文章來(lái)自，喜歡的可以去關(guān)注他肉兔子

前期：選擇階段

一：地段地段地段

重要的事情當(dāng)然要說(shuō)三遍挺勿，為什么首先得是地段呢？地球人都明白的道理我就不說(shuō)了喂柒！

好的地段代表生活的便利不瓶，出行的方便，未來(lái)還有升值升值升值的可能灾杰，有人可能就要說(shuō)了蚊丐，市中心堵車啊。沒(méi)錯(cuò)艳吠，市中心都堵車麦备，但是除了自駕，你還可以選擇公交地鐵等公共交通方式昭娩，簡(jiǎn)直是立體交通模式凛篙。連公交都懶得去的地段，你可以開(kāi)車栏渺，幸運(yùn)的你老婆也有好車技呛梆，你能保證你父母，你的father and mother in law還有你六歲的娃也會(huì)開(kāi)車嗎迈嘹？家里老人去個(gè)周邊最大菜市場(chǎng)需要走上三公里削彬，你看你會(huì)不會(huì)被抱怨。小孩想去個(gè)兒童游樂(lè)場(chǎng)HAPPY一下秀仲，都離家十公里融痛，怎么哈皮的起來(lái)。當(dāng)然除非你愿意24小時(shí)待命做專車司機(jī)神僵，包接包送雁刷。

關(guān)于地段的選擇，首要考慮就是通勤距離保礼。對(duì)首次置業(yè)的人來(lái)說(shuō)沛励，工作是很重要的责语，因?yàn)槟阋€！房目派！貸坤候！如果你相對(duì)工作穩(wěn)定，比如公務(wù)員企蹭，老師等白筹，那你就在單位附近買房就不會(huì)錯(cuò)了。如果是流動(dòng)性很強(qiáng)的公司職員谅摄，盡量選擇在工作機(jī)會(huì)多的區(qū)域周邊買房徒河。也不要想著有車，有地鐵就行了送漠。通勤時(shí)間短顽照，幸福感會(huì)提升很多。尤其遇到個(gè)極端天氣闽寡，漫漫回家路無(wú)比心酸代兵，好嘛。至于很多不了解長(zhǎng)沙的朋友回鄉(xiāng)置業(yè)下隧，對(duì)長(zhǎng)沙根本不熟悉奢人，這很棘手啊，容易人云亦云淆院。其實(shí)對(duì)于未來(lái)會(huì)在哪里上班何乎，其實(shí)根據(jù)職業(yè)不同，還是有章可循土辩。最簡(jiǎn)單最笨的辦法就是問(wèn)同行支救，看同行們都在哪里上班。高階一點(diǎn)的辦法拷淘，自己上58各墨，趕集等招聘網(wǎng)站，里面提供的職位都有寫(xiě)工作地點(diǎn)的启涯。多看贬堵，多統(tǒng)計(jì)。說(shuō)到底结洼，其實(shí)就是個(gè)概率問(wèn)題黎做，選擇就業(yè)幾率大的區(qū)域肯定不會(huì)錯(cuò)。如果是回長(zhǎng)沙當(dāng)老板的朋友松忍，直接可以選擇居住環(huán)境好的地段享受生活蒸殿。不用朝九晚五，生活隨意一些，居家時(shí)間長(zhǎng)宏所，居住氛圍就很重要了酥艳。

二，價(jià)格

看中地段后爬骤，就鎖定一個(gè)大致范圍充石，就可以著手在此范圍內(nèi)選擇樓盤(pán)了。這個(gè)時(shí)候起決定性作用的便是價(jià)格霞玄，如果你爸身家?guī)讉€(gè)億赫冬，你就不用往下看了。您咧可以抓鬮溃列。出得起錢，咱就不用糾結(jié)了膛薛。

屌絲還是得悲催的繼續(xù)各種買房攻略听隐。一般而言，你能看上的地段范圍內(nèi)的樓盤(pán)都會(huì)超出你的預(yù)算哄啄，這個(gè)時(shí)候怎么辦雅任。往四周發(fā)散，以同心圓方式咨跌，直到達(dá)到你預(yù)算內(nèi)沪么。千萬(wàn)不要因?yàn)閮r(jià)格問(wèn)題，南轅北轍锌半，本來(lái)買南禽车，跑去買北。這就背離了你買房的初衷刊殉。要看清重點(diǎn)殉摔！重點(diǎn)！不要言其他记焊。

一分價(jià)錢一分貨逸月，十分價(jià)錢兩分貨。房子也是消費(fèi)品遍膜，而消費(fèi)品的規(guī)律是質(zhì)量和性能達(dá)到一定的基數(shù)之后碗硬，再往上每提高一點(diǎn)點(diǎn)都會(huì)急劇增加成本。價(jià)格和品質(zhì)之間的關(guān)系不是直線關(guān)系瓢颅，而是指數(shù)關(guān)系恩尾。消費(fèi)本質(zhì)上是一種資源配置，花錢的時(shí)候也要考慮隱形收益與成本惜索。舉了栗子：你的首付預(yù)算是20萬(wàn)特笋，但是你看中的房子超出你的預(yù)算10萬(wàn)，怎么辦？咬咬牙買了猎物？這就是個(gè)資源配置問(wèn)題虎囚。這里就不詳細(xì)說(shuō)了。

如今已經(jīng)基本劃定你能承受的區(qū)域價(jià)格了蔫磨，開(kāi)始搜集所有的在售樓盤(pán)信息淘讥。

先不要激動(dòng)的往售樓處跑，不要懶堤如，先自己畫(huà)個(gè)簡(jiǎn)易地圖蒲列，做個(gè)對(duì)比表格。百度也好搀罢，傳單也好蝗岖，先做資料收集。你先勾選出你比較心儀的樓盤(pán)榔至，以及周邊幾個(gè)進(jìn)行對(duì)比的樓盤(pán)進(jìn)行下一步實(shí)地看盤(pán)抵赢。小tip：可以參考下周邊二手房?jī)r(jià)格，了解下該區(qū)域二手房?jī)r(jià)格走勢(shì)唧取，評(píng)估該區(qū)域未來(lái)發(fā)展?jié)摿Α?/p>

三：踩點(diǎn)

進(jìn)售樓處之前铅鲤，很重要的是實(shí)地考察區(qū)域便捷程度。例如：附近有幾條城市縱橫主干道枫弟，有沒(méi)有時(shí)速可達(dá)60KM/H的快速路邢享，有條件的話，自己開(kāi)車計(jì)算下時(shí)間淡诗，比如在高峰時(shí)段及非高峰時(shí)段骇塘，從樓盤(pán)處出發(fā)開(kāi)往城市最大商圈，以及大型綜合醫(yī)院袜漩，各個(gè)汽車站绪爸，高鐵站等的時(shí)間。如果高峰時(shí)期控制在30MINS宙攻，非高峰時(shí)期在15MINS以內(nèi)奠货，是符合一個(gè)中等城市的交通現(xiàn)狀。

其次樓盤(pán)附近有沒(méi)有中等以上超市座掘，便利店就不要計(jì)算在內(nèi)了递惋。有沒(méi)有公立幼兒園和小學(xué)，以及初中溢陪。能不能入讀是后面需要了解的事萍虽，首先得確定要有。如果周邊有安置小區(qū)也沒(méi)什么大不了的形真，安置小區(qū)里一般都會(huì)有農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)和各類早餐店杉编，比在超市買便宜很多超全。

關(guān)于地鐵問(wèn)題，見(jiàn)仁見(jiàn)智邓馒。個(gè)人認(rèn)為短距離的出行嘶朱，公交比地鐵便利，公交站點(diǎn)分布靈活密集光酣，尤其是在長(zhǎng)沙這種城市規(guī)模并不算很大的城市里疏遏。近10年以內(nèi)，估計(jì)地鐵的便捷性不會(huì)體現(xiàn)得出來(lái)救军。當(dāng)然遠(yuǎn)郊樓盤(pán)财异，有地鐵直通市內(nèi)，是很重要的唱遭。同樣的戳寸，近地鐵物業(yè)價(jià)格比無(wú)地鐵物業(yè)貴上500-1000每平是很正常的。這個(gè)看自身需求拷泽，如果你上班的地點(diǎn)也通地鐵庆揩，可以考慮地鐵物業(yè)。如果也不通地鐵跌穗，個(gè)人是覺(jué)得沒(méi)有這個(gè)需要考慮地鐵物業(yè)。畢竟小城市虏辫，開(kāi)車最便利蚌吸。

四，理論知識(shí)儲(chǔ)備

都踩完點(diǎn)了砌庄，可以去看房了吧羹唠。

先表著急。跟度娘老師先學(xué)習(xí)學(xué)習(xí)娄昆。21世紀(jì)什么最貴佩微，不是房子，是人才萌焰！不想被置業(yè)忽悠的最好方式就是哺眯，自學(xué)成才，比置業(yè)還專業(yè)扒俯！這其實(shí)并不難奶卓，你要知道市面上這么多置業(yè)顧問(wèn)其實(shí)都是些初出茅廬的年輕人，匆匆培訓(xùn)就上崗了撼玄，現(xiàn)在都是流水的置業(yè)千年的盤(pán)夺姑。

學(xué)習(xí)內(nèi)容包括：神馬是五證，容積率掌猛，綠化率盏浙，房屋結(jié)構(gòu)，樓盤(pán)布局方式，建筑形態(tài)废膘，戶型風(fēng)水竹海，公攤率… …太多就不一一列出。

后期實(shí)戰(zhàn)

五．看房

是的殖卑，終于可以去看房了站削，好雞凍。一個(gè)關(guān)鍵字孵稽，裝许起！哪怕你是第一次看房，也千萬(wàn)不要被置業(yè)們看出你是第一次菩鲜。置業(yè)最喜歡首次置業(yè)的园细，因?yàn)楹茫『鼋有＃∮泼推担∷阅阋欢ㄒb作“別看我年紀(jì)小，吾乃閱房無(wú)數(shù)”蛛勉。

第一次去建議不要單獨(dú)去鹿寻，也不要全家老小組團(tuán)去，但至少要帶上一個(gè)小伙伴诽凌。有伴侶的建議帶上另一半毡熏，單身汪的請(qǐng)約上一個(gè)好基友（有購(gòu)房經(jīng)驗(yàn)的優(yōu)先）。這樣可以避免你頭腦一時(shí)發(fā)熱侣诵，做出沖動(dòng)的抉擇痢法。帶上老婆更安全，防止你淪喪在售樓的小姐的美色中杜顺，精蟲(chóng)上腦财搁，后悔莫及。

進(jìn)入樓盤(pán)時(shí)擦亮你的眼睛躬络，如果事前能聯(lián)系上他們置業(yè)團(tuán)隊(duì)的主管或者經(jīng)歷是最好不過(guò)了尖奔，置業(yè)團(tuán)隊(duì)也是一條完整的食物鏈，主管手里可以讓出的優(yōu)惠點(diǎn)更多穷当，據(jù)我的了解越锈，應(yīng)該有2—3個(gè)點(diǎn)左右的讓利。如果你在新手置業(yè)手里買的話膘滨，他們處于食物鏈地段甘凭，是需要上交一部分提成給主管，所以給出的價(jià)格肯定沒(méi)有多大優(yōu)惠火邓。直接找主管買就能少去底端置業(yè)這部分銷售提成丹弱。

不過(guò)如果主管接待你德撬，可能你享受的服務(wù)就沒(méi)有那么多了，可能后續(xù)跑銀行躲胳，交契稅全都你孤孤單單的一個(gè)人完成蜓洪，很心酸是吧，人家領(lǐng)導(dǎo)可是很忙的坯苹÷√矗看在錢的份上，你就忍了吧粹湃。

關(guān)于溝通恐仑，其實(shí)并不那么順心，置業(yè)肯定是避重就輕为鳄。在一些關(guān)鍵問(wèn)題上裳仆，不是你誠(chéng)心誠(chéng)意的發(fā)問(wèn)，他就會(huì)大發(fā)慈悲的告訴你孤钦。

TIPS：

1：先做個(gè)安靜的美男子歧斟，認(rèn)真的聽(tīng)置業(yè)顧問(wèn)給你一個(gè)千篇一律的樓盤(pán)介紹∑危看各種樣板間静袖，樣板間看看就好，不要當(dāng)真俊扭，基本樣板間都是揚(yáng)長(zhǎng)避短勾徽，家具尺寸大多不符合市面常規(guī)大小，裝修出來(lái)的效果也是為了放大空間统扳，讓你覺(jué)得很大，其實(shí)等你自己入住的時(shí)候就知道多大了畅姊，所以樣板間的示范作用并不可信咒钟。整理下自己有疑問(wèn)的點(diǎn)，到時(shí)候可以跟置業(yè)來(lái)個(gè)愉快的采訪若未。

2朱嘴，聽(tīng)完介紹后補(bǔ)充開(kāi)始提問(wèn)：可不可以公積金？支持首付分期嗎粗合？現(xiàn)在有什么優(yōu)惠活動(dòng)萍嬉？可貸款銀行選擇？對(duì)口哪個(gè)學(xué)校隙疚？施工單位資質(zhì)壤追？就你選擇的樓棟詢價(jià)，先不要選擇自己的最佳樓層供屉，多選幾個(gè)樓層進(jìn)行比較行冰。

3溺蕉，根據(jù)自己的關(guān)注點(diǎn)，多提問(wèn)悼做。就不舉例了疯特。

4，關(guān)于開(kāi)發(fā)商承諾的配套跟建設(shè)肛走，不要只聽(tīng)一面之詞漓雅，多去查閱相關(guān)網(wǎng)站，地方政府官方網(wǎng)站朽色，教育局網(wǎng)站邻吞，學(xué)校的話，直接去問(wèn)傳達(dá)室大爺該樓盤(pán)有沒(méi)有納入招生范圍纵搁，都比問(wèn)置業(yè)要靠譜吃衅。

第一次看房不需要了解很詳細(xì)，大致了解下腾誉，然后拿上幾個(gè)看中的戶型圖徘层，回去研究。千萬(wàn)不要上當(dāng)利职，置業(yè)口中說(shuō)的今天不決定明天就沒(méi)有房源了趣效，讓你交定金鎖定房源。現(xiàn)在基本是買方市場(chǎng)猪贪，房子沒(méi)有那么搶手跷敬。這個(gè)時(shí)候給他一個(gè)謎之微笑，淡定的跟他說(shuō)回家商量热押。

這個(gè)時(shí)候不是真的就回家了拔骺！走出售樓部之后桶癣，可以去工地上看看拥褂，如果是準(zhǔn)現(xiàn)房，完全可以踩進(jìn)工地去實(shí)體看看牙寞，一般選擇午飯時(shí)間饺鹃，工人們都午休了，工地沒(méi)幾個(gè)人间雀，是最佳時(shí)間悔详，進(jìn)去看還是注意安全。置業(yè)一般會(huì)告訴你不可以進(jìn)入工地惹挟，美名曰安全起見(jiàn)茄螃，其實(shí)就是怕你看出問(wèn)題。實(shí)體看的好處是连锯，你能清楚的知道真實(shí)的面積跟樓層高度责蝠，房屋布局是否合理党巾，屋內(nèi)橫梁位置，前后是否有遮擋霜医，還能感受下通風(fēng)采光等條件是不是達(dá)到心理預(yù)期齿拂。如果看毛呸你都能滿意，基本就沒(méi)有什么大問(wèn)題肴敛。

看完工地是不是終于可以回家了署海。還不能。這個(gè)時(shí)候可以去樓盤(pán)周邊幾個(gè)在售樓盤(pán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)医男，一個(gè)方面多了解幾個(gè)作為備胎砸狞，另一方面也是最重要的是：敵人的敵人就是我的朋友。聽(tīng)了半天置業(yè)洗腦海吹镀梭，把人都給吹懵了刀森。是時(shí)候來(lái)一盆水澆醒你激動(dòng)的靈魂了。你想知道這個(gè)樓盤(pán)的缺點(diǎn)和不為人知的隱秘报账，沒(méi)有誰(shuí)比旁邊樓盤(pán)的置業(yè)更清楚的了研底。你只需要略微地跟競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的置業(yè)顧問(wèn)提一下你看中了隔壁樓盤(pán)，不等你發(fā)問(wèn)透罢，置業(yè)就能如滔滔江水般羅列出一堆度娘都不知道的秘密哦榜晦，連敵對(duì)開(kāi)發(fā)商老總家的二奶去澳門(mén)賭博輸了幾千萬(wàn)你都能聽(tīng)到。簡(jiǎn)直就是宮心計(jì)羽圃。

六．樓棟與戶型選擇

拿定主意選擇好樓盤(pán)了乾胶，要進(jìn)行最后選擇了。首先是戶型朽寞，今天我們不談風(fēng)水识窿，只談怎樣選擇戶型。一般最佳戶型有以下幾個(gè)標(biāo)配：方正脑融，南北通透喻频，縱深面寬比例4:5，干濕分離吨掌，動(dòng)線合理。一般而言脓恕，120平以上的戶型基本都能做到這些基本點(diǎn)膜宋，如果面積大卻做出奇葩戶型，我只能用認(rèn)識(shí)的建筑師朋友的一句話炼幔，“不是我們腦殘?jiān)O(shè)計(jì)成這樣秋茫，戶型都是開(kāi)發(fā)商定的，我再有才華乃秀，也敵不過(guò)開(kāi)發(fā)商以前是殺豬的”肛著。言外之意開(kāi)發(fā)商不專業(yè)才會(huì)出現(xiàn)各種奇葩戶型圆兵。

一般在夏季炎熱潮濕的南方，坐北朝南枢贿，南北通透的房子殉农，比較符合當(dāng)?shù)貧夂颍鞘走x局荚。東西朝向的房子超凳，夏熱冬冷。根據(jù)經(jīng)緯度與季風(fēng)影響耀态，湖南一般更適合坐北朝南轮傍，略微偏向西南。能夠更大程度利用陽(yáng)光與風(fēng)首装，又不會(huì)西曬创夜。一棟樓里會(huì)有東邊與西邊相同戶型，從價(jià)格上就能體現(xiàn)出東邊戶型比較好仙逻，西邊戶型的空調(diào)耗能比東邊戶型都高出許多驰吓。

朝向正確，看房屋布局桨醋，至少每個(gè)功能間都要做到獨(dú)立通風(fēng)采光棚瘟，如果不談風(fēng)水，這一節(jié)其實(shí)沒(méi)有多少可以談?wù)摰牧讼沧睢氖孢m度角度來(lái)說(shuō)偎蘸，主臥和客廳朝南比較好，北向的窗戶不要太大瞬内。南向的窗跟門(mén)可以開(kāi)大些迷雪。客廳能帶陽(yáng)臺(tái)能夠視覺(jué)上增加客廳空間大小虫蝶。廚房最好布局在北邊章咧，這樣油煙不會(huì)倒灌進(jìn)室內(nèi)。

關(guān)于戶型圖的幾種看法：我們一般拿到手里的戶型圖是介樣的

這是開(kāi)發(fā)商給的能真，肯定經(jīng)過(guò)巧妙設(shè)計(jì)赁严。如果可以的話，要一張?jiān)搼粜偷臉菍臃植紙D粉铐，它是長(zhǎng)這樣的：

要這個(gè)圖的目的是疼约，看該戶型在樓層分布中處于哪個(gè)位置，前后有沒(méi)有其他戶型邊角的遮擋與影響蝙泼，還有電梯位置程剥，強(qiáng)弱電井與水井位置，一梯幾戶汤踏，等等织鲸。

然后就是要樓盤(pán)整體分布圖舔腾，他是長(zhǎng)這樣的

遮住要是看你所購(gòu)樓棟在整個(gè)樓盤(pán)的位置，是不是可以觀到景搂擦，樓間距夠不夠?qū)捨瘸希昂蠼ㄖ镌斐傻恼趽酰c小區(qū)出入口的距離等盾饮。

七：討價(jià)還價(jià)

都看好了采桃，還有什么好猶豫的，可以去劃拉價(jià)格了丘损。誰(shuí)說(shuō)房子不能談價(jià)格了普办。是拿來(lái)賣的都是能談價(jià)的。前面說(shuō)了徘钥，最好找領(lǐng)導(dǎo)買衔蹲，發(fā)動(dòng)一切身邊資源，七大姑八大姨呈础，找到個(gè)熟人舆驶，領(lǐng)你上道。

好吧而钞，扯遠(yuǎn)了沙廉。先讓置業(yè)給你算個(gè)“最終”價(jià)格。這個(gè)價(jià)格肯定不是最終的臼节，還是有議價(jià)空間的撬陵。算三到四個(gè)不同樓層的價(jià)格，作為對(duì)比网缝。這時(shí)候你心里一定要有自己的小算盤(pán)巨税，該區(qū)域樓盤(pán)價(jià)格水平，相鄰樓盤(pán)的價(jià)格等等粉臊，好估量他給你算出的價(jià)格水分有多少草添。一定要做到心里有數(shù)。置業(yè)看你有成交意向扼仲，肯定會(huì)在心理上繼續(xù)碾壓你远寸。HOLD住屠凶！不要交任何錢驰后，團(tuán)購(gòu)費(fèi)跟定金都不要交！交了你就被把住命脈阅畴，成為案板上的魚(yú)了倡怎，任人宰割迅耘。跟他來(lái)個(gè)拉鋸戰(zhàn)贱枣，反正你千萬(wàn)不要擺出一副我嫌貴监署，我買不起的窮樣子，而是覺(jué)得你丫這鳥(niǎo)房子不值這個(gè)錢纽哥。跟他們磨價(jià)格的關(guān)鍵是钠乏，千萬(wàn)不要首先透露出你能接受的底價(jià)，置業(yè)一定會(huì)反復(fù)問(wèn)你春塌，你能接受的價(jià)格晓避，反正打死也不！要只壳！說(shuō)俏拱！議價(jià)這種事誰(shuí)先亮底牌誰(shuí)就輸了。這個(gè)時(shí)候有的開(kāi)發(fā)商會(huì)說(shuō)別看我貴吼句，我可以送你什么啦什么啦什么啦锅必，都不要妥協(xié)，要有一個(gè)信念就是羊毛出在羊身上惕艳，他們送的東西你不一定看的上搞隐，把價(jià)格講下來(lái)才是王道。

接下來(lái)的幾天你就忘了你買房這件事远搪，開(kāi)心得過(guò)你自己的日子劣纲，等著置業(yè)給你打電話，記住不要自己打電話谁鳍，這個(gè)階段正是心理戰(zhàn)時(shí)期癞季。雙方都在揣摩對(duì)方的心意。一定要淡定棠耕，默默關(guān)注就好了余佛。過(guò)上兩三天，置業(yè)就會(huì)給你打電話策你窍荧，諸如我給你申請(qǐng)了一個(gè)特價(jià)指標(biāo)辉巡，便宜兩個(gè)點(diǎn)，或者是我樓盤(pán)在大姨媽節(jié)到來(lái)之際蕊退，給購(gòu)房者送優(yōu)惠郊楣，便宜多少多少什么的。

還不到你的底瓤荔，就要淡定净蚤。因?yàn)檫@么痛快能少下來(lái)說(shuō)明空間還有。來(lái)回兩三回输硝，直到他沒(méi)有給出最的價(jià)格今瀑，這個(gè)時(shí)候亮出你的底牌，能賣就賣，不能賣別耽誤我買豪宅了橘荠。

一般能比原始最終價(jià)屿附，能少5—6個(gè)點(diǎn)的價(jià)格。

如果不好掌握這個(gè)底在那里哥童，還有一大招挺份，就是潛入業(yè)主群里。有些業(yè)主群成規(guī)模了贮懈，可能需要嚴(yán)格的準(zhǔn)入要求匀泊。但一些新樓盤(pán)的業(yè)主群還不成氣候，可能只要報(bào)個(gè)樓棟號(hào)就能進(jìn)去朵你。如果你混進(jìn)去了各聘，虛心禮貌的發(fā)問(wèn)，群里大批被置業(yè)跟開(kāi)發(fā)商欺騙的業(yè)主會(huì)極其熱心的告訴你一些內(nèi)幕抡医，以及交易價(jià)格伦吠。

最后祝大家都能買到心儀的房子。