房地產(chǎn)有個(gè)4321原則汞贸，即項(xiàng)目成敗40%取決于拿地绳军，30%取決于營(yíng)銷，20%取決于設(shè)計(jì)矢腻，10%取決于工程建設(shè)门驾。

可以說，在項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)程中踏堡，工程處于價(jià)值鏈末端猎唁，到了這個(gè)階段，項(xiàng)目成敗基本已成定局顷蟆。

然而诫隅，從荒地到房子，從圖紙到建筑帐偎，工程建造是項(xiàng)目?jī)r(jià)值兌現(xiàn)的過程逐纬，經(jīng)過這個(gè)階段，前期投資才能創(chuàng)造出收益削樊。

工程建造的牽頭者是地產(chǎn)工程線豁生，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo)最終要通過他們來實(shí)現(xiàn)。

很多人都知道漫贞，在工地上甸箱，干活有施工單位，檢查驗(yàn)收有監(jiān)理迅脐，甲方工程崗的存在價(jià)值又是什么芍殖？又是怎么兌現(xiàn)他們的價(jià)值的？

這得先從甲方在工地上的角色來說起谴蔑。

01

在工地上

地產(chǎn)工程人有五種角色定位

?第一個(gè)角色定位：項(xiàng)目的大總包施工員?

現(xiàn)在的地產(chǎn)項(xiàng)目細(xì)分工程非常多豌骏，絕大部分項(xiàng)目大總包都只是土建總包，而門窗隐锭、涂料窃躲、保溫、幕墻钦睡、欄桿等一系列的專業(yè)工程是甲方單獨(dú)發(fā)包蒂窒。

在現(xiàn)場(chǎng)，甲分包需由甲方牽頭管理荞怒，因此洒琢，有人說現(xiàn)在甲方工程崗在現(xiàn)場(chǎng)就是個(gè)大總包施工員角色。

都說搞定總包項(xiàng)目至少成功80%挣输。地產(chǎn)工程人員的第一要?jiǎng)?wù)纬凤，就是搞定總包及眾分包，扯皮就是最最最常見的事撩嚼。

土建總包和甲分包停士，分包和分包，各種交叉作業(yè)完丽，工作面移交恋技，分分鐘開撕。

大至分包進(jìn)場(chǎng)逻族、搶施工電梯蜻底、小至一堆垃圾該誰清理……都能成為扯皮導(dǎo)火線。

甲方就是那個(gè)主持公道維穩(wěn)大局的人聘鳞。

首先你得拎得清薄辅，能把責(zé)任劃分清楚要拂，找到矛盾的突破點(diǎn)，一切扯皮最后到你這里都得有個(gè)解決辦法站楚。

第二個(gè)角色定位：乙方的服務(wù)者和賦能者?

通常認(rèn)為脱惰，甲乙方關(guān)系常常是管理與被管理，事實(shí)上現(xiàn)在的房企更強(qiáng)調(diào)要對(duì)乙方賦能和服務(wù)窿春。

我們此前接觸過的百?gòu)?qiáng)房企拉一，都把賦能乙方、服務(wù)乙方作為工程部門的一項(xiàng)職責(zé)旧乞。萬科更是主張“從具有服務(wù)意識(shí)的企業(yè)和行業(yè)去挖人”蔚润。

去年以來，萬科地產(chǎn)板塊的招聘明確表示“優(yōu)先”聘用有乙方經(jīng)驗(yàn)的人尺栖，在實(shí)際操作中有些崗位甚至只招最近一段時(shí)間在乙方公司工作的嫡纠。

▲ 去年萬科華東某市的招聘公告

甲方為什么也要有服務(wù)意識(shí)？

歸根到底還是結(jié)果導(dǎo)向在驅(qū)動(dòng)决瞳。

就好比一輛車想要跑起來货徙，必須四個(gè)輪子一起滾動(dòng)，只有一個(gè)輪在動(dòng)皮胡，不僅跑不起來痴颊，還可能要翻車。

一個(gè)項(xiàng)目落地過程中屡贺，工程跟乙方打交道最多蠢棱。雙方從根本上來講也是利益共同體，項(xiàng)目按期全高質(zhì)量交付甩栈，方能皆大歡喜泻仙。

甲方是規(guī)則制定者，也是決策者量没，要給乙方創(chuàng)造條件玉转，幫助他們把計(jì)劃落地。

就像一位項(xiàng)目負(fù)責(zé)人所講殴蹄，當(dāng)施工單位解決不了問題的時(shí)候究抓，甲方需要做的是向下補(bǔ)位，幫助施工單位就是幫助自己袭灯。

第三個(gè)角色定位：內(nèi)部資源及要素的整合者?

施工過程刺下，工程線要對(duì)接設(shè)計(jì)、開發(fā)稽荧、營(yíng)銷橘茉、招采、成本、合約畅卓、客關(guān)等多條線擅腰，這些人員以及他們手上的資源，通過項(xiàng)目部整合在一起髓介，推動(dòng)開發(fā)流程往前走惕鼓。

地產(chǎn)工程就是各方關(guān)系的協(xié)調(diào)者和資源整合者筋现。

比如：前期配合設(shè)計(jì)提供工程現(xiàn)場(chǎng)資料唐础，如地勘資料，市政管線資料矾飞；審圖階段從工程角度提出優(yōu)化建議一膨，施工階段溝通推進(jìn)變更事項(xiàng)等等；

對(duì)接開發(fā)報(bào)建洒沦，催促辦理工程規(guī)劃許可證豹绪、審圖合格證、工程施工許可證等等各類證件申眼；

協(xié)助招采進(jìn)行供應(yīng)商考察瞒津，另外，審查招標(biāo)清單括尸，以及協(xié)助進(jìn)行供應(yīng)商評(píng)估等等巷蚪；

根據(jù)營(yíng)銷的推貨及去化節(jié)奏，做好供貨計(jì)劃鋪排濒翻；聯(lián)合客關(guān)等部門做好工地開放活動(dòng)屁柏；

……

將人、地有送、錢淌喻、材、機(jī)等元素雀摘，圍繞施工計(jì)劃這條線裸删，形成了一個(gè)有機(jī)整體。

第四個(gè)角色定位：內(nèi)外部關(guān)系的維護(hù)者?

有人的地方就有江湖阵赠，有江湖的地方有就關(guān)系涯塔。

做地產(chǎn)項(xiàng)目，免不了經(jīng)常要與住建局豌注、質(zhì)監(jiān)站伤塌、派出所、城管轧铁、環(huán)保等當(dāng)?shù)夭块T打交道每聪，事情想要辦得順，平常的關(guān)系維護(hù)肯定少不了。

哪怕是在工地這個(gè)圈子內(nèi)药薯，與總包绑洛、分包、監(jiān)理間都存在諸多的“感情聯(lián)絡(luò)”童本，應(yīng)酬也就成了地產(chǎn)工程人工作（通常是下班后）的一部分真屯。

第五個(gè)角色定位：集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)及制度的執(zhí)行者?

在工程線條中，總部及區(qū)域公司屬于標(biāo)準(zhǔn)和制度的制定者穷娱，而項(xiàng)目部的工程人員則屬于標(biāo)準(zhǔn)及制度的落地者绑蔫、實(shí)施者。

在標(biāo)準(zhǔn)化程度高的房企里面泵额，現(xiàn)場(chǎng)該管什么配深，怎么管，大多能在標(biāo)準(zhǔn)體系中找到依據(jù)嫁盲，現(xiàn)場(chǎng)可以按圖索驥篓叶。

而標(biāo)準(zhǔn)化程度低的房企，則存在很多模糊地方羞秤，更依賴于工程人員的發(fā)揮缸托。

標(biāo)準(zhǔn)的形成，往往是自上往下推動(dòng)瘾蛋，再由下往上迭代俐镐。一線工程人的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，是工程技術(shù)及管理標(biāo)準(zhǔn)迭代升級(jí)的依據(jù)瘦黑。

另外京革，集團(tuán)和區(qū)域的標(biāo)準(zhǔn)和制度，具體到每個(gè)項(xiàng)目上幸斥，還是需要結(jié)合屬地化特征進(jìn)行調(diào)整匹摇。這也是一線工程崗的一種價(jià)值體現(xiàn)。

02

扮好5種角色

地產(chǎn)工程人需擁有三大內(nèi)功

是甲方甲葬，也是乙方廊勃，是管理者，也是執(zhí)行者经窖，更是多方關(guān)系的聯(lián)結(jié)者和維護(hù)者坡垫。

要在各種角色中自如切換，地產(chǎn)工程人就得成為“多面手”画侣、“復(fù)合型人才”冰悠，具備深厚的功力。

1配乱、既有全局觀又有執(zhí)行力

在一個(gè)項(xiàng)目上溉卓，甲乙雙方的著眼點(diǎn)是不同的皮迟。乙方只需關(guān)注手頭的活兒怎么干，而甲方則是圍繞最終的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)而努力桑寨。

比如說伏尼，工程需要與各專業(yè)條線協(xié)同作戰(zhàn)，才能完成任務(wù)尉尾。

這就決定了爆阶，工程人在處理事情的時(shí)，需打開思路沙咏，系統(tǒng)性地思考辨图，而不是只關(guān)注眼前的一畝三分地；

在利益得失權(quán)衡上芭碍，也不能只著眼于工程線徒役，而是要努力去協(xié)調(diào)各方達(dá)成終極目標(biāo)。

舉個(gè)例子窖壕，年初開工受疫情影響，各地出現(xiàn)生產(chǎn)材料緊缺和漲價(jià)的現(xiàn)象杉女。材料采購(gòu)雖然是招采部門牽頭瞻讽，但最終卻關(guān)系到工程能否正常推進(jìn)。

有些房企的工程線很早就對(duì)未來一兩個(gè)月所需材料進(jìn)行摸排熏挎，與招采一道提前鎖定供方資源速勇。

在現(xiàn)場(chǎng)的具體事務(wù)中，甲方代表是決策者坎拐；而在公司內(nèi)部烦磁，工程線是執(zhí)行者。

執(zhí)行力的高低主要體現(xiàn)在3方面哼勇。

第一都伪，怎么想方設(shè)法達(dá)成節(jié)點(diǎn)，尤其是預(yù)售竣備和交付等里程碑節(jié)點(diǎn)积担；

第二陨晶，如何把公司標(biāo)準(zhǔn)和制度落地；

第三帝璧，無法解決的問題及時(shí)反饋和上報(bào)先誉。

2、兼顧原則底線與灰度管理

干活有施工方的烁，驗(yàn)收有監(jiān)理褐耳，甲方的價(jià)值，不是事事親力親為渴庆，而是給總包和監(jiān)理傳達(dá)清楚原則性要求铃芦，捋清工作重點(diǎn)买雾。

公司的標(biāo)準(zhǔn)和制度，項(xiàng)目的合約和圖紙杨帽，就是管理的依據(jù)漓穿，里面很多底線是不能突破的。

當(dāng)然注盈，制度章程是死的晃危，而人是活的。人本管理與制度管理往往是相斥的老客。

資深的工程人都知道僚饭，工地上的事很多時(shí)候不是非黑即白，而是存在大量灰度空間胧砰，完全對(duì)著標(biāo)準(zhǔn)和制度鳍鸵，定量定性生搬硬套也是行不通的。

很多人可能都聽說過尉间，任正非的灰度管理理念——“好的管理要允許灰度存在”偿乖。

這可以理解為一種彈性管理，在不突破底線的前提下哲嘲，允許一些合理合法的人性化管理以及人情處理存在贪薪。

舉個(gè)例子，這次疫情已被認(rèn)定為不可抗力眠副，由此帶來的工程費(fèi)用和工期變化由建設(shè)單位承擔(dān)画切。

除此之外，疫情其實(shí)還造成一些間接影響囱怕。

比如由于材料供應(yīng)不足導(dǎo)致價(jià)格上漲霍弹，復(fù)工后勞務(wù)不足導(dǎo)致工期延誤，這些費(fèi)用和損失都由乙方承擔(dān)娃弓，乙方可能會(huì)存在很大異議典格。

現(xiàn)在乙方因?yàn)殄X的問題中途撂挑子的情況比比皆是，這對(duì)雙方來說都不是好事忘闻。

就如一些資深工程人說钝计，對(duì)待合作單位需要恩威并施，合作才能共贏齐佳。

3私恬、既要會(huì)努力又要會(huì)借力

我認(rèn)識(shí)的一些優(yōu)秀的工程人，都有幾個(gè)共同特點(diǎn)：

① 對(duì)工作重點(diǎn)很清楚炼吴。

努力不是使蠻勁本鸣。工地上的工作，件件都要去做硅蹦，是永遠(yuǎn)做不完的荣德，高效的工作是有的放矢闷煤。

比如說，搶預(yù)售階段涮瞻，一定是把最多的時(shí)間精力放在搶示范區(qū)上鲤拿，其他細(xì)枝末節(jié)都要適度放一放。

再如署咽，一個(gè)項(xiàng)目涉及到的質(zhì)量管理動(dòng)作非常多近顷，要關(guān)注的節(jié)點(diǎn)更多，不可能面面俱到平均用力宁否。

有地產(chǎn)人提出一種辦法：把公司的第三方評(píng)估表吃透窒升，哪些地方該重點(diǎn)發(fā)力，其實(shí)已經(jīng)很清晰了慕匠。

② 勤于復(fù)盤和記錄饱须。

我認(rèn)識(shí)的一位工程經(jīng)理，每天工作結(jié)束后都會(huì)做復(fù)盤台谊，把重點(diǎn)工序做法蓉媳、缺陷問題、工作心得青伤，梳理成文件存檔督怜。

一個(gè)項(xiàng)目做下來，就形成了一套完整的工藝技術(shù)及管理手冊(cè)了狠角。這讓他在下一次遇到類似問題的時(shí)候，可以快速反應(yīng)，不斷進(jìn)步。

③ 善于借力鄙陡。

用好監(jiān)理送膳。公司雇傭了監(jiān)理，就該讓監(jiān)理為甲方把好關(guān)咐容，助好力，千萬不要越俎代庖。

比如說晓勇，工地上的扯皮非常多，如果每件事都要你去處理灌旧，整天就糾纏在這些瑣事上脫不開身了绑咱。

讓監(jiān)理發(fā)揮防線作用，扯皮先找監(jiān)理處理枢泰，監(jiān)理搞不定了再出馬描融。

向上反饋。工程上總會(huì)遇到一些你解決不了的事衡蚂。不要害怕告訴你的上級(jí)窿克，有時(shí)候在你這很棘手的事骏庸，往上走一級(jí)就迎刃而解了。

比如說年叮，軟硬兼施還是沒能讓總包配合搶工具被，怎么辦？項(xiàng)目總把進(jìn)度款申請(qǐng)單一簽只损，對(duì)方可能就興高采烈安排上人了一姿。

有時(shí)候，反饋問題本身就是一種管理手段改执，而不是給領(lǐng)導(dǎo)制造麻煩啸蜜。當(dāng)然，前提是你已經(jīng)盡力過辈挂。

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