10月19日熊昌，各大社交媒體流傳著廣州市增城婿屹、南沙昂利、花都等部分外圍區(qū)域?qū)⒎砰_限價(jià)的消息，10月19日晚間犁苏，廣州市住建委發(fā)布《關(guān)于我市進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場管理的說明》围详，說明對(duì)限價(jià)要調(diào)整進(jìn)行了辟謠祖屏。

“廣州放開限價(jià)”雹食、“樓市又變天期丰，南京還遠(yuǎn)嗎”……傳聞不脛而走，說的有鼻子有眼的盖呼，嚇得我也是心顫了顫几晤！

就連表弟都來問我蟹瘾，聽說放開限購啦憾朴，房價(jià)又要漲了众雷，來家小縣城都買不起了做祝，煙雨中充滿了焦慮和無奈混槐。

回復(fù)他：我這邊目前沒有看到確切的消息說這些地方解開了声登，放松了，安心工作多賺錢件舵，別想太多芦圾。

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在哪里看到的一手信息个少？

目前我這邊也看到了夜焦，不過這個(gè)信息的主要來源是朋友圈展示的最多茫经，而且是誰發(fā)的最多？是各地賣房的小哥哥小姐姐們抹镊。

真的是一時(shí)間炸鍋啦！長沙取消限購终佛！廈門取消限購铃彰！北京取消限價(jià)芯咧！廣州取消限價(jià)！濟(jì)南取消限購香嗓！為金九銀十打響第一聲鑼！號(hào)稱最嚴(yán)的限購已經(jīng)慢慢放松蓝纲，廣州一旦放開限購就是報(bào)復(fù)性上漲的時(shí)刻税迷。

真是三人成虎、謬種流傳慕嚷！一個(gè)廣州扯出了一大串的城市喝检，而且還是不同的動(dòng)詞撼泛。搞的大家伙們又抓耳撓腮啦~愿题。

那么真相是什么呢？是如同朋友圈的這些信息嗎杆兵？

我不是特別相信琐脏，要去確認(rèn)一下，所以呢灶体，我就開始翻各大官方網(wǎng)站了蝎抽，那么真相是什么呢樟结？

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揭開迷霧瓢宦，看真相

我們先看看廣州的這條是具體是什么樣的驮履？

廣州市住建委發(fā)布《關(guān)于我市進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場管理的說明》倒戏，明確將在保持調(diào)控力度不放松杜跷、保持成交價(jià)格穩(wěn)定運(yùn)行的前提下葛闷，對(duì)新建商品住房預(yù)售和網(wǎng)簽價(jià)格指導(dǎo)機(jī)制進(jìn)行優(yōu)化孵运，嚴(yán)禁開發(fā)企業(yè)拆分價(jià)格報(bào)備治笨。

說明強(qiáng)調(diào)，繼續(xù)堅(jiān)決執(zhí)行現(xiàn)行各項(xiàng)調(diào)控措施不動(dòng)搖顺又，繼續(xù)嚴(yán)格對(duì)新建商品住房開展價(jià)格指導(dǎo)等孵。

同時(shí)稚照，按照中央、省俯萌、市決策部署果录，加大對(duì)房地產(chǎn)市場的監(jiān)督檢查力度，保持廣州房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)運(yùn)行咐熙。說明里的每個(gè)關(guān)鍵詞弱恒，重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)不放松，限價(jià)沒有放開棋恼，沒取消返弹，而是做什么？而是開始打擊雙合同爪飘。

這條說明對(duì)限價(jià)要調(diào)整進(jìn)行了辟謠，只是放寬默终，不是放開肴熏。同時(shí)明確了：取消限價(jià)？不可能的。還要“加大對(duì)房地產(chǎn)市場的監(jiān)督檢查力度”。

全國有部分城市樓市存在雙合同現(xiàn)象屉栓，政府備案價(jià)格與開發(fā)商實(shí)際銷售價(jià)格差距較大堤框。這種雙合同沟使，對(duì)于市場造成很多隱患刹枉，為了市場回歸健康狀態(tài)蟋软，必須要消滅雙合同的存在。

那么放松調(diào)控？當(dāng)然不可能。更別說是放開限購了，真的是以訛傳訛哦租悄。

大家發(fā)現(xiàn)了外傅，這里有一個(gè)優(yōu)化棚辽，那么就可能有人會(huì)問了联逻，優(yōu)化公壤，是不是給限價(jià)放開洞渔，換了個(gè)說法玫芦，換了個(gè)字眼兒？

要弄清楚這個(gè)叶骨，我們先看看什么是雙合同？

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消滅雙合同

事實(shí)上伞剑，像廣州黎泣、深圳衡便、上海、杭州鹊碍，南京，廈門罐柳，濟(jì)南狰住，長沙這些限價(jià)限購嚴(yán)格的城市，熱門城市都有類似的“雙合同”現(xiàn)象缓苛。

什么是雙合同呢？咱們都知道購買期房绊起，會(huì)有網(wǎng)簽，開發(fā)商呢，會(huì)在住建網(wǎng)站有備案的價(jià)格铐尚。正常的市場上拨脉，備案的價(jià)格和實(shí)際的價(jià)格是一致的，但是在扭曲的市場下宣增，出現(xiàn)了雙合同玫膀。

一份合同是備案價(jià)格，另一份合同是實(shí)際購房者和開發(fā)商的真實(shí)合同爹脾。在價(jià)格上會(huì)超出很多帖旨，比如在里面會(huì)加裝修費(fèi)用，每平米多出8000-10000的裝修費(fèi)用灵妨，要和首付款一次交給開發(fā)商解阅。（我了個(gè)去，這么貴的裝修泌霍，是在地板磚上鑲金子了嗎货抄？）

那么做為剛需和購房者，買房的時(shí)候朱转，其實(shí)在網(wǎng)簽上的價(jià)格是一個(gè)樣蟹地，而自己實(shí)際付錢，如果按照100平米的房子來計(jì)算藤为，那不是多出100萬肮钟搿！

那么從整個(gè)調(diào)控的角度來看缅疟，這個(gè)統(tǒng)計(jì)的價(jià)格是失真的分别。就沒有辦法，做出精準(zhǔn)的調(diào)控存淫，所以呢耘斩，廣州提出了對(duì)新建商品住房預(yù)售和網(wǎng)簽價(jià)格指導(dǎo)機(jī)制進(jìn)行優(yōu)化。

如果網(wǎng)簽價(jià)與市場價(jià)接軌纫雁，那么雙合同問題就不復(fù)存在煌往，剛需首付也能回歸正常

然而倾哺，這并不意味房價(jià)就能隨行就市轧邪，開發(fā)商就有了漲跌的決定權(quán)。事實(shí)上羞海，開發(fā)商以什么價(jià)格對(duì)外銷售忌愚，仍需要進(jìn)行備案，且價(jià)格不得隨意上浮或下調(diào)却邓。

限價(jià)這只手硕糊，還是高高舉起的。市場要穩(wěn)，這是目標(biāo)简十。

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放寬限價(jià)檬某，對(duì)樓市有什么作用？

有穩(wěn)樓市的考量螟蝙，但作用十分有限恢恼。

一方面，放寬限價(jià)胰默，降低首付門檻场斑，雙合同變成單合同，剛需購房負(fù)擔(dān)得到一定程度減輕牵署。

同時(shí)漏隐，整個(gè)樓盤的網(wǎng)簽速度得以加快，這對(duì)開發(fā)商資金回流也會(huì)形成相應(yīng)支撐奴迅。

另一方面青责，放寬限價(jià)，所能改變的只是統(tǒng)計(jì)上的房價(jià)取具，讓統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)回歸真實(shí)爽柒。更好的進(jìn)行調(diào)空維持穩(wěn)定。

但它并不足以改變實(shí)際成交價(jià)者填，也不足以改變供求關(guān)系浩村，更不足以扭轉(zhuǎn)整個(gè)市場的預(yù)期。

房價(jià)上漲的時(shí)候占哟，沒有關(guān)系心墅，購房者和賣房者，都覺的房價(jià)上漲榨乎，默認(rèn)了這個(gè)合同的存在怎燥。進(jìn)行了交易。

但是房價(jià)下行的時(shí)候蜜暑，雙合同就成了維權(quán)的工具和靶子铐姚。

這段時(shí)間里很多城市的業(yè)主因降價(jià)而維權(quán)，但由于降價(jià)維權(quán)并不占據(jù)任何法律優(yōu)勢(shì)和道德優(yōu)勢(shì)肛捍，業(yè)主對(duì)外宣示的理由大概率是“裝修問題”隐绵，而雙合同正是再順手不過的借口：有哪個(gè)樓盤能做到100萬的裝修質(zhì)量？

所以拙毫，即使放寬限價(jià)依许，遏制雙合同，也是為可能出現(xiàn)的維權(quán)潮打預(yù)防針缀蹄。

而且實(shí)際上峭跳，大量的朋友們其實(shí)是把限價(jià)和限購限貸混為一談膘婶，看到限這個(gè)字眼，就以為他們都一樣蛀醉，實(shí)際上他們的區(qū)別是很大的悬襟。

我們來區(qū)分一下這幾個(gè)概念：限價(jià)、限購拯刁、限貸古胆。

限價(jià)

限價(jià)，它的意思很簡單筛璧，就是政府強(qiáng)制開發(fā)商新房開盤價(jià)不允許超過某一限定值逸绎，是在前幾年的房價(jià)暴漲中，推出的一項(xiàng)調(diào)控舉措夭谤。

市場上一部分是新房棺牧，一部分是二手房，但是二手房由于都是大部分在個(gè)人手上朗儒，那么沒有辦法進(jìn)行統(tǒng)一調(diào)控颊乘，所以，限制了一手房新房的價(jià)格醉锄。

那么限價(jià)呢乏悄，把新房的價(jià)格限制住了，把成交價(jià)限制住了恳不，住房的價(jià)格也會(huì)跟著來進(jìn)行調(diào)整檩小。

即便是很多開發(fā)商用陰陽合同或者大幅提高裝修價(jià)格等來變相漲價(jià)，那他也不能離譜的超過自由定價(jià)烟勋，正是由于這個(gè)的出現(xiàn)规求，才產(chǎn)生了一二手房倒掛現(xiàn)象，萬人排隊(duì)搶新房擠破大門現(xiàn)象卵惦，買到就是賺到阻肿，買房插隊(duì)需要五十萬茶水費(fèi)這種奇葩現(xiàn)象。

本質(zhì)上其實(shí)就是市場經(jīng)濟(jì)對(duì)套利空間的一種填補(bǔ)沮尿。這個(gè)是在供給端進(jìn)行的一項(xiàng)調(diào)節(jié)丛塌，意思是你別漫天要價(jià)，合理要價(jià)是可以的畜疾。

限購

限購這個(gè)也很好理解赴邻，就是控制需求端，意思就是不允許外地人買房庸疾，或者符合某種條件可以買一套乍楚，本地人只允許買二套等等当编。

核心的意思就是届慈，符合城市條件的可以買徒溪，提高了購買的門檻，以及在購買數(shù)量上進(jìn)行限制金顿，別你有錢就嘩啦啦的買了一大堆臊泌，別人買不了，房產(chǎn)這個(gè)資源是有限的揍拆。

這個(gè)政策能不能遏制房價(jià)的上漲呢渠概，能，而且立竿見影嫂拴，取消他能否帶來房價(jià)的上漲呢播揪，能，而且也立竿見影筒狠。但是這都是僅僅只針對(duì)一個(gè)城市而言的猪狈，對(duì)全國整盤棋作用不是很大。

為什么這么說呢辩恼？如果說昨天你聽了我的分享雇庙，記住那6句話的，后面三句灶伊，漲跌都從一線起疆前，二線緊隨其后，三線隨風(fēng)擺動(dòng)聘萨，說的是什么意思竹椒？

說的是資金的流動(dòng)，錢多米辐，對(duì)嗎碾牌？那不允許你在這個(gè)城市用了，于是這個(gè)資金就跑到其他城市了儡循，一線城市限購，就流到二線城市择膝，二線城市限購就流動(dòng)到三線城市誓琼，在這個(gè)流動(dòng)的過程中是有消耗的肴捉。

所以齿穗，為什么是北京被限購了傲隶，資金跑到天津，河北窃页，等地跺株，上海被限購了复濒，跑到了周邊的南通，嘉興等地乒省，深圳廣州被限購了巧颈，資金流到了惠州，中山袖扛，佛山等地砸泛。

對(duì)一個(gè)城市有效，但是整體的樓市一盤棋蛆封，總的資金量是沒有再繼續(xù)增加的唇礁。

本質(zhì)就是，對(duì)這個(gè)城市有大量的需求惨篱，那不好意思垒迂，我得壓制你，然后就有一部分需求被周邊給消化了妒蛇，這樣的話机断，個(gè)體城市的泡沫就小了許多。

限貸

現(xiàn)代也是字面意思啊绣夺，就是限制貸款的吏奸，那么這個(gè)限制貸款，它的作用大不大呢陶耍？我覺得它的作用是相當(dāng)大奋蔚，為什么這么說呢，

限制貸款呢烈钞，我們從兩個(gè)方向來看泊碑，第一呢，放寬限貸毯欣，也就是貸款政策馒过，放松，那么酗钞，做為剛需也好腹忽，做為購房者也好，做為開發(fā)商也好砚作，都可以從銀行里貸款出來更多的錢窘奏，也就是相當(dāng)于總的資金量增加了，可以用于購地葫录，購房的總量資金增加了着裹。

那錢多了，是不是就可以大膽的買啦米同，這也就是在15年的時(shí)候骇扇，融創(chuàng)并購中小房地產(chǎn)開發(fā)商的時(shí)候摔竿，速度快的原因。

那相反的匠题，收緊貸款的時(shí)候拯坟，就是一個(gè)對(duì)于總量資金的縮減但金，你們貸款了韭山，該還錢了，社會(huì)上的總量資金就減少了冷溃，那購買土地和房子的資金少了钱磅，房價(jià)自然照顧購房者，以價(jià)格換銷量似枕，來進(jìn)行現(xiàn)金周轉(zhuǎn)盖淡。

同時(shí)，限貸的作用還有對(duì)購房者凿歼，需求端的一種心理改變褪迟，就是限貸，讓他們的還的錢增加了答憔，那房的時(shí)候就不太合適了味赃。改變了市場的預(yù)期。

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調(diào)控的松緊如何判斷虐拓？?

理解了上面的三個(gè)概念心俗，各位對(duì)于調(diào)控的松緊相信有一定的判斷了，其實(shí)我們用一個(gè)栗子來說明一下蓉驹，大家理解起來就簡單了城榛。

把房子比喻成超市里的電飯煲。現(xiàn)在超市的活動(dòng)是每個(gè)人只能買一個(gè)同樣牌子同樣型號(hào)同樣外觀的電飯煲态兴。

15年的時(shí)候是打9.5折扣的促銷狠持，因?yàn)槌欣锓e壓里非常非常多的庫存。比這個(gè)庫存多的分店呢瞻润，是打了8.5的折扣工坊。老板看看促銷的差不多了，沒幾個(gè)貨了敢订。于是就不打折了王污，還提高了售價(jià)。

大家看每天漲價(jià)于是就想起來要做同樣的生意楚午，要通過電飯煲賺錢昭齐，于是就搶著多買幾個(gè)電飯煲。結(jié)果就是矾柜，真正需要用電飯煲作飯的少了阱驾，反而賣電飯煲的人增加了就谜。

超市里的電飯煲是新的，而且款式里覆，功能丧荐，節(jié)電性能各方面都得到了提升，價(jià)格提升一點(diǎn)喧枷，做飯的人都接受虹统。

可是買了之前款式太多電飯煲的二手，就開始折價(jià)賣了隧甚。大超市的客戶多车荔，不愁賣，但是邊緣地區(qū)的小超市戚扳，沒什么人忧便，又開始積攢庫存了。

投資就是一個(gè)生意帽借，不知道各位理解了沒珠增？