宅基地相關(guān)背景：
隨著城市化的快速推進(jìn)，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)和城鄉(xiāng)接合部的宅基地爭(zhēng)議和糾紛也越來(lái)越多蕉堰。
宅基地糾紛一般分為宅基地權(quán)屬爭(zhēng)議或者非權(quán)屬爭(zhēng)議方面的爭(zhēng)議（宅基地侵權(quán)、宅基地違法除外）。宅基地權(quán)屬爭(zhēng)議可定義為：宅基地權(quán)屬確定之前的谜洽，有關(guān)宅基地占有羔巢、使用望忆、收益過(guò)程中產(chǎn)生的各種爭(zhēng)議或爭(zhēng)執(zhí)。宅基地非權(quán)屬爭(zhēng)議糾紛主要指宅基地權(quán)屬確定以后發(fā)生的宅基地侵權(quán)竿秆、宅基地違法及其他宅基地糾紛启摄。
由于歷史的原因，不少宅基地糾紛跨越了從1949年~1956年宅基地的私有制幽钢，到1956年后宅基地的公有制兩種不同性質(zhì)的年代歉备；另外，我國(guó)對(duì)宅基地總體上進(jìn)行了4次確權(quán)匪燕，即土改蕾羊、合作化喧笔、1962年的“四固定”、1982年《憲法》頒布前后土地權(quán)屬的重新登記龟再。宅基地糾紛會(huì)涉及農(nóng)戶书闸、村民組、村委會(huì)吸申、鄉(xiāng)和縣級(jí)以上人民政府及其土地管理部門(mén)梗劫，涉及法律關(guān)系眾多、主體復(fù)雜截碴，從而也引致了適用依據(jù)和適用程序的復(fù)雜性因此梳侨，一些宅基地糾紛案件時(shí)間跨度大，調(diào)查取證極其困難日丹，并且在處理上走哺，不僅要考慮當(dāng)時(shí)的時(shí)代背景和當(dāng)時(shí)的政策，還要兼顧當(dāng)前的法律哲虾、法規(guī)和政策丙躏。
我國(guó)目前涉及宅基地相關(guān)的法律法規(guī)較少，很多現(xiàn)有的法律法規(guī)也是比較模糊不清的束凑，導(dǎo)致理論上的法律規(guī)定與法院實(shí)務(wù)處理上有所不同晒旅。
宅基地基本原則：
農(nóng)村宅基地是指農(nóng)村村民基于本集體經(jīng)濟(jì)組織(行政村或生產(chǎn)隊(duì))成員身份而享有的可以用于修建住宅的集體建設(shè)用地，農(nóng)民無(wú)需交納任何土地費(fèi)用即可取得汪诉，具有福利性質(zhì)和社會(huì)保障功能废恋，一般不能繼承。但宅基地上建成的房屋扒寄，則屬于村民個(gè)人財(cái)產(chǎn)鱼鼓，可以依法繼承。村民只有宅基地使用權(quán)该编，沒(méi)有所有權(quán)迄本。
《土地管理法》第六十二條規(guī)定：農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地面積不得超過(guò)省课竣、自治區(qū)嘉赎、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民一戶只能有一處宅基地（一戶一宅）稠氮。一戶多宅按照非法占地處理曹阔。農(nóng)村村民建新房宅基地面積審批標(biāo)準(zhǔn)為：(一)城市郊區(qū)及鄉(xiāng)(鎮(zhèn))所在地，每戶面積不得超過(guò)166平方米隔披；(二)平原地區(qū)的村莊赃份，每戶面積不得超過(guò)200平方米。村莊建在鹽堿地、荒灘地上的抓韩，可適當(dāng)放寬纠永，但最多不得超過(guò)264平方米；人均占有耕地666平方米以下的谒拴，每戶宅基地面積可低于前款規(guī)定限額尝江。
對(duì)村民“一戶”認(rèn)定，原則是根據(jù)公安部門(mén)管理的戶籍來(lái)認(rèn)定英上。如果在戶口本上登記的是一家人炭序，那么該戶口本所登記的家庭就是一戶，一戶只能申請(qǐng)一處宅基地苍日。但具有以下情形的惭聂，可獨(dú)立作為特殊村民“戶”對(duì)待：
(1)已婚且已分家單獨(dú)居住生活的；
(2)未婚但年齡已滿二十周歲且已單獨(dú)居住生活的相恃；
(3)依法繼承宅基地上房屋所有權(quán)的未成年人辜纲；
(4)通過(guò)司法仲裁依法取得的，可按照司法文件進(jìn)行登記拦耐。因婚嫁關(guān)系居住在外村耕腾，但戶籍仍在本村的，夫妻雙方只能選擇在其中一方擁有宅基地杀糯，申請(qǐng)確權(quán)登記扫俺。
宅基地的使用權(quán)人并非登記證書(shū)上的“戶主”一人，而是一戶（一家人）固翰。根據(jù)法律規(guī)定牵舵，宅基地使用權(quán)應(yīng)該按照當(dāng)?shù)厥?市)級(jí)人民政府規(guī)定的面積依法確定給本農(nóng)民集體成員：
(1)非本農(nóng)民集體的農(nóng)民，因地質(zhì)災(zāi)害防治倦挂、新農(nóng)村建設(shè)、移民安置等集中遷建担巩，在符合當(dāng)?shù)匾?guī)劃的前提下方援，經(jīng)本農(nóng)民集體大多數(shù)成員同意并經(jīng)有權(quán)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)異地建房的，可按規(guī)定確權(quán)登記發(fā)證涛癌；
(2已擁有一處宅基地的本農(nóng)民集體成員犯戏、非本農(nóng)民集體成員的農(nóng)村或城鎮(zhèn)居民，因繼承房屋占用農(nóng)村宅基地的拳话，可按規(guī)定登記發(fā)證先匪，在《集體土地使用證》記事欄應(yīng)注記“該權(quán)利人為本農(nóng)民集體原成員住宅的合法繼承人”；
(3)非農(nóng)業(yè)戶口居民(含戶口遷出弃衍、華僑)原在農(nóng)村合法取得的宅基地和房屋呀非，房屋產(chǎn)權(quán)沒(méi)有變化的，經(jīng)該農(nóng)民集體出具證明并公告無(wú)異議的，可依法辦理土地登記岸裙，在《集體土地使用證》記事欄應(yīng)注記“該權(quán)利人為非本農(nóng)民集體成員”猖败；
(4)對(duì)于沒(méi)有權(quán)屬來(lái)源證明的宅基地，應(yīng)當(dāng)查明土地歷史使用情況和現(xiàn)狀降允，由村委會(huì)出具證明并公告30天無(wú)異議恩闻，經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核，報(bào)縣級(jí)人民政府審定剧董，屬于合法使用的幢尚，確定宅基地使用權(quán)。
宅基地行政審批流程（具體情況以當(dāng)?shù)匦姓块T(mén)為準(zhǔn)）：
申請(qǐng)主體翅楼，農(nóng)村村民有下列情形之一的尉剩，可以申請(qǐng)宅基地：
(1)年滿20周歲的本村村民，因結(jié)婚等原因確需建設(shè)新房分戶缺少宅基地的(包括男方到女方落戶的)犁嗅；
(2)因發(fā)生或者防御自然災(zāi)害边涕、實(shí)施村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃以及進(jìn)行鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)或因國(guó)家建設(shè)征用土地等原因需要搬遷的；
(3)外來(lái)人口落戶褂微，成為本集體經(jīng)濟(jì)組織成員功蜓，沒(méi)有宅基地的；
(4)城鎮(zhèn)居民經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)回原籍落戶宠蚂，農(nóng)村確無(wú)住宅的式撼；
(5)縣級(jí)以上人民政府規(guī)定的其他條件。
農(nóng)村村民有下列情況申請(qǐng)宅基地的不予批準(zhǔn)：
(1)年齡未滿20周歲的求厕；
(2)原有宅基地的面積已經(jīng)達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)或者能夠解決分戶需要的著隆；
(3)本村村民將原宅基地及其地上建筑物出賣、出租呀癣、贈(zèng)與或改為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的美浦；
(4)其他不符合法律法規(guī)和有關(guān)規(guī)定的。
具備宅基地申請(qǐng)條件的農(nóng)村村民在土地利用總體規(guī)劃確定的村莊项栏、集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)申請(qǐng)使用宅基地修建住宅的浦辨，應(yīng)先向本集體經(jīng)濟(jì)組織提出申請(qǐng)，經(jīng)村民會(huì)議或村民代表會(huì)議討論通過(guò)后沼沈，報(bào)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核流酬，由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)后，本人攜帶相關(guān)材料到所在的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))列另、辦事處國(guó)土資源所申請(qǐng)確權(quán)登記發(fā)證芽腾。其中，涉及占用農(nóng)用地的页衙，依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)摊滔。
申請(qǐng)農(nóng)村宅基地應(yīng)向鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、辦事處提交下列資料：
(一)村民個(gè)人申請(qǐng)宅基地的申請(qǐng)書(shū)；
(二)申請(qǐng)人基本情況惭载。(包括姓名旱函、性別、年齡描滔、身份證棒妨、家庭成員，戶口是否本村集體戶口等)含长；
(三)村民委員會(huì)或農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)出具的材料：
1券腔、申請(qǐng)人現(xiàn)有的宅基地情況；
2拘泞、對(duì)申請(qǐng)人擬發(fā)放宅基地的位置纷纫、面積、宗地草圖等陪腌；
3辱魁、村民會(huì)議或村集體經(jīng)濟(jì)組織成員討論情況，在村集體公布情況的說(shuō)明等诗鸭；
4染簇、鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃圖、現(xiàn)狀圖等强岸，并注明擬占用土地地類锻弓；
(四)屬于建新交舊的，申請(qǐng)人與村委會(huì)簽訂的建新交舊協(xié)議書(shū)蝌箍；
(五)其他需要提交的材料青灼。
有下列情況之一的，不予辦理宅基地使用權(quán)登記：
(1)所申請(qǐng)登記的宅基地使用權(quán)用地不符合《鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃》妓盲；
(2)除繼承外杂拨，農(nóng)村村民一戶申請(qǐng)第二宗宅基地使用權(quán)登記；
(3)非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員或城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買宅基地悯衬、住房的扳躬；
(4)宅基地權(quán)屬爭(zhēng)議尚未處理結(jié)束的；
(5)土地違法違規(guī)行為尚未處理或正在處理的甚亭；
(6)農(nóng)村宅基地經(jīng)批準(zhǔn)后連續(xù)兩年未使用建設(shè)的；
(7)法律法規(guī)击胜、政策規(guī)定的其它不予確權(quán)的亏狰。
有下列情形之一的，報(bào)經(jīng)市或縣人民政府批準(zhǔn)偶摔，可以注銷其土地使用證或用地批準(zhǔn)文件暇唾，由村民委員會(huì)或農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織收回宅基地使用權(quán)：
(1)為實(shí)施村莊集鎮(zhèn)規(guī)劃進(jìn)行舊村改造或國(guó)家建設(shè)征用等原因需要調(diào)整或遷建住宅，新房建成后，逾期無(wú)正當(dāng)理由不拆除舊房策州，退出原宅基地的瘸味；
(2)進(jìn)行鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)需要占用的宅基地够挂；
(3)因繼承房屋等原因造成農(nóng)村村民一戶一處之外的宅基地旁仿；
(4)因遷移、病故等原因銷戶而停止使用的宅基地孽糖；
(5)未按照批準(zhǔn)用途使用的枯冈；
(6)非法轉(zhuǎn)讓宅基地的。
宅基地使用權(quán)確權(quán)登記涉及農(nóng)村千家萬(wàn)戶办悟，為了依法保護(hù)宅基地使用權(quán)人合法權(quán)益尘奏，加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，有效規(guī)范農(nóng)村住宅建設(shè)病蛉，防止亂占濫用耕地炫加，維護(hù)社會(huì)的和諧與穩(wěn)定，現(xiàn)全國(guó)大力開(kāi)展農(nóng)村宅基地使用權(quán)登記確權(quán)铺然。
宅基地確權(quán)后可以改名字俗孝，但一定要符合相關(guān)的法律法規(guī)，要同一個(gè)村集體探熔；改名一定要按照相關(guān)的流程來(lái)進(jìn)行驹针，不可私自更改，有疑問(wèn)建議可咨詢當(dāng)?shù)貒?guó)土局或是土管所诀艰。
根據(jù)我國(guó)《房屋登記辦辦法》的規(guī)定柬甥，發(fā)生下列情形之一的，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)在有關(guān)法律文件生效或者事實(shí)發(fā)生后申請(qǐng)房屋所有權(quán)變更登記：
1?房屋所有權(quán)人的姓名或者名稱變更的其垄；
2?房屋坐落變更的苛蒲；
3?房屋面積增加或者減少的；
4?同一所有權(quán)人分割绿满，合并房屋的臂外；
5?法律，法規(guī)規(guī)定的其他情形喇颁。
宅基地改名流程及所需材料
申請(qǐng)農(nóng)村宅基地證變更的程序:
1?申請(qǐng)人提交相關(guān)材料提出申請(qǐng)漏健；2?受理3?公告4?審核5?收費(fèi)6?記載于登記簿7?發(fā)證。
房屋所有權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移橘霎，申請(qǐng)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的蔫浆，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：
1?登記申請(qǐng)書(shū)2?申請(qǐng)人的身份證明3?房屋所有權(quán)證書(shū)4宅基地使用權(quán)證明或者集體所有建設(shè)用地使用權(quán)證明5?證明房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料6?其他必要材料。
申請(qǐng)村民住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的姐叁，應(yīng)當(dāng)提交農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織同意轉(zhuǎn)移的證明材料瓦盛。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織申請(qǐng)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的洗显，還應(yīng)當(dāng)提交經(jīng)村民會(huì)議同意或者有村民會(huì)議授權(quán)經(jīng)村民代表會(huì)議同意的證明材料。
宅基地敏感問(wèn)題情形：
一原环、根據(jù)《國(guó)土資源部關(guān)于印發(fā)<關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見(jiàn)>的通知》(國(guó)土資發(fā)[2004]234號(hào))要求：“嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地挠唆，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證”所以，城鎮(zhèn)居民不能在農(nóng)村購(gòu)買宅基地嘱吗。
二玄组、宅基地戶主去世后，其家庭成員繼續(xù)使用宅基地的柜与，可以申請(qǐng)宅基地證書(shū)更名巧勤。家庭其他成員提出宅基地更名申請(qǐng)，并進(jìn)行宅基地證變更登記申請(qǐng)弄匕；相關(guān)政府部門(mén)受理申請(qǐng)人的宅基地證變更申請(qǐng)颅悉，并進(jìn)行公告公示；對(duì)申請(qǐng)人提出的宅基地證變更進(jìn)行審核迁匠、確認(rèn)剩瓶；完成宅基地證變更登記記載于登記簿；發(fā)放新的宅基地證書(shū)即可城丧。2011年《國(guó)土資源部延曙、中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室、財(cái)政部亡哄、農(nóng)業(yè)部關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見(jiàn)》第七條：“已擁有一處宅基地的本農(nóng)民集體成員枝缔、非本農(nóng)民集體成員的農(nóng)村或城鎮(zhèn)居民，因繼承房屋占用農(nóng)村宅基地的蚊惯，可按規(guī)定登記發(fā)證愿卸，在《集體土地使用證》記事欄應(yīng)注記‘該權(quán)利人為本農(nóng)民集體原成員住宅的合法繼承人’。農(nóng)村宅基地不能單獨(dú)繼承截型。依據(jù)我國(guó)法律規(guī)定趴荸，宅基地的所有權(quán)和使用權(quán)是分離的，宅基地的所有權(quán)屬于村集體宦焦，使用權(quán)屬于村內(nèi)房屋所有權(quán)人发钝，村民只有宅基地使用權(quán)，不能隨意對(duì)宅基地進(jìn)行處置波闹。所以宅基地不屬于遺產(chǎn)酝豪，不能被繼承，宅基地上的房屋可以繼承精堕。需特別指出的是寓调，將來(lái)繼承的房屋滅失后(村民一戶一宅外)，不能進(jìn)行重建或者以其他方式繼續(xù)使用這塊宅基地锄码，由村集體經(jīng)濟(jì)組織按法定程序收回其宅基地使用權(quán)另行安排夺英。
三、《最高人民法院關(guān)于印發(fā)<全國(guó)民事審判工作會(huì)議紀(jì)要>的通知》（法辦[2011]442號(hào)）第15條明確滋捶，在農(nóng)村集體所有土地上建造房屋并向社會(huì)公開(kāi)銷售痛悯，應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同法第五十二條和土地管理法第四十三條規(guī)定，認(rèn)定該買賣合同無(wú)效重窟。將宅基地上建造的房屋出賣給本集體經(jīng)濟(jì)組織成員以外的人的合同载萌，不具有法律效力；出售給本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的巡扇，應(yīng)當(dāng)符合法律扭仁、行政法規(guī)和國(guó)家政策關(guān)于宅基地分配、使用條件的規(guī)定厅翔。
在國(guó)家確定的宅基地制度改革試點(diǎn)地區(qū)乖坠，可以按照國(guó)家政策及相關(guān)指導(dǎo)意見(jiàn)處理宅基地使用權(quán)因抵押擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓而產(chǎn)生的糾紛刀闷。在非試點(diǎn)地區(qū)熊泵，農(nóng)民將其宅基地上的房屋出售給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的個(gè)人，該房屋買賣合同認(rèn)定為無(wú)效甸昏。合同無(wú)效后顽分，買受人請(qǐng)求返還購(gòu)房款及其利息，以及請(qǐng)求賠償翻建或者改建成本的施蜜，應(yīng)當(dāng)綜合考慮當(dāng)事人過(guò)錯(cuò)等因素予以確定卒蘸。尤其是在征地拆遷時(shí)，宅基地房屋買賣合同可能無(wú)效翻默，但是作為買受人可以分得部分拆遷補(bǔ)償款缸沃。而在上海，根據(jù)滬高法民—[2004]4號(hào)文冰蘑，雖然合同無(wú)效和泌，但買受人可以分得70%的拆遷補(bǔ)償款！ｌ舴省武氓！你懂的。
