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雜談：我為什么覺得房價(jià)不會(huì)再大漲

這兩天，時(shí)不時(shí)看到恒大75折賣房的廣告推送墩衙，有所感慨。相信現(xiàn)在依然有大票朋友徘徊在“剛需”二字前甲抖，今天閑來無事漆改，就說說房價(jià)吧。首先准谚，明確一點(diǎn)挫剑，我說的是不會(huì)大漲，沒說不會(huì)漲（鈦合金防杠Ｖ巍７啤）。其次唆铐，文章只做討論哲戚，若不認(rèn)同，可指教艾岂，亦可忽略顺少，謝謝。

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亙古不變的兩種觀點(diǎn)

說道房價(jià)王浴，很多人都能滔滔不絕說個(gè)幾萬字長文脆炎，有怨恨，有慶幸氓辣，有無奈腕窥，亦有歡喜。眾口之下筛婉，不外乎兩種觀點(diǎn)簇爆，一是跌癞松，一是漲，持這兩種觀點(diǎn)之一的人入蛆，往往卻對國家說的“穩(wěn)”是嗤之以鼻响蓉。

為什么跌？國家政策打壓哨毁、房企資金流轉(zhuǎn)困難枫甲、中小房企倒閉、高利率壓制高杠桿扼褪、購房欲望冷卻想幻、掏空6個(gè)錢包、疫情沖擊......

為什么漲话浇？剛需未消化完脏毯、城市化進(jìn)程繼續(xù)、信貸擴(kuò)張幔崖、央行瘋狂印錢食店、中國經(jīng)濟(jì)需要房地產(chǎn)助力、通貨膨脹赏寇、泡沫破滅前的瘋狂......

總之吉嫩，理由是眾說紛紜，各有各的立場和觀點(diǎn)嗅定，在這里不去說誰對誰錯(cuò)自娩，也不去抨擊誰，只闡述我的觀點(diǎn)渠退。

房地產(chǎn)出現(xiàn)牛市的原因

1. 從個(gè)人層面說
   居民人均收入增加椒功。這是主觀原因，居民收入增加智什，改善生活環(huán)境是一個(gè)必然選擇动漾，也造就了房地產(chǎn)市場的巨量剛需，有需求還不行荠锭，還得有錢旱眯，居民收入增加，是房地產(chǎn)牛市的基礎(chǔ)证九。

   龐大的增值空間與較短的增值周期删豺。這是在房地產(chǎn)市場預(yù)熱之后，滋生大批炒房客的主要原因愧怜。這些炒房客包括但不限于央企呀页、國企、民營企業(yè)以及“資產(chǎn)階級個(gè)體”等拥坛。

2. 從政策方向
   信貸擴(kuò)張蓬蝶。中國很富尘分，但還是缺錢，缺人民幣丸氛，那就印錢吧培愁，但是我不能毫無理由就印錢吧，那不成了委內(nèi)瑞拉了么缓窜？定续！那就擴(kuò)大對內(nèi)信用吧，人民要買房禾锤，“自費(fèi)”的肯定是少數(shù)私股，央媽說：不夠的我借錢給你，你拿你的信用作抵押恩掷，有這些抵押在倡鲸，我就可以印相應(yīng)的人民幣了，你也可以買到房了螃成，win-win! 于是乎，幾年的信貸擴(kuò)張開始了查坪。

   棚改與城市化寸宏。棚改是城市化進(jìn)程的必然選擇，目的是為了改善居民生活環(huán)境和城市面貌偿曙，同時(shí)也造就了很大一批土豪氮凝，說起來讓人羨慕，捶胸跺腳怒嚎：為什么我的房子還不拆望忆？罩阵！棚改過程中，大批房地產(chǎn)商蜂擁而至启摄，政府也對地塊的標(biāo)價(jià)一抬再抬稿壁，發(fā)地方債、設(shè)城投公司歉备，我們的口號(hào)是傅是，把霓虹燈掛到天上去！

綜合來說蕾羊，主要是上述原因喧笔，當(dāng)然還有其他，信貸寬松低利率導(dǎo)致高杠桿龟再、產(chǎn)業(yè)的區(qū)域分布不均衡造就北上廣深书闸、年輕剛需集中爆發(fā)等等，不做概述了利凑。

不認(rèn)為后期房價(jià)會(huì)有大幅上漲

1. 國家說“穩(wěn)”浆劲，那就是“穩(wěn)”
   “穩(wěn)”是什么意思嫌术？平穩(wěn)、穩(wěn)定梳侨，不上也不下蛉威。有時(shí)候我們還是要相信國家的！穩(wěn)走哺，就是說蚯嫌，未來房價(jià)哪怕波動(dòng)，也是小幅波動(dòng)丙躏，穩(wěn)定在一個(gè)窄小的區(qū)間內(nèi)择示。長期來看，經(jīng)過一段時(shí)間的穩(wěn)定晒旅，也必然有分化栅盲，要么向上，要么向下废恋，但這里的變化也可以用“緩”來形容谈秫，不會(huì)出現(xiàn)一天一個(gè)價(jià)的“陡”，至于是向上還是向下鱼鼓，我個(gè)人覺得拟烫，向下的概率為80%。沒有數(shù)據(jù)去計(jì)算迄本，鈦合金鋼鐵假直男的直覺：）硕淑。有人說，泡沫破滅是國家控制不了的嘉赎，他說穩(wěn)你就信穩(wěn)了爸孟薄？那我只能說你太天真了公条，國家和政府的手段拇囊，企是我們這些漁民能理解的。就說疫情造成的人民幣供給缺口靶橱，對各行各業(yè)的沖擊不小吧寂拆，但央媽連大招（降息）都沒放。所以抓韩，你要相信政府在重大突發(fā)事件以及風(fēng)險(xiǎn)上纠永，有足夠多、足夠強(qiáng)大的政策和手段谒拴，來保證家國穩(wěn)定尝江！

2. 為什么改用LPR
   房地產(chǎn)消耗6個(gè)錢包，在一定程度上確實(shí)滯納了一部分資金英上，導(dǎo)致市面上流通的貨幣減少炭序，那就要放點(diǎn)錢出來啤覆。有人說，那就降房價(jià)啊惭聂，我說窗声，售樓處怕是不夠砸。降房價(jià)暫時(shí)不在考慮之列辜纲，那就放點(diǎn)利息出來吧笨觅。在外圍普遍降息，甚至出現(xiàn)負(fù)利率的情況下耕腾，未來國內(nèi)也有降息預(yù)期见剩，也必然降息。（為什么降息扫俺，什么是負(fù)利率苍苞，請知乎搜索關(guān)鍵詞）。采用LPR狼纬，你可以和銀行一年一簽羹呵，每年的利率都在變，一方面疗琉，剛需可以不用再猶豫冈欢，早買晚買都差不多了，另一方面没炒，如果降息（這里指貸款利息）涛癌，你還的利息就少了犯戏，節(jié)省了部分錢送火，存銀行？不好先匪，利息降低了种吸，存里面沒多少息錢，那就拿來消費(fèi)和投資吧呀非，于是坚俗，市場就活了！在這一點(diǎn)岸裙，我認(rèn)為是未來央行調(diào)節(jié)市場的一個(gè)重要手段猖败，如果房價(jià)大漲，央媽的謀劃不就落空了么降允，不能忍岸魑拧！（當(dāng)然央媽降息主要目的并不是放出樓市資金剧董，主要作用還是逼出儲(chǔ)蓄資金幢尚，不過考慮中國房地產(chǎn)市值和居民儲(chǔ)蓄率破停，暫且將就看吧。）

   
   
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3. 剛需消化與老齡化的人口結(jié)構(gòu)
   這個(gè)就是網(wǎng)友們關(guān)心的接盤俠的問題尉剩。我估計(jì)真慢，80 、90 后的這批剛需理茎，還有個(gè)十年黑界，也該消化的七七八八了。有人說功蜓，這不那時(shí)00后10后該起來接盤了吧园爷，00后和10后什么思想我不清楚，但我知道他們的父輩80式撼、90后是沒錢了：）童社。當(dāng)然需求肯定是有的，改善生活環(huán)境著隆，換房子扰楼，換城市居住，這個(gè)需求一樣是亙古存在美浦，同時(shí)未來居民收入持續(xù)增長弦赖，這種需求還可能變得普遍，所以也沒有完全否定房價(jià)不會(huì)漲的問題浦辨。但隨著人們經(jīng)濟(jì)實(shí)力的增強(qiáng)蹬竖、年輕人住房觀念的改變，這種需求不會(huì)變得“饑餓”流酬，導(dǎo)致房價(jià)大幅抬高峰尝。再說一說老齡化的問題峡眶，現(xiàn)在很多人不是很重視揪利，超過2億的老齡化人口疏唾，他們其實(shí)是不需要住房的，大部分到了年紀(jì)摊滔，可能還是和子女住一起阴绢，方便照顧。我身邊的親戚朋友艰躺，家里老人呻袭，到了60、70歲腺兴，還自主生活的很少了左电，且不說一身病要經(jīng)常去醫(yī)院。另外，中國養(yǎng)老院什么情況大家應(yīng)該都有底券腔》拢總之，不合理的人口結(jié)構(gòu)與住房存量纷纫，很難再造就住房需求的爆發(fā)枕扫，這也是我認(rèn)為房價(jià)長期來看，有一個(gè)回落的理由辱魁。

4. 大環(huán)境
   凡事都要談大家烟瞧，才說小家。先說國家染簇，再說人民参滴。過去幾年，不可否認(rèn)锻弓，房地產(chǎn)的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)增長有著十分緊密的聯(lián)系砾赔。房地產(chǎn)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長，經(jīng)濟(jì)增長助推房地產(chǎn)市場繁榮青灼。但是我們必須要有一個(gè)心理準(zhǔn)備暴心，一個(gè)某一年我們的GDP不再保持6以上增長的準(zhǔn)備。隨著經(jīng)濟(jì)體量的增加杂拨，GDP增速下降是必然的专普。想想但我們的經(jīng)濟(jì)總量在未來某一年，達(dá)到美國現(xiàn)如今的體量弹沽，我們的增速是多少檀夹。肯定沒有現(xiàn)在的美國高策橘，這是我十分肯定的一點(diǎn)炸渡，因?yàn)槟壳皝碚f，在社會(huì)體制役纹，科技水平等等方面偶摔，美國都是最優(yōu)的（不是舔狗暇唾，實(shí)話實(shí)說）促脉，我們中長期想要超越，十分困難策州。而隨著我們的進(jìn)步瘸味，美國的干預(yù)必然會(huì)越來越多，這也是必然够挂，就是我旁仿，我也見不得別人好。所以，未來的我們枯冈，還需要腳踏實(shí)地毅贮，砥礪前行。無論政策的選擇還是資金的選擇尘奏，在無限期的未來滩褥，都不會(huì)把房地產(chǎn)作為首選項(xiàng)，房地產(chǎn)的下一個(gè)牛市炫加，或許遙遙無期瑰煎。

5. 其他因素
   有人問，貨幣超發(fā)俗孝，通貨膨脹酒甸，人民幣貶值會(huì)不會(huì)導(dǎo)致房價(jià)大幅上漲？首先赋铝，市場上的流通貨幣依然不是很充裕插勤，很多人還在提倡貨幣寬松、降息革骨，說明還是缺錢饮六，談超發(fā)不合理，自然也不會(huì)有過度的通貨膨脹問題苛蒲。因?yàn)橥浡遍稀⑼s，我們談是事貨幣供給臂外，很多人比較容易犯的錯(cuò)窟扑，把去年豬肉大漲價(jià)歸結(jié)這兩個(gè)原因之一卻是有點(diǎn)可笑了。人民幣貶值問題漏健，只要外匯儲(chǔ)備在哪嚎货，大幅貶值的可能性不是很大。那么蔫浆，會(huì)下跌么殖属，短期來說，應(yīng)該是沒有下跌基礎(chǔ)瓦盛，短期內(nèi)沒有理由下跌洗显，哪怕下跌，也是各種因素綜合起來原环，長期影響的結(jié)果挠唆。目前是處于一個(gè)政策導(dǎo)向下，剛需消化與供給平衡的階段嘱吗。

總結(jié)一下我的觀點(diǎn)玄组，目前房地產(chǎn)處于一個(gè)政策導(dǎo)向下，剛需消化與供給平衡的階段。短中期應(yīng)該會(huì)在較小的區(qū)間波動(dòng)俄讹，長期來看哆致，會(huì)有一段震蕩回落的過程。（完患膛。文明討論沽瞭，不喜勿噴，謝謝）