在剛剛過去的2月16日刺彩，北京市土地市場迎來了春節(jié)之后的第一場土地拍賣亥啦，兩塊房山的住房用地被掛牌仆嗦，吸引了天恒辉阶、中糧、碧桂園等諸多房企參加瘩扼，開啟了房地產(chǎn)拍賣的序章谆甜。以農(nóng)歷新年來算，今年的土地拍賣才剛剛開始集绰，從陽歷新年來算规辱，其實也剛剛才過兩個月不到，在這樣短的時間內(nèi)栽燕，實際情況如何呢罕袋？
根據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道的消息，中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示碍岔，截至2月16日浴讯，25家企業(yè)拿地金額超過20億，合計耗資1951.63億拿地蔼啦；其中12家企業(yè)拿地超過50億兰珍。因為春節(jié)土地供應(yīng)減少，所以預(yù)期后續(xù)房企依然會增加拿地金額询吴，在2016年收獲歷史上銷售面積與銷售金額最大后掠河，房企補(bǔ)充土地的積極性明顯較高亮元，即使在調(diào)控影響下，各地供應(yīng)出的土地依然未出現(xiàn)流標(biāo)等明顯降溫現(xiàn)象唠摹。標(biāo)桿房企對熱點城市爆捞、熱點地塊拼搶積極。
看到這樣的數(shù)字勾拉，不少朋友開始疑惑煮甥，不是說房子要回歸居住屬性了嗎？怎么開年一個半月藕赞，2000億拿地成肘，房地產(chǎn)的價格真的還要漲嗎？
一斧蜕、地價與房價的關(guān)系
說到這個問題双霍，我們不妨就要先說說，房地產(chǎn)的價格和土地價格的關(guān)系究竟是什么批销？根據(jù)著名的革命導(dǎo)師馬克思在其著作《資本論》第三卷中的理論洒闸，房地產(chǎn)的價格為什么會上漲，并不是因為房子本身的原因均芽，因為商品房作為一個商品丘逸，其隨著時間的推移是不可避免的存在著折舊的問題，但是因為房子是蓋在特定的土地之上的掀宋，但是土地?zé)o論是位置還是區(qū)塊深纲，甚至是周圍的環(huán)境都是獨一無二的，所以房地產(chǎn)的價格的上漲劲妙，遠(yuǎn)不是房子價格上漲所導(dǎo)致的囤萤，而是由其所占據(jù)的土地所決定，房價上漲歸根結(jié)底還是土地價格的上漲是趴。
這可以說是房地產(chǎn)價格漲價的一個根本邏輯，那么再回歸到我們的實際生活之中來澄惊，我們現(xiàn)在總是在各種新聞報道里面聽到唆途，某某地王出現(xiàn)，某某天價拿地等等掸驱，聽得讓人心驚膽戰(zhàn)肛搬，那么在我們現(xiàn)在的房地產(chǎn)價格中，土地究竟占了多少呢毕贼？瀚哥查了很多的論文和資料温赔，其中有一種計算方式在業(yè)內(nèi)大家還是比較認(rèn)可的，這個算法是第一財經(jīng)日報在2015年通過數(shù)據(jù)分析鬼癣，得出了一個房地產(chǎn)的價格中地價與房價之間比例的一個計算公式陶贼。
根據(jù)該公式：房價=土地成本（30%）+開發(fā)費用（10%）+建安成本（20%）+稅費（15%）+利潤（25%）啤贩。
在這個公式中，開發(fā)費用拜秧、建安成本痹屹、稅費基本上在同一個地方變化并不會太大，因此枉氮，土地也就自然而然成為了影響房價的重要影響因素志衍。
二、為什么樓市不景氣聊替，開發(fā)商還要瘋狂拿地楼肪？
相信大家對于去年房地產(chǎn)價格的上漲依然是記憶猶新吧，去年930新政之后惹悄，各個主要一二線城市都開始采用了限購的措施春叫，終于讓一路瘋漲的房地產(chǎn)價格變得稍微和緩一點，這條韁繩終于被握緊了俘侠。各個熱點城市的房價開始進(jìn)入了有價無市的橫盤狀態(tài)象缀，銷售變得比較萎靡。
到了去年年底爷速，又發(fā)話說：房子是用來住的央星，不是用來炒的。越來越多的證據(jù)表明惫东，房地產(chǎn)回歸到居住屬性的趨勢正在形成莉给，但是為什么年后作為房地產(chǎn)價格風(fēng)向標(biāo)的土地市場卻是紅火不減當(dāng)年，2000個億就像玩一樣扔了進(jìn)去廉沮，讓人有些瞠目結(jié)舌颓遏。
不過，說到這里滞时，瀚哥不禁想起了自己一個開發(fā)商朋友的話叁幢，瀚哥因為一直在金融領(lǐng)域工作，因為工作的原因也認(rèn)識了不少開發(fā)商的朋友坪稽，在一次聚會上大家在問一個中小房產(chǎn)商朋友曼玩，為什么房地產(chǎn)企業(yè)都那么喜歡拿地呢？
那個朋友感慨道：誰不知道現(xiàn)在房價高窒百，政策管得嚴(yán)黍判，做房子沒那么容易，但是所有人都知道房地產(chǎn)這個東西篙梢，不拿地是死顷帖，拿地也是死，不拿地項目鏈條斷了現(xiàn)在就要死，拿地的話有些土地儲備作為保證贬墩，至少死的慢一點榴嗅，如果有那么幾分運氣熬到了其他房地產(chǎn)企業(yè)撐不下去的時候，說不定就活了震糖。
瀚哥認(rèn)為這句話說得還是比較中肯的录肯，對于一個房地產(chǎn)商而言，其開發(fā)房子絕對不是一錘子買賣吊说，相比于一般的企業(yè)论咏，一個周期快的話幾個月，慢的話也就一年之內(nèi)就能做完項目颁井，但是房地產(chǎn)卻不是這么回事厅贪，一般房地產(chǎn)的開發(fā)周期都要2-3年，所以如果一個樓盤預(yù)計2018年要開盤雅宾，那么2015年左右這個樓盤的地就應(yīng)該拿下來了养涮。所以，房地產(chǎn)商基本上都有囤地的習(xí)慣眉抬，在土地價格不高的時候囤地是這個行業(yè)的傳統(tǒng)贯吓。這是土地價格不高的時候的事情，那么現(xiàn)在土地價格這么高蜀变，地王頻現(xiàn)悄谐，為什么還要拿到呢？
瀚哥通過和一些做房地產(chǎn)的朋友交流库北，發(fā)現(xiàn)拿地主要有以下幾個原因：
一是對于大房產(chǎn)商而言爬舰，拿地為的是免于被收購。去年大家都見到了資本市場大鱷們四處游動寒瓦，不斷舉牌情屹，攻擊企業(yè)的情況，房地產(chǎn)企業(yè)尤其是大型上市企業(yè)杂腰，可以說一直都是資本市場比較顯著的價格洼地垃你，而且由于一般房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)都不集中，被收購的可能依然很大喂很。通過拿地惜颇，增加土地的收儲規(guī)模，可以做大企業(yè)的盤子恤筛，進(jìn)一步擴(kuò)張企業(yè)的版圖，可以有效的避免被收購芹橡。
二是對于中小房產(chǎn)商毒坛，拿地意味著做大規(guī)模。房地產(chǎn)的市場競爭日益激烈，大量的企業(yè)紛紛涌入房地產(chǎn)市場煎殷，大量的中小房產(chǎn)商的日子則是越來越不好過屯伞，面對著這樣的情況，如果手上有著較為不錯的土地資源儲備豪直，無論是向銀行借錢劣摇，向資本市場融資，尋找投資機(jī)構(gòu)弓乙，或者做大規(guī)模都有著顯而易見的好處末融，所以房產(chǎn)商拿地才會如此的樂此不疲。
三是即使土地貴也要咬牙拿暇韧。剛剛上面的兩個原因還算是比較好的情況勾习，現(xiàn)在很多不那么理想的情況是，在一二線城市尤其是熱點城市較好的低端基本上已經(jīng)被搶的差不多了懈玻，建安成本也在快速上升巧婶，但是企業(yè)卻不得不拿地，為什么呢涂乌？因為艺栈，作為一家房地產(chǎn)企業(yè)，如果在這個城市沒有土地儲備湾盒，直接就意味著在市場的出局湿右，而且很多的企業(yè)都面臨著對于投資者的承諾，如果不拿地历涝，沒有足夠的增長的話诅需，對投資者多說不過去。此外荧库，如果想要得到更多的信貸堰塌，更多的資金，拿地也是在公開市場融資的基礎(chǔ)分衫。所以场刑，這就像一個惡性循環(huán)一樣，明知道土地價格已經(jīng)非常高了蚪战，但是也必須去拿牵现，因為不拿現(xiàn)在就會死，拿了說不定還能撐幾天呢邀桑？所以我們看到很多聯(lián)合體在房地產(chǎn)市場上聯(lián)合拿地瞎疼，就是這個原因。
四是土地和房產(chǎn)商的曖昧關(guān)系壁畸。其實所有人都知道土地的價格實在是太高了贼急，作為土地的供給者茅茂，部分的地方為什么不能降價來做安居房或者保障房呢？這個原因就在于對很多地方而言太抓，土地得到的收入是當(dāng)?shù)刎斦杖氲拇箢^空闲，在沒有新的收入來源的時候，如何能夠輕易的放棄這個收入呢走敌？從而導(dǎo)致了開發(fā)商對于優(yōu)質(zhì)地段的爭奪更加白熱化碴倾。
原因基本上也說的清楚了，那么房地產(chǎn)的價格未來還會漲嗎掉丽？瀚哥一直有這樣的一個判斷跌榔，對于三四線城市而言，隨著人口的流出机打，房地產(chǎn)價格去庫存的壓力較大矫户，想要漲價怕是不易。但是残邀，對于一二線城市而言皆辽，受到人口流入房地產(chǎn)剛需的影響，房地產(chǎn)的價格想要輕易下降也不容易芥挣，未來有可能出現(xiàn)的情況是驱闷，部分二線城市的房地產(chǎn)價格會輕微回調(diào)，一線城市的遠(yuǎn)郊有著降價的可能空免，但熱點城市和一線城市的核心區(qū)降價難度依然較大空另，在未來相當(dāng)?shù)囊欢螘r間內(nèi)，有價無市的橫盤走勢可能是未來的主要方向蹋砚。
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