預備知識點
在解釋這三個專業(yè)術語前，需要先掌握以下會計知識點:
什么是投資性房地產(chǎn)瞬内？
投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值迷雪，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)限书，可以簡單的理解：商業(yè)地產(chǎn)就是投資性房地產(chǎn)虫蝶。
什么是折舊攤銷？
折舊是與固定資產(chǎn)相關的概念倦西。固定資產(chǎn)形成后能真，在使用期限內(nèi)發(fā)生效用，如購物中心期限40年。把固定資產(chǎn)價值用適當?shù)姆绞椒峙涞矫恳荒甑馁M用中去粉铐，才能體現(xiàn)經(jīng)營的實際成果疼约。
例如，商場總投資10億元蝙泼，能用10年程剥，每年收入1億元，經(jīng)營費用5000萬汤踏。如果不考慮折舊织鲸，每年賺5000萬，好像在賺錢溪胶。實際上搂擦，如果把10億總投資分攤到10年，每年折損1億元瀑踢，項目是虧的。
攤銷概念和折舊類似才避。不同之處在于橱夭，攤銷的對象非固定資產(chǎn)徘钥，通常是無形資產(chǎn)呈础，工程改造等長期待攤費用。
所以當發(fā)生固定資產(chǎn)采購或工程改造等情況時臼节，支出金額并不會一次性計入成本費用珊皿，而是分期進行折舊與攤銷网缝。
投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量
通常應當采用成本模式，只有滿足特定條件的情況下才可以采用公允價值模式蟋定。
成本模式：用原值（或初始投資額）計量粉臊，同時計提折舊，這與普通固定資產(chǎn)的處理方式是一樣的驶兜；
公允價值模式：公允價值是指在公平交易中扼仲，熟悉情況的當事人之間自愿進行房地產(chǎn)交易的價格應當反映資產(chǎn)負債表日的市場狀況远寸，當使用這個計量方法時，不需要計提折舊屠凶。實際業(yè)務中驰后，通常使用四大行出具的估值報告作為公允價值。
舉例說明：
某商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商建了一個購物中心矗愧，投資成本是10億灶芝，假設折舊年限是40年。經(jīng)過三年運營后唉韭，經(jīng)過四大行的評估监署，這個購物中心估值13億。問題：三年后纽哥，這個購物中心在會計報表上顯示價值是多少呢钠乏？
解答：
如采用成本法計量，三年的累計折舊=10億/40年*3年=0.75億春塌，該購物中心價值=10億-0.75億=9.25億晓避，而累計折舊0.75億計入利潤表的“折舊”，減少公司利潤
如采用公允價值法計量只壳，該購物中心價值=13億俏拱，資產(chǎn)增值的3億計入利潤表的“公允價值變動損益”，增加公司利潤
從上面這個簡單的案例吼句，可以看到锅必，不同的計量方法對公司利潤的影響是很大的。OK,現(xiàn)在進入正題惕艳。
NOI搞隐、NPI、EBITDA都是什么鬼远搪？
NOI：Net Operating Income營運凈收入
NPI：Net Property Income物業(yè)凈收入
EBITDA：Earning Before Interest, Tax, Depreciation and Amortization,息稅折舊及攤銷前利潤
NOI與NPI是管理指標劣纲，非會計指標，業(yè)內(nèi)是沒有統(tǒng)一計算口徑的谁鳍，它們可以根據(jù)管理公司/資本市場的需求或買賣雙方的博弈進行微調癞季，而EBITDA在會計準則上是有明確定義的。
這三個指標的核心差異在于：收入倘潜、成本費用的構成不同绷柒，分解詳見下圖：
搞這么多不同計算口徑的指標是要鬧哪樣？
終于搞明白這些指標是怎么計算的涮因，那又有一個問題想不明白了废睦，大家都統(tǒng)一用一個指標就好了嘛，搞這么多不同計算口徑的指標是要鬧哪樣蕊退？
答案是：因為構成不同郊楣，所以用處不同。
眾所周知瓤荔，NOI/資本化率是被資本市場普遍接受的商業(yè)地產(chǎn)估值方法净蚤，為什么資本市場上更認可NOI，而不是使用NPI或是EBITDA呢输硝？
NOI
顧名思義今瀑，與項目營運無關的收入與成本全部剔除，所以收入方面剔除了營業(yè)外收入点把，而成本和費用方面主要剔除了：
1橘荠，財務費用
不同公司的融資能力與風險偏好會導致資產(chǎn)負債結構不同，財務費用直接反映的實際上是公司財務杠桿郎逃，而不是經(jīng)營管理能力哥童；
2，折舊褒翰、攤銷贮懈、資產(chǎn)增/減值
一方面，不同公司對改造支出的處理方式與折舊政策不同优训，與經(jīng)營管理無關朵你；
另一方面，固定資產(chǎn)或是改造行為一旦發(fā)生揣非，現(xiàn)金已經(jīng)支付抡医，因此并不影響項目的后續(xù)經(jīng)營；
3早敬，資產(chǎn)管理費與招商傭金
一方面忌傻，不同業(yè)主管理項目的模式不同，相應的資產(chǎn)管理費收費水平相差較大搞监。有的業(yè)主自己搭建商管團隊芯勘，由總部向項目收取的管理費與招商傭金通常較低，而有的業(yè)主不具備商業(yè)管理經(jīng)驗腺逛，需要聘請第三方管理團隊荷愕，因此而產(chǎn)生的管理費和招商傭金則費用通常較高；
另一方面棍矛，即便業(yè)主管理項目的模式相同安疗，但不同業(yè)主之間的資產(chǎn)管理費標準各異。如A公司收費標準2% 2.5%（總收入*2% NOI*2.5%）够委，B公司收費標準5%（總收入*5%）荐类，C公司收費標準3% 8%等。
如果這些業(yè)主相關費用體現(xiàn)到估值的現(xiàn)金流中茁帽，估值就會有偏差玉罐。
綜上屈嗤，投資性房地產(chǎn)的市場估值應該反應公允價值，不該由于公司杠桿吊输、折舊政策饶号、業(yè)主的管理模式和收費標準的差異而不同。因此以NOI來進行投資性房地產(chǎn)估值會更公正季蚂，指標更純粹茫船，切切實實反映了項目的經(jīng)營業(yè)績，更容易讓買賣雙方接受扭屁，所以NOI比NPI算谈、EBITDA更能被資本市場接受。
NPI
NPI=NOI-折舊料滥、攤銷然眼、增/減值-資產(chǎn)管理費招商傭金。通常同一家公司向項目收取的資產(chǎn)管理費與招商傭金的標準與會計政策是一致的葵腹，與NOI不同的是罪治，NPI還考慮了各種固定資產(chǎn)采購以及資本性改造產(chǎn)生的折舊與攤銷。
商業(yè)地產(chǎn)的特性之一礁蔗，“調整觉义、改造提升”是商業(yè)地產(chǎn)永恒不變的話題，也許三年一小調浴井，五年一大調晒骇，這些調整改造支出因具體情況和金額大小不同，可能會計入初始投資總額磺浙，也可能作為長期待攤用進行攤銷洪囤，而裝補支出通常是作為長期待攤費用進行攤銷。
作為公司內(nèi)部資產(chǎn)管理撕氧，對改造支出的管控也是重點工作之一瘤缩。一個項目會因為平時物業(yè)保養(yǎng)不善導致改造，或是因為改造工程質量不佳伦泥、改造效果不達預期剥啤，沒多久又陷入重新改造。
因此NPI特別適合在同一公司體系下不脯，不同項目之間管理水平的對比府怯，所以我認為，NPI比NOI防楷、EBITDA更適合公司內(nèi)部管理使用的考核指標牺丙。
EBITDA
EBITDA最早是投資機構在對那些需要融資的賬面虧損企業(yè)進行評估時開始被大量使用，通過EBITDA來快速檢查公司是否有能力來償還這筆融資的利息复局，反映了公司的償債能力冲簿，所以EBITDA的收入可以包括營業(yè)外收入粟判，公允價值變動損益也可以成為還息的來源。
同時峦剔，EBITDA使投資者能更為容易地比較各個公司的財務健康狀況档礁，擁有不同資本結構、稅率和折舊政策的公司可以在EBITDA的統(tǒng)一口徑下對比盈利能力羊异，成為特別是資本密集型行業(yè)事秀、高財務杠桿公司在計算利潤時的一種選擇彤断。
對于商業(yè)地產(chǎn)公司來說野舶，只有當：（1）采用成本模式計量；（2）項目幾乎沒有營業(yè)外收入的情況下宰衙，EBITDA約等于NOI或NPI（取決于是否存在支付給內(nèi)平道、外部管理公司的資產(chǎn)管理費和招商傭金）。
甭管它叫NOI供炼、NPI還是EBITDA一屋，我們需要搞清楚的是它的計算口徑及背后的意義，以及如何利用這些指標來達到我們的使用目的袋哼。
