一凶朗、設(shè)計(jì)情況簡介
1瓷胧、項(xiàng)目基本情況：
慈溪保集藍(lán)郡項(xiàng)目位于慈溪市明州路南側(cè)，孫塘北路以東棚愤，擔(dān)山北路以西搓萧。地理位置優(yōu)越杂数，交通設(shè)施發(fā)達(dá)。
基地分2塊瘸洛，2#-A地塊為商住用地揍移，建設(shè)用地面積15273.94平方米(紅線實(shí)測)。2#-B地塊為居住用地反肋，建設(shè)用地面積31313.14平方米(紅線實(shí)測)那伐。總用地面積：46587.08平方米(紅線實(shí)測)石蔗。
基地沿孫塘北路罕邀，明州路主要布置2層商業(yè)和相應(yīng)配套設(shè)施。沿?fù)?dān)山北路由南到北依次布置4層聯(lián)排別墅共18幢养距，基地北側(cè)布置三棟高層住宅诉探，在西側(cè)沿孫塘北路布置沿街社區(qū)商業(yè)，北側(cè)高層住宅1#棍厌，2#樓為16層肾胯，5#樓層數(shù)為18層。
本項(xiàng)目占地面積46587.08㎡耘纱，容積率1.3敬肚，地上計(jì)容建筑面積,6638.94㎡，地下室建筑面積24057.33㎡揣炕，總建筑面積84696.27㎡，綠地率30%东跪。以“新居畸陡、新生活”為出發(fā)點(diǎn)，高層以美式建筑風(fēng)景為核心虽填，通過建筑布局丁恭、景觀環(huán)境、視覺心理等要素強(qiáng)調(diào)生活空間層次的劃分斋日。除了作為小區(qū)核心景觀的開放空間系統(tǒng)外牲览，還創(chuàng)造了一系列小尺度的庭院、露臺空間恶守，形成序列性較強(qiáng)的空間體系第献。多層住宅造型以“英倫風(fēng)情”為主題，飽含懷舊情懷兔港，把淵遠(yuǎn)的歷史沉積于現(xiàn)代生活之中庸毫，形成高貴典雅卻又時(shí)尚現(xiàn)代的活力社區(qū)。
2衫樊、項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略調(diào)整
慈溪作為全國百強(qiáng)縣級市的先進(jìn)代表飒赃，有著其深厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和精神層面的社區(qū)底蘊(yùn)利花，早期由于房地產(chǎn)行業(yè)主要集中在一二線城市發(fā)展，集團(tuán)對慈溪保集藍(lán)郡項(xiàng)目的定位是面向剛需及改善载佳，快速開發(fā)產(chǎn)品炒事。隨著對慈溪市場的深入考察和研判，結(jié)合慈溪自身的城市實(shí)力蔫慧，集團(tuán)層面對慈溪堅(jiān)定了信心挠乳，決定調(diào)整項(xiàng)目的發(fā)展戰(zhàn)略。決定把項(xiàng)目定位為面向改善型的高端產(chǎn)品藕漱，堅(jiān)定深入慈溪欲侮，落實(shí)保集品牌生根的發(fā)展戰(zhàn)略。
3肋联、設(shè)計(jì)產(chǎn)品調(diào)整情況
慈溪保集藍(lán)郡項(xiàng)目雖然在前面已完成規(guī)劃方案報(bào)批和施工圖設(shè)計(jì)威蕉，又面臨著開發(fā)進(jìn)度非常緊迫的局面，但是隨著企業(yè)對慈溪項(xiàng)目信心的加強(qiáng)橄仍，集團(tuán)堅(jiān)定地對慈溪項(xiàng)目的產(chǎn)品進(jìn)行了調(diào)整韧涨。要更加精細(xì)化進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計(jì)，為慈溪城市形象的提升貢獻(xiàn)保集最優(yōu)秀的作品侮繁。在設(shè)計(jì)產(chǎn)品的提升方面主要體現(xiàn)在如下幾個(gè)方面：
a虑粥、產(chǎn)品的總體布局：產(chǎn)品由以前的少量的疊加別墅和大量的小高層住宅、高層住宅組合形式調(diào)整為大量的聯(lián)排別墅和大面積舒適型的高層住宅組合形式宪哩。產(chǎn)品針對的主要客群由原來的剛需群體調(diào)整為有追求的改善型群體娩贷。
b、產(chǎn)品的戶型調(diào)整：以前的產(chǎn)品為低總價(jià)160㎡的疊加別墅和緊湊型115㎡锁孟、130㎡的小高層住宅彬祖、高層住宅組合，調(diào)整后的產(chǎn)品為追求尊貴品抽、彰顯身份的220㎡储笑、270㎡的聯(lián)排別墅和165㎡舒適型為主的高層公寓組合。
c圆恤、產(chǎn)品的風(fēng)格調(diào)整：調(diào)整簽訂建筑立面風(fēng)格均為法式風(fēng)格突倍，調(diào)整后的高層住宅立面以彰顯身份的美式帝國風(fēng)格為主，聯(lián)排別墅則為蘊(yùn)含傳統(tǒng)文化盆昙、沉淀歷史情懷的英式風(fēng)格為主羽历。
d、產(chǎn)品的景觀設(shè)計(jì)調(diào)整：調(diào)整前的景觀以自由安靜的風(fēng)格為主淡喜，追求生活的細(xì)節(jié)體驗(yàn)窄陡；調(diào)整后的景觀設(shè)計(jì)，更加具有空間的層次感和空間的個(gè)性體驗(yàn)拆火，同時(shí)更加賦予尊貴感體驗(yàn)跳夭。在細(xì)節(jié)的打造上更加有所追求涂圆，小區(qū)中央的環(huán)形水系、健康步道币叹、中心景觀主軸润歉、別墅的私家庭院打造等都給人更加人性化的體驗(yàn)。
二颈抚、設(shè)計(jì)方案優(yōu)化的效益提升
1踩衩、產(chǎn)品的品質(zhì)效益提升
慈溪保集藍(lán)郡項(xiàng)目隨著產(chǎn)品的調(diào)整，相應(yīng)項(xiàng)目的品質(zhì)也得到了全方位的提升贩汉。
首先驱富，在總體布局上：由南到北依次布置四層的聯(lián)排別墅和18層的高層住宅，尤其是在北側(cè)比較合理的位置布置了高層大平層景觀樓王住宅匹舞，相對老方案由南到北簡潔的四排布置形式褐鸥，新方案的整個(gè)空間的布局更加豐富、更加具有層次感赐稽。
其次叫榕，在整體的交通布置上：小區(qū)的主入口設(shè)置在明州路，主入口設(shè)置豪華尊貴的小區(qū)入口門樓姊舵，在主入口兩側(cè)對稱布置兩個(gè)地下車庫出入口晰绎。在孫塘北路和擔(dān)山北路分別設(shè)置小區(qū)次入口。小區(qū)內(nèi)部別墅區(qū)實(shí)現(xiàn)地面人車分流括丁，高層區(qū)實(shí)現(xiàn)部分人車分流荞下。整個(gè)小區(qū)的交通布置更加合理，更加具有人行化史飞。
再次尖昏，新方案在戶型的精細(xì)化設(shè)計(jì)方面進(jìn)行了深入的提升：改善型的高層住宅戶型采用大面寬短進(jìn)深的原則進(jìn)行設(shè)計(jì)，確保達(dá)到四室兩廳且四個(gè)起居空間位于南向祸憋，客廳和餐廳在空間上形成豪華氣派的大通廳格局会宪。
最后肖卧，在景觀設(shè)計(jì)方面：彰顯尊貴的豪華的小區(qū)主入口蚯窥、賦予生活空間靈動體驗(yàn)內(nèi)部的環(huán)形水系、倡導(dǎo)健康生活的健康步道塞帐、以及中心景觀主軸拦赠、別墅前后的私家庭院等這些設(shè)計(jì)重點(diǎn)都極大地提升了小區(qū)的整體品質(zhì)。
2葵姥、產(chǎn)品的經(jīng)濟(jì)效益提升
慈溪保集藍(lán)郡項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)的提升荷鼠，也給項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益帶來了很大的提升。結(jié)合項(xiàng)目拿地及項(xiàng)目運(yùn)營情況榔幸，提升后的方案在當(dāng)前的市場形勢下允乐，產(chǎn)品定位報(bào)告顯示：項(xiàng)目的預(yù)計(jì)收入為86533萬元矮嫉，項(xiàng)目的凈利潤為8898萬元。凈利潤比方案調(diào)整前的3000萬元有了極大的提升牍疏。
3蠢笋、產(chǎn)品的社會效益提升
慈溪保集藍(lán)郡項(xiàng)目在工期緊、任務(wù)重的情況下堅(jiān)定地對項(xiàng)目進(jìn)行提升鳞陨，一方面是企業(yè)對自身要求的提高昨寞，保證企業(yè)的品牌在慈溪當(dāng)?shù)馗玫穆涞兀涣硪环矫娓且o慈溪市民打造一個(gè)高品質(zhì)的人居社區(qū)厦滤，讓慈溪朋友看到保集集團(tuán)在慈溪發(fā)展的決心和干勁援岩。尤其是在近年慈溪房地產(chǎn)市場發(fā)生較多問題的時(shí)候，要讓慈溪當(dāng)?shù)氐呐笥言诤阍淳盘柡鸵冀堑软?xiàng)目發(fā)生嚴(yán)重問題的時(shí)候看到保集企業(yè)是真正做實(shí)事的企業(yè)掏导，是讓人放心的有追求的企業(yè)享怀。百舸爭流，我們追求發(fā)展碘菜，同時(shí)我們保集更追求品質(zhì)和形象凹蜈。我們固然要給企業(yè)創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)價(jià)值，我們更要給慈溪忍啸、給社會創(chuàng)造大家都認(rèn)可的社會價(jià)值仰坦。
三、設(shè)計(jì)過程中的問題分析
1计雌、設(shè)計(jì)過程存在的問題分析
由于項(xiàng)目原方案已經(jīng)完成規(guī)劃方案報(bào)批和施工圖設(shè)計(jì)悄晃，調(diào)整后的方案面臨著非常嚴(yán)峻的進(jìn)度方面的考驗(yàn)。結(jié)合企業(yè)內(nèi)部標(biāo)準(zhǔn)化流程尚在完善過程中凿滤，本次設(shè)計(jì)方案的調(diào)整在進(jìn)度方面的要求是非常高妈橄。加上項(xiàng)目本身兩個(gè)地塊在規(guī)劃條件方面的存在融合設(shè)計(jì)問題、以及當(dāng)?shù)匾?guī)劃主管部門領(lǐng)導(dǎo)變更等多重因素都給項(xiàng)目方案的報(bào)批帶來很大的影響翁脆。最后在集團(tuán)的大力支持下眷蚓，項(xiàng)目在進(jìn)度方面雖然有一些滯后，但還是基本順利完成報(bào)批和施工圖設(shè)計(jì)等反番。
2沙热、設(shè)計(jì)質(zhì)量和成本優(yōu)化方面存在的問題分析
由于以前沒有發(fā)生過這樣大規(guī)模的項(xiàng)目方案調(diào)整，此次項(xiàng)目方案調(diào)整在進(jìn)度上要求較高罢缸。相應(yīng)的在設(shè)計(jì)質(zhì)量上篙贸，從集團(tuán)相關(guān)部門到項(xiàng)目公司各個(gè)部門都加強(qiáng)了計(jì)劃管理和過程控制，盡量高標(biāo)準(zhǔn)的保證設(shè)計(jì)質(zhì)量和產(chǎn)品的成本控制枫疆。但由于相關(guān)部門的協(xié)作不夠嚴(yán)謹(jǐn)協(xié)調(diào)爵川，標(biāo)準(zhǔn)化的流程不夠完善，設(shè)計(jì)單位初次配合上的生疏等息楔，還是給設(shè)計(jì)質(zhì)量和產(chǎn)品成本控制帶來了一定的影響寝贡，例如新方案的地下室方案的經(jīng)濟(jì)合理性還存在一定價(jià)值評判扒披，建筑立面的線條尺度和做法合理性方面需要進(jìn)一步優(yōu)化等。相信大家在后面的工作中都會認(rèn)真總結(jié)圃泡，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題谎碍，做好亡羊補(bǔ)牢的工作，確保設(shè)計(jì)質(zhì)量的完善和產(chǎn)品質(zhì)量的提高洞焙，并做好成本優(yōu)化方面的工作蟆淀。
四、后續(xù)設(shè)計(jì)工作展望
行到水窮處澡匪，坐看云起時(shí)熔任。我們在快速開發(fā)的過程中，還需要認(rèn)真總結(jié)經(jīng)驗(yàn)唁情。在開發(fā)計(jì)劃制定疑苔、前期調(diào)研、產(chǎn)品定位甸鸟、市場定位惦费、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化等方面需要投入更多的努力，把經(jīng)驗(yàn)和想法更好的提煉抢韭，有效地運(yùn)用到實(shí)際工作中薪贫，為未來的新項(xiàng)目開發(fā)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。百尺竿頭刻恭，更進(jìn)一步瞧省。每一次曾經(jīng)都是經(jīng)驗(yàn)的積累，每一個(gè)過去都是未來的鏡子鳍贾，相信慈溪保集藍(lán)郡項(xiàng)目的設(shè)計(jì)工作總結(jié)鞍匾，會給下一個(gè)項(xiàng)目帶來借鑒和財(cái)富。
完成于2017.7.10骑科，今搬到簡書
