最賺錢的資產(chǎn)是優(yōu)質(zhì)負(fù)債，房產(chǎn)是可以幫我們?cè)黾觾?yōu)質(zhì)負(fù)債的資產(chǎn)之一糖声，是融資工具斤彼，也是抵押工具，所以我們要多多利用房產(chǎn)中的杠桿屬性蘸泻。房產(chǎn)投資的內(nèi)核是建立以房貸為核心的組合資產(chǎn)包琉苇，所以我們要在房子上盡可能的疊加優(yōu)質(zhì)債，做空貨幣悦施。
一并扇、房貸
1、信貸福利
房子一定要貸款買抡诞，而且一定要盡可能的降低首付穷蛹，房貸是普通人能夠接觸到的渗勘，期限最長(zhǎng)、額度最高的貸款俩莽，是普通人一生中最大的信貸福利。因?yàn)樵诋?dāng)前的貨幣政策下乔遮，能讓一個(gè)普通人在銀行一次性帶走幾十萬扮超、幾百萬的機(jī)會(huì)實(shí)在是不多，而全款買房的話就沒有利用機(jī)會(huì)來增加優(yōu)質(zhì)負(fù)債蹋肮，只享受到了實(shí)物資產(chǎn)保值的方面出刷，沒有享受到貸款所帶來的杠桿效應(yīng)。
2坯辩、等額本息最劃算
房貸的的還款方式有兩種馁龟，等額本息和等額本金。
等額本金：在還款期內(nèi)把所有的貸款總額平分漆魔，每個(gè)月償還相同數(shù)額的本金+剩余的貸款在這個(gè)月所產(chǎn)生的利息坷檩。隨著時(shí)間的推移，因?yàn)楸窘鹪诓粩嗟臏p少改抡，所以后面還的利息越來越少矢炼。
等額本息：就是把所有的貸款加上貸款期間內(nèi)所產(chǎn)生的利息，平分到每個(gè)月來還阿纤，每個(gè)月的還款數(shù)額是一樣的句灌，本金加上利息。
對(duì)比來看欠拾，等額本金可以逐月的降低還款金額胰锌，減少購(gòu)房者花在利息上的錢，但是初期的還款額度比等額等息大藐窄，還款壓力比較大资昧。
以貸款100萬，貸了30年荆忍，基準(zhǔn)利率4.9%為例榛搔。等額本金總利息要比等額本息少17.35萬左右，但是剛開始幾年的月供要高出很多东揣，每年要多出1.5萬左右践惑。表面上看等額本金利息要少10多萬，但如果把通貨膨脹考慮進(jìn)去情況就不一樣了嘶卧。在M2超發(fā)大背景下尔觉，貨幣貶值的速度每年10%左右。在紙幣永遠(yuǎn)貶值的情況下芥吟，現(xiàn)在月供花出去的一萬侦铜，和20年后的一萬专甩，分量大不一樣了。買房賺錢的核心就在于資產(chǎn)增值負(fù)債縮水钉稍。
綜上涤躲，買房用足7成貸款，選擇等額本息最劃算贡未。
二种樱、抵押貸
1、個(gè)人消費(fèi)貸
是以個(gè)人房產(chǎn)作為抵押物俊卤，從銀行貸款嫩挤，用于個(gè)人消費(fèi)，一般來說這種貸款利率相對(duì)較低消恍，基準(zhǔn)利率上浮10%左右岂昭。但是從2018年開始，銀行開始嚴(yán)格控制消費(fèi)貸狠怨，金額一般在100萬以下约啊，所以目前消費(fèi)貸做得不多。
2佣赖、經(jīng)營(yíng)貸
借款人抵押自己的房子向銀行借錢棍苹，用于企業(yè)經(jīng)營(yíng)。現(xiàn)在市場(chǎng)主流做的房產(chǎn)按揭貸款都是做經(jīng)營(yíng)貸茵汰。做經(jīng)營(yíng)貸需要有一個(gè)經(jīng)營(yíng)的實(shí)體枢里，最高可抵押金額達(dá)到3000萬元，利率多在年化5.4%-7%之間蹂午，貸款年限多在5年以下栏豺。還款方式有等額本息的方式，也有先息后本的方式豆胸，個(gè)人操作找貸款中介比較好奥洼。
三、調(diào)動(dòng)資源?盤活資金
1晚胡、個(gè)人信用：信用卡灵奖、信用貸
2、房子：房貸估盘、抵押貸
不細(xì)說了瓷患。
四、銀行信貸最少必要知識(shí)
1遣妥、個(gè)人征信
個(gè)人信用報(bào)告是全面記錄個(gè)人信用活動(dòng)擅编，反應(yīng)個(gè)人信用的文件。一般個(gè)人信用查詢有兩種途徑，一種是網(wǎng)上查詢爱态，在中國(guó)人民銀行征信中心-個(gè)人信用信息服務(wù)平臺(tái)查詢谭贪。
還可以去央行的征信機(jī)構(gòu)查詢，需要攜帶本人有效身份證锦担，前往人民銀行征信機(jī)構(gòu)查詢打印俭识。
2、逾期
指信用卡洞渔、貸款利息等還款超出還款期限套媚，一旦發(fā)生逾期會(huì)非常影響后期信貸產(chǎn)品的審批。在還款逾期的情況中痘煤，特別要說一下連三累六——連續(xù)三個(gè)月一分錢沒還，或者是兩年內(nèi)累計(jì)逾期六次猿规。多數(shù)的銀行有不成文規(guī)定衷快，如果借款人發(fā)生了連三累六的逾期，可能會(huì)被拉入黑名單姨俩，后續(xù)無法再?gòu)你y行借貸蘸拔，嚴(yán)重的逾期者，甚至還可能被銀行起訴环葵。不過调窍，對(duì)于逾期也不要過于緊張，1000元以下的逾期影響不大张遭。
3邓萨、授信額度和貸款額度
授信額度：是指銀行給予借款人一定的期限內(nèi)可支配的最高額度，也就是說在一定期限內(nèi)菊卷，借款人可以隨時(shí)動(dòng)用這筆資金缔恳。
貸款額度：只是借款人在此時(shí)間范圍內(nèi)實(shí)際貸款的發(fā)生額度。
比如一筆信用貸授信30萬洁闰，授信期限是3年歉甚，在此期間內(nèi)宵睦，你可能只用了20萬厢绝，或者只用了10萬锈嫩，這10萬或者20萬就是實(shí)際的貸款發(fā)生額度销部。
4刊驴、固定利率和浮動(dòng)利率
固定利率：在借貸期內(nèi)妒茬，不做調(diào)整的利率艺挪，也就是說按照合同中雙方約定好的利率胰伍，不論貸款期內(nèi)市場(chǎng)利率如何變動(dòng)弓千，借款人都按照固定的利率進(jìn)行支付利息咧虎。
浮動(dòng)利率：在雙方約定下，在借款期內(nèi)可定期調(diào)整的利率计呈。目前住房按揭和抵押貸款大多是浮動(dòng)利率砰诵，一般會(huì)在每年的1月1號(hào)根據(jù)央行的基準(zhǔn)利率進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整征唬。
