先來點摘自書中的雞湯：
1肖抱、只有多層次的分析才能選出最好的股票备典，試著去分析，但更重要的是學(xué)以致用
2意述、不要被收益和利潤所蒙蔽提佣，REITs并非都是天使吮蛹。一些REITs可能心懷不軌或用非法途徑編造數(shù)據(jù)。你需要不斷斯研究拌屏，而不是輕信別人的一面之詞就做出重大決定潮针。
3、承擔一些風(fēng)險是可以的倚喂，但是不要在對目標公司的財務(wù)一無所知就做每篷。對于REITs來說，資產(chǎn)負債表尤其重要端圈，是抵押型REITs和權(quán)益型REITs的命脈焦读，它能夠更準確地反映杠桿率。監(jiān)管機構(gòu)緊盯著杠桿率是有原因的舱权。
4矗晃、如果想成倍地獲得投資回報，你就要成倍地擴充自己的知識宴倍。這是賺錢的唯一途徑张症。
5、想掙到錢鸵贬，你不能思維狹隘俗他，每一種事物都有不止一面。
6恭理、對于零售類REITs來說拯辙，利潤完全取決于商場能產(chǎn)生多少銷售，因此這必然聯(lián)系到潛在顧客的數(shù)量颜价。
7涯保、你可能專注于如何盈利，但真相是：你同樣需要關(guān)注如何避免損失
8周伦、認真夕春、批判性的思考是很必要的。優(yōu)秀的投資者會到商場做實地盡職調(diào)查专挪，而更優(yōu)秀的投資者會把他們看到的情況與宏觀形勢聯(lián)系起來
9及志、即使你曾經(jīng)做過大量的研究，也證明曾經(jīng)自己是正確的寨腔，不要總是認為會出現(xiàn)同樣的結(jié)果速侈，應(yīng)該研究每次發(fā)布的財務(wù)報表的“言外之意”。
10迫卢、考察一個人的能力倚搬，要看他的高壓下是如何表現(xiàn)的
11、并非一切真的都像年度報告描繪的那樣完美乾蛤，最終的決定可能會和很多個人判斷和個人喜好結(jié)合在一起每界。所以在選擇一個REIT投資時捅僵，要持懷疑態(tài)度。
12眨层、投資只是一個是與否的問題庙楚，但投資是否成功的關(guān)鍵取決于選擇合適的時機。擇時并準確預(yù)測未來趴樱，是核心問題馒闷。
13、聰明的投資者會通過分析并聯(lián)系市場來尋找隱藏的機遇
14伊佃、一定要打破思維深入思考窜司，不要總是想著看起來光鮮的-----那些亮閃閃的不都是金子
15、在做出決定之前航揉，你必須了解做出該決定所需掌握的信息塞祈。有時，你需要腳踏實地帅涂，找出創(chuàng)造性的方法去獲取你想要的東西
REITs
1议薪、股權(quán)型REITs：持有并管理物業(yè)組合。租金收入將轉(zhuǎn)化為分紅支付給份額持有人
? ?? 抵押型REITs：將物業(yè)作為抵押設(shè)立基金媳友，該基金投資于抵押貸款或抵押貸款支持證券斯议。抵押貸款所產(chǎn)生的利息將是REITs的主要收入來源。
? ?? 混合型REITs：股權(quán)型REITs和抵押型REITs的組合醇锚，因此主要收入同時來源于租金和抵押貸款的利息哼御。
2、向投資者募集的資金放入基金的資金池中焊唬，用以購買物業(yè)或抵押貸款-----REITs管理---REITs約90%的應(yīng)稅收入將分配給投資者----REITs可免征企業(yè)所得稅----投資者獲得分紅并繳納相應(yīng)的稅款恋昼。在某些情況下投資者可以主張分期繳納分紅對應(yīng)的稅款，設(shè)法遞延納稅-----投資者可持有REITs份額或向新的投資者出售份額赶促。如此循環(huán)液肌。
3、標的：指合同的雙方當事人之間存在的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系鸥滨，如貨物交付嗦哆、勞務(wù)交付、工程項目交付等婿滓。它是合同成立的必要條件老速，是一切合同的必備條款。標的的種類總體上包括財產(chǎn)和行為凸主，其中財產(chǎn)又包括物和財產(chǎn)權(quán)利烁峭，具體表現(xiàn)為動產(chǎn)、不動產(chǎn)、債權(quán)约郁、物權(quán)等；行為又包括作為但两、不作為等鬓梅。（百度百科·法律名詞）
4、REITs的優(yōu)勢：現(xiàn)金流穩(wěn)定谨湘、成長潛力绽快、靈活性、風(fēng)險分散（REITs通過投資于不同地區(qū)的不同種類的物業(yè)紧阔，以分散風(fēng)險）坊罢、投資回報表現(xiàn)
? ? ??REITs的劣勢：經(jīng)濟不景氣（經(jīng)濟不景氣時對不同投資的影響取決于投資的種類。你需要了解REITs的運營模式擅耽，做好盡職調(diào)查活孩，扎實地取得這一問題的全面解答）乖仇；利率波動（了解市場利率與REITs的表現(xiàn)之間的關(guān)系憾儒，對投資的成功非常有幫助）
5、REITs內(nèi)部管理
6、REITs外部管理
7、REITs的好壞不取決于是內(nèi)部管理還是外部管理的，而是取決于REITs管理本身
8蹄衷、REITs的五個種類：辦公類睦番、住宅類兢哭、零售類迟螺、工業(yè)類、醫(yī)療類
9郑诺、辦公類REITs：通常在資產(chǎn)組合中持有并運營著辦公樓
? ?? 賺取利潤的方式：1旦部、REITs為租戶提供可使用的空間；2官卡、感興趣的租戶與REITs簽訂租賃合同毛秘，REITs取得租金收入；3绊序、與此同時，REITs負責物業(yè)設(shè)施的日常維護與營運朴上，因此收取租金的一定比例作為管理費用垒棋。
辦公類REITs分級的重要影響因素：1、地理位置：中心商業(yè)區(qū)的物業(yè)能吸引跨國公司痪宰，這樣的公司在經(jīng)濟下行時期也具有更強的抗波動性叼架，而距離主要客戶較近的其他辦公類REITs同樣具有優(yōu)勢。不利：運營費用較高衣撬，降低利潤乖订。所以需要盡職調(diào)查確認管理人能夠按照其承諾執(zhí)行管理，并高效地運營具练。2乍构、配套設(shè)施便利性：距離交通樞紐近是一種優(yōu)勢：地鐵站、主要公路或運輸港扛点、購物中心哥遮、體育館、公園等占键；3昔善、物業(yè)內(nèi)部裝潢：要考察內(nèi)部裝潢是否與其定位相符
辦公類REITs抗波動性：1、警惕經(jīng)濟周期：全球性金融危機會對承租的公司造成致命的沖擊畔乙。所以了解租戶的情況以及這些公司承受財務(wù)壓力的能力十分重要君仆；2、應(yīng)對負面沖擊：辦公類REITs的負面報告或新聞會由于投資者的自然反應(yīng)導(dǎo)致股價跳水；3返咱、恢復(fù)期漫長：辦公樓從金融危機中恢復(fù)需要較長的時間钥庇。如何避免REITs受到長期空置的影響？這取決于標的資產(chǎn)-----如果物業(yè)的交通便利咖摹，維護良好并位于較好的地段评姨，就能夠最先從租戶緊缺中恢復(fù)過來。
考慮物業(yè)之外的因素：分析宏觀經(jīng)濟萤晴，考慮國別因素吐句。宏觀因素之一就是政府的支持度。
杠桿率用來衡量REITs所承擔的負債與REITs所有股權(quán)的比例店读。因此嗦枢，如果杠桿率很高的話，大體意味著REITs相對于投資人持有的股權(quán)承擔了大量負債屯断。
市凈率是用每股價格除以每股賬面價值文虏。如果一家公司擁有較高的市凈率，預(yù)示著這家公司被高估了殖演。
每股凈資產(chǎn)值的概念與每股賬面價值類似氧秘，它是從總資產(chǎn)中扣除負債，在除以流通股總數(shù)計算得到趴久。
評估每一只REITs的資產(chǎn)時整理思路的一個簡單的框架：
共給：列舉辦公區(qū)域現(xiàn)有的優(yōu)勢丸相，列舉影響共給的因素
需求：列舉現(xiàn)有需求（入駐率是一個很好的指標），列舉影響需求的因素
10朋鞍、住宅類REITs：與辦公類REITs的一個重要區(qū)別：住宅類REITs的租約通常更短（6個月至2年之間）已添。相比而言，辦公類REITs的租約在5~15年之間滥酥。盡管住房的租約較短意味著房主（REITs）需要花費更多的資源尋找租戶來續(xù)租到期的房間更舞，但擁有眾多租戶在一定程度上分散了住宅類REITs的風(fēng)險。
11坎吻、零售類REITs：必須首先了解商場提供什么樣的購物體驗缆蝉，它是否能夠吸引足夠的客流。
商場的分類：時尚購物中心：出售名牌商品并定位于時尚界高端品牌瘦真，刊头。通常坐落于較好的地段，擁有大量的高收入群體诸尽。這類的REITs通常價格較高原杂。
社區(qū)購物中心：為附近社區(qū)提供日常購物的超市，為消費者提供諸如服裝您机、書店穿肄、餐館等日常消費場所年局。通常是大型日用連鎖店、百貨商店租用商店咸产。通常坐落于人口密集的地區(qū)---越大的社區(qū)矢否，越有可能賺取更多的潛在利潤。
品牌折扣中心：向公眾打折出售商品---商品存貨或非應(yīng)季商品脑溢。通常建在租金更低的城郊僵朗，能夠降低經(jīng)費開支
零售類REITs和其他類型的REITs有很大的區(qū)別，因為REITs與租戶之間的關(guān)系是互利共生----任何一方離開了另一方都不能成功屑彻。即好的品牌搭配最佳地段最好的商場验庙。所以零售類REITs的租賃合同中包含“銷售分成”條款，這意味著租戶需要想零售類REITs支付一定比例的銷售收入社牲，這個比例是提前商定好壶谒。作為回報，REITs將利用這部分資金舉辦促銷活動以促進顧客在租戶商鋪的消費膳沽。
為了增加客流并吸引合適的購物者，零售類REITs可以采用資產(chǎn)提升計劃（Asset Enhancement Initiative,AEI）策略让禀，即通過裝修購物中心來吸引更多顧客光臨挑社，包括升級電梯、重新設(shè)計內(nèi)部裝潢和調(diào)整商場布局巡揍，以定位于不同類型的消費者痛阻。
零售類REITs觀察日記：需要帶上一個本子然后開始觀察購物者的數(shù)量，以及他們看起來是否打算購物腮敌。注意一些細節(jié)阱当，比如購物袋的數(shù)量、停車場的汽車數(shù)以及商場所吸引的消費者類型糜工。他們是年輕的家庭嗎弊添？他們特別富有嗎？他們多數(shù)是高中生或大學(xué)生嗎捌木？除此之外油坝，采訪店主和雇員去聽取他們的意見。這些雇員知道的可能比你想象的多刨裆，多數(shù)時候獲得這些信息只需要一個友好的微笑和問候澈圈。比如，一個投資者可以通過與餐廳服務(wù)員交談設(shè)法獲取商戶的租約細節(jié)帆啃、平均收入以及利潤情況瞬女。基于以上努潘，你可以大概估計商戶的總體收入诽偷。請記住坤学，零售類REITs與租戶之間是共生的關(guān)系，任何一方都不能脫離對方獨立存在渤刃。如果商戶運營得很好拥峦，那么REITs也會一樣。傳統(tǒng)實體商業(yè)模式的一個主要風(fēng)險就是網(wǎng)絡(luò)購物的興起卖子，你需要考慮：這一趨勢會影響REITs嗎略号？如果你投資的商場經(jīng)常有富裕的游客光顧，那么也許不會被影響----他們不會耗時間在網(wǎng)上去買同樣的東西----無法從網(wǎng)上購買同款產(chǎn)品
12洋闽、工業(yè)類REITs的資產(chǎn)組合包含制造中心玄柠、工業(yè)園區(qū)、倉庫诫舅、物流中心和商務(wù)園區(qū)
地理位置：大量制造業(yè)公司需要將其產(chǎn)品或原材料從一個地方運往另一個地方羽利。如果公司坐落在偏僻的地方，其運輸成本將大幅上升刊懈。工業(yè)/辦公類REITs在每一處物業(yè)資產(chǎn)的說明中都清晰闡述了為什么該物業(yè)所處位置對潛在租戶來說是戰(zhàn)略性和有優(yōu)勢的这弧，如與主要高速公路的距離、附近的關(guān)聯(lián)行業(yè)公司虚汛、鄰近重要交通樞紐等要素匾浪，都是以具體的條目體現(xiàn)的。
分散風(fēng)險：工業(yè)類REITs是如何做到分散于多個領(lǐng)域的：單個REIT的客戶往往涉及各種行業(yè)卷哩，它們可能不會全部集中于同一個領(lǐng)域蛋辈。
機遇：電商需要空間儲存其所銷售的所有貨物。隨著電商產(chǎn)業(yè)的發(fā)展将谊，新的需求也應(yīng)運而生冷溶。亞馬遜購買倉庫和無人機使用的例子。
13尊浓、醫(yī)療類REITs
種類：退休村和老年公寓：研究人口結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型
? ? ? ? ?? 專業(yè)護理中心：重病物理治療逞频；需要特殊照顧
? ? ? ? ?? 急救醫(yī)院：醫(yī)療在生活中的必需型行業(yè)；租約期限都相對較長栋齿，通常為10~15年期虏劲，且附帶更新條款褒颈。更近一步柒巫，醫(yī)療行業(yè)的并購機會很多
物業(yè)之外的因素：患者的收入決定他們支付醫(yī)療費用的能力（影響因素之一），政府的醫(yī)療政策影響至關(guān)重要谷丸。例子：奧巴馬的“醫(yī)療法案”就是決定醫(yī)療類REITs發(fā)展還是衰退的關(guān)鍵因素堡掏。這就是為什么一些REITs（如醫(yī)療類REITs）要通過減少依賴政府支持的患者來控制風(fēng)險。這是好事還是壞事刨疼，取決于你如何分析政府政策可能的變化對REITs的影響泉唁。
