昨天聽一個(gè)朋友說起最近在看房的事情琴昆。她家小朋友上初中氓鄙，想找一個(gè)離學(xué)校近一點(diǎn)的地方買房子，方便小孩上學(xué)业舍。我給她的建議是別看新房了抖拦，買一個(gè)二手房。其實(shí)買房子買二手房才更放心舷暮。

先說說商品房的問題态罪。我們國家的商品房采用的是期房預(yù)售制度。就是你先把房子的全款交了下面，開發(fā)商再拿錢蓋房复颈。期房預(yù)售會出現(xiàn)以下一些問題。一是出現(xiàn)爛尾沥割。 在房價(jià)持續(xù)高漲或者是預(yù)期高漲的情況下耗啦，總是會有人接盤，所以爛尾的幾率并不高机杜。但是目前來看國家對房產(chǎn)市場的這種調(diào)控帜讲，會不會增加爛尾的幾率？這很難說椒拗。二是會出現(xiàn)質(zhì)量問題舒帮。都聽過海砂和瘦身鋼筋吧，還有前一陣子出現(xiàn)的用竹子做的鋼筋陡叠。在這一點(diǎn)上千萬不要迷信本地的開發(fā)商或外地的開發(fā)商的區(qū)別玩郊，也不要相信名企和非名企的區(qū)別⊥髡螅看看網(wǎng)上打房產(chǎn)官司的译红，就知道什么樣的企業(yè)都會有房產(chǎn)質(zhì)量問題。三是有一定的產(chǎn)權(quán)糾紛兴溜。比如說五證不全的房子侦厚，小產(chǎn)權(quán)房，拆遷安置房等等拙徽。交房之后刨沦，才發(fā)現(xiàn)拿不上房產(chǎn)證。四是現(xiàn)在很多地方一手房都限購限待膘怕，外地戶口根本無法買想诅。

那什么樣的房子能買呢？還是二手房。當(dāng)然来破，二手房里也存在這樣那樣的問題篮灼。我們先看看買二手房的時(shí)候需要注意些什么？

首先要看看這個(gè)小區(qū)里的電梯徘禁。好的物業(yè)公司每個(gè)月會對電梯進(jìn)行維護(hù)诅诱，電梯如果不養(yǎng)護(hù)，一般八年就會出現(xiàn)問題送朱。另一方面電梯的好壞也可以看出業(yè)主跟物業(yè)之間的關(guān)系娘荡，物業(yè)費(fèi)的支出主要有這么幾個(gè)方面，保安驶沼，保潔它改，綠化和電梯，而電梯是其中最大的支出商乎。這樣就會產(chǎn)生惡性循環(huán)：物業(yè)公司不對電梯進(jìn)行維護(hù)---達(dá)不到業(yè)主要求---業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)---繼續(xù)不維護(hù)央拖。長此以往，房子注定貶值鹉戚。

其次要看看小區(qū)里的鄰居鲜戒。你想在小區(qū)里住的舒服，并不是說你努力就能改變什么的抹凳。很大程度上取決于你的鄰居遏餐。這個(gè)比較容易理解，不贅述赢底。

再看看什么樣的房子不能買失都。

1.頂賬房，抵押房幸冻，商改住粹庞，類住宅，兩限房洽损，這些房都不能買庞溜。雖然這些房的價(jià)格是正常價(jià)格的1/3。為什么便宜碑定？那是一定有原因的流码。你比方說商改住，因?yàn)椴皇亲≌玫匮恿酰@種住房的公攤面積高達(dá)50%漫试。公攤高，就比較難賣碘赖，所以價(jià)格會比較低驾荣。但這種樓的設(shè)計(jì)并不適合居住外构，不隔音不安全，衛(wèi)生間需要改造秘车，沒有上水上電典勇，目前政策上規(guī)定這種房子是不給辦房產(chǎn)證的劫哼。

2.從房屋質(zhì)量上來講叮趴，經(jīng)濟(jì)適用房質(zhì)量比較差，兩限房的質(zhì)量更差权烧，拆遷安置房質(zhì)量是差中之差眯亦，千萬不能買。

3.小區(qū)中有價(jià)格低谷的般码，不要買妻率。比方說小區(qū)的均價(jià)是6500。忽然有一個(gè)5500要賣的板祝。中介公司說這個(gè)房子的主人要離開本地宫静，急于出售房屋，所以價(jià)格低券时。別信孤里，他們都這么說。等你買下來住進(jìn)去的時(shí)候才會有鄰居告訴你說比如這家死過人之類的橘洞。你心里膈應(yīng)不捌袜？

4.海景房還是要多想一想。前一陣子有一個(gè)朋友從威海度假回來炸枣。興奮地說威海的房子好便宜虏等，自己差點(diǎn)在那買一個(gè)。我心里想著适肠，幸好沒買霍衫。威海這個(gè)城市比較干凈，生活成本也不高侯养，海景房一個(gè)平米5500塊錢慕淡，有沒有想過為什么這么便宜？首先沸毁。威海人很少峰髓。你到海邊去可以看到大量的海景房，晚上開燈的沒幾個(gè)息尺，空房特別多携兵。供給量大，需求量少搂誉。這是價(jià)格低的主要因素徐紧。其次，海邊房子的壽命期短，保養(yǎng)費(fèi)用特別高并级。所以經(jīng)常需要大修拂檩，大修又需要所有業(yè)主掏錢。威海的很多業(yè)主都是外地人嘲碧，屬于流動性人口稻励，一年可能都來不了一兩次。所以海景房的保養(yǎng)是一個(gè)主要的問題愈涩，不保養(yǎng)房子很快就會貶值望抽。再次，目前威海的爛尾樓特別多履婉。我們知道煤篙，澆筑混凝土對溫度有要求的，所以毁腿，房地產(chǎn)施工的高峰期是在六七月份辑奈。而現(xiàn)在很多的小區(qū)施工屬于停滯狀態(tài)。為什么呢已烤？說明已經(jīng)出現(xiàn)爛尾狀況了鸠窗。

5.學(xué)區(qū)房就一定可以買嗎？現(xiàn)在都說只有兩種房子好賣草戈，一是學(xué)區(qū)房二是別墅塌鸯。很多房地產(chǎn)開發(fā)商都標(biāo)榜自己是某某中學(xué)的學(xué)區(qū)房。注意啦唐片，學(xué)區(qū)房也有好多坑啊丙猬。學(xué)區(qū)房一定要買二手房。孩子上學(xué)屬不屬于這個(gè)學(xué)區(qū)费韭，不是房產(chǎn)開發(fā)商說了算茧球，而是教委說了算。學(xué)區(qū)房并非一成不變的星持，受生源人數(shù)抢埋、規(guī)劃等影響,多數(shù)學(xué)校對每年的招生區(qū)域都會適當(dāng)進(jìn)行調(diào)整。尤其名校周圍,當(dāng)周圍人數(shù)增多時(shí),教育部門會根據(jù)實(shí)際情況對就近入學(xué)進(jìn)行微調(diào)督暂。教委每年根據(jù)這個(gè)區(qū)有多少戶口分配名額揪垄。你要是買期房，兩三年交房以后逻翁，再等兩三年拿到房產(chǎn)證饥努。拿到房產(chǎn)證以后，才能根據(jù)房產(chǎn)證上戶口八回，教委才能把你劃到這個(gè)區(qū)酷愧，你才可以在這個(gè)學(xué)區(qū)上學(xué)驾诈。當(dāng)然有的學(xué)區(qū)并非落戶就能入學(xué),如“戶口轉(zhuǎn)到房產(chǎn)所在地3年以上方可入學(xué)”、“入學(xué)后,幾年內(nèi)不許賣房”溶浴、“同一套房子的學(xué)生入學(xué),要相隔6年以上”等乍迄。所以購買學(xué)區(qū)房之前一定要先向教委打聽相關(guān)政策，否則買了學(xué)區(qū)房也上不了該學(xué)區(qū)士败。

最后還要補(bǔ)充一下闯两，一個(gè)地區(qū)房產(chǎn)的價(jià)格是和該地區(qū)的人口的凈流入量以及這個(gè)區(qū)域的國民生產(chǎn)總值息息相關(guān)的。買房之前拱烁，你必須得清楚你的目標(biāo)生蚁，想想到底為了什么去買這個(gè)房子噩翠。就像我們說的戏自，你以為是這個(gè)目標(biāo)，實(shí)際上你并不是按照這個(gè)目標(biāo)去行動伤锚，那一定是失敗的擅笔。投資有投資的方案，剛需有剛需的做法屯援。祝大家都能買到合適的房子猛们。