? ? ?對于房子胸囱，想說的話很多祷舀。今天，想從數(shù)字的角度扒一扒租房、理財裳扯、自住抛丽、投資性置業(yè)之間的關系障贸。

一矮嫉、基本的數(shù)據(jù)及假設依據(jù)

1）房價組成

? ? ?為了計算上的簡便唉铜，本文將忽略社保費用宴咧、個人所得稅睡蟋、印花稅等各項費用啸驯」蛲祝基于此岳枷，本文中的房價漩蟆，站在開發(fā)商角度其馏，由土地價格、建筑成本爆安、稅前利潤三部分組成叛复；站在消費者角度，由占總房價20%的首付扔仓、每月住房貸款需要償還的本息兩部分組成褐奥。

2）貸款利息率

? ? ?查百度“房貸計算器”得，最新的30年商業(yè)貸款年利率為5.15%翘簇，最新的30年公積金利率3.25%撬码。假設購房者一半的貸款來自于商業(yè)貸款，一半來自于公積金版保，綜合利率則為4.2%呜笑，并以此作為資金的時間成本。同時為了計算上便捷彻犁，假設住房貸款在每一年年初一次性繳納該年度應繳本息叫胁，即Ai*（1+4.2%）^(i-1)，Ai為第i年繳納額汞幢，計算現(xiàn)值驼鹅。

3）低風險理財收益率

? ? ?以中國工商銀行的步步為贏收益遞增型靈活期限人民幣理財產品WY1001預期年化率的平均值（2.3%+4.2%）/2=3.25%(數(shù)據(jù)來自中國工商銀行官網(wǎng)，2016/1/11)作為保守型理財選擇的資金收益率森篷。

4）15年廈門人均收入及增長率

? ? 15年廈門市城鎮(zhèn)人均收入為42607元（數(shù)據(jù)來自www.ffw.com.cn/1/84/86/321482.html）输钩。假設接下來每年的收入增長率為6%（數(shù)據(jù)來源bj.people.com.cn/n2/2016/0427/c233086-28234799.html），收入水平往往與經濟發(fā)展狀態(tài)呈正相關仲智，基于對未來經濟良好的預期买乃，假設年增長率為6%。

5）房產折舊率

? ? ?考慮到我國法律規(guī)定的住宅用地最高使用期限為70年钓辆，假設開發(fā)商從獲得土地到交房要5年時間剪验，消費者實際的土地使用期限為65年哼绑。在會計計算上，固定資產的折舊率為3%碉咆，因而假設房產的使用壽命為34年。假設在第34年末蛀恩，房屋的擁有者對房子大修疫铜，大修成本為房價*（1-40%土地占比-25%開發(fā)商利潤占比）*50%。假設使用期末無殘值双谆。那么壳咕，使用期第1~34年的折舊率為0.4/65+0.6/34=2.38%，翻修后試用期第35~65年的折舊率為0.4/65+（1-40%土地占比-25%開發(fā)商利潤占比）*50%/34=1.13%顽馋。

二谓厘、房價“天花板”

? ? ?首先，計算的是基于廈門人均收入水平最高有可能負擔的起的房價寸谜。15年廈門市城鎮(zhèn)人均收入為42607元竟稳，年增率假定為6%，在15年后的名義工資為42607*（1+6%）^15=102110.15熊痴。假設夫妻兩人都有工作他爸，且在15年后仍能拿出共收入的50%支付房貸，即為102110.15果善，并將該值作為等額還款付息計算模型中的年金诊笤。在這個假設中，該夫妻在付首付和前十來年的貸款時巾陕，有較大的還款壓力讨跟，在中后期還款壓力逐漸變小（贍養(yǎng)老人壓力增大鄙煤，囧）晾匠，個人以為是符合國內的“啃老”現(xiàn)實。那么梯刚，在這個情況下混聊，以4.2%的貸款利率計算，所能支付的起的貸款現(xiàn)值為1,795,985元乾巧，首付448,996.2元句喜，房價2,244,981元。若以常見的90平小戶型計算沟于，每平米價格為24944.23元咳胃。

? ? ?這些數(shù)據(jù)有什么概念呢？本人的理解是旷太，在對未來較為良好的經濟發(fā)展預期的前提下展懈，在父母能有余力“幫忙”撐過前些年的條件下销睁，在夫妻雙方都用工作且能拿出一半左右收入用于抵押貸款的假設下，人均收入水平能消費得起的“天花板”在200萬上下存崖。

三 買房冻记、租房、投資性置業(yè)三種不同選擇的預期受益情況

? ? ?假設房產能作為一種極其穩(wěn)定的標記物對標物價水平来惧，在考慮時間價值的情況下冗栗，房產的現(xiàn)值一直保持不變，只受折舊影響供搀。此時隅居，有A、B葛虐、C三名同學胎源，他們手頭都用448,996.2元現(xiàn)金，A要買房給自己住屿脐，B打算租房并拿現(xiàn)金去做理財涕蚤，C則打算購房用于出租賺取受益。他們現(xiàn)在都看上了一套房價為90平的诵，每平24944.23元/平方米赞季，租金每月3500元（年增長率等同資金成本4.2%）。

1）買房自住

? ? ?對于A同學奢驯，ta需要在第0期付448,996.2元首付申钩，并從第1到第30年付等額年貸款102110.2元，使用期第1~34年的折舊率為0.4/65+0.6/34=2.38%瘪阁。第34年末撒遣，要出一筆現(xiàn)值為392871.7的房屋防修費，與以前看過的一檔節(jié)目《夢想改造家》每期的改造花費相比管跺，略高一些义黎，當應該尚且算是在合理范圍內。翻修后使用期第35~65年的折舊率為0.4/65+（1-40%土地占比-25%開發(fā)商利潤占比）*50%/34=1.13%豁跑。

? ? ?從圖表可以看出廉涕，A同學關于房產的所有者權益現(xiàn)值（=資產-負債=房價扣減折舊后現(xiàn)值-住房貸款剩余需償還本金）在第0年為448,996.2元，在第16年達到最大值815771.9元艇拍，在第34年末減到481705.85元狐蜕，并由于翻修在第35年初增加到874577.5元，在第65年剩余34665.14元卸夕。

? ? ? A同學的凈現(xiàn)金流現(xiàn)值层释，在第0年為-448,996.2元，逐漸增加至第30年末的2,244,981元快集，隨后幾年保持不變贡羔，在35年初增加為-2,637,852.5元廉白，之后保持不變。

2）租房并做理財

a) 不考慮通勤的時間成本

? ? ?對于B同學乖寒，ta在第0年末有448,996.2元用于利息率為3.25%的低風險理財本金猴蹂，并在第1年至第30年年初每年增加102,110.2元作為理財本金，在每年年初需支付3500*12（每年上漲4.2%）的房租楣嘁。

? ? ?從圖表可以看出磅轻，B同學理財本金在第0年為448,996.2元，第一年初增加的本金扣抵房租后總理財本金為509,106.3元马澈，第一年末理財收益為16545.96，第一年末本息凈現(xiàn)值為525652.3弄息。在第18年末理財本息現(xiàn)值達到最大值痊班，928,431.3?。在第48年中摹量，本息現(xiàn)值為負涤伐。在第65年末，負債現(xiàn)值達到最大值-555,174元缨称。

b) 考慮通勤的時間成本

? ? ?考慮到一般置業(yè)是契機是結婚凝果，那么通勤的時間需要算上兩個人。以21.5個工作日記作一個月睦尽，每個工作日工作時長為8小時器净。由于公司變故更換地址、小孩讀書当凡、自己更變工作等原因山害，即便原來買房時離上班地點很近，幾年后也可能出現(xiàn)家在一頭沿量，公司在另一頭的情況浪慌。保守估計出現(xiàn)這種情況的時候，每次上班比租在工作地附近的情況得多花半小時朴则，一個工作日夫妻雙方共多花1小時在通勤上权纤。將時間機會成本的價值假定為時新的1/2，因為這個時間的價值是能用來讓人感受生命的美好乌妒，做自己喜歡做得事情汹想，享受生活，這個時間用得好是有價值的撤蚊，但它又不如薪水一般有直觀的參照物欧宜，所以就不太嚴謹?shù)丶俣闀r新的一半。假設25歲買房拴魄，工作至65歲退休冗茸，總計40年時間席镀，存在通勤的時間機會成本。

? ? ?從圖表可以看出夏漱，在考慮通勤成本的條件下豪诲，第65年末的累計現(xiàn)值是-306,911元，近乎等于A同學在居住期內翻修房屋的成本挂绰。

3）投資性置業(yè)

? ? 對于包租婆C同學屎篱，ta需要在第0期付448,996.2元首付，并從第1到第30年付等額年貸款102110.2元葵蒂，使用期第1~34年的折舊率為0.4/65+0.6/34=2.38%交播。第34年末，要出一筆現(xiàn)值為392871.7的房屋防修費践付，與以前看過的一檔節(jié)目《夢想改造家》每期的改造花費相比秦士，略高一些，當應該尚且算是在合理范圍內永高。翻修后使用期第35~65年的折舊率為0.4/65+（1-40%土地占比-25%開發(fā)商利潤占比）*50%/34=1.13%隧土。在每一年年初賺取租金，在第23年初命爬，租金所得103,833.9超過了當期要付的房貸102,110元曹傀，結余1723.731，以3.25%的理財利息率經行理財饲宛，之后的每期結余都依此放入理財基金中皆愉。

? ? ?對于包租婆，所有者權益現(xiàn)值在第0年為448,996.2元艇抠，在第30年增長為1,907,024元亥啦，隨后小幅下降，在第35年由于翻修增長為2,273,745.2元练链，再之后一直增加到第65年末3,593,245.29元翔脱。

? ? ?ta的凈現(xiàn)金流現(xiàn)值在第0年末為-448,996.2元，在第22年末為-1,033,599元媒鼓，隨后小幅上升至第34年末-841,259元届吁，在第35年末跌至-1,185,252元，再之后穩(wěn)步增加至65年末920727.631元绿鸣。該投資的內含報酬率為6.09%（與假定的6%的工資增長率相當）疚沐。

4）寫在文章中間的話

? ? 對比A、B潮模、C三名同學的置業(yè)選擇亮蛔，在這樣的計算模型下（資本收益率<住房貸款），在不考慮漲跌的條件下擎厢，買房與租房（考慮時間成本）的經濟效益相當究流，而用于租房的投資性置業(yè)是一種不錯的投資選擇辣吃。在考慮a)房產作為固定資產的流動性較差，b)作為單一投資選擇芬探，抗擊系統(tǒng)風險的能力較差, c)萬一出現(xiàn)離婚時神得，存在作為共有財產歸屬爭議的法律成本 d)...等等因素的時候，租房的選擇顯然是優(yōu)于購房偷仿。但從計算也可以看出哩簿，房子的租金實際上近似于房子的年折舊，3500每月的房租相對于房價“天花板”可能是略低酝静，很單純的以為房租再降點房價再多降點就好了节榜。在我看來，租房勝在前二三十年較為可控的時間內較為靈活别智，而在后二三十年宗苍，由于“良性的通貨膨脹”和“神奇的復利”的雙重影響，現(xiàn)值-50多萬的在四五十年后也有可能是天文數(shù)字亿遂。

四浓若、扒一扒“天花板”與突破極限

? ? ? ?4月22日渺杉，我的朋友圈被一則“25838元/平島外地王創(chuàng)新高蛇数，環(huán)東海域問鼎下一個世界灣區(qū)”的微信文章刷爆。廈門環(huán)東海域是什么概念呢是越？就區(qū)位而言耳舅，相當于杭州下城區(qū)（其他二線城市不太了解）之外的居住商圈，俗稱廈門島外倚评。25838元/平又是什么概念呢浦徊？剛剛我們算的“天花板”是24944.23元/平，面粉居然比最貴的面包還貴了天梧。隨后盔性，我從“廈門新房線”微信公眾號找來了“廈門島外”其他商圈的房價統(tǒng)計情況，具體如下圖：

? ? ?可以看出的是呢岗，圖中統(tǒng)計的8個地區(qū)有4個地區(qū)的房價超過或相當于房價“天花板”冕香。接下來，則想談談后豫，當次中心都讓人高攀不起的時候悉尾。

“鏈家等6中介被暫停與銀行合作” 2016-4-26。文中提到挫酿，“房地產中介通過一些手段騙取銀行貸款一直屢禁不止构眯。據(jù)新華社報道，在天津早龟、上海等地惫霸，鏈家猫缭、中原、我愛我家等中介機構均表示可協(xié)助以“高評房價”的方式套取購房“首付款”它褪。一名基層中介業(yè)務員坦承饵骨，鼓動并協(xié)助購房者高評房價，既可促成交易也可賺取不菲的“墊資費”茫打，一般按照墊資金額1.6%~3%收取居触。”

從兩種極端情況開始老赤。一是買房者在付不出首付的情況下轮洋，通過房產的高估值，套取首付抬旺。例如弊予，A有套房子賣400萬，“高估值”為500萬开财，A從銀行處收到B的房貸（即房價的80%）汉柒，也就是400萬。從而责鳍，B在“0首付”的情況下購買了A的房產碾褂。B的還款風險相對正常400萬貸款320萬大大提到。

另一種極端情況历葛，假設A手里有一套房價值400萬正塌，然后A的粑粑用600萬以二手房首付百分之20買了A這套房子。A從左口袋給我粑付了首付放到右口袋恤溶，再從銀行那里收到剩下480萬的A粑粑從銀行貸的房貸乓诽。然后房子的產權從A轉到了A粑粑，A粑粑不用付首付咒程，但是每個月得付月貸鸠天。A粑粑再把房子借給A住，A每個月替他繳房貸帐姻。這樣一波之后稠集，A還是住原來的房子，拿到了400萬房子做抵押的480萬貸款卖宠，以及每個月相比于商業(yè)貸款低得多并且還款期長得多的住房貸款巍杈。這個A粑粑，可以替換成A的二奶三奶小秘司機等等扛伍。A也可能拿著錢走了筷畦，房子歸A的某某，房貸也由某某來還。

在這個例子中真正透支信用的是有錢人A身邊的人鳖宾，可能小三可能司機吼砂，多半是個沒有存款沒有穩(wěn)定收入無法償還債務的人。在這個模型里鼎文，他們本來沒有房渔肩，現(xiàn)在通過有錢者、房產中介虛構的收入證明等方式拇惋，可以住上幾百萬的房子周偎，尤其是有錢人還許諾說幫她付房貸，如果我是她多半會同意撑帖，能住幾個月是幾個月蓉坎，大不了最后房子被收走。而且如果在一個房產交易的火熱期胡嘿，這個小秘完全可以將房子變相蛉艾，扣掉貸款凈賺一個首付，簡直不能再好了衷敌。

在兩種極端的栗子中勿侯，一個關鍵是“貸款者實際的償債能力”。由此缴罗，我們再回到“天花板”與突破極限助琐。試想一下，如果連次中心的價格都突破了“天花板”瞒爬，會是怎樣的一副光景弓柱？

這樣就好沟堡，別再多了侧但。