作者：原永鵬；文末有超長(zhǎng)彩蛋

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為了響應(yīng)住建部《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的意見》的號(hào)召，今日北京鏈家確認(rèn)，將對(duì)現(xiàn)行二手房交易服務(wù)費(fèi)的收取方式和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整械念，一是收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)從目前房屋成交總價(jià)的2.7%統(tǒng)一下調(diào)至2%；二是費(fèi)用由買賣雙方各承擔(dān)1%运悲。

關(guān)于雙方出中介費(fèi)的命題龄减，很多中介公司在全國(guó)已經(jīng)有實(shí)踐先例。對(duì)客戶的購(gòu)房心理上產(chǎn)生較大的安慰作用班眯。此政策一出希停，按照鏈家的房源占有率，我預(yù)計(jì)短期內(nèi)北京的房?jī)r(jià)會(huì)上調(diào)署隘。簡(jiǎn)單的說(shuō)宠能，羊毛出在羊身上，消費(fèi)者是羊磁餐。讓業(yè)主掏一半中介費(fèi)违崇，業(yè)主肯定不愿意，所以必然會(huì)將這個(gè)損失轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者上诊霹，誰(shuí)有定價(jià)權(quán)羞延，誰(shuí)就能主導(dǎo)市場(chǎng)。

北京買房比大多數(shù)人想象中要簡(jiǎn)單很多畅哑，了解下自己當(dāng)下和未來(lái)的能力肴楷，區(qū)分出需求和欲望的關(guān)系即可。

我們的生活在一路打怪升級(jí)荠呐，如果你覺得一件事很難赛蔫，其實(shí)絕對(duì)多數(shù)困難都是想象出來(lái)的。我對(duì)做事的態(tài)度是：如果你著手做一件事泥张，對(duì)此事做全面洞察呵恢，做好目標(biāo)設(shè)計(jì)和規(guī)劃，你會(huì)發(fā)現(xiàn)很多事情媚创，從現(xiàn)狀開始推演一遍渗钉，成與不成，自有答案。

在京買房需要幾個(gè)條件鳄橘，連續(xù)五年不間斷的社保記錄或北京戶口或北京市工作居住證（北京綠卡）声离，連續(xù)五年社保只能買一套，北京戶口或者北京綠卡才能買家庭二套房瘫怜。

我在字節(jié)跳動(dòng)工作時(shí)如期拿到了北京市工作居住證术徊，拿到工作居住證后的一周，2020年11月25日深夜鲸湃，歷時(shí)40天赠涮， 擁有了北京的第一套房。

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按照原計(jì)劃暗挑，我準(zhǔn)備在2024年換大房或者再買一套房笋除。

今年七月底的一個(gè)深夜，我預(yù)感到房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)到了階段性大底炸裆，輾轉(zhuǎn)反側(cè)垃它，跟葉子暢想未來(lái)。周末臨時(shí)起意晒衩，約了鏈家的同事嗤瞎，帶上葉子，鎖定戶型听系，看了幾套房，盤點(diǎn)了一些手里的資金后虹菲，2023年7月29日靠胜，一次性談判成功，歷時(shí)一周毕源，擁有了北京的第二套房浪漠。

第一套房是兩居室，剛需自住霎褐，第二套房是地鐵口的一居室址愿，做投資使用。兩套房子都在南四環(huán)新宮地鐵附近冻璃，房型好响谓，空間利用率高，共投了500多萬(wàn)省艳，按照我的規(guī)劃娘纷，到2025年，預(yù)期收益100萬(wàn)左右跋炕。

兩次買房從規(guī)劃到行動(dòng)到落地赖晶，由40天縮短到一周，大幅提升了效率辐烂。記得買第一套房時(shí)遏插，我們跟業(yè)主從晚八點(diǎn)聊到凌晨成交捂贿，在寒風(fēng)中，所有人聚在一起胳嘲，對(duì)著鏡頭拍下了珍貴的合影眷蜓。簽第二套的房的時(shí)候，我隨便套了件T恤胎围，穿著拖鞋直接下樓到鏈家門店里吁系，聊了不到一小時(shí)就簽了。事后我才在群里跟家人說(shuō)：“就跟下樓買個(gè)菜一樣白魂∑耍”

不是凡爾賽式發(fā)言，是因?yàn)榇_實(shí)如此福荸。沒有什么儀式感也沒有什么成就感蕴坪，也沒有即將入住，共建美好生活的幸福感敬锐。這套房給我?guī)?lái)的最大啟示是背传，作為投資標(biāo)的，它失去了中國(guó)家庭對(duì)于“房”這個(gè)居住概念的美好期待台夺，回歸了混凝土本身径玖。

這篇文章的主旨在于分享我決策買房的思考，避開大量的思辨和求解過(guò)程颤介，直接給出結(jié)論鹏倘。主要討論買不買房聋伦、在哪買房咱枉、如何買房的底層邏輯和實(shí)操思路玛臂。

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【1】買不買房

如果規(guī)劃長(zhǎng)期在京辕近，剛需上車就好韵吨。房屋的所有權(quán)和租賃使用權(quán)，在帶給人的安全感和幸福感上有天壤之別移宅。北京租房的成本很高归粉，租房租金大概率可沖抵一半貸款。很多北漂人的薪資乍聽上去很唬人吞杭，可減去房租收入盏浇，交通成本等，看看可支配收入所剩無(wú)幾芽狗，要避免跌入虛假收入的陷阱绢掰。

如果你判斷時(shí)機(jī)是對(duì)的，借錢杠桿也要買。在購(gòu)物行為里面滴劲，多數(shù)都會(huì)被定義為消費(fèi)攻晒，而購(gòu)房被定義為投資。

【2】在哪買房

影響決策的要素很多班挖，很多人都在這個(gè)問(wèn)題上投入了最多的糾結(jié)鲁捏，其實(shí)大多數(shù)糾結(jié)都是因?yàn)樨澬脑斐傻模覀兿胍奶嘞糗健Ｏ氡阋烁贰⑾腚x地鐵近、想周邊商圈好双揪、想通勤時(shí)間短等动羽。

大可不必，你只需要找到那個(gè)影響你一切決定的首要條件即可渔期，在我看來(lái)是：預(yù)算运吓。

“在哪買房”這四個(gè)字的先決條件根本不是“在哪”二字，而是“買”字疯趟。

以預(yù)算為導(dǎo)向拘哨，計(jì)算當(dāng)下你能拿得出來(lái)的全部購(gòu)房款是多少，根據(jù)首付比例和你的家庭穩(wěn)定收入為依據(jù)信峻，計(jì)算可承受的借貸杠桿倦青，對(duì)你可購(gòu)買的房屋總值進(jìn)行估算。

估算之后站欺，你就知道自己可以“在哪”買房了姨夹。

先決因素搞定后，我們?cè)賹?duì)其他因素排個(gè)序的話矾策，我的看法是：評(píng)估升值潛力＞地鐵交通便利度＞距離公司的通勤時(shí)間＞小區(qū)環(huán)境＞商圈。很多和我同期買房的朋友峭沦，并沒有增值贾虽，而我的這套房漲了50萬(wàn)左右，這跟升值潛力息息相關(guān)吼鱼。

先說(shuō)一個(gè)前置性結(jié)論蓬豁，買房子本質(zhì)上就是買地皮。房子本身不值錢菇肃，一堆瓦片泥土而已地粪，它的價(jià)值主要取決于建在哪里。

怎么評(píng)估升值潛力呢琐谤？主要在于未來(lái)的3—5年有沒有想象空間蟆技。可觀察周邊地區(qū)的土地是否有留白，政府是否有規(guī)劃招商引資质礼、建學(xué)校旺聚、修地鐵、蓋商場(chǎng)眶蕉、公園砰粹、寫字樓、醫(yī)院等等造挽。對(duì)北京而言碱璃，學(xué)校、地鐵饭入、企業(yè)是影響房?jī)r(jià)的最相關(guān)的要素嵌器。學(xué)校和地鐵和企業(yè)的本質(zhì)是教育、出行和就業(yè)圣拄，這是國(guó)家級(jí)的關(guān)鍵詞嘴秸。企業(yè)會(huì)帶來(lái)相當(dāng)大的虹吸效應(yīng)，比如西二旗庇谆，望京，亦莊這幾個(gè)位置的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)饭耳，跟產(chǎn)業(yè)集群密不可分串述。

至于商場(chǎng)、公園等等纲酗，只是一種生活方式，有非常多的替代性吮螺，不是潛力值的核心鸠补。

距離醫(yī)院的距離只需要打車30分鐘到就可以，不作為核心參考項(xiàng)睬塌，畢竟看小病不需要大醫(yī)院泉蝌，看大病的時(shí)候歇万，人們更在意對(duì)口醫(yī)院，而非近處的醫(yī)院梨与。雖然醫(yī)療也是國(guó)家級(jí)的關(guān)鍵詞堕花，但是在房產(chǎn)研究院的給出的7大影響數(shù)據(jù)里面，醫(yī)院距離對(duì)房?jī)r(jià)的影響程度最小粥鞋，主要是因?yàn)獒t(yī)院帶來(lái)了交通擁堵缘挽、潛在細(xì)菌傳播和一些心理層面的干擾。

其他的潛力評(píng)估方法呻粹，可以觀察一下該地區(qū)現(xiàn)有市場(chǎng)的流動(dòng)性如何壕曼，流動(dòng)性即生命力〉茸牵可以回溯一下該地區(qū)歷史成交的高點(diǎn)和低點(diǎn)價(jià)格腮郊，判斷此刻的房?jī)r(jià)處于怎樣的趨勢(shì)中，順勢(shì)而為筹燕。

【3】如何買房（沒有買房規(guī)劃的可以跳過(guò)）

①全景地圖：打開線上找房的軟件如貝殼找房轧飞，選擇按地圖找房，你可以清晰地看到任何目標(biāo)區(qū)域的單價(jià)撒踪，用你的總預(yù)算÷單價(jià)过咬，可大概評(píng)估出你可選的房屋面積。

②通勤時(shí)間：觀察目標(biāo)區(qū)域距離你和家人公司的通勤距離是不是在接受范圍內(nèi)制妄。

③錨定區(qū)域：選出3—5個(gè)目標(biāo)區(qū)域?qū)嵉乜疾斓Ы剩疾旖煌ǎ瑢?duì)照地圖考察小區(qū)耕捞，查房型衔掸，歷史成交信息等等。

④委托中介：找一個(gè)你信得過(guò)的中介公司俺抽，找一個(gè)你喜歡的面相的經(jīng)紀(jì)人敞映，把你的需求和你的預(yù)算清晰地告知對(duì)方，請(qǐng)對(duì)方協(xié)助你分析市場(chǎng)磷斧。一定要相信專業(yè)的人能給你帶來(lái)專業(yè)的價(jià)值驱显，越貴的服務(wù)，越替你著想瞳抓。高手可以給出最優(yōu)解，他們會(huì)影響你的決策伏恐，會(huì)幫你洞察到更適合你的房孩哑，與業(yè)主間的有效溝通，撮合出效率最高的生意翠桦。

以上只是一些思考的邏輯横蜒，本質(zhì)上還是要根據(jù)自己的實(shí)際情況胳蛮，結(jié)合自身需求選擇自己未來(lái)的家。買房是我們一生當(dāng)中做的最重要決策之一丛晌，它可能牽扯到多個(gè)家庭的全部積蓄仅炊，影響了你將來(lái)很多年的生活環(huán)境和生活方式。它的流動(dòng)性弱澎蛛，所以決策成本很高抚垄。要有充分的知識(shí)儲(chǔ)備，做好對(duì)市場(chǎng)的全面洞察谋逻，多跟有經(jīng)驗(yàn)的人取經(jīng)呆馁，多跟專業(yè)的人學(xué)習(xí)，專項(xiàng)學(xué)習(xí)毁兆，交流研討浙滤，把所有的細(xì)節(jié)都考慮到后，當(dāng)斷則斷气堕。

建議一開始時(shí)纺腊，千萬(wàn)不要貪大。對(duì)于重資產(chǎn)的置辦茎芭，要以發(fā)展的眼光來(lái)看待事物變化揖膜，避免那種偽長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光做出的“一步到位”和“百年大計(jì)”的選擇，讓自己落入重資產(chǎn)陷阱的路徑依賴中骗爆，難以跳出次氨。

出于對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度的敏感，在我買房后的一周摘投，國(guó)家就出臺(tái)了大量的貨幣政策和房地產(chǎn)認(rèn)房不認(rèn)貸的房市政策煮寡，幫我確認(rèn)了這個(gè)房買入屬于絕佳時(shí)機(jī)，因?yàn)榫仁幸馕吨剂耸袌?chǎng)底的到來(lái)犀呼。

第二套房子買了之后就租出去了幸撕，成了一個(gè)房東。確定性的年化投資回報(bào)率是2.5%外臂，在北京來(lái)說(shuō)租售比非常高坐儿，按照我對(duì)這個(gè)房子的預(yù)期，兩年后賣掉能賺40萬(wàn)宋光，年化收益率10%貌矿，是比較可觀的收益水平。

每做對(duì)一件事罪佳，就能越接近事情的真相逛漫。事情做多了，做對(duì)了赘艳，人生就更通透了酌毡。新的規(guī)劃隨之浮出水面克握，2025左右，我將在北京再次置換購(gòu)房枷踏，為了實(shí)現(xiàn)影院+手辦屋+健身房的配置菩暗，快樂生活，為了更美好的居住旭蠕。

??彩蛋??

2020年停团，我?guī)е拮釉谏钜箒?lái)到新宮，夜探地鐵旁一個(gè)敗瓦殘?jiān)男^(qū)下梢。小區(qū)里面的路都是青石鋪出來(lái)的客蹋，雜草從石與石的間隙竄出。小區(qū)外面的主路兩旁都是施工工地孽江，用斑駁的墻和鐵皮來(lái)區(qū)隔遮擋讶坯。道路蜿蜒，路上行人三三兩兩岗屏，偶爾經(jīng)過(guò)的大貨車滿載石頭辆琅，輪胎翻滾濺起灰塵。那個(gè)時(shí)候的新宮像極了荒蠻之地这刷，我們?cè)诎滋焯讲榈臅r(shí)候婉烟，發(fā)現(xiàn)這里連共享單車都寥寥無(wú)幾。

后來(lái)我們?cè)诰嚯x地鐵3公里的地方暇屋，找到了這個(gè)小區(qū)似袁，只是它的房產(chǎn)性質(zhì)決定它更適合全款客戶購(gòu)買，非全款用戶需要交特別高的稅費(fèi)咐刨。而我準(zhǔn)備的錢本來(lái)只夠70%的首付昙衅，如果想買下這套房，還差80萬(wàn)定鸟。當(dāng)時(shí)雙方家庭為了我們而涉，已經(jīng)傾其所有了。

于是我列了一個(gè)excel表联予，把朋友們按照親疏和財(cái)力兩個(gè)選項(xiàng)分成了3批人啼县，然后按照批次挨個(gè)觸達(dá)，求助了60多個(gè)人沸久。有人忽略季眷，有人拒絕，也有人直接把我刪除卷胯。我?guī)缀醪婚_口求人瘟裸，這次求人事件，算得上是我而立之年遇到鮮活的至暗時(shí)刻诵竭。

最終话告，我還是幸運(yùn)的得到了一些人的幫助，他們五千卵慰、一萬(wàn)的湊沙郭，甚至不惜貸款也要借給我，在他們的幫助下裳朋，我安家了病线。人貴有信，此后一年不到鲤嫡，便還清了所有債務(wù)送挑。

三年前，我對(duì)這里充滿失望暖眼，也充滿想象惕耕。

三年后，不計(jì)其數(shù)共享單車出現(xiàn)在大街小巷诫肠，八車道的主路平坦寬闊司澎，19號(hào)地鐵順利開通與4號(hào)線交匯，成為雙地鐵始發(fā)站栋豫〖钒玻回遷房高樓林立，豪宅項(xiàng)目建筑鱗次櫛比丧鸯。豐臺(tái)大悅城拔地而起蛤铜，跟萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)對(duì)立呼應(yīng)，規(guī)劃建設(shè)16000畝的森林濕地公園已經(jīng)開放1期丛肢。

這里便是我們安家的地方围肥，曾經(jīng)放眼望去皆是荒蕪，滿目瘡痍摔踱∨跋龋可建設(shè)者自強(qiáng)不息，在空白上抒寫詩(shī)意派敷，讓未來(lái)充滿生機(jī)蛹批，跟我們的人生一樣。

END