本文分析地產(chǎn)思維與產(chǎn)業(yè)思維的相關(guān)內(nèi)容，共3200字僚纷，閱讀時間10分鐘矩距。

一、思維重要嗎怖竭？

唯物主義講：世界的本質(zhì)是物質(zhì)锥债，世界上先有物質(zhì)后有意識，物質(zhì)決定意識痊臭，意識是物質(zhì)的反映哮肚。但是承認(rèn)人的主觀能動性，即： 人們能動地認(rèn)識客觀世界广匙，在認(rèn)識的指導(dǎo)下能動地改造客觀世界允趟。唯心主義講：世界的本質(zhì)是意識，世界上先有意識后有物質(zhì)鸦致，意識決定物質(zhì)潮剪，物質(zhì)是意識的產(chǎn)物。無論是唯物主義還是唯心主義蹋凝，都客觀的承認(rèn)了意識的重要性鲁纠。

我們拋開世界的本源問題（哲學(xué)的第一個分支），只談?wù)J識和實(shí)踐（哲學(xué)的第二個分支）鳍寂。馬克思主義哲學(xué)認(rèn)為：實(shí)踐是認(rèn)識的基礎(chǔ)改含，實(shí)踐對認(rèn)識的決定作用，同時承認(rèn)認(rèn)識對實(shí)踐的反作用迄汛。明朝思想家王守仁【別號陽明捍壤，陸（陸九淵）王（王陽明）心學(xué)之集大成者骤视，精通儒家、道家鹃觉、佛家专酗，主觀唯心主義者】提出來“知行合一”，雖然有其局限性盗扇，但意義基本相同——認(rèn)識和實(shí)踐的統(tǒng)一祷肯。

我們常說的某某思維就屬于認(rèn)識，可見無論哪個哲學(xué)派別都肯定其重要作用疗隶。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)從業(yè)過程中佑笋，經(jīng)常會遇到地產(chǎn)思維、產(chǎn)業(yè)思維斑鼻、投資思維與互聯(lián)網(wǎng)思維四種思維方式蒋纬，簡析如下：

二、地產(chǎn)思維是什么坚弱？

思維核心：拿地——建房——預(yù)售——銷售——異地復(fù)制……

思維要點(diǎn)：

• 圈地：2018年是“房改”20周年蜀备，中國房地產(chǎn)過去20年的發(fā)展歷史，其實(shí)也是國有土地發(fā)展歷史荒叶。特別是商品房住宅土地碾阁，來源單一，地方土地財政依賴房地產(chǎn)停撞，依賴土地招拍掛瓷蛙。國有土地招拍掛出讓，是商品房住宅土地的唯一來源戈毒，且每個城市的土地都是限量供應(yīng)艰猬，優(yōu)質(zhì)資源相對稀缺，（李嘉誠先生的投資名言：決定房地產(chǎn)價值的因素埋市，第一是地段冠桃，第二是地段，第三還是地段）道宅，所以房地產(chǎn)思維的第一要點(diǎn)就是跑馬圈地食听。

• 資金：房地產(chǎn)資金，是指用于房屋生產(chǎn)污茵、流通樱报、分配、消費(fèi)和土地開發(fā)泞当、買賣的資金迹蛤，是房地產(chǎn)業(yè)啟動與運(yùn)作的必要和先決條件。其具備如下特點(diǎn)：1、房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品規(guī)模大嚷量、價值高，房地產(chǎn)開發(fā)占用資金量非常大逆趣；2、房地產(chǎn)開發(fā)的周期長宣渗，綜合開發(fā)一般需要2年以上或更長時間，造成資金周轉(zhuǎn)期長痕囱；3、多數(shù)固定于房地產(chǎn)實(shí)物形態(tài)土咐蝇，房地產(chǎn)交易手續(xù)復(fù)雜，造成資金流動性差巷查，資金市場銷量低有序；4、多年房地產(chǎn)增長的事態(tài)岛请，絕大多數(shù)地產(chǎn)商都急于異地復(fù)制旭寿，加劇對資金數(shù)量的需求；錢不是萬能的崇败，但是沒有錢是萬萬不能的盅称，這句話在房地產(chǎn)行業(yè)絕對適用。全行業(yè)的高負(fù)債率后室，更有2017年一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)中TOP10 地產(chǎn)公司負(fù)債率平均 80%缩膝，（存在商品房預(yù)售制度和收入確認(rèn)原則預(yù)收款記做負(fù)債的問題，預(yù)售的越多負(fù)債越高岸霹，因此更多時間使用凈負(fù)債率指標(biāo)）疾层。
  凈負(fù)債率=（企業(yè)付息債務(wù) - 現(xiàn)金）/ 所有者權(quán)益，可以去除預(yù)收款對真實(shí)債務(wù)數(shù)字的干擾贡避，是公認(rèn)能更好反映企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的指標(biāo)痛黎。在統(tǒng)計(jì)中有 129 家 A 股上市房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)情況，超過 1/3 凈負(fù)債率超過 100%刮吧，意味著股東權(quán)益無法償還負(fù)債湖饱，公司處在高危運(yùn)行狀態(tài)。房地產(chǎn)思維的另一個要點(diǎn)就是多借錢杀捻、高周轉(zhuǎn)井厌。（某公司提出項(xiàng)目取地后4個月開盤，5現(xiàn)金流轉(zhuǎn)正，6個月收回投資再周轉(zhuǎn)旗笔，可見一斑）彪置。

• 規(guī)模：“做大做強(qiáng)”是企業(yè)追逐的目標(biāo)，做大和做強(qiáng)之間并非并列關(guān)系蝇恶，二者在國內(nèi)的國內(nèi)的大環(huán)境下通常先選擇“做大”拳魁，然后“做強(qiáng)”。房地產(chǎn)行業(yè)是容不下“小而美”公司存在的撮弧，因?yàn)檫^高的土地成本和融資門檻潘懊，使得小企業(yè)在眼下的市場環(huán)境下，很難找到夾縫生存的空間贿衍，而將“規(guī)模至上”奉為圭臬授舟，工業(yè)化生產(chǎn)、裝配式住宅贸辈、快速異地復(fù)制等等都是為了實(shí)現(xiàn)規(guī)模释树，規(guī)模意味著低成本、高利潤擎淤、高口碑奢啥，也以為著高影響力和高話語權(quán)桩盲，在行業(yè)競爭中占據(jù)更加有利的地位席吴。

• 成本：隨著中國房地產(chǎn)市場由成長期步入成熟期，地產(chǎn)界的競爭也逐步規(guī)范化孝冒。房地產(chǎn)商要想獲得經(jīng)營利潤，除了必須提供適銷對路的房源外伤靠，還應(yīng)該降低開發(fā)成本啼染，嚴(yán)格控制各項(xiàng)費(fèi)用支出〖６欤“利潤＝銷售收入－成本費(fèi)用”，這一眾所周知的簡單公式阀蒂，充分出除了擴(kuò)大規(guī)模擴(kuò)大銷售，成本降低的重要性不言而喻蚤霞。特別是房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了最初的“野蠻生長期”到現(xiàn)在的“后白銀時代”，隨著規(guī)章制度的完善规肴，限售、限價政策的頻繁出臺拖刃，房地產(chǎn)市場已經(jīng)充滿了“火藥味”贪绘，激烈的競爭，“大魚吃小魚”均函，專業(yè)淘汰粗狂菱涤，企業(yè)想要不被淘汰，必須夯實(shí)內(nèi)功，給管理要效益坯认，作為企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的重要支撐點(diǎn)翻擒，成本管控成為企業(yè)必然又重要的選擇牛哺。

總之，房地產(chǎn)思維就是——多圈地巩趁、多蓋房淳附、高杠桿、高周轉(zhuǎn)别凹、低成本洽糟。近幾年很多房企開始自我跳出房地產(chǎn)思維堕战，比如開始涉足產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)拍霜、物業(yè)經(jīng)營等等，主要是因?yàn)檫@種思維放到別的行業(yè)不一定適用越驻，比如產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)吠裆，必須要轉(zhuǎn)換思維。

三诵棵、產(chǎn)業(yè)思維又是啥？

思維核心：市場——研發(fā)——采購——制造——服務(wù)——市場——再研發(fā)……

產(chǎn)業(yè)思維：廣義講應(yīng)該包含行業(yè)和企業(yè)的思維方式履澳，狹義將就是企業(yè)的思維方式怀跛，本文可以理解為制造業(yè)或者工業(yè)的思維方式。

舉個例子：面對手機(jī)拍照的流行忠蝗，數(shù)碼相機(jī)公司要如何轉(zhuǎn)型才能跟上發(fā)展漓拾。

• 工程師思維：如何改進(jìn)讓我司的相機(jī)像素更高、啟動更快速种、拍照效果更好低千、體積更小……
• 產(chǎn)品經(jīng)理思維： 如何尋找可目標(biāo)客戶，產(chǎn)品如何定位示血，如果定位是年輕女性如果實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品快速抓拍棋傍，自帶美顏舍沙，分享剔宪，社交等功能壹无。
• 產(chǎn)業(yè)思維（企業(yè)思維）：新形式對行業(yè)產(chǎn)生什么影響斗锭，新的產(chǎn)業(yè)機(jī)會如何，企業(yè)如何轉(zhuǎn)型岖是，市場如何變化实苞，產(chǎn)品開發(fā)迭代節(jié)奏如何安排，供應(yīng)鏈如何調(diào)整聪轿，生產(chǎn)組織是否變化猾浦，售后服務(wù)是否調(diào)整……

產(chǎn)業(yè)思維的要點(diǎn)：

• 系統(tǒng)：制造企業(yè)是一個系統(tǒng)，這種系統(tǒng)表現(xiàn)在：1音瓷、組織功能系統(tǒng)性：它是一個由相輔相成、相互關(guān)聯(lián)的各個業(yè)務(wù)單元組成的有機(jī)整體绳慎。2漠烧、管理層次系統(tǒng)性：組成企業(yè)各個組成部分按照一定的原則或規(guī)則構(gòu)成企業(yè)的層次系統(tǒng)，不同的管理層次有著不同的職能和任務(wù)。3乏奥、開放動態(tài)系統(tǒng)性，面對外部環(huán)境變化（機(jī)遇與挑戰(zhàn)為一個整體）恨诱、時間變化（短期和長期為一個整體）會表現(xiàn)出開放的系統(tǒng)性和動態(tài)的系統(tǒng)性……如此種種系統(tǒng)性思維在制造業(yè)企業(yè)表現(xiàn)尤為突出骗炉。

• 長期：制造企業(yè)的市場、產(chǎn)品等特點(diǎn)決定了其思維方式的長期性句葵，市場并非不斷積累兢仰，技術(shù)需要不斷創(chuàng)新把将，產(chǎn)品需要持續(xù)迭代忆矛，口碑需要持久性客戶滿意，種種因素決定了企業(yè)經(jīng)營的長期行為洽议，這和項(xiàng)目型公司差異非常巨大，房地產(chǎn)企業(yè)完成一個項(xiàng)目就告一段落亚兄，制造企業(yè)一個產(chǎn)品推向市場也是前段工作成果的體現(xiàn)嫂侍，但也僅僅是后續(xù)工作的開始。追求短期利益只有一個指導(dǎo)原則菲盾，就是賺錢各淀。而追求長期利益有多個關(guān)鍵點(diǎn)，獲利只是其中之一碎浇，例如：市場地位、管理水平悉默、生產(chǎn)能力苟穆、技術(shù)創(chuàng)新、人才儲備等等跟磨，這些都需要經(jīng)營管理者具備長期性攒盈、持續(xù)性的思維。

• 經(jīng)營：經(jīng)營含有籌劃型豁、謀劃尚蝌、計(jì)劃驼壶、規(guī)劃喉酌、組織、治理泪电、管理等含義。經(jīng)營和管理相比碟渺，經(jīng)營側(cè)重指動態(tài)性謀劃發(fā)展的內(nèi)涵突诬，而管理側(cè)重指使其正常合理地運(yùn)轉(zhuǎn)。簡單說經(jīng)營面對的是市場绒极、顧客蔬捷，要解決的問題是營利和未來的成長≈芄眨“競爭戰(zhàn)略之父”邁克爾波特在《什么是戰(zhàn)略》一文中指出，企業(yè)卓越經(jīng)營成效的兩個關(guān)鍵是戰(zhàn)略和運(yùn)營效益审丘。對于企業(yè)來說勾给，首先是要制訂經(jīng)營戰(zhàn)略，選定一個戰(zhàn)略發(fā)展方向露泊，只有經(jīng)營戰(zhàn)略和發(fā)展方向明確旅择，大家的努力才有方向和合力侣姆。方向明確了沉噩，企業(yè)就必須要運(yùn)用產(chǎn)品柱蟀、營銷等一系列手段來獲得運(yùn)營效益，從而確保企業(yè)的生產(chǎn)和發(fā)展畜眨，也就是說企業(yè)的首要責(zé)任是獲得經(jīng)濟(jì)績效术瓮，具體表現(xiàn)就是通過一定的市場策略在市場競爭中戰(zhàn)勝對手、贏得客戶和社會大眾信任胞四，并獲得長期的贏利和取得可持續(xù)發(fā)展，經(jīng)營思維凸顯更加關(guān)鍵氓侧。

經(jīng)營和管理的關(guān)系：經(jīng)營是選擇對的事情做导狡，管理是把事情做對。經(jīng)營主要涉及市場载庭、客戶廊佩、行業(yè)、環(huán)境标锄、投資等，管理則主要涉及制度谓松、人才践剂、激勵等。經(jīng)營關(guān)乎企業(yè)的生存和盈虧逊脯，管理則關(guān)乎企業(yè)的效率和成本，當(dāng)管理水平高于經(jīng)營水平巩螃，往往出現(xiàn)過度管理，反而導(dǎo)致企業(yè)的虧損爷耀。先有經(jīng)營拍皮，后有管理，經(jīng)營定生死铆帽，管理錦上添花。經(jīng)營結(jié)果代表管理水平票灰，管理的結(jié)果最終體現(xiàn)在經(jīng)營結(jié)果上宅荤。這與古老的東方智慧易經(jīng)八卦中的乾坤特別類似，有興趣可以留言探討惹盼。

• 創(chuàng)新：與房地產(chǎn)行業(yè)對創(chuàng)新要求不同惫确，制造業(yè)特別強(qiáng)調(diào)創(chuàng)新，尤其是高新技術(shù)企業(yè)改化。原因在于房地產(chǎn)的市場、施工要求揍鸟、建筑技法（還有很多方面）與20年前幾乎并無不同句旱，其創(chuàng)新更多體現(xiàn)在營銷、模式腥泥、管理方面。而制造企業(yè)的創(chuàng)新應(yīng)該是與生俱來的蛔外，面對當(dāng)代社會，經(jīng)濟(jì)的快速增長使得群雄并起，生存與淘汰并存橙数，產(chǎn)能過剩的時代，制造企業(yè)競爭異常激烈崖技。沒有技術(shù)創(chuàng)新就沒有產(chǎn)品創(chuàng)新钟哥、沒有產(chǎn)品創(chuàng)新就沒有核心競爭力，就是創(chuàng)新的本質(zhì)要求腻贰，而圍繞著產(chǎn)品創(chuàng)新開展的組織、文化冀瓦、市場写烤、營銷、服務(wù)等各種創(chuàng)新逐步開展感局，才能進(jìn)一步加強(qiáng)企業(yè)的競爭力⊙ⅲ可以說創(chuàng)新是衡量一個制造企業(yè)是否能在現(xiàn)實(shí)社會中長期賴以生存的重要指標(biāo)狂巢，是在未來社會競爭中取得勝利的法寶，企業(yè)和社會未來發(fā)展的需要代态，創(chuàng)新也是制造企業(yè)的靈魂所在疹吃。

總之，產(chǎn)業(yè)思維就是——系統(tǒng)性萨驶、長期性、重經(jīng)營叁温、重創(chuàng)新。相比于房地產(chǎn)思維冲九，產(chǎn)業(yè)思維更具接近產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)思維跟束，具體內(nèi)容我們在#601與投資思維和互聯(lián)網(wǎng)思維并列討論。