任澤平談房地產(chǎn)周期：短期看金融顶滩，中期看土地骑疆，長(zhǎng)期看人口。
我們判斷一個(gè)地方未來(lái)房?jī)r(jià)是漲還是跌许布，第一個(gè)要判斷未來(lái)這個(gè)地方人口是流入的還是流出的兴革，人口流入的地方，未來(lái)房?jī)r(jià)長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)怎么走？漲杂曲。人口流出的呢庶艾？肯定漲不動(dòng)。這就是為什么過(guò)去一二線城市房?jī)r(jià)大漲擎勘，東北的房?jī)r(jià)不漲的原因咱揍。中期看土地，如果這個(gè)地方人口是流入的棚饵，政府還不供地煤裙，這個(gè)地方房?jī)r(jià)會(huì)怎么走？大漲噪漾。短期看金融硼砰，如果一個(gè)地方人口是流入的，政府還不怎么供地怪与，最近貨幣又開(kāi)始刺激了夺刑，這個(gè)地方房?jī)r(jià)會(huì)怎么走？暴漲分别。
徐遠(yuǎn)提出8要素原則分析房地產(chǎn)投資潛力城市：
第一遍愿、城市規(guī)模，主因是指GDP總量和人口總量耘斩。
第二沼填、人口流入，一線城市人口流入多括授，或者落戶政策優(yōu)越的城市吸引更多高素質(zhì)年輕人坞笙。
第三、人均收入荚虚，人均收入與房?jī)r(jià)高度相關(guān)薛夜。
第四、土地供應(yīng)版述，土地供給緊張則房?jī)r(jià)堅(jiān)挺梯澜。
第五，兒童數(shù)量的增速渴析。數(shù)據(jù)分析發(fā)現(xiàn)晚伙，學(xué)齡兒童的增速與房?jī)r(jià)高度相關(guān)。比如說(shuō)這些年深圳的房?jī)r(jià)漲得非臣蠹耄快咆疗，原因之一就是深圳的學(xué)齡兒童的增速是全國(guó)最快的。
第六母债，上市公司的數(shù)量午磁。上市公司的數(shù)量是這個(gè)地方經(jīng)濟(jì)活力的一個(gè)重要指標(biāo)。
第七，財(cái)政收入或地方債務(wù)漓踢。如果地產(chǎn)政府財(cái)政收入來(lái)源狹窄牵署，收入較少漏隐，或者債務(wù)重喧半，根據(jù)中國(guó)“土地財(cái)政”的模式，買地增加財(cái)政收入或還債是主要方式之一青责，于是土地供給增加挺据，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)乏力。
第八脖隶，服務(wù)業(yè)占比扁耐。服務(wù)業(yè)主導(dǎo)的城市，發(fā)展?jié)摿Υ蟛澹以诮?jīng)濟(jì)下行的時(shí)候婉称，能夠?qū)菇?jīng)濟(jì)下行。近年來(lái)构蹬，我國(guó)經(jīng)濟(jì)增速放緩王暗，服務(wù)業(yè)占比高的城市經(jīng)濟(jì)受影響小。
客戶問(wèn)：臨淄的房?jī)r(jià)是被炒起來(lái)的嗎庄敛，價(jià)格怎么長(zhǎng)的這么快俗壹，變得這么高？
置業(yè)顧問(wèn)答：房?jī)r(jià)確實(shí)長(zhǎng)得很快霸蹇尽（附和客戶的話語(yǔ)）它價(jià)格上漲的因素也是多方面的绷雏，我給您分析分析：
①成本分析：⑴地價(jià)，從一百萬(wàn)每畝到六七百萬(wàn)每畝怖亭；⑵人工費(fèi)涎显，技術(shù)工日薪三百；⑶建安費(fèi)兴猩，2700元每平方期吓；⑷稅收，17%峭跳；⑸利潤(rùn)膘婶，10%-20%? 。
②政策影響：棚改帶來(lái)大量剛需及資金蛀醉，城市化進(jìn)程進(jìn)一步推動(dòng)悬襟，市場(chǎng)瘋狂去庫(kù)存，加之通貨膨脹拯刁。
③反問(wèn)周邊是否有人炒房脊岳，親友都有幾套房，房子的用途都是什么。如果手頭的房子都有用處而非倒買倒賣的割捅，那就不算炒房奶躯。
④進(jìn)而分析已買房者的購(gòu)買意圖，是以剛需及改善為主亿驾，順便摸底了解該客戶的買房意圖嘹黔。
⑤客觀分析三線城市的現(xiàn)狀，不值得炒莫瞬。
總結(jié)儡蔓，不是被炒起來(lái)的，是客觀發(fā)展的結(jié)果疼邀。再簡(jiǎn)要分析未來(lái)房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)上漲喂江，讓客戶覺(jué)得早買早得利，進(jìn)而逼定旁振。
