎn)生的權(quán)屬沖突顽分，對第三人來說徐许，僅是借名雙方的內(nèi)部沖突，而與其無關(guān)卒蘸。進(jìn)一步說雌隅，第三人作為該內(nèi)部關(guān)系的局外人，沒辦法也無義務(wù)了解其中的內(nèi)容，只能且只需根據(jù)物權(quán)公示的形式即登記作出判斷恰起，推定登記權(quán)利人享有正確修械、合法的物權(quán)。因此检盼，一旦法律物權(quán)與事實物權(quán)分離涉及到第三人利益祠肥，就必須采用能夠保護(hù)第三人利益的標(biāo)準(zhǔn)，即物權(quán)公示原則梯皿。實踐中的第三人主要可分為兩種：一類是登記權(quán)利人的一般債權(quán)人仇箱，其已經(jīng)獲得生效法律文書對其債權(quán)的認(rèn)可，并據(jù)此申請強(qiáng)制執(zhí)行借名登記的房屋东羹。另一類與登記權(quán)利人發(fā)生以該不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移為目的的交易的人剂桥，該第三人依是否已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記為標(biāo)準(zhǔn)，又可分為針對借名登記房屋享有請求權(quán)的合同債權(quán)人和已經(jīng)辦理完畢登記而取得物權(quán)的人属提。
對于第一種情況权逗，依據(jù)“物權(quán)說”，顯然應(yīng)當(dāng)保護(hù)登記權(quán)利人的一般債權(quán)人的強(qiáng)制執(zhí)行債權(quán)冤议。在“債權(quán)說”下斟薇，由于借名人對登記權(quán)利人亦只是一般債權(quán)人，故一般情況下也不能夠阻止其他債權(quán)人強(qiáng)制執(zhí)行借名房屋以實現(xiàn)債權(quán)恕酸。在結(jié)論上堪滨，兩者是一致的。
對于第二種情況蕊温，按照“物權(quán)說”袱箱，登記權(quán)利人并非真實權(quán)利人，則其處分房屋的行為當(dāng)屬無權(quán)處分义矛，究竟應(yīng)保護(hù)真實權(quán)利人還是第三人的權(quán)利发笔，應(yīng)看第三人能否善意取得房屋所有權(quán)。如此凉翻，則在未完成登記的情況下了讨，因不符合善意取得的構(gòu)成要件，故不能取得房屋所有權(quán)制轰；在完成登記的情況下前计，則看是否符合善意取得的其他構(gòu)成要件。在“債權(quán)說”下艇挨，由于登記權(quán)利人就是真實物權(quán)人残炮，其享有的是合法的房屋所有權(quán)，故登記權(quán)利人將房屋出賣給第三人缩滨，雖然違背了其與借名人的約定，但這僅僅是對借名人的違約行為，并不能否認(rèn)其對外的處分行為系有權(quán)處分脉漏。因此苞冯，不論第三人是否已經(jīng)進(jìn)行了不動產(chǎn)登記，認(rèn)定被借名人與第三人之間的合同效力及第三人取得房屋所有權(quán)是否有效侧巨，并不需要審查是否符合善意取得的構(gòu)成要件舅锄。在結(jié)論上，“物權(quán)說”與“債權(quán)說”截然不同司忱。
筆者認(rèn)為皇忿，“物權(quán)說”在這一問題上存在重大缺陷。第一坦仍，其區(qū)分內(nèi)外部關(guān)系的初衷與效果雖然不錯鳍烁，但在僅涉及內(nèi)部關(guān)系時，認(rèn)為應(yīng)確認(rèn)借名人的房屋所有權(quán)繁扎，即裁判只是對借名人本來就享有的所有權(quán)這一事實的確認(rèn)幔荒，而在涉及外部關(guān)系時，又對借名人確認(rèn)物權(quán)的請求不予支持梳玫，從而在實際上否認(rèn)了借名人享有物權(quán)爹梁；而且，如果當(dāng)事人單獨通過內(nèi)部關(guān)系訴訟完成了確權(quán)提澎，則在法律上登記權(quán)利人就不是真實物權(quán)人姚垃，則如何解釋在此后又有第三人提起針對登記權(quán)利人的債權(quán)債務(wù)訴訟后，又將該不動產(chǎn)確認(rèn)為其對第三人承擔(dān)債務(wù)的責(zé)任財產(chǎn)盼忌±蚵可見，“物權(quán)說”在這里出現(xiàn)了邏輯混亂碴犬。第二絮宁，其支持登記權(quán)利人的強(qiáng)制執(zhí)行債權(quán)人可針對借名登記的房屋實現(xiàn)債權(quán)，但在第三人與登記權(quán)利人發(fā)生以該不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移為目的的交易時服协，卻以能否構(gòu)成善意取得來區(qū)分是否保護(hù)第三人的權(quán)利绍昂，實際上導(dǎo)致了針對該借名不動產(chǎn)享有債權(quán)或者通過合同取得登記的人想要獲得保護(hù)所需要的條件，遠(yuǎn)高于債權(quán)并不直接針對該借名不動產(chǎn)的第三人的債權(quán)獲得保護(hù)所需的條件偿荷，“物權(quán)說”在這里出現(xiàn)了權(quán)利保護(hù)的失衡窘游。相反，筆者認(rèn)為跳纳，“債權(quán)說”則保持了邏輯上的一致忍饰，在對外關(guān)系上仍然基于借名人是債權(quán)人的基本點，處理與相關(guān)權(quán)利的沖突問題寺庄。上述第一種情況無需多言艾蓝，第二種情況下認(rèn)定屬于有權(quán)處分力崇，也并不會造成價值追求方面的短板。在此情況下赢织，因?qū)儆袡?quán)處分亮靴，故即使第三人主觀上明知或應(yīng)知登記權(quán)利人與借名人之間的借名關(guān)系，在已經(jīng)完成登記的情況下仍可取得房屋所有權(quán)于置，在未完成登記的情況下則可參考一房數(shù)賣時的處理規(guī)則對由誰取得房屋所有權(quán)作出裁判茧吊。有觀點認(rèn)為，在第三人已經(jīng)取得房屋所有權(quán)后八毯，借名人無權(quán)向第三人主張權(quán)利搓侄，僅得向登記權(quán)利人請求違約損害或根據(jù)不當(dāng)?shù)美埱螳@利之返還，借名人借他人名義進(jìn)行登記雖存在一定的可非難性话速，但因此承擔(dān)如此巨大的風(fēng)險讶踪，則有悖比例原則。筆者認(rèn)為尿孔，此觀點不能成立俊柔，相反，借名人借名買房往往是為了規(guī)避政策而追求自身的某種利益活合，其就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)由此帶來的房屋所有權(quán)得不到法律認(rèn)可所帶來的相應(yīng)風(fēng)險雏婶，與比例原則并不背離。
從實踐中的借名買房糾紛案件看白指，當(dāng)事人借名買房往往是出于規(guī)避限購政策留晚、信貸政策的目的。雖然這些政策性文件均非法律告嘲、行政法規(guī)错维，但如保障性住房限購政策，是為了保障城市中的低收入群體和住房困難群體的住房需求橄唬，普通商品房限購政策赋焕、信貸政策，是為了實現(xiàn)國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控目的仰楚，當(dāng)事人之間通過借名買房行為隆判，實際上是對這些政策的架空，故在法律上具有一定的可非難性僧界。如持“物權(quán)說”侨嘀，以為規(guī)避普通商品房限購政策而借名買房為例，則此時可確認(rèn)借名人的房屋所有權(quán)捂襟，但這將導(dǎo)致限購政策所要實現(xiàn)的目的的落空咬腕，無疑有違“民事活動必須遵守法律，法律沒有規(guī)定的葬荷，應(yīng)當(dāng)遵守國家政策”的原則涨共∨μ“物權(quán)說”在借名購買保障性住房的問題上，則試圖通過否定借名買房合同效力的途徑來最終回避其確認(rèn)權(quán)屬在結(jié)論上的不恰當(dāng)煞赢。但在“債權(quán)說”下抛计，則可較為圓滿地得到解決哄孤。無論是借名購買限購的普通商品房還是政策保障性住房照筑，借名人只享有對登記權(quán)利人的債權(quán)，并不對這些房屋享有所有權(quán)瘦陈，故其確認(rèn)所有權(quán)的請求不能得到支持凝危，其對登記權(quán)利人提出的協(xié)助過戶登記的請求，則應(yīng)區(qū)分不同情況：在借名人于訴訟時仍不具備購房資格或該房屋不具備再行轉(zhuǎn)讓交易的條件的情形下晨逝，其請求因法律上的履行不能而不應(yīng)得到支持蛾默；但當(dāng)借名人于訴訟時符合了購房條件或者該房屋具備了再行轉(zhuǎn)讓交易的條件時，因并不存在繼續(xù)履行合同的障礙捉貌，故可支持借名人主張登記權(quán)利人協(xié)助辦理過戶登記的請求支鸡。可見趁窃，正確認(rèn)識了借名人對房屋權(quán)利的性質(zhì)牧挣，相應(yīng)問題將迎刃而解。而且醒陆，筆者認(rèn)為瀑构，這樣的處理結(jié)果，使借名人在不具備購房條件時始終只能對登記權(quán)利人享有債權(quán)刨摩，而不能取得對房屋的所有權(quán)寺晌，借名人通過借名買房所要達(dá)成的目的將不能實現(xiàn)，其在此期間亦將不得不面對登記權(quán)利人將房屋轉(zhuǎn)賣他人澡刹、登記權(quán)利人的債權(quán)人執(zhí)行該房屋以實現(xiàn)債權(quán)等危及其最終實現(xiàn)房屋所有權(quán)目的的風(fēng)險呻征，而這正是這種行為應(yīng)當(dāng)受到法律非難的體現(xiàn)“战剑可見陆赋，“債權(quán)說”在處理這類房屋的借名買房問題上較好地實現(xiàn)了法律效果與社會效果的統(tǒng)一。
綜上所述己莺，對于借名買房糾紛中房屋權(quán)屬確認(rèn)的正確處理奏甫，離不開對“真實權(quán)利狀態(tài)”涵義的正確理解，從根本上應(yīng)建諸于對不動產(chǎn)登記的法律效力以及物權(quán)與債權(quán)區(qū)分的準(zhǔn)確把握凌受。借名人與被借名人之間關(guān)于房屋所有權(quán)歸屬的約定阵子，顯然與物權(quán)法規(guī)定的不動產(chǎn)物權(quán)生效要件不符，該約定不具有物權(quán)法上的效力胜蛉。若支持借名人依據(jù)借名買房協(xié)議確認(rèn)對其房屋享有法律上的所有權(quán)挠进，則違背了物權(quán)變動的法定原則色乾，混淆了債權(quán)關(guān)系與物權(quán)關(guān)系。借名人在這種情形下的法律“身份”是真實“債權(quán)人”领突，而非真實“物權(quán)人”暖璧，既然如此，其提起物權(quán)確認(rèn)的請求就因依據(jù)不足而不應(yīng)得到支持君旦。
作者：最高法院司偉
來源：民事審判指導(dǎo)與參考
