? ? ? 2007年美國(guó)爆發(fā)"次貸危機(jī)"湿硝，機(jī)構(gòu)破產(chǎn)，公司倒閉贝乎，股市震蕩，波及全球叽粹。

? ? ? ?什么是"次貸危機(jī)"览效？

? ? ? ?簡(jiǎn)單來說可以這么理解：

? ? ? 2000年到2006年美國(guó)利率水平低却舀，樓市持續(xù)繁榮，價(jià)格不斷創(chuàng)新高锤灿。

? ? ? 行情好挽拔，大家都在吃肉，機(jī)構(gòu)A也想吃肉啊但校，怎么辦螃诅？多放貸，多賣房啊状囱。

? ? ?信用好還貸能力強(qiáng)的那部分人基本都買房了术裸，那怎么辦？

? ? ?找那些信用差還貸能力差的人啊亭枷，叫他們來貸款買房袭艺，這不就是新的增長(zhǎng)點(diǎn)嗎？

? ? ?還不起貸怎么辦叨粘？沒事匹表，反正房?jī)r(jià)一直在漲，大不了我再把房子回收回來賣出去宣鄙。

? ? ?不行，把錢都借給別人買房了默蚌，我還怎么再貸款給別人買房冻晤？

? ? ?這還不簡(jiǎn)單，我把這些貸款打個(gè)包搞成債券绸吸，然后再賣給機(jī)構(gòu)B鼻弧，這不就把錢回流了？

? ? ?機(jī)構(gòu)A拿了這筆錢然后再去貸款給信用不好的人買房锦茁。機(jī)構(gòu)B買了這些債款攘轩，一想還得等那么久才能回收這筆錢，不行码俩，我也把它打個(gè)包再賣給C度帮。

? ? ? ……

? ? ?中間倒了有幾手其實(shí)并不重 要，重要的是通過這么倒來倒去稿存，最開始的1塊錢通過杠桿的作用最終被放大到了幾塊甚至幾十塊錢笨篷。

? ? ?你一定會(huì)問，為什么這么多專業(yè)的機(jī)構(gòu)會(huì)去買這些信用不好的貸款所構(gòu)成的債券瓣履？

? ? ?因?yàn)樗麄円环矫鎴?jiān)信最底層的房?jī)r(jià)是穩(wěn)固的率翅，是持續(xù)上漲的，只要房?jī)r(jià)這個(gè)地基是牢固的袖迎，由此構(gòu)建的大廈也就不會(huì)有問題冕臭，另一方面他們堅(jiān)信有這么大公司一起抗腺晾，天砸下來也砸不到我。

? ? ?畢竟這么多年了辜贵，房?jī)r(jià)什么時(shí)候跌過悯蝉？

? ? ?萬(wàn)一下跌呢？

? ? ? 2016年利率收緊念颈，房?jī)r(jià)下跌泉粉，貸款違約激增，房市無(wú)人接盤榴芳，通過杠桿催生出的繁榮瞬間崩塌嗡靡。

? ? ? 回顧美國(guó)"次貸危機(jī)"，我覺得危機(jī)爆發(fā)的原因有3點(diǎn):①高房?jī)r(jià)低收入下的還款能力不足導(dǎo)致次級(jí)貸違約窟感。②房?jī)r(jià)下跌導(dǎo)致銀行回收的房屋無(wú)法賣出③杠桿的作用使得機(jī)構(gòu)承受不住風(fēng)險(xiǎn)讨彼。

? ? ? 那么反觀中國(guó)房市，有存在這幾個(gè)問題嗎柿祈？

一哈误、杠桿層面：

? ? ? ?首先談?wù)?b>杠桿，查了很多資料躏嚎，有很多指標(biāo)可以用來觀測(cè)樓市杠桿蜜自，例如交易杠桿率（當(dāng)期發(fā)放貸款/當(dāng)期住宅銷售額），資產(chǎn)負(fù)債表（房貸余額/金融資產(chǎn)）卢佣，現(xiàn)金流量表（房貸余額/可支配收入）重荠，以及房貸余額/GDP。

? ? ? ?由于本文不是什么嚴(yán)肅的學(xué)術(shù)論文虚茶，而且以上指標(biāo)網(wǎng)上都能查到戈鲁，且解讀起來都各有千秋，所以就不詳談這些指標(biāo)了嘹叫。

? ? ? 我只想談一下我的直觀看法婆殿，中國(guó)房貸杠桿并不高。首先我們有30%以上的房貸首付比例限制罩扇，這個(gè)30%就已經(jīng)把大多數(shù)自身收入不夠還貸的人給篩選出去了婆芦，同時(shí)，由于有父母輩的資助暮蹂，很多人買房可能首付比例大于30%寞缝，我周邊還有人甚至是全款買房。

? ? ?所以我個(gè)人認(rèn)為杠桿層面對(duì)中國(guó)樓市不存在過高的現(xiàn)象仰泻。存在的風(fēng)險(xiǎn)在于部分中介搞的什么"首付貸"以及提供什么假的流水證明等等荆陆，讓那些自身收入明顯無(wú)法承受房?jī)r(jià)的人也能獲得貸款買房的資格，而這就有可能導(dǎo)致其后期無(wú)法還款集侯。但這些非法中介畢竟是少數(shù)被啼，只要監(jiān)管到位這也不會(huì)是大問題帜消，更不至于由此引發(fā)樓市崩盤。

二浓体、房?jī)r(jià)下跌:

? ? ? ?房?jī)r(jià)會(huì)跌嗎泡挺？

? ? ? 肯定會(huì)跌，不過是什么時(shí)候跌以及哪里跌而已命浴。

? ? ? ?決定價(jià)格的因素其實(shí)就是供需關(guān)系娄猫。供給由土地存量和政府政策把控，這個(gè)基本很難增加生闲，所以主要關(guān)注需求媳溺。

? ? ? 如果一個(gè)城市的人口不斷增加，那么對(duì)房屋的需求也就會(huì)增加碍讯，進(jìn)而也就會(huì)引發(fā)供需矛盾導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲悬蔽。

? ? ? 而如果需求減少，比如說這次的政府限購(gòu)限貸捉兴，雖然長(zhǎng)期來看改變不了一二線城市人口涌入對(duì)房屋的需求增加的事實(shí)蝎困，但短期確實(shí)可以把一部分不具備買房資格的人排除外在，從而將需求降低倍啥，進(jìn)而引發(fā)房屋價(jià)格下跌禾乘。

? ? ? 中國(guó)目前的城市化率不到50%，而一個(gè)國(guó)家的城市化率到達(dá)75%左右基本上會(huì)慢慢趨于飽和虽缕，所以目前中國(guó)的城市化還有很大的空間盖袭，大量涌入一二線城市的民眾對(duì)于房屋的需求還沒有飽和，供小于需的前提下房?jī)r(jià)依然還具備上漲的能力彼宠。

? ? ? 而對(duì)于三四線城市，由于短期涌入的人少弟塞，對(duì)房屋的需求少凭峡，所以其實(shí)短期不存在上漲的基礎(chǔ)。

? ? ? ?這時(shí)候回顧這一次的限購(gòu)限貸决记，可以發(fā)現(xiàn)主要目的是為了強(qiáng)制性減少一二線城市的房屋需求從而引發(fā)一二線城市房?jī)r(jià)下跌或橫盤摧冀，把資金和需求引導(dǎo)到三四線城市，促使三四線城市房?jī)r(jià)的上漲系宫，盤活整個(gè)三四線城市的房屋市場(chǎng)索昂，達(dá)成去庫(kù)存的目的。

? ? ? ?一二線城市的限購(gòu)限貸短期肯定是有效果扩借，通過減少需求達(dá)到調(diào)控的目的椒惨，但長(zhǎng)期來看，這個(gè)需求只是通過行政手段掩蓋掉了而已潮罪，它還是真實(shí)存在的康谆，只要這個(gè)需求還在领斥，供需矛盾不解決，一二線城市房?jī)r(jià)就還具備進(jìn)一步上漲的可能性沃暗。

? ? ? 而對(duì)于三四線城市月洛，就得認(rèn)真觀察它是不是真的有潛力可以吸引民眾進(jìn)城了。

三孽锥、還貸能力

? ? ? ?還貸能力是房市是否會(huì)崩盤的一個(gè)重要指標(biāo)嚼黔，還貸能力增強(qiáng)，那么房市就具備穩(wěn)定的基礎(chǔ)惜辑，還貸能力減弱唬涧，那么房市就具備崩盤的風(fēng)險(xiǎn)。

? ? ? 還貸能力宏觀上其實(shí)可以等效為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的好壞韵丑。

? ? ? ?國(guó)家經(jīng)濟(jì)好爵卒，民眾收入提高，那么還貸能力也就強(qiáng)撵彻，相反钓株，國(guó)家經(jīng)濟(jì)差，民眾收入減少陌僵，那么還貸能力自然也就下降轴合。

? ? ? ?所以房市不單會(huì)影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也會(huì)受制于國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展碗短，兩者相輔相成相互制約受葛。

? ? ? ?當(dāng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)不行的時(shí)候，這時(shí)候國(guó)家就會(huì)鼓勵(lì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展偎谁，以此來帶動(dòng)整個(gè)經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇总滩。

? ? ? ?當(dāng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)好了一點(diǎn)后，這時(shí)候又得抑制住房?jī)r(jià)快速上漲巡雨，因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲過快一方面會(huì)導(dǎo)致大量資金流入房市闰渔，另一方面會(huì)導(dǎo)致企業(yè)成本增加，為什么華為要從深圳搬到東莞也是因?yàn)檫@個(gè)原因铐望，在深圳辦公成本太高了冈涧。所以房?jī)r(jià)的快速上漲會(huì)極大地沖擊其他的行業(yè)，由此導(dǎo)致國(guó)民經(jīng)濟(jì)受損正蛙。

? ? ? ?如何把握這個(gè)度督弓，這就很講究藝術(shù)。

? ? ? 所以為什么房?jī)r(jià)一旦快速上漲政府就要出手調(diào)控乒验？因?yàn)檫@會(huì)導(dǎo)致整個(gè)經(jīng)濟(jì)脫實(shí)入虛和企業(yè)成本增加愚隧，由此損害整個(gè)經(jīng)濟(jì)的良性發(fā)展。

? ? ? ?如果任由房?jī)r(jià)不斷畸形上漲锻全，必然導(dǎo)致資金不斷流入房地產(chǎn)市場(chǎng)奸攻，其他企業(yè)在成本的不斷抬升下也會(huì)逐步走向破產(chǎn)蒜危。整個(gè)經(jīng)濟(jì)如果太過依賴房地產(chǎn)，一旦房地產(chǎn)沒人接盤了睹耐，一旦資金外流辐赞，那整個(gè)經(jīng)濟(jì)也就隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)一起崩盤。

? ? ? 所以最好的房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該是穩(wěn)步增長(zhǎng)的市場(chǎng)硝训，房?jī)r(jià)穩(wěn)步抬高响委，既可以促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也不會(huì)吸引太多熱錢的涌入窖梁，更不會(huì)對(duì)企業(yè)造成太重的成本負(fù)擔(dān)赘风，這也是政府和人民都想要的一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)。

? ? ? ?改革開放以來纵刘，相比于貨幣增發(fā)量和工資增長(zhǎng)水平邀窃，其實(shí)房?jī)r(jià)并沒有漲很多，之所以大家都感覺得房?jī)r(jià)漲了很多假哎，主要是在貸款的作用下可以加杠桿瞬捕，比如以10萬(wàn)撬動(dòng)100萬(wàn)，增長(zhǎng)10%就感覺賺了有一倍舵抹。

? ? ? ?在城市化率還未飽和的情況下肪虎，隨著人口的涌入，一二線重要城市對(duì)房屋的需求長(zhǎng)期不會(huì)減少惧蛹，雖然政府短期通過限購(gòu)限貸來減少需求從而打壓房?jī)r(jià)扇救，但長(zhǎng)期來看只要供需矛盾不解決一二線重要城市的房?jī)r(jià)依然會(huì)上漲。

? ? ? 供需關(guān)系決定并領(lǐng)先房?jī)r(jià)香嗓，房?jī)r(jià)決定并領(lǐng)先交易杠桿率迅腔。

? ? ?隨著這一輪房市調(diào)控的趨嚴(yán)，需求強(qiáng)制性減少靠娱，房?jī)r(jià)短期會(huì)趨向穩(wěn)定钾挟，由此熱錢會(huì)逐步想辦法撤離樓市。

? ? ?房市對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響太大饱岸，下跌和快速上漲對(duì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展都沒有好處，而由于民眾的非理性居多徽千，樓市和股市一樣苫费，都很容易出現(xiàn)暴漲暴跌的現(xiàn)象，所以調(diào)控并沒有想象中的那么容易双抽。

? ? ?"房子不是炒的百框，而是住的"其實(shí)已經(jīng)定下了未來相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的態(tài)度，熱錢不要往房地產(chǎn)市場(chǎng)涌牍汹，不然就把你套住铐维，好好地去服務(wù)于新興產(chǎn)業(yè)柬泽，這才是利國(guó)利民。

? ? ? 當(dāng)然嫁蛇，如果一旦經(jīng)濟(jì)不行了锨并，找不到新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，那么這時(shí)候可能還得靠房地產(chǎn)市場(chǎng)睬棚，新一輪的暴漲可能又要繼續(xù)了第煮。

? ? ? 所以不得不感慨，我們當(dāng)一個(gè)吃瓜群眾發(fā)發(fā)牢騷吹吹牛逼是很容易抑党，但要真的制定政策調(diào)控經(jīng)濟(jì)可沒那么簡(jiǎn)單啊包警。