在深圳，通過拆遷獲得物業(yè)補償?shù)捻椖坑?種：拆除重建類城市更新（俗稱舊改）一汽、土地整備避消、棚戶區(qū)改造。這3類項目依據(jù)的政策不同召夹，賠償標準也不同沾谓。
小產(chǎn)權房拆遷補償?shù)臉藴屎臀飿I(yè)產(chǎn)權、建筑面積戳鹅、層數(shù)可能都有關系均驶。
01
認識各類房產(chǎn)證
我們先來認識下各類房產(chǎn)證。小產(chǎn)權房是指沒有紅本的房屋枫虏，包括村民自建的農(nóng)民房妇穴、村委統(tǒng)建樓（或村委與開發(fā)商合建）。
產(chǎn)權類別一覽表
綠本：
豬肝本：
村委或開發(fā)商印發(fā)產(chǎn)權證明材料（本質是無證）：
歷史違建回執(zhí)：
兩證一書：
02
城市更新項目拆遷補償
私宅補償：
除臨時性建筑外隶债，永久建筑都可以通過城市更新賠償紅本商品房腾它；賠償不區(qū)分是否有房產(chǎn)證，但是舊屋村賠償比例會抬高死讹；一般也不區(qū)分業(yè)主是否外來瞒滴，有些會區(qū)分層數(shù)賠償不同的比例；
【情形一】根據(jù)前期測繪查丈或房產(chǎn)證明材料所載建筑面積赞警，按照1:1-1:1.3的比例賠償商品房/公寓妓忍。一般項目按照建筑層數(shù)區(qū)分賠償比例，較低層數(shù)建筑的賠償比例上浮愧旦。以蔡屋圍搬遷補償方案為例世剖，私宅首層按照1:1.2的比例補償住宅/公寓，二層以上按照1:1的區(qū)間補償住宅/公寓笤虫；
蔡屋圍私宅搬遷補償方案
【情形二】有些項目按480㎡建筑面積分界旁瘫，區(qū)分賠付物業(yè)類型。以白石洲搬遷補償方案為例琼蚯，480㎡以下（包括480㎡）的可賠償住宅酬凳，大于480㎡的建筑面積部分只能賠償公寓。
白石洲搬遷補償方案
舊屋村補償：
一般按建筑面積不低于1:2的比例補償商品房或商務公寓遭庶；
統(tǒng)建樓;
一般按建筑面積1:1的比例回遷商品房或辦公樓;
舊住宅區(qū);
?按建筑面積1:1.2的比例或按套內(nèi)建筑面積1:1的比例回遷商品房或商務公寓宁仔。
03
土地整備補償
土地整備分為房屋征收、政府主導的利益統(tǒng)籌（產(chǎn)業(yè)類罚拟、公共設施類）台诗、市場化的整村統(tǒng)籌等3種類型。
房屋征收赐俗、政府主導的利益統(tǒng)籌：
賠償標準參照《深圳市房屋征收與補償實施辦法（試行）》（292號文）拉队。房屋賠償方式分為以下兩種情形：
【情形一】已登記產(chǎn)權的房屋（綠本私宅）：區(qū)分原村民和非原村。具體補償方式見表2和表3阻逮。
已產(chǎn)權登記的房屋補償方式
各類型非商品房貨幣補償?shù)挠嬎惴绞?/strong>
【情形二】未經(jīng)產(chǎn)權登記產(chǎn)權的房屋（無證私宅）：區(qū)分原村民和非原村民粱快。具體補償方式見下表。
未經(jīng)產(chǎn)權登記的房屋補償方式
【被征收房屋價值】：根據(jù)《深圳市房屋征收與補償實施辦法》規(guī)定叔扼，“市房屋征收部門發(fā)布房屋征收基準價格事哭。被征收房屋的價值以房地產(chǎn)價格評估機構評估確定的價格或房屋征收補償基準價格確定。”其中瓜富，私宅有規(guī)定房屋征收補償基準價格鳍咱，每個區(qū)每個街道都有對應的價格。
不論是補償基準價格還是評估機構確定的評估價格与柑，相對于市場交易價格都低很多谤辜，因此投資需要注意征收風險！
市場化的整村統(tǒng)籌：
私宅賠償比例：一般按建筑面積1:1置換住宅商品房价捧；具體比例由業(yè)主和開發(fā)商協(xié)商確定丑念。
舊屋村物業(yè)置換比例：按一般按照建筑面積1:1.5置換住宅商品房，具體比例由業(yè)主和開發(fā)商協(xié)商確定结蟋。
南布村整村統(tǒng)籌搬遷補償方案
04?
棚改補償
棚戶改造類型項目：
? ? 根據(jù)《深圳市人民政府關于加強棚戶區(qū)改造工作的實施意見》（深府規(guī)〔2018〕8號）脯倚，各區(qū)政府應當根據(jù)實際情況，按照套內(nèi)建筑面積1∶1或不超過建筑面積1∶1.2的比例嵌屎，確定轄區(qū)內(nèi)老舊住宅區(qū)棚戶區(qū)改造項目的產(chǎn)權調(diào)換標準推正。
? ? 棚改回遷的房屋產(chǎn)權性質和拆遷前一樣，所以如果之前是限制轉讓的非商品性質住房宝惰，在符合綠轉紅條件下需要提前自己辦綠轉紅手續(xù)舔稀。
? ? 棚改中納入城中村私宅的，賠償標準按照《深圳市房屋征收與補償實施辦法（試行）》（292號文）掌测。
棚改賠償一覽表
05?
總結
不同類型的項目在制定搬遷補償安置方案的過程中内贮，所考慮的因素不同，導致最后搬遷補償?shù)慕Y果也會存在差異汞斧。
各類項目拆遷賠償小結
【主要風險提示】
1）?城市更新項目：除臨時性建筑及構筑物外夜郁，一般都可賠償物業(yè)，但要注意物業(yè)類型粘勒，有些可能只賠公寓竞端。
2）?房屋征收或政府主導的利益統(tǒng)籌項目：嚴格參照《深圳市房屋征收與補償實施辦法（試行）》（292號文），區(qū)分產(chǎn)權類型庙睡、是否為原村民及建筑面積等進行物業(yè)或貨幣補償事富，因此在考慮該項目類型的指標房時應核實好相關產(chǎn)權證明材料上的信息技俐，避免造成自身的經(jīng)濟損失。
3）市場化的整村統(tǒng)籌項目：物業(yè)賠償和城市更新類统台。
4）?棚改項目：主要針對老舊商品房小區(qū)雕擂，一般本身就有紅本房產(chǎn)證，都能獲得物業(yè)賠償贱勃。
因此在購買小產(chǎn)權房井赌、回遷指標房的時候，結合物業(yè)產(chǎn)權贵扰、現(xiàn)狀建設仇穗、項目類型等情況，綜合判斷是否能拿到回遷物業(yè)戚绕。
