01
楔子
今天我的朋友圈里能岩，廣為流傳了一些文章。主要是講住建部發(fā)布了一些規(guī)范征求意見稿萧福，而規(guī)范的修改涉及到廣大人民群眾的“幸福感”拉鹃！修改的重點大體如下：
其中，最引人注目的一點是：“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易鲫忍「嘌啵”
很多專家出來解讀，群眾也是歡欣鼓舞悟民。而我看了之后坝辫，覺得有些話不吐不快！
02
規(guī)范的”初衷“
作為一個建筑從業(yè)人員射亏，我先解釋下規(guī)范是用來干什么的近忙。規(guī)范是用來指導(dǎo)、約束專業(yè)人員（建筑智润、結(jié)構(gòu)及舍、給水、排水窟绷、電氣锯玛、暖通、幕墻等專業(yè)）進(jìn)行專業(yè)設(shè)計的行為手冊兼蜈。
國家推行全裝修交付之后攘残，各地的反饋：質(zhì)量存在許多問題，群眾不幸福饭尝。我曾經(jīng)寫過一篇全裝修時代的文章大家有興趣可以看看肯腕。《我們終于迎來了“全裝修交付”時代》
這次的規(guī)范本意可能是控制全裝修交付的質(zhì)量钥平。
避免開發(fā)商賣的套型建筑面積看上去很大实撒，但是用戶覺得套內(nèi)很小。也就是新聞里“告別買100平方得70平方”的說法涉瘾。（其實70%的得房率已經(jīng)不錯了知态，我還見過60多的呢）
但是，用一個規(guī)范來指導(dǎo)市場行為立叛，是不是有點膨脹了负敏。
03
公攤面積變少了？
良子不喜歡賣關(guān)子秘蛇，先上結(jié)論：公攤面積不會因為面積計算規(guī)則的改變變少其做！
公攤面積受現(xiàn)行規(guī)范的指導(dǎo)顶考，反而會增加！
理由很簡單妖泄，一是因為我們慢慢進(jìn)入了老年社會驹沿，對電梯的要求越來越高，電梯占的建筑面積就變大了蹈胡，還要放得下?lián)堋?/p>
二是出于舒適和安全考慮渊季，我們的通道寬度，樓梯都在每次修改規(guī)范后變大罚渐，導(dǎo)致建筑面積也在變大却汉。
三是最主要的原因，裝修交付比毛坯交付多了一層“皮”荷并。這層皮可以是保溫隔熱層合砂，也可以是飾面層，都是增加面積的璧坟。
從計算“套型建筑面積”到“套內(nèi)建筑面積”既穆，其實房子的本質(zhì)根本沒有改變，公攤怎么會變小呢雀鹃？真有點自欺欺人的味道幻工，實際公攤可能還大了，只是看上去小了而已黎茎！
套型建筑面積=套內(nèi)使用面積÷標(biāo)準(zhǔn)層的使用面積系數(shù)+套型陽臺面積
04
各家公攤面積就公平了囊颅？
我還看到一個說法：“原來兩家的套型是一模一樣的，但是因為不在一棟樓里傅瞻，由于公攤面積不一樣踢代，導(dǎo)致兩家的套型建筑面積不一樣”！
這種情況確實存在嗅骄，確實有不公平胳挎。但是換了用套內(nèi)建筑面積的規(guī)則來買房，它就公平了嗎溺森？
結(jié)論顯而易見：根本不可能公平慕爬。
因為公攤面積是客觀存在的，不會憑空消失屏积。它的成本總是要分?jǐn)偟剿械馁I房人的頭上医窿，以套型建筑面積來計算實際是以“一棟樓”作為單位來分?jǐn)偂６蕴變?nèi)建筑面積計算的話炊林，則是以“整個小區(qū)”的公攤面積（的成本）作為單位來分?jǐn)偂?/p>
只是住戶A和住戶B之間的分?jǐn)偙壤l(fā)生了變化而已姥卢。你多了、他就少，零和效應(yīng)學(xué)習(xí)下独榴。
原來的小面積戶型是否會吃虧僧叉，劫貧濟(jì)富了，還不得而知括眠！要花點時間計算才知道彪标。
再說了，世界上哪有絕對的公平爸啦颉！只是游戲規(guī)則的變化而已薄声，看向哪方傾斜罷了当船。
05
房價會不會有影響？
房價的漲跌和很多因素相關(guān)默辨。理論上說德频，如果房子只是計算面積的規(guī)則改變了，對房價的影響是微乎其微的缩幸。
舉個例子壹置，你去買二手房，會不會因為看中了某個房子表谊，然后中介告訴你钞护，他的公攤很高，你就不買了,或者反之爆办。當(dāng)然不會难咕，你判斷的依據(jù)就是總價和套內(nèi)使用是不是成正向關(guān)系。
但是距辆，我國的國情比較特殊余佃。很多事情無法以常理來推測。
我以主觀惡意來推測下以下幾種可能跨算。
第一種爆土，由于統(tǒng)計口徑的變化，在上海等一線城市的房價暴跌“10-30%”诸蚕，引領(lǐng)全國普降步势。
原因很簡單，這些城市是有政府指導(dǎo)價的（就是新房的出售挫望，不能高于政府給出的某個價格）立润，教條的執(zhí)行就會使房子的總價下降那么多，這是因為公攤面積不要錢了媳板，哈哈哈桑腮！
當(dāng)然這種情況是不會發(fā)生的，因為開發(fā)商不答應(yīng)蛉幸！
這就讓國家調(diào)控房價變得很尷尬啊破讨。我讓你賣指導(dǎo)價丛晦，你卻捂盤不開。如果單價上漲提陶，會不會又掀起腥風(fēng)血雨烫沙，誰也說不清楚。又有誰愿意為此承擔(dān)責(zé)任呢隙笆？
Ps: ? 怎么這么巧锌蓄，良子最近正好買房！
第二種撑柔，由于統(tǒng)計口徑的變化瘸爽，房價必須上升，全國房價都會暴漲铅忿，我國的房價就會和香港和東京的國際大城市全面接軌剪决。
原因也很簡單：10-30%的公攤面積要折合到單價里，房價就會增長“11-42%”檀训。而我們現(xiàn)在的房子普遍公攤面積在30%左右柑潦，所以我們的房價增加40%左右是板上釘釘?shù)氖虑椤Ｈ罕娛遣焕硇缘木欤瑵q的趨勢會不會收不住吧怼？
暴漲之后必然暴跌蔚晨，政府希望房價“軟著陸”乍钻，就因為這小小的一條文，變成了“硬著陸”铭腕，編制規(guī)范的老師银择，我想他是做夢也沒想到的吧！
以上兩種純屬YY累舷，大家看過浩考，笑過，忘了就好被盈！
06
后遺癥
國家發(fā)布任何的法律法規(guī)都要嚴(yán)謹(jǐn)析孽，慎重。我不知道編規(guī)范的專家們是否考慮過以下提出的這些問題只怎。
第一袜瞬，房地產(chǎn)交易是一個很大的系統(tǒng)。
里面包括了太多的不同利益主體身堡。從“套型建筑面積到套內(nèi)建筑面積”改變的不是一個指標(biāo)邓尤，改變的是一個系統(tǒng)。只要做過財務(wù)或者算過住宅區(qū)總指標(biāo)的同學(xué)都會有切身的體會，變一個數(shù)字汞扎，全局的指標(biāo)都會有變化季稳。而這些指標(biāo)可都是關(guān)聯(lián)的。誰去改造系統(tǒng)澈魄，誰來出錢改造景鼠？
第二，交易系統(tǒng)會傳導(dǎo)到房地產(chǎn)開發(fā)系統(tǒng)痹扇。
我國的房地產(chǎn)開發(fā)對地塊的控制主要是幾個指標(biāo)：用地面積铛漓、容積率、建筑高度鲫构。這三個指標(biāo)又與土地出讓金掛鉤票渠。
如果以后土地出讓和可售面積（套內(nèi)建筑面積）的總和掛鉤，人為忽略公攤面積的總和芬迄。開發(fā)企業(yè)是否又有了騰挪的空間呢“和海“看上去小了”禀梳，是不是土地出讓金也要少交點呢？
第三肠骆，增量與存量房產(chǎn)如何銜接算途？
任何一個國家的房地產(chǎn)市場都不是一張白紙。既有新增住宅蚀腿，還有大量的存量住宅嘴瓤。單價的上升會使現(xiàn)有的很多政策無所是從。
有人說莉钙，規(guī)則改變后廓脆，我們原來的房產(chǎn)證該怎么辦？這么大的人力支出磁玉，專家你來買單停忿？
有人說，房產(chǎn)的計量變化之后蚊伞，所交的房產(chǎn)稅就可以減少了席赂。你該不是活在火星吧。
還有人說时迫，統(tǒng)計口徑的改變颅停，國家統(tǒng)計局會不會得出我們的城市化進(jìn)程突然變慢了，影響到我們的十三五計劃掠拳。人均居住面積和國際一比癞揉，又縮水了。房子又不夠住了?
07
守住“初心”
我一直相信，建筑規(guī)范是用來指導(dǎo)專業(yè)設(shè)計人員的烧董，并不是一些所謂的專家用來解讀房價的毁靶。
不管你是經(jīng)濟(jì)學(xué)的，還是社會學(xué)的（房產(chǎn)中介）逊移，規(guī)范里加的這條
● 2.4.6?住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易预吆。
不是為你們準(zhǔn)備的，請不要再過度解讀了胳泉。
但是編規(guī)范的專家們拐叉，你們千不該萬不該，不該在規(guī)范里加這條對市場“指手畫腳”的條文扇商。既然你們只對工程師有約束力凤瘦，對市場沒有，何必趟這個渾水呢案铺？
買房的小業(yè)主抱怨開發(fā)商公攤大蔬芥，你們?yōu)樯兑x無反顧的為開發(fā)商擋子彈呢？
歸根到底控汉，要想約束開發(fā)商流“道德的血液”笔诵，只有通過質(zhì)量和流程管控才能達(dá)到。而不是通過轉(zhuǎn)化為“套內(nèi)面積交易”這種市場化的方式來規(guī)范裝修質(zhì)量姑子。
本末倒置啦乎婿！
本文純屬YY，如有某些人覺得被冒犯了街佑，請聯(lián)系作者谢翎！
