問：我與開發(fā)商在2004年9月簽訂了一份購房合同，交房時間為2006年2月16日。合同上注明如逾期交房，開發(fā)商應(yīng)支付違約金已旧。后來開發(fā)商沒有如期交房，直到今年5月才通知我辦理入住手續(xù)召娜。
最近运褪，我向開發(fā)商提出支付違約金后，開發(fā)商稱違約金可折抵物業(yè)管理費萤晴，并許諾自入住后可免收兩年物業(yè)管理費。請問開發(fā)商的這種做法是否合法法律在此方面有何規(guī)定
答：這種做法是不合法的胁后。首先店读，物業(yè)管理費與違約金不能相抵。物業(yè)管理與開發(fā)商賣房是兩個法律關(guān)系攀芯，是不同的合同主體屯断。從法律關(guān)系上來說，“延期交房違約金”與“物業(yè)管理費”不能相互抵消侣诺。
其次殖演，對于“債務(wù)轉(zhuǎn)移”應(yīng)簽訂協(xié)議∧暝В《》第84條規(guī)定了合同轉(zhuǎn)讓中的“債務(wù)轉(zhuǎn)移”行為趴久，即“債務(wù)人將合同義務(wù)全部或部分轉(zhuǎn)移給第三人的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)債權(quán)人同意搔确”斯鳎”也就是說灭忠，開發(fā)商對買受人支付“延期交房違約金”的債務(wù)，如果轉(zhuǎn)移給物業(yè)管理公司承擔(dān)座硕，即折抵一至兩年“物業(yè)管理費”弛作，要經(jīng)債權(quán)人 ———購房人同意。
而且在司法實踐中华匾，一般也要經(jīng)債務(wù)受讓人———物業(yè)管理公司的同意映琳。
第三，折抵一年以上物業(yè)管理費也是違法的蜘拉。
相關(guān)文件規(guī)定萨西，物業(yè)在收取管理費時，不得一次性預(yù)收多年物業(yè)管理費诸尽。而開發(fā)商以“延期交房的違約金”抵消一至兩年以上“物業(yè)管理費”的行為原杂，事實上是變相收取一年以上物業(yè)管理費。所以這種做法是違法的您机。
最后穿肄，用物業(yè)管理費折抵延期交房違約金還有可能侵犯小區(qū)其他業(yè)主的合法權(quán)利。所以提醒消費者际看，在辦理入住手續(xù)時咸产，應(yīng)留存與開發(fā)商逾期交房相關(guān)的書面違約證據(jù)，以便在日后進一步處理該問題時能得到法律保護仲闽。
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