? ? “無恒產(chǎn)者搜吧，無恒心”娩梨，房子已經(jīng)成為人一生中投資的重要商品碟渺，前段時間托好朋友整理了一份關(guān)于二手房的《購房需知》肛冶，朋友曾在南京一大型連鎖房地產(chǎn)中介公司任職街氢，有豐富的房產(chǎn)交易經(jīng)驗，現(xiàn)將原文轉(zhuǎn)發(fā)如下睦袖，希望幫到更多需要幫助的朋友：
買房需知：
確定自己的需求-----看房-----約業(yè)主談房價-----簽合同-----網(wǎng)簽-----面簽-----送抵押珊肃、送件-----出抵押、出件-----銀行下款------物業(yè)交割-----付尾款
一扣泊、確定自己的需求：
? ? 1.首先要確定你的預算近范。你有多少現(xiàn)金，然后根據(jù)寧波的首付要求和你自己的意愿延蟹，看你要貸款幾成评矩，再根據(jù)你的工資看你月供承受能力（月供是可以選擇父母作為共還人的，如果你自己工資不夠的話阱飘，你可以把你父母的流水也加上去斥杜，讓他們幫你一起還）。
? ? Eg：南京市首付最低三成沥匈，你有現(xiàn)金30萬蔗喂，打算首付三成，貸款七成高帖，則你承受的房屋總價是100萬缰儿。然后要算你的月供是多少（下載貝殼APP，上面有程序可以幫你計算出你的月供）散址，你每個月的流水要等于月供額二倍或者二倍以上乖阵，如果不夠的話，那就降低一點預算预麸，首付多一點瞪浸，貸款少一點，或者把你父母的流水加上吏祸，讓他們作為共還人对蒲。（你手里的現(xiàn)金除了付首付外，還要用來繳納稅費和中介費。稅費的話分為契稅蹈矮、個稅砰逻、增值稅。我不知道和南京的一樣不一樣泛鸟，你可以查一下）
? ? 2.位置
? ? 3.面積
? ? 每個區(qū)域房價不一樣诱渤，你的預算也決定你能買到的面積大小√缚觯或者你也可以先選面積勺美，再看你的錢能買哪個位置的。
? ? 4.學區(qū)碑韵，這個看你做不作為重點考慮因素
? ? 5.周邊配套赡茸，比如：學校、醫(yī)院祝闻、銀行占卧、交通、公園联喘、超市华蜒、、豁遭、叭喜、、蓖谢、
二捂蕴、看房
? ? 1.首先小區(qū)位置，再看周邊配套
? ? 2.小區(qū)環(huán)境
? ? 3.小區(qū)物業(yè)闪幽，物業(yè)很重要啥辨，決定你的小區(qū)十年后是什么樣子，有的小區(qū)換一個好的物業(yè)房價就會立馬上漲盯腌，好的物業(yè)保障你的生活質(zhì)量溉知。
? ? 4.停車位
? ? 5.有無學區(qū)、是否占用
? ? 6.房子子采光
? ? 7.房屋格局腕够，有的格局會產(chǎn)生很多面積浪費级乍，比如走廊特別長，或者房子空間看著挺大的燕少，實際可使用面積很局限卡者，想放個什么都放不下蒿囤。
? ? 8.噪音客们，比如臨街、臨高速
? ? 9.周邊有沒有空地在動工，假如你買的樓層本來就不高底挫，然后你家對面又正在建高樓恒傻，一旦建成你的采光肯定會受到影響
? ? 10.低樓層采光不好的肯定不要，頂樓最好也不要建邓，頂樓缺點是容易滲水盈厘、冬冷夏熱，優(yōu)點是光照充足官边、避免樓上噪音等
? ? 11.了解清楚房子是否發(fā)生過兇殺事件沸手，小心你房子以后鬧鬼。
（先看房子注簿，房子看中了再跟人家嘮這些細節(jié)契吉，免得人家跟你浪費感情。還有一點建議诡渴，不用太看重房子升值潛力捐晶，因為你的第一套房子，肯定是誠心誠意的想要跟它過一生的妄辩，以你自身的實際需求為主惑灵，但是如果現(xiàn)在錢不夠，想先買一套小的眼耀，以后還要再換英支，那就稍微考慮一下吧）
三、約業(yè)主談房價
? ? 找家里做主的談哮伟，產(chǎn)權(quán)人如果是多人潭辈，最好全部到場，實在不能到場的澈吨，最好也視頻把敢，留下證據(jù)，以防合同簽完了谅辣，產(chǎn)權(quán)人之一反悔修赞，你的合同就無效了。（了解房子是否有貸款桑阶，有貸款的話還剩多少柏副，需不需要你的首付款解壓，最好是他自己能還清蚣录，因為房子過戶之前是需要把貸款還清的割择，如果你的首付給他拿去解壓了，解完壓他跑了呢萎河。還有一種情況就是他本來這個房子就還有貸款沒還清荔泳，他還拿著房子又去小的借貸公司作抵押借款蕉饼，這個叫二押，如果他自己能解決還好玛歌，要不然你的首付就危險了昧港，這種房子也最好不要買。）
四支子、簽合同
? ? 合同上需要所有產(chǎn)權(quán)人的簽字创肥，如果有產(chǎn)權(quán)人無法到場，可以手寫委托書給來的產(chǎn)權(quán)人代簽就可以了值朋，如果存有疑心叹侄，不能確定是否是親筆書寫，可以讓委托人手拿委托書拍照或者拍視頻（委托書來得及郵原件最好昨登，不行的話是照片也是可以）
? ? 簽合同的同時需要給業(yè)戶幾萬塊錢的定金圈膏。還有，房產(chǎn)證上只有一個人篙骡，但是他結(jié)婚了稽坤，他的配偶也是要到場的。
? ? 后面有流程是必需要產(chǎn)權(quán)人親自到場的糯俗，如果不能到場尿褪，要去做“公證”，好像是面簽的時候得湘，記不太清楚了杖玲，到時候你再詳細咨詢一下。
五淘正、網(wǎng)簽
? ? 網(wǎng)簽是去房產(chǎn)局做一下登記摆马，錄入網(wǎng)上系統(tǒng)，以防一房二賣鸿吆，明明已經(jīng)拿了你的定金跟你簽好合同要賣給你了囤采，轉(zhuǎn)頭又要賣給另一個人。
六惩淳、面簽
? ? 面簽是你（身份證蕉毯、戶口本、收入流水思犁、征信報告、結(jié)婚證/離婚證+離婚判決書等等）和房東（身份證棉磨、戶口本、房產(chǎn)證乘瓤、結(jié)婚證/離婚證+離婚判決書等等）去銀行遞交你們雙方的材料，然后等待銀行審批結(jié)果馅扣。
（具體帶什么材料差油，幫你辦貸款的銀行客戶經(jīng)理會告訴你，不同的銀行利率還有其他的一些政策也有不一樣）
七蓄喇、送抵押送件
? ? 這個流程你要把首付款打給業(yè)主，然后房東把房產(chǎn)證送進銀行交掏，銀行把房東的名字改成你的名字妆偏。
? ? 在鏈家或者南京市區(qū)，有資金監(jiān)管盅弛，我不知道寧波有沒有钱骂。你打的錢不是直接打給業(yè)主的，它類似于淘寶平臺挪鹏，等買家收到貨见秽，賣家才能收到錢，就是說房產(chǎn)證上改成你的名字讨盒，錢才會到業(yè)主的賬戶上解取。為什么這么做呢？是因為送件到出件有3-5個工作日（南京是這么久哦）返顺，房子的借貸信息都是可以查得到的禀苦，這個你簽合同之前肯定會查，但是遂鹊，抵押給個人或者不正規(guī)的那些小借貸公司是查不出來的振乏，如果在這3-5天的時間，這些人冒出來秉扑，法院會把房子查封昆码，盡管最后可能走法律程序把首付要回來了，這個過程也是漫長痛苦的邻储。
? ? 但是這個事情也不是很絕對的赋咽，也有很多沒有在資金監(jiān)管下走完的交易。我只是把這個風險告知你一下吨娜。
八脓匿、出件出抵押
? ? 就是你拿到了寫著你名字的房本
九、銀行下款
? ? 你申請的銀行貸款下款到業(yè)主賬戶
十宦赠、物業(yè)交割
? ? 業(yè)主拿到錢后陪毡，把房子交給你铁瞒，然后要做一下水費慧耍、電費芍碧、物業(yè)費泌豆、燃氣費用等各項生活費用的交割踪危。由原產(chǎn)權(quán)人把各項費用結(jié)清陨倡，把鑰匙交給你再走人兴革。（補充一點：簽合同時，要把房間里的家具家電登記好袁余，并規(guī)定是留給買方棚饵，還是業(yè)主要帶走噪漾，如果是業(yè)主送給你了欣硼，還好诈胜，但是協(xié)商好要賣給你焦匈，錢也加到了房價里了缓熟，最后他全搬走了薛夜，你多虧呀版述。不管商量好了什么渴析，桌面上談的有多愉快俭茧，都要白紙黑字寫到合同上。）
? ? 首付款的話最好是留一兩萬到最后做為尾款尝抖，以防銀行下款后聯(lián)系不到業(yè)主衙熔，雖然房子是你的了红氯，你可以撬鎖痢甘，但是拖欠的水電費产阱、物業(yè)費也要由你承擔了构蹬，如果真的是拖欠了好久的水電費或者是高檔小區(qū)幾年的物業(yè)費庄敛，那可是一筆不小的數(shù)目绷雏。
十一涎显、支付尾款：物業(yè)交割完成后期吓，將尾款付給業(yè)主讨勤。
? ? 有中意的房子想要約談的時候潭千，可以去打一下你的購房證明刨晴，還有征信報告狈癞，這些你可以讓中介陪你去，或者到時候中介自然會帶你去莫瞬，還有一些貸款的問題疼邀，你是商貸還是打算公積金貸款買房旁振，還是組合貸吉嚣，這些具體的可以讓中介給你介紹尝哆，要是你找的中介不靠譜秋泄，這些都不知道恒序，你就趁早換個人吧歧胁，因該不會這么不專業(yè)吧与帆，我主要就是把大致流程還有我想到的一些風險或者我客戶有過的需求給你總結(jié)一下，你可以大概看一下袄秩，不之剧，要仔細看背稼，我辛辛苦苦打的字蟹肘。
