2019.11.18
法國(guó)IPAG商學(xué)院 碩士學(xué)術(shù)論文（簡(jiǎn)版）
作者：萬(wàn)云(原創(chuàng))
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第1章 緒論
1.1 研究背景及意義
1.1.1研究背景
伴隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展燥翅，跨區(qū)域就業(yè)成為了我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的熱點(diǎn)。不同于傳統(tǒng)城市化進(jìn)程中大量涌入的農(nóng)民務(wù)工人員敛劝，近年來(lái)受教育群體跨區(qū)域就業(yè)人群的住房需求對(duì)城市的包容性丐黄、居住環(huán)境、付租體驗(yàn)等都有了更高的要求茴迁。為引導(dǎo)長(zhǎng)租公寓規(guī)范健康良性的發(fā)展寄悯，國(guó)家在政策上鼓勵(lì)長(zhǎng)租公寓發(fā)展，并引導(dǎo)金融行業(yè)積極開展租房場(chǎng)景的金融業(yè)務(wù)堕义，助力長(zhǎng)租公寓行業(yè)發(fā)展猜旬。
在租房場(chǎng)景消費(fèi)金融領(lǐng)域，金融加速了長(zhǎng)租公寓行業(yè)的發(fā)展速度倦卖，但在業(yè)務(wù)發(fā)展過(guò)程中也暴露出了一些問(wèn)題洒擦。部分長(zhǎng)租公寓因業(yè)務(wù)發(fā)展過(guò)快引發(fā)資金鏈斷裂，導(dǎo)致租客怕膛、公寓熟嫩、金融等各金融參與方不同程度的損失。新聞上屢次曝光的“被貸款”“租金貸”等負(fù)面新聞褐捻，也讓人們“談貸色變”掸茅，極大的影響了全社會(huì)對(duì)租房金融業(yè)務(wù)的消極負(fù)面看法。長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō)柠逞，如何降低租房金融風(fēng)險(xiǎn)重拾社會(huì)信心倦蚪，如何積極良性的發(fā)展租房場(chǎng)景消費(fèi)金融業(yè)務(wù)，是目前該行業(yè)面臨的首要問(wèn)題边苹。
1.1.2研究意義
國(guó)家繁榮昌盛陵且，百姓安居樂(lè)業(yè)，國(guó)家首先要解決的就是“安居”問(wèn)題个束。租房作為居住領(lǐng)域的重要組成部分慕购，可以說(shuō)該行業(yè)的發(fā)展直接決定了大部分人群的居住體驗(yàn)。2016年國(guó)務(wù)院首提“構(gòu)建購(gòu)租并舉的住房制度”堅(jiān)持“住房不炒”茬底，2017年住建部提出“租售同權(quán)”沪悲，租賃及其衍生金融行業(yè)的發(fā)展再次迎來(lái)歷史新機(jī)遇。
地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展需要龐大的資金支持阱表。每年房地產(chǎn)開發(fā)商及其供應(yīng)鏈上下游企業(yè)都需要從銀行和金融公司募集大量資金以支持業(yè)務(wù)發(fā)展殿如。所以國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控最重要的一個(gè)手段就是資金管控贡珊，無(wú)論是開發(fā)商貸款的授信額度、準(zhǔn)入條件涉馁，還是房貸利率等各種金融調(diào)控手段方式已經(jīng)趨于成熟门岔。我國(guó)長(zhǎng)租公寓行業(yè)起步較晚，相關(guān)法律法規(guī)建設(shè)不夠完善烤送，行業(yè)融資渠道有限寒随，調(diào)控引導(dǎo)的手段方式也不夠成熟。租房消費(fèi)金融在業(yè)務(wù)模式帮坚、盈利模式妻往、運(yùn)營(yíng)模式的探索上起步較晚，所以依賴于住房租賃行業(yè)的消費(fèi)金融也處于比較低的發(fā)展水平试和。
任何新生事物的產(chǎn)生都是由現(xiàn)有的事物演變發(fā)展而來(lái)讯泣，并非是完全無(wú)章可循。如果長(zhǎng)租公寓行業(yè)不能夠健康良性的發(fā)展阅悍，則租房消費(fèi)金融業(yè)務(wù)的發(fā)展更是無(wú)從談起判帮。另一方面?zhèn)鹘y(tǒng)的金融模式需要在租房場(chǎng)景進(jìn)行最大限度的“落地生根”，積極防范在落地過(guò)程中所出現(xiàn)的各種“水土不服”的情況溉箕。
中央十九大報(bào)告中晦墙，把握防范中國(guó)金融體系風(fēng)險(xiǎn)，守住中國(guó)不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)底線作為政府未來(lái)幾年工作的重中之重肴茄。租房場(chǎng)景消費(fèi)金融行業(yè)晌畅，所涉及資金量大，影響人群范圍廣寡痰，一旦失控將會(huì)對(duì)社會(huì)造成很嚴(yán)重的影響抗楔。“針對(duì)租金貸等金融創(chuàng)新,監(jiān)管及時(shí)跟進(jìn),健全監(jiān)管機(jī)制,整治亂象,維護(hù)消費(fèi)者權(quán)益拦坠、防范金融風(fēng)險(xiǎn),讓租金貸普惠功效規(guī)正连躏、長(zhǎng)租公寓行業(yè)在可控范圍內(nèi)運(yùn)行且真正回歸房屋租賃服務(wù)之軌道≌瓯酰”[1]
1.2研究?jī)?nèi)容及方法
1.2.1研究?jī)?nèi)容
首先入热，課題通過(guò)對(duì)租房消費(fèi)金融相關(guān)理論進(jìn)行研究，詳細(xì)探究了業(yè)務(wù)模式晓铆，業(yè)務(wù)的發(fā)展歷程勺良，業(yè)務(wù)發(fā)展的現(xiàn)狀，以及業(yè)務(wù)在發(fā)展過(guò)程中遇到的機(jī)遇與困境骄噪。然后尚困，了解某金融A公司租房場(chǎng)景消費(fèi)金融業(yè)務(wù)發(fā)展的成績(jī)及面臨的挑戰(zhàn)與困境。其次链蕊，通過(guò)調(diào)查問(wèn)卷了解客戶對(duì)業(yè)務(wù)的接受程度事甜、對(duì)該業(yè)務(wù)的看法谬泌、對(duì)業(yè)務(wù)的建議；通過(guò)對(duì)合作長(zhǎng)租公寓工作人員進(jìn)行訪談，了解對(duì)業(yè)務(wù)的看法以及建議；通過(guò)對(duì)相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行訪談某宪，了解業(yè)務(wù)面臨的具體問(wèn)題。最后潮峦，通過(guò)對(duì)相關(guān)參與方反饋的問(wèn)題進(jìn)行歸納總結(jié)及實(shí)驗(yàn)分析囱皿，結(jié)合行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀勇婴，研究適合某金融A公司的租房消費(fèi)金融業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略方案。
1.2.2研究方法
本文主要應(yīng)用的方法為對(duì)比分析法法嘱腥、訪談法耕渴、案例分析法。對(duì)比分析法則是基于對(duì)中外現(xiàn)有相關(guān)課題研究進(jìn)行對(duì)比總結(jié)分析齿兔；訪談法則是對(duì)某金融A公司業(yè)務(wù)參與人員及行業(yè)相關(guān)參與人員進(jìn)行訪談橱脸，結(jié)合訪談內(nèi)容進(jìn)行歸納分析研究探究；案例分析法主要是針對(duì)需要探究的問(wèn)題分苇，根據(jù)選定的實(shí)驗(yàn)案例進(jìn)行實(shí)驗(yàn)分析添诉。
1.3國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀
1.3.1國(guó)內(nèi)研究現(xiàn)狀
我國(guó)長(zhǎng)租公寓企業(yè)經(jīng)過(guò)早期的業(yè)務(wù)探索，行業(yè)的業(yè)務(wù)規(guī)則已經(jīng)逐步規(guī)范医寿。長(zhǎng)租公寓行業(yè)模式重栏赴，運(yùn)營(yíng)難度高，資金需求量大靖秩。一些業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)規(guī)范有實(shí)力的長(zhǎng)租公寓企業(yè)在擴(kuò)張過(guò)程中就面臨著資金短缺但融資困難的問(wèn)題须眷。大量的受教育白領(lǐng)群體對(duì)租房居住體驗(yàn)有了更高的需求，而且市場(chǎng)住房租賃需求也一直在擴(kuò)大沟突。如果優(yōu)秀的長(zhǎng)租公寓企業(yè)不能夠崛起花颗，就會(huì)給那些運(yùn)營(yíng)不規(guī)范、欺客宰客的“黑中介”很大的生存空間惠拭。租房場(chǎng)景消費(fèi)金融業(yè)務(wù)從無(wú)到有扩劝，在經(jīng)過(guò)行業(yè)的早期探索發(fā)展后，所面臨的問(wèn)題也比較嚴(yán)重职辅。違約率高今野、暴雷影響大、操作流程不規(guī)范等問(wèn)題逐步暴露出來(lái)罐农，所以相關(guān)課題的研究也就逐漸多了起來(lái)条霜。
國(guó)內(nèi)針對(duì)租房場(chǎng)景消費(fèi)金融業(yè)務(wù)發(fā)展課題的研究也伴隨著行業(yè)的發(fā)展逐漸多了起來(lái)涵亏。從最近幾年才開始蒲凶，特別是近兩年行業(yè)遭遇發(fā)展困境后相關(guān)研究逐漸多了起來(lái)旋圆。巴曙松麸恍，王鳳巖[1]針對(duì)長(zhǎng)租公寓“租金貸”金融風(fēng)險(xiǎn)與監(jiān)管建議灵巧，作者根據(jù)租房場(chǎng)景消費(fèi)金融的業(yè)務(wù)模式特點(diǎn)，分析論述了其在長(zhǎng)租公寓發(fā)展過(guò)程中面臨的金融風(fēng)險(xiǎn)抹沪，包括資金沉淀嚴(yán)重刻肄、資金挪用占用、行業(yè)信息披露缺失追責(zé)難融欧、杠桿高風(fēng)險(xiǎn)大等敏弃。作者根據(jù)該行業(yè)發(fā)展所遇到的問(wèn)題，結(jié)合美國(guó)日本租房場(chǎng)景的金融發(fā)展?fàn)顩r噪馏，對(duì)其提出監(jiān)管上的建議麦到。作者既肯定了租房場(chǎng)景消費(fèi)金融在租賃行業(yè)發(fā)展過(guò)程所起到的積極作用，不能因?yàn)橛龅絾?wèn)題就“一刀切”的禁止欠肾，同時(shí)也針對(duì)問(wèn)題建議監(jiān)管上進(jìn)一步規(guī)范長(zhǎng)租公寓及租房場(chǎng)景消費(fèi)金融瓶颠，制定準(zhǔn)入門檻，明確監(jiān)管職權(quán)刺桃，完善信息披露機(jī)制粹淋，建立資金托管制度等。
1.3.2國(guó)外研究現(xiàn)狀
國(guó)外針對(duì)租房場(chǎng)景金融業(yè)務(wù)的研究比較早虏肾，同時(shí)行業(yè)的發(fā)展也已經(jīng)比較成熟廓啊。我們以租賃租賃市場(chǎng)發(fā)展較為成熟的美國(guó)、日本封豪、新加坡為例谴轮，租賃及相關(guān)金融行業(yè)引入政府基金，政府或行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)揮協(xié)調(diào)監(jiān)管作用吹埠，并且引入發(fā)達(dá)的保險(xiǎn)行業(yè)資金以降低交易及融資過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)等第步。Air transport world[2] LEASING & FINANCE BRIEFS中，針對(duì)美國(guó)租賃行業(yè)及金融現(xiàn)狀進(jìn)行行業(yè)發(fā)展進(jìn)行相關(guān)分析翩隧。美國(guó)租賃行業(yè)立法相對(duì)趨于穩(wěn)定堆生，通過(guò)立法規(guī)范行業(yè)交易規(guī)則淑仆，保護(hù)各參與方利益蔗怠。美國(guó)租賃企業(yè)房源多來(lái)自于自持物業(yè)或社會(huì)分散式房源渔工。其資金來(lái)源比較多樣化涨缚，除房地產(chǎn)信托、保險(xiǎn)資金通惫、政府基金外履腋，積極發(fā)展REITs等資產(chǎn)證券化手段進(jìn)行募資惭嚣，在合法合規(guī)的基礎(chǔ)上引入發(fā)達(dá)的保險(xiǎn)行業(yè)對(duì)各參與方進(jìn)行履約保險(xiǎn)延旧，所以行業(yè)發(fā)展越來(lái)越成熟穩(wěn)定迁沫，這對(duì)我國(guó)租賃行業(yè)及金融的發(fā)展提供了很多寶貴的經(jīng)驗(yàn)。
第2章 相關(guān)理論綜述
2.1租房消費(fèi)金融發(fā)展現(xiàn)狀
2.2.1業(yè)務(wù)發(fā)展歷程
2008年以前缅糟，整個(gè)住房租賃市場(chǎng)主要以租房信息中介為主赦颇，房東和租客在房屋信息中介的撮合下完成交易泥从，并由租客和房東交易雙方完成中介費(fèi)的支付躯嫉。中介費(fèi)的支付方式有單方支付中介費(fèi)和交易雙方共同支付中介費(fèi)兩種祈餐，具體的支付形式和中介費(fèi)分擔(dān)形式主要由雙方的議價(jià)能力決定帆阳。租后管理由租客和房東交易雙方自行商定處理。
2008年以后鳍徽，中國(guó)經(jīng)濟(jì)空前活躍阶祭。經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)的是消費(fèi)結(jié)構(gòu)形式的轉(zhuǎn)變，很多高收入群體對(duì)租賃居住體驗(yàn)有了更高的需求瑰剃，無(wú)論是從裝修風(fēng)格培他、租金支付方式、租賃服務(wù)形式等都有了不同于以往的更高的需求猛遍。傳統(tǒng)的租賃交易方式中梯醒，房東對(duì)房屋的租后管理水平參差不齊茸习，存在房屋租出后沒(méi)有租后管理、隨意漲租猫胁、隨意進(jìn)出租客房屋跛锌、以及其他侵害租客人身安全等問(wèn)題菠赚。當(dāng)時(shí)由外資企業(yè)負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)管理的專為外籍人士提供居住運(yùn)營(yíng)服務(wù)的長(zhǎng)租公寓帶來(lái)了不一樣的商業(yè)模式晨缴。外資公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)整體對(duì)物業(yè)進(jìn)行租賃击碗，然后從裝修阁吝、客戶服務(wù)突勇、后勤維修以及居住體驗(yàn)等進(jìn)行整體運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)，這種租賃運(yùn)營(yíng)服務(wù)形式給了國(guó)內(nèi)市場(chǎng)耳目一新的感覺(jué)定躏。所以垮抗，當(dāng)時(shí)國(guó)內(nèi)一些企業(yè)積極進(jìn)行租賃業(yè)務(wù)模式改革或創(chuàng)新，通過(guò)包租形式壤玫，獲取整(層)棟物業(yè)的使用權(quán)，通過(guò)進(jìn)行N+1或整租設(shè)計(jì)裝修改造猎贴，不但可以獲取很高的溢價(jià)收入，然后再進(jìn)行品牌輸出趁耗，更是獲得了可觀的企業(yè)品牌融資收益苛败。
2012-2015年前后罢屈，傳統(tǒng)的中介信息交易市場(chǎng)份額已經(jīng)減少了很多，很多傳統(tǒng)的中介信息服務(wù)機(jī)構(gòu)都在進(jìn)行轉(zhuǎn)型發(fā)展曼月。在互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展浪潮中，蛋殼、自如等新興互聯(lián)網(wǎng)房屋租賃企業(yè)咳燕，通過(guò)為中高端白領(lǐng)人群量身打造租房產(chǎn)品勿决、提供一站式運(yùn)營(yíng)服務(wù)等形式搶占了大量市場(chǎng)房源。各個(gè)城市不同本土租房品牌也在同步進(jìn)行租房產(chǎn)品的升級(jí)改造招盲，打造出了不同地域性的本土租房品牌低缩。一方面由于長(zhǎng)租公寓企業(yè)需要擴(kuò)張管理更多的房源，資金需求量劇增曹货；另一方面由于房租的連年上漲咆繁，傳統(tǒng)的租金支付方式對(duì)于很多剛畢業(yè)或者是資金周轉(zhuǎn)緊缺的年輕人群來(lái)說(shuō)著實(shí)不夠友好坏为，所以租房金融業(yè)務(wù)從無(wú)到有够颠。
2016、17年位岔，長(zhǎng)租公寓競(jìng)爭(zhēng)激烈，企業(yè)通過(guò)高價(jià)搶占市場(chǎng)房源，在補(bǔ)貼運(yùn)營(yíng)的過(guò)程中售担，一些管理能力弱、資金鏈脆弱创橄、經(jīng)營(yíng)模式存在問(wèn)題的長(zhǎng)租公寓企業(yè)“暴雷”燃辖。北京昊園恒業(yè)、杭州鼎家公寓如贷、南京樂(lè)咖公寓等相繼“暴雷”讹躯。長(zhǎng)租公寓“暴雷”后脱羡，房東損失房租，租客除了損失房租和押金外挨下，還需要重新尋找居住的房屋，同時(shí)還莫名其妙的背負(fù)了“租金貸”椒拗，給社會(huì)造成了很大的負(fù)面影響。而且，為公寓提供資金的金融機(jī)構(gòu)也面臨著大量的違約壞賬淮腾。2018年10月份娘荡，上海華瑞銀行向上海遇見(jiàn)公寓發(fā)函，這家排名第七的長(zhǎng)租公寓頭部玩家面臨經(jīng)營(yíng)危機(jī)，再次給市場(chǎng)帶來(lái)震蕩。一時(shí)間人人“談貸色變”壁涎，不少媒體平臺(tái)相繼爆出“被貸款”負(fù)面新聞涎跨，整個(gè)市場(chǎng)開始看衰租房消費(fèi)金融業(yè)務(wù)。無(wú)論是長(zhǎng)租公寓行業(yè)還是租房消費(fèi)金融行業(yè)的發(fā)展都面臨巨大的挑戰(zhàn)斟冕。租房場(chǎng)景消費(fèi)金融真的就那么可怕嗎口糕？如何擺脫過(guò)程中遇到的困境，使行業(yè)重拾信心健康的發(fā)展磕蛇，成為了目前刻不容緩需要面對(duì)的問(wèn)題景描。
以下為同業(yè)公司租房場(chǎng)景消費(fèi)金融業(yè)務(wù)發(fā)展現(xiàn)狀對(duì)比：
表1：同業(yè)公司業(yè)務(wù)發(fā)展現(xiàn)狀對(duì)比
2.1.2業(yè)務(wù)類型分類
在業(yè)務(wù)的發(fā)展過(guò)程中，有很多金融機(jī)構(gòu)以不同的形式參與進(jìn)來(lái)秀撇。特別是在2015年超棺、2016年，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)發(fā)展火熱呵燕，資金需求量特別大棠绘，所以租房場(chǎng)景消費(fèi)金融市場(chǎng)也呈現(xiàn)出一片繁榮景象，不少金融機(jī)構(gòu)都開始積極開展租房場(chǎng)景消費(fèi)金融業(yè)務(wù)，比如說(shuō)銀行弄唧、消費(fèi)金融公司适肠、小額貸款公司霍衫、P2P候引、信托機(jī)構(gòu)、基金敦跌、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)澄干、ABS、REITs等證券化都不同程度參與租房場(chǎng)景消費(fèi)金融的角逐柠傍，例如麸俘，晉商銀行、華瑞銀行惧笛、北京銀行等銀行機(jī)構(gòu)从媚，螞蟻金服、騰訊金融患整、京東金融拜效、百度金融等互聯(lián)網(wǎng)集團(tuán)背后的小額貸款機(jī)構(gòu)。其他各類機(jī)構(gòu)要么是為租房場(chǎng)景其他環(huán)節(jié)提供金融支持各谚，要么是為租房場(chǎng)景直接消費(fèi)環(huán)節(jié)提供資金紧憾，都不同程度的參與到租房場(chǎng)景金融業(yè)務(wù)中。單從業(yè)務(wù)的參與程度上分類昌渤，租房場(chǎng)景消費(fèi)金融的參與方式包含直接參與赴穗、間接參與、混合參與模式三種膀息。
（1）直接參與般眉，就是金融機(jī)構(gòu)除了提供資金支持外，會(huì)直接參與到業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)細(xì)節(jié)上去潜支。在數(shù)據(jù)流上甸赃，金融機(jī)構(gòu)直接參與和承租人建立借貸關(guān)系。在資金流上毁腿，金融機(jī)構(gòu)和長(zhǎng)租公寓企業(yè)直接建立結(jié)算支付關(guān)系辑奈。無(wú)論是業(yè)務(wù)的辦理、運(yùn)營(yíng)還是風(fēng)控以及業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)細(xì)節(jié)上已烤，金融機(jī)構(gòu)都會(huì)直接參與進(jìn)去鸠窗，并進(jìn)行深度業(yè)務(wù)合作。我們知道胯究，金融機(jī)構(gòu)的本質(zhì)是提供資金進(jìn)行放貸稍计，而在業(yè)務(wù)拓展和業(yè)務(wù)場(chǎng)景特性的把握上并沒(méi)有太多優(yōu)勢(shì)，其業(yè)務(wù)辦理的過(guò)程則比較繁瑣裕循，產(chǎn)品易操作性差臣嚣，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的時(shí)候净刮，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力是很弱的。但是因?yàn)橹苯訁⑴c模式的風(fēng)控策略可以直接侵入到業(yè)務(wù)場(chǎng)景細(xì)節(jié)中硅则，其風(fēng)控上的優(yōu)勢(shì)會(huì)比較明顯淹父，同時(shí)如果金融機(jī)構(gòu)愿意花費(fèi)精力參與業(yè)務(wù)細(xì)節(jié)的優(yōu)化，則在業(yè)務(wù)市場(chǎng)發(fā)展出現(xiàn)困境時(shí)怎虫，其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力要比間接參與模式要強(qiáng)很多暑认。在租房場(chǎng)景消費(fèi)金融業(yè)務(wù)市場(chǎng)，由于目前各消費(fèi)金融公司和金融服務(wù)平臺(tái)的強(qiáng)項(xiàng)是直接面向消費(fèi)者進(jìn)行金融服務(wù)大审，故各大消費(fèi)金融機(jī)構(gòu)常采用直接參與模式開展業(yè)務(wù)蘸际。
（2）間接參與，可以簡(jiǎn)單的說(shuō)就是金融機(jī)構(gòu)只提供資金徒扶，而在業(yè)務(wù)的實(shí)現(xiàn)方式上不侵入到具體的業(yè)務(wù)細(xì)節(jié)運(yùn)營(yíng)上去粮彤。間接參與的金融機(jī)構(gòu)通過(guò)挑選靠譜的第三方運(yùn)營(yíng)平臺(tái)，在對(duì)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)進(jìn)行業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估后進(jìn)行授信姜骡。打個(gè)比方导坟，某消費(fèi)金融公司會(huì)將旗下租房場(chǎng)景消費(fèi)金融業(yè)務(wù)或者多個(gè)消費(fèi)分期業(yè)務(wù)進(jìn)行打包，然后在銀行或證券市場(chǎng)進(jìn)行債權(quán)融資溶浴，銀行或證券市場(chǎng)會(huì)根據(jù)其業(yè)務(wù)規(guī)模乍迄、資質(zhì)、背書士败、風(fēng)險(xiǎn)等諸多因素對(duì)其進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估授信闯两。消費(fèi)金融公司發(fā)揮自己在消費(fèi)場(chǎng)景上的優(yōu)勢(shì)進(jìn)行金融業(yè)務(wù)的開展，并在雙方合作協(xié)議約定的時(shí)間范圍內(nèi)完成貸款的償還谅将。以這種模式參與業(yè)務(wù)的開展比較方便漾狼，不需要直接參與機(jī)構(gòu)不熟悉的業(yè)務(wù)場(chǎng)景，只對(duì)合作的第三方機(jī)構(gòu)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估即可饥臂。而且逊躁，間接參與的參與模式在業(yè)務(wù)的發(fā)展上不需要組建數(shù)量龐大的業(yè)務(wù)部門，只專注于擅長(zhǎng)的金融參與領(lǐng)域即可隅熙。但是缺點(diǎn)就是稽煤，如果對(duì)第三方機(jī)構(gòu)的選擇不當(dāng)、對(duì)業(yè)務(wù)安全性的評(píng)估不當(dāng)或者是對(duì)授信額度的評(píng)估不當(dāng)?shù)惹羝荩紩?huì)造成一定的金融風(fēng)險(xiǎn)酵熙。在目前的市場(chǎng)業(yè)務(wù)參與方式上，各大銀行因?yàn)槠渲鳂I(yè)就是吸儲(chǔ)和放貸驰坊，其劣勢(shì)是對(duì)復(fù)雜消費(fèi)場(chǎng)景的不熟悉匾二，故大部分銀行基本采用間接參與模式參與業(yè)務(wù)。
（3）混合參與，部分金融機(jī)構(gòu)在參與業(yè)務(wù)時(shí)察藐，沒(méi)有直接參與業(yè)務(wù)的條件皮璧，但是在參與業(yè)務(wù)的時(shí)候，第三方合作機(jī)構(gòu)的背書分飞、履約能力悴务、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估等都沒(méi)有達(dá)到特別高的級(jí)別。此時(shí)金融機(jī)構(gòu)會(huì)直接對(duì)第三方合作機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)涉及到的次級(jí)合作方也就是公寓進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估浸须、授信等惨寿，但是對(duì)于業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)、借貸管理删窒、放款等工作則不進(jìn)行直接參與。在資金市場(chǎng)上顺囊，一些中小型銀行肌索、信托，以及一些規(guī)模大但小范圍參與業(yè)務(wù)的消費(fèi)金融公司常采用該模式參與業(yè)務(wù)特碳。
對(duì)于以上三種業(yè)務(wù)參與模式來(lái)說(shuō)诚亚，間接參與和混合參與屬于傳統(tǒng)金融業(yè)務(wù)范疇，課題不進(jìn)行深入探究午乓，直接參與則是屬于直接面向消費(fèi)者的消費(fèi)金融業(yè)務(wù)范疇站宗。在直接參與的租房場(chǎng)景消費(fèi)金融業(yè)務(wù)參與模式上，一般需要根據(jù)其業(yè)務(wù)類型去選擇不同的風(fēng)控模式益愈，所以我們需要對(duì)能夠決定業(yè)務(wù)模式的場(chǎng)景消費(fèi)特性進(jìn)行分析梢灭。租房場(chǎng)景的消費(fèi)特性，一是每期還款額相同蒸其，很少出現(xiàn)月還款額不等的情況敏释，當(dāng)然因租期不滿整月導(dǎo)致的租期首次或末次還款金額和其他月份不等除外；二是利息由公寓承擔(dān)摸袁，客戶月還款額一般和租房合同上的月租金額相同钥顽。市場(chǎng)上也有利息由客戶承擔(dān)或客戶月還款額和月租金額不等的情況，但業(yè)務(wù)量占市場(chǎng)份額非常小靠汁，可以直接忽略不計(jì)蜂大；三是貸款合同由客戶和金融機(jī)構(gòu)簽署形成借貸關(guān)系，但是受尩款專用要求奶浦，款項(xiàng)最終流向?yàn)楣ⅰ?/p>
對(duì)于以上場(chǎng)景消費(fèi)特性，我們?cè)诤罄m(xù)章節(jié)會(huì)去探究這些特性產(chǎn)生的原因添谊，但是受這些場(chǎng)景消費(fèi)特性及為業(yè)務(wù)提供資金的金融機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)特性限制财喳，在直接參與的參與形式方面，除一些業(yè)務(wù)市場(chǎng)占有率特別小且業(yè)務(wù)模式不是主流模式外，其業(yè)務(wù)模式主要包含三種：銀行模式耳高、消費(fèi)貸模式和個(gè)人貸模式扎瓶。
（1）銀行模式
銀行模式，顧名思義就是資金由銀行提供泌枪，其業(yè)務(wù)模式概荷、運(yùn)營(yíng)模式、風(fēng)控模式受銀行業(yè)務(wù)特性影響的模式碌燕∥笾ぃ“通常情況下,銀行為租賃住房融資主要有四種模式:租賃住房建設(shè)融資,租賃住房購(gòu)買融資,租賃住房改造、存量債務(wù)置換與日常經(jīng)營(yíng)維護(hù)融資,租賃住房轉(zhuǎn)租融資修壕∮保”[4] 銀行資金成本低、業(yè)務(wù)模式受銀監(jiān)會(huì)監(jiān)管更加合法慈鸠、嚴(yán)謹(jǐn)蓝谨，但同時(shí)也喪失了很大的業(yè)務(wù)靈活性，使業(yè)務(wù)的辦理更加繁瑣青团、不人性化譬巫。銀行模式從字面意思上可以看出主要是由銀行參與業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)的模式。一般銀行的長(zhǎng)處是吸儲(chǔ)與放貸等傳統(tǒng)金融業(yè)務(wù)形式督笆，很少直接參與面向消費(fèi)領(lǐng)域金融業(yè)務(wù)的開展運(yùn)營(yíng)芦昔，但是由于經(jīng)營(yíng)壓力，該模式主要由一些中小型銀行采用娃肿，例如上海華瑞銀行以及一些由互聯(lián)網(wǎng)開發(fā)能力的城商行等咕缎。圖2是租房場(chǎng)景消費(fèi)金融銀行模式的業(yè)務(wù)模式圖。
圖2：租房場(chǎng)景消費(fèi)金融銀行模式
銀行模式下咸作，承租人需要在銀行開設(shè)電子賬戶作為接收貸款及還款的基礎(chǔ)賬戶锨阿。由于受到銀監(jiān)會(huì)監(jiān)管，銀行業(yè)務(wù)必須嚴(yán)格按照監(jiān)管要求進(jìn)行業(yè)務(wù)的開展记罚。在章2.1租房場(chǎng)景消費(fèi)金融理論中我們介紹了租房場(chǎng)景消費(fèi)金融基本業(yè)務(wù)模式框架墅诡，承租人在完成房屋租賃并進(jìn)行金融業(yè)務(wù)辦理后，金融機(jī)構(gòu)可以一次性支付全年房租至長(zhǎng)租公寓賬戶桐智。由于銀行所有的貸款業(yè)務(wù)對(duì)借貸關(guān)系以及資金流的要求比較規(guī)范末早，當(dāng)承租人和銀行簽訂借貸合同后借貸關(guān)系成立，銀行會(huì)將申請(qǐng)的原始貸款額發(fā)放至借款人在該銀行開設(shè)的電子賬戶中说庭，同時(shí)為確保屓涣祝款專用，根據(jù)受托支付相關(guān)條款要求刊驴，銀行會(huì)同步將款項(xiàng)從客戶接收貸款的賬戶中劃扣至長(zhǎng)租公寓在該行開設(shè)的基本戶中姿搜。
在銀行貸款分期還款的利息計(jì)算上寡润，銀行一般采用等額本息或等額本金兩種計(jì)息方式。在租房場(chǎng)景消費(fèi)金融業(yè)務(wù)上舅柜，假如單純采用等額本金計(jì)息梭纹，本息全部由客戶承擔(dān)，客戶的每期還款額就會(huì)不一樣致份，不太符合租房場(chǎng)景消費(fèi)金融的還款習(xí)慣变抽。假如單純采用等額本息計(jì)息，本息全部由客戶承擔(dān)氮块，由于銀行的貸款額是以客戶填寫的借款金額計(jì)绍载，雖然每期還款額相同，但是每期還款金額就會(huì)多于月租金額滔蝉，因?yàn)樽夥繄?chǎng)景消費(fèi)金融業(yè)務(wù)市場(chǎng)習(xí)慣之一是公寓貼息击儡。目前銀行直接參與租房場(chǎng)景消費(fèi)金融時(shí)，常采用等額本金計(jì)息锰提，然后將本息對(duì)拆曙痘，由客戶每月還等額的本金，數(shù)值等于月租金額立肘，再由公寓進(jìn)行貼息。在具體的業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)形式上名扛，銀行是不允許單次提前還款的谅年，在理論還款日扣款時(shí)間前，承租人需要在要求的還款日前將還款本金預(yù)存至業(yè)務(wù)個(gè)人專項(xiàng)電子賬戶肮韧，公寓則需要確保貼息賬戶有足夠的資金供貼息款項(xiàng)的支付融蹂。當(dāng)?shù)竭_(dá)每月規(guī)定的還款日扣款時(shí)間，銀行同步檢測(cè)客戶本金賬戶和公寓貼息賬戶的預(yù)存的資金是否滿足該次還款扣款要求弄企，滿足則同步從客戶本金賬戶和公寓貼息賬戶進(jìn)行扣款超燃，以完成該次分期還款，不滿足則表示存在任何一方資金不足拘领，就會(huì)導(dǎo)致扣款失敗意乓，該次分期還款無(wú)法完成。
銀行模式的特殊主要表現(xiàn)在三個(gè)方面约素。一是貸款的發(fā)放需要嚴(yán)格按照借貸關(guān)系進(jìn)行届良，通過(guò)技術(shù)手段完成整個(gè)貸款發(fā)放階段的資金流。好處是合法合規(guī)圣猎，壞處則是發(fā)放貸款和扣款客戶均會(huì)收到短信提示士葫，然后一線業(yè)務(wù)人員在跟客戶解釋時(shí)往往解釋不清楚，業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)方需要增加客服和運(yùn)營(yíng)資源進(jìn)行業(yè)務(wù)問(wèn)題的解答和業(yè)務(wù)人員的培訓(xùn)送悔。二是在利息計(jì)算及承擔(dān)方式上慢显，客戶填寫的月租金和分期數(shù)爪模，系統(tǒng)以其乘積作為原始貸款額，計(jì)息方式為等額本金荚藻。每期還款屋灌，本金部分由客戶承擔(dān)，利息部分由公寓承擔(dān)鞋喇。其好處是合法合規(guī)声滥，壞處則是操作成本高。三是在還款操作層面侦香，只有當(dāng)在法定的還款日扣款時(shí)間落塑，客戶本金賬戶和公寓貼息賬戶金額同時(shí)滿足扣款要求，才能完成扣款操作罐韩，否則很容易導(dǎo)致扣款失敗憾赁。而且除了銀行和戶主本人，業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)方無(wú)權(quán)查看賬戶余額散吵，一旦發(fā)生扣款失敗龙考，短時(shí)間內(nèi)是無(wú)法確認(rèn)扣款失敗原因的。業(yè)務(wù)操作成本和財(cái)務(wù)查賬對(duì)賬成本非常高矾睦。
在銀行模式落地的過(guò)程中晦款，為了解決該模式帶來(lái)的問(wèn)題，除運(yùn)營(yíng)方需要加強(qiáng)運(yùn)營(yíng)能力外枚冗，銀行方面也做了一些工作以降低業(yè)務(wù)落地的難度缓溅。首先，銀行提供了第三方系統(tǒng)接口赁温，僅用于查詢客戶每期是否足額預(yù)存入本金坛怪。業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)方在扣款前N日開始進(jìn)行確認(rèn)客戶是否足額預(yù)繳還款本金，還款本金足額預(yù)交后直接進(jìn)行賬戶鎖定股囊，這樣就可以大大降低業(yè)務(wù)操作成本袜匿，但是部分銀行出于監(jiān)管及安全要求會(huì)不同意開放該類型系統(tǒng)接口。其次是銀行會(huì)設(shè)定2-3次左右的扣款稚疹，每次扣款失敗后會(huì)接口通知業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)方居灯。但是一般來(lái)說(shuō)，設(shè)定的扣款時(shí)間只能集中于一天贫堰，也就是說(shuō)扣款的發(fā)生時(shí)間可能是早中晚各一次或早中各一次穆壕，這樣給業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)方的業(yè)務(wù)處理預(yù)警時(shí)間就會(huì)很短，如果遇到周末節(jié)假日其屏，由于公寓公戶無(wú)法進(jìn)行充值喇勋，所以只能是在工作日由業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)方提前計(jì)算需預(yù)存利息額，并對(duì)公寓進(jìn)行提示偎行，同時(shí)也需要及時(shí)提醒客戶還款本金的預(yù)存川背。
銀行模式贰拿，用一句話概括，優(yōu)勢(shì)是合法合規(guī)以及資金成本低熄云，但最大的劣勢(shì)是靈活性差膨更，操作成本高，在業(yè)務(wù)市場(chǎng)景氣時(shí)其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力會(huì)很弱缴允，但在業(yè)務(wù)市場(chǎng)不景氣時(shí)其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力就會(huì)增大荚守。
（2）消費(fèi)貸模式
消費(fèi)貸模式，顧名思義就是資金由傳統(tǒng)的消費(fèi)貸公司提供练般，其業(yè)務(wù)模式矗漾、運(yùn)營(yíng)模式、風(fēng)控模式受消費(fèi)貸特性影響的模式薄料。消費(fèi)貸模式通常是由消費(fèi)金融公司或互聯(lián)網(wǎng)小額貸款公司持牌經(jīng)營(yíng)敞贡。消費(fèi)貸模式最大的特點(diǎn)就是靈活方便，但是最大的缺點(diǎn)則是資金成本高摄职，利潤(rùn)率低誊役。該模式主要由一些消費(fèi)貸公司采用，例如百度有錢花谷市、京東白條蛔垢、螞蟻花唄等。圖3是租房場(chǎng)景消費(fèi)金融消費(fèi)貸模式圖迫悠。
圖3：租房場(chǎng)景消費(fèi)金融消費(fèi)貸模式
消費(fèi)貸模式下啦桌，在業(yè)務(wù)辦理時(shí)需要由承租人完成在這些消費(fèi)貸公司賬號(hào)注冊(cè)、用戶實(shí)名認(rèn)證及皂、綁定個(gè)人銀行卡等操作。比如用百度有錢花開展租房消費(fèi)金融業(yè)務(wù)就需要使用到百度賬號(hào)且改，用京東白條開展租房消費(fèi)金融業(yè)務(wù)就需要使用到京東賬號(hào)等验烧。因?yàn)橄M(fèi)貸模式所需要的消費(fèi)金融牌照或者小額貸款牌照的業(yè)務(wù)屬性，在滿足監(jiān)管要求的情況下，業(yè)務(wù)形式多變，并沒(méi)有銀行那么多的業(yè)務(wù)監(jiān)管細(xì)則要求餐蔬。在章2.1租房場(chǎng)景消費(fèi)金融理論中我們介紹了租房場(chǎng)景消費(fèi)金融基本業(yè)務(wù)模式框架庆揩，承租人在完成房屋租賃和進(jìn)行租房金融業(yè)務(wù)辦理后，貸款資金的理論流向是公寓态兴。銀行模式中貸款資金由金融機(jī)構(gòu)發(fā)放至客戶再由客戶繳納至長(zhǎng)租公寓的資金流則可以直接由金融機(jī)構(gòu)一次性支付全年房租給長(zhǎng)租公寓即可，直接滿足消費(fèi)貸專款專用的要求弧满。整個(gè)業(yè)務(wù)過(guò)程的法律依據(jù)則需要通過(guò)受托支付相關(guān)協(xié)議條款來(lái)確保資金流向的合法合規(guī)。與此同時(shí)業(yè)務(wù)金額可以不與貸款金額相等此熬，不以月租金額和分期數(shù)的乘積作為貸款額庭呜，而作為總還款額滑进，真實(shí)的貸款額則以扣除利息后計(jì)算出來(lái)的貸款額為準(zhǔn)。另一種辦法是募谎，如果以月租金額和分期數(shù)的乘積作為貸款額扶关，則把利息以技術(shù)服務(wù)費(fèi)或者其他服務(wù)費(fèi)形式并通過(guò)合同條款規(guī)定由公寓承擔(dān)。在實(shí)際放款的過(guò)程中数冬，將所有的貸款額和服務(wù)費(fèi)作為結(jié)算臺(tái)賬节槐，以天為單位進(jìn)行結(jié)算，既規(guī)避了砍頭息法律風(fēng)險(xiǎn)拐纱，又確保了客戶每月還款額相等且等于租賃合同上的月租金額铜异，而且解除了利息和本金之間的支付掛鉤。在客戶還款的時(shí)候戳玫，還可以通過(guò)支付寶熙掺、微信支付、京東支付咕宿、百付寶等快捷方便的互聯(lián)網(wǎng)支付通道完成每期還款币绩。在還款時(shí)間上，因?yàn)橄M(fèi)貸模式支持單期提前還款府阀，而且還款的結(jié)果可以通過(guò)系統(tǒng)接口返回給業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)方缆镣，極大的方便了業(yè)務(wù)的運(yùn)營(yíng)工作。
綜上所述试浙，消費(fèi)貸模式的主要特性有三點(diǎn)：一是現(xiàn)金流比較簡(jiǎn)潔董瞻，無(wú)需進(jìn)行復(fù)雜的流水操作；二是業(yè)務(wù)形式多變田巴，可以約定貸款額和真實(shí)租金的關(guān)系钠糊，也可以將利息轉(zhuǎn)移到服務(wù)費(fèi)或者是通道費(fèi)等其他費(fèi)用形式上。同時(shí)在還款壹哺、系統(tǒng)技術(shù)對(duì)接抄伍、操作體驗(yàn)等方面均比較方便；三是資金成本高管宵，資金成本首先受制于消費(fèi)貸公司的融資成本截珍，其次是風(fēng)控、運(yùn)營(yíng)箩朴、技術(shù)對(duì)接岗喉、商務(wù)銷售等各項(xiàng)成本，綜合起來(lái)的話炸庞，業(yè)務(wù)的利潤(rùn)率就會(huì)降低钱床。
在消費(fèi)貸模式落地的過(guò)程中，一般來(lái)說(shuō)是比較方便的燕雁。首先是商務(wù)合作不比銀行那樣需要漫長(zhǎng)的商務(wù)流程诞丽，互聯(lián)網(wǎng)公司效率高鲸拥，產(chǎn)品更加人性化，易用性強(qiáng)僧免，在遇到問(wèn)題時(shí)也能夠及時(shí)進(jìn)行調(diào)整刑赶。在和業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)方進(jìn)行系統(tǒng)對(duì)接時(shí)，數(shù)據(jù)可以做到最大限度的同步懂衩，落地和運(yùn)營(yíng)效率能夠得到顯著的提成撞叨。當(dāng)然在風(fēng)控及業(yè)務(wù)規(guī)模上，雖然消費(fèi)貸公司要比銀行更加了解消費(fèi)場(chǎng)景浊洞，但是因?yàn)殂y行在做業(yè)務(wù)時(shí)比較保守牵敷，消費(fèi)貸公司比較激進(jìn)，所以銀行模式的風(fēng)險(xiǎn)要小于消費(fèi)貸模式法希，當(dāng)然消費(fèi)貸模式的業(yè)務(wù)市場(chǎng)份額則是要多于銀行模式的業(yè)務(wù)市場(chǎng)份額枷餐。
（3）個(gè)人貸模式
個(gè)人貸模式，通俗的說(shuō)就是一筆個(gè)人貸款模式苫亦，形式可以是一筆銀行個(gè)人信貸毛肋，也可以是一筆民間小額貸款。金融機(jī)構(gòu)對(duì)個(gè)人進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估授信后發(fā)放貸款至借款人賬戶屋剑，并不不會(huì)真正的考慮貸款的實(shí)際用途润匙。個(gè)人貸模式在一定程度上可以看作是租房場(chǎng)景下的現(xiàn)金貸或者租房場(chǎng)景下的個(gè)人信貸。這種業(yè)務(wù)模式在部分銀行唉匾、P2P孕讳、小額貸款公司經(jīng)常用到。在業(yè)務(wù)辦理時(shí)巍膘，雖然也會(huì)要求填寫資金用途等信息厂财，但這種類型業(yè)務(wù)的風(fēng)控和授信主體是針對(duì)于借款個(gè)人的。因?yàn)橘J款是直接發(fā)放給借款人峡懈，所以在風(fēng)控策略的設(shè)計(jì)上更加傾向于市場(chǎng)上成熟的現(xiàn)金貸或個(gè)人信貸風(fēng)控蟀苛。個(gè)人貸模式的業(yè)務(wù)外在表現(xiàn)則是拒單率高，貸款利率偏高逮诲，貸款金額偏小。在貸款的發(fā)放速度上則是由放貸機(jī)構(gòu)自身的運(yùn)營(yíng)偏好決定幽告，比如說(shuō)如果放貸機(jī)構(gòu)為銀行梅鹦，那么貸款可以是當(dāng)天或次日發(fā)放，如果是P2P或者是小額貸款公司冗锁，審批通過(guò)后一般可以在2小時(shí)之內(nèi)完成放貸或者是實(shí)時(shí)放貸齐唆。因傳統(tǒng)個(gè)人貸和信貸模式是比較常見(jiàn)的，所以該課題暫不過(guò)多探討這種業(yè)務(wù)模式冻河。
2.2.1業(yè)務(wù)發(fā)展機(jī)遇與困境
在章節(jié)1.1研究的背景與意義中箍邮，課題分析了長(zhǎng)租公寓行業(yè)以及租房場(chǎng)景金融業(yè)務(wù)產(chǎn)生的背景茉帅。我們知道，我國(guó)租房市場(chǎng)潛力巨大锭弊，保守估計(jì)達(dá)上萬(wàn)億規(guī)模堪澎，然而目前開發(fā)出的市場(chǎng)潛力連10%都不到。根據(jù)市場(chǎng)公開資料統(tǒng)計(jì)味滞，2015年我國(guó)在住房租賃市場(chǎng)的規(guī)模約為1.1萬(wàn)億元樱蛤，但是絕大部分為民間住房租賃，進(jìn)行過(guò)商業(yè)市場(chǎng)開發(fā)管理的市場(chǎng)規(guī)模則是非常小剑鞍。此外昨凡，我國(guó)市場(chǎng)上租賃住房房屋和潛在租賃人口之間的比率也遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家。類比國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家住房租賃市場(chǎng)商業(yè)發(fā)展程度蚁署，我國(guó)還有很大的發(fā)展?jié)摿Ρ慵埂Ｄ壳埃趪?guó)內(nèi)一二線城市光戈，市場(chǎng)出租房源缺口很大哪痰，這也就導(dǎo)致了房屋租金價(jià)格居高不下。市場(chǎng)需要釋放更多的可供租賃的房源才能滿足當(dāng)前的市場(chǎng)需求田度。而且隨著城市化發(fā)展進(jìn)程的加速妒御，我國(guó)還會(huì)產(chǎn)生更大的住房需求缺口。
對(duì)于這么大規(guī)模且發(fā)展前途一片光明的住房租賃市場(chǎng)镇饺，可以說(shuō)租房場(chǎng)景消費(fèi)金融的發(fā)展機(jī)遇是空前的乎莉。租房市場(chǎng)需要源源不斷的資金來(lái)進(jìn)行業(yè)務(wù)的擴(kuò)張發(fā)展。對(duì)于所有已經(jīng)參與或即將參與進(jìn)來(lái)的企業(yè)來(lái)說(shuō)奸笤，面對(duì)的都將是一片未經(jīng)充分開發(fā)的藍(lán)海惋啃。搶占了這個(gè)市場(chǎng)發(fā)展的高地，也就意味著在未來(lái)商業(yè)發(fā)展版圖上擁有了一席之地监右。
雖然租房場(chǎng)景消費(fèi)金融業(yè)務(wù)的發(fā)展擁有很大的發(fā)展機(jī)遇边灭，但是在業(yè)務(wù)發(fā)展落地過(guò)程中還面臨著諸多的挑戰(zhàn)。所以我們?cè)诹私庾夥繄?chǎng)景業(yè)務(wù)發(fā)展機(jī)遇與困境之前健盒，需要知道租房場(chǎng)景的特性绒瘦，以便我們能更深的理解和解決消費(fèi)金融在租房場(chǎng)景落地過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題，同時(shí)也便于我們分析業(yè)務(wù)發(fā)展過(guò)程中的機(jī)遇與困境扣癣。
租房場(chǎng)景在不考慮裝修惰帽、招租、維修等各項(xiàng)復(fù)雜租賃工作的前提下父虑，課題先對(duì)住房租賃場(chǎng)景的主要業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)進(jìn)行簡(jiǎn)化该酗。租房場(chǎng)景業(yè)務(wù)主要分為房屋的租入和租出兩大環(huán)節(jié)。房屋租入，是長(zhǎng)租公寓和擁有房屋的業(yè)主簽訂《資產(chǎn)托管服務(wù)合同》后呜魄，長(zhǎng)租公寓獲得對(duì)房屋的裝修改裝權(quán)悔叽，同時(shí)根據(jù)合同要求業(yè)主也會(huì)給予半個(gè)月至一個(gè)半月不等的免租期。在免租期外無(wú)論房屋是否滿租爵嗅，長(zhǎng)租公寓均需要按照合同規(guī)定向業(yè)主支付房租娇澎。房租的支付方式有季付、半年付操骡、年付等九火，且以季付居多。房屋租出是待房屋處于可出租狀態(tài)時(shí)册招，長(zhǎng)租公寓通過(guò)尋訪岔激、互聯(lián)網(wǎng)招租等各種方式將房屋的某個(gè)單間或者整體租給客戶，在和客戶簽訂《房屋租賃合同》后和形成租賃關(guān)系是掰。按照合同規(guī)定虑鼎，客戶在繳納押金、服務(wù)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用后享有租約規(guī)定期限內(nèi)房屋的使用權(quán)键痛，并按照合同約定的形式繳納房屋租金炫彩。房租的支付方式有季付、半年付絮短、年付以及其他形式的房租支付方式江兢，且以季付居多。所以租房場(chǎng)景的特性有以下幾點(diǎn)：
（1）房源唯一性：每一處房源的地理位置都是唯一的丁频，其價(jià)格杉允、商品屬性等都可能不一樣；
（2）租出方式的多樣性：房屋可以整租席里，也可以合租叔磷，一套房子通過(guò)打隔斷可以增加房間數(shù)，拆除隔斷又可以減少房間數(shù)奖磁；
（3）繳費(fèi)方式的復(fù)雜性：房屋使用權(quán)本質(zhì)上也屬于一種商品改基，但是不同于其他商品的一次性付款方式，房租是分多次付款的咖为。而且不同的長(zhǎng)租公寓的付款方式也不一樣秕狰。又因?yàn)榉课轃o(wú)論是因?yàn)檠b修、租出時(shí)間不同等原因躁染，租期可能存在非整月情況封恰，公寓可能會(huì)根據(jù)租期的非整月情況去調(diào)整租金的繳納方式，非整月部分的租金的計(jì)算也通常按照天去計(jì)算褐啡，單獨(dú)收取或?qū)⑵浜喜⒃谑状位蚰┐卫U租金額上。
（4）租金繳納的時(shí)效性：不同于普通商品或者買房鳖昌，普通商品金額低可以即時(shí)付款备畦；商品房等價(jià)格高的商品可以進(jìn)行貸款低飒，即使貸款失敗也不影響商品的價(jià)值。但是在租房業(yè)務(wù)場(chǎng)景懂盐，尤其在北上廣深等大城市褥赊，房屋租金比較高，每天的房租價(jià)格動(dòng)輒幾百元莉恼，而且長(zhǎng)租公寓利潤(rùn)率又很低拌喉，所以在涉及客戶的租金繳納之前，就需要提前獲取客戶的還款意圖俐银。房屋租賃行業(yè)是違約高發(fā)行業(yè)尿背，客戶違約后如果不能及時(shí)招租就會(huì)導(dǎo)致房屋空置，造成很大的資源浪費(fèi)與資金損失捶惜。
（5）租金收回與支付的期限錯(cuò)配：因?yàn)榉课菅b修和空租等因素都可能會(huì)導(dǎo)致租期出現(xiàn)非整月現(xiàn)象田藐，且合租房不同房間的租出時(shí)間和空置時(shí)間具有很大的不確定性，所以房租在回收上來(lái)和支付給房東中間存在很大的不確定性吱七。而且即使房屋空置汽久，按照合同，公寓也需要向業(yè)主支付租金踊餐，所以公寓的現(xiàn)金流管理比較困難景醇，由此導(dǎo)致的經(jīng)營(yíng)性風(fēng)險(xiǎn)比較大。
鑒于以上租房場(chǎng)景的特性我們知道吝岭，租房場(chǎng)景消費(fèi)金融的落地過(guò)程中需要面臨以下問(wèn)題：
（1）風(fēng)控難：和其他消費(fèi)金融不同三痰，租房場(chǎng)景消費(fèi)金融雖然也是客戶借款，但是主要用款方為長(zhǎng)租公寓苍碟。而且由于房屋使用權(quán)的特有的商品屬性酒觅，在客戶退貨（退房）或換貨（換房）后都不能像傳統(tǒng)消費(fèi)金融業(yè)務(wù)規(guī)則那樣只需要進(jìn)行賬單沖銷或者維持貸款不變即可，租房場(chǎng)景一旦發(fā)生以上業(yè)務(wù)場(chǎng)景微峰，都會(huì)面臨產(chǎn)生巨大的資金成本和業(yè)務(wù)調(diào)整難度舷丹。在業(yè)務(wù)辦理的過(guò)程中，會(huì)面臨房屋的真實(shí)性蜓肆，房租颜凯、貸款時(shí)長(zhǎng)和貸款額的真實(shí)性，以及長(zhǎng)租公寓準(zhǔn)入門檻仗扬、授信額度和貸后履約風(fēng)險(xiǎn)的把控等風(fēng)控問(wèn)題症概。如何把控C端客戶風(fēng)險(xiǎn)，如何把控B端長(zhǎng)租公寓的風(fēng)險(xiǎn)早芭，風(fēng)控策略如何制定彼城，貸后風(fēng)險(xiǎn)如何把控都是決定業(yè)務(wù)能否安全運(yùn)行的主要因素。其次，在操作風(fēng)險(xiǎn)層面募壕，由于租房場(chǎng)景的違約高發(fā)性调炬，除了客戶申請(qǐng)?zhí)崆敖Y(jié)清后面臨的提前結(jié)清款項(xiàng)收回壓力、貸后風(fēng)險(xiǎn)管理壓力外舱馅，如何及時(shí)獲取客戶還款意圖也比較重要缰泡。催收的應(yīng)急時(shí)間一般在1-2天，頻繁催收會(huì)導(dǎo)致投訴率居高不下代嗤，而且催收時(shí)間提前會(huì)導(dǎo)致客戶對(duì)履約還款不上心從而浪費(fèi)客服資源棘钞。如果降低催收頻率或者延緩催收時(shí)間，那么在催收時(shí)間匹配期內(nèi)干毅，又會(huì)面臨客戶因?yàn)殂y行卡原因宜猜、產(chǎn)品技術(shù)原因、個(gè)人資金周轉(zhuǎn)原因等情況導(dǎo)致的不能如期還款的問(wèn)題溶锭。所有無(wú)論是客戶主觀性的違約退房退分期還是非主觀性的不退房?jī)H退分期都會(huì)造成公寓提前結(jié)清款項(xiàng)的支付壓力宝恶。合作公寓因?yàn)楝F(xiàn)金流壓力會(huì)推遲提前結(jié)清款項(xiàng)的支付，所以很多業(yè)務(wù)違約都是爆發(fā)在提前結(jié)清款項(xiàng)的支付環(huán)節(jié)趴捅。
（2）運(yùn)營(yíng)難：由于業(yè)務(wù)小額分散的特點(diǎn)垫毙，整個(gè)業(yè)務(wù)只能依靠互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)行。長(zhǎng)租公寓的一線經(jīng)紀(jì)人作為貸款推薦人拱绑，學(xué)歷普遍偏低综芥。互聯(lián)網(wǎng)知識(shí)的普及猎拨，系統(tǒng)操作的培訓(xùn)等都比較費(fèi)時(shí)費(fèi)力膀藐。此外由于經(jīng)紀(jì)人表達(dá)不清楚業(yè)務(wù)的性質(zhì)，往往會(huì)導(dǎo)致客戶在不知情的情況下“被貸款”红省。一旦涉及到舉報(bào)或者媒體采訪额各，一問(wèn)三不知，就會(huì)給業(yè)務(wù)形象造成很大的負(fù)面影響吧恃。此外虾啦，前文闡述過(guò)的催收問(wèn)題，因?yàn)榇呤諔?yīng)急時(shí)間過(guò)短痕寓，客服催收壓力很大傲醉，往往需要運(yùn)營(yíng)工作人員在極短時(shí)間內(nèi)進(jìn)行問(wèn)題的解決，而部分問(wèn)題的解決需要依賴第三方配合呻率。而且在節(jié)假日硬毕、夜晚等非工作時(shí)間內(nèi)，業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)方也需要提供24小時(shí)不間斷服務(wù)礼仗，此時(shí)部分涉及依賴第三方的服務(wù)則可能會(huì)停滯吐咳。如果貸后運(yùn)營(yíng)工作不到位就會(huì)導(dǎo)致違約率升高逻悠，增加提前結(jié)清款項(xiàng)的支付壓力。另外韭脊，租房場(chǎng)景是一個(gè)投訴高發(fā)場(chǎng)景蹂风。長(zhǎng)租公寓的管理水平參差不齊，客戶往往會(huì)因?yàn)楣⑽礉M足其維修乾蓬、換房等訴求拒絕還款，并向金融運(yùn)營(yíng)方進(jìn)行投訴慎恒。金融運(yùn)營(yíng)方?jīng)]有義務(wù)替客戶解決租賃方面遇到的問(wèn)題任内，只能將問(wèn)題反饋至第三方公寓，并無(wú)法確保問(wèn)題一定能夠得到解決融柬。風(fēng)控和運(yùn)營(yíng)兩方面是相輔相成的死嗦，風(fēng)控上出現(xiàn)的問(wèn)題會(huì)給運(yùn)營(yíng)工作帶來(lái)很多問(wèn)題，而運(yùn)營(yíng)上出現(xiàn)的問(wèn)題又會(huì)給風(fēng)控上帶來(lái)很大的風(fēng)險(xiǎn)粒氧。
目前越除，業(yè)務(wù)各參與方或多或少都已經(jīng)積累了一些風(fēng)控和運(yùn)營(yíng)上的經(jīng)驗(yàn)。但是實(shí)際開展業(yè)務(wù)的過(guò)程中外盯，往往一個(gè)很微小的問(wèn)題就可能造成很嚴(yán)重的后果摘盆。目前這個(gè)行業(yè)從業(yè)者之間缺乏相互交流，也沒(méi)有行業(yè)協(xié)會(huì)等機(jī)構(gòu)去制定行業(yè)準(zhǔn)入門檻和業(yè)務(wù)操作規(guī)范饱苟，一些業(yè)務(wù)水平比較低的參與者“玩”壞了市場(chǎng)規(guī)則孩擂。租房場(chǎng)景消費(fèi)金融業(yè)務(wù)的各參與方在業(yè)務(wù)發(fā)展過(guò)程中遇到了很多問(wèn)題也走了很多彎路，市場(chǎng)信心也受到了嚴(yán)重的打擊箱熬。資金供給方类垦、業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)方、長(zhǎng)租公寓相互不信任城须，人們“談貸色變”蚤认，這才是業(yè)務(wù)發(fā)展面臨的最大的困境。
