張化東簡介：
2007年畢業(yè)于上海財經(jīng)大學站欺。此后進入房地產(chǎn)咨詢機構(gòu)從事房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略咨詢和市場研究工作，對房企運營模式研究有一定深度。2010年在湘財證券從事房地產(chǎn)行業(yè)研究工作岳链，深諳房地產(chǎn)市場運行規(guī)律躏哩，在資本市場房地產(chǎn)公司的價值判斷上有獨到的見解署浩。2013年進入億翰股份，任職公司董事扫尺，負責億翰智庫的研究工作筋栋，主要關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)趨勢、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營模式和特色地產(chǎn)的開發(fā)運營規(guī)律器联。
本文整理自《行家818直播室》直播語音
正文：
大家近期都很關(guān)心房價的話題二汛，因為我所在的公司是億翰股份，主要是做房地產(chǎn)拨拓，戰(zhàn)略咨詢服務(wù)的肴颊，所以我也和大家談一談房價的問題。我們整個企業(yè)的愿景渣磷，是做中國房地產(chǎn)戰(zhàn)略咨詢服務(wù)領(lǐng)域的領(lǐng)導(dǎo)者婿着。我們在戰(zhàn)略服務(wù)里面也服務(wù)很多的公司。大家也都清楚醋界，戰(zhàn)略服務(wù)有兩塊竟宋，一塊對行業(yè)的主要趨勢有一個非常清楚地判斷，我在的這個機構(gòu)形纺，整個的研發(fā)是實力比較強的丘侠，我也吸取了一些思想，給大家一些簡單的介紹逐样。
首先說一下蜗字，上期我們做了看空一線城市房地產(chǎn)市場的專題，我知道受到很多人的歡迎脂新，大家對這個題目也比較感興趣挪捕，我們長期對房地產(chǎn)市場進行研究，我們也有自己的一些邏輯争便，那么我們在這個邏輯里面级零，拿出一些我認為比較有意思有意義的分享，可能偏專業(yè)一些滞乙，但是如果大家仔細的聽奏纪，跟著我的邏輯走，可能大家也會明白邏輯所說的一些關(guān)鍵的問題酷宵。
下面我就簡單介紹一下亥贸，可能前面的貨幣的因素會造成房價漲，有時候貨幣量很大的情況下浇垦，三四線城市的房價沒有漲，所以我覺得第一個因素應(yīng)該是供給和需求的失衡荣挨。首先我們看一下一線城市的供給量究竟有多少男韧。比如說2006年的土地成交去比2007年的商品住宅成交朴摊，我從2006年一直做到2016年，在這十年里面此虑，北上深絕大多數(shù)宅地和住宅比絕大多數(shù)成交率低于75%甚纲。
宅地成交面積比住宅成交面積時常低于百分之七十五，也就是說朦前，在2006年之前介杆，很多貨量被補到2006年之后。深圳的土地成交隔一年之后韭寸，比上商品住宅成交春哨，絕大多數(shù)低于75%，就是說很多一線城市在數(shù)據(jù)上看是供不應(yīng)求的恩伺。 我們認為區(qū)劃周期在一年半左右赴背，整個市場會呈現(xiàn)一個價格相對平穩(wěn)的狀況。區(qū)劃周期就是上幾個月的移動平均數(shù)除以現(xiàn)在的晶渠。
市場的商品住宅凰荚，12個月以下就已經(jīng)比較緊張了。區(qū)劃周期在一年半（18個月）以下的情況都是非常少的褒脯。造成長期的一線城市的供求不平衡便瑟。它導(dǎo)致的一個重要的結(jié)果就是，一線城市房產(chǎn)市場低價機制發(fā)生變化番川，基本形成拍賣體制到涂。原來很多人認為，一線城市房產(chǎn)市場是成本加長定價法爽彤，我覺得不是养盗，我覺得是一個拍賣機制，拍賣機制才能更好的解釋為什么房價會一直往上走适篙。拍賣機制：1.如果一套城市有一萬套房子供給往核，那么起決定性作用的應(yīng)該是第一萬個既有支付能力又有支付意愿出得起支付房子的總價的人。而不是所有愿意購買房子的出價嚷节。在這里形成的聂儒，排名在一萬名的，愿意出的硫痰，出得起的價格就是我們的最終價格衩婚。拍賣機制的最后結(jié)論是，無限把城市的定價權(quán)交給最有錢的那一批人和最愿意購買的那一批人效斑。2.這個拍賣機制的達成不是一蹴而就非春，他需要一年的房價來進行撮合，使得所有人的信息更加充分。所有人的需求是長期存在的奇昙。我們也做了測算护侮，一線城市，不考慮拆舊的需求是很穩(wěn)定的储耐，一直存在的羊初。房價決定人是最有支付能力人去實現(xiàn)的。只要有支付能力看到了成交什湘，就是最有支付能力的人长赞。房價收入比，是說平均的收入闽撤。而決定城市房價的因素是不是窮人得哆，而是最有錢的人。所以他們通過拍賣腹尖，實際上不存在土地加成柳恐。標價是多少，開發(fā)商就買多少热幔，是比較被動的乐设。在供求不平衡情況下，是一直會產(chǎn)生拍賣機制甚至會通過黑市手段去解決绎巨。必須通過價格機制去解決一線城市房產(chǎn)價格還沒有走到頭近尚，有錢人的財富增長速度一直加快。當然會考慮其他政策因素场勤，但從長期來看戈锻，一線城市拍賣機制存在比較難。應(yīng)該不會差別很大和媳，排在前面的人會帶動格遭。
第二我想談，基本面對房價的支撐留瞳。1.有人拒迅；2有錢；3活得舒服她倘¤滴ⅲ看人口基礎(chǔ)，大城市究竟會容納多少人硬梁？根據(jù)統(tǒng)計局數(shù)據(jù)前硫，不止三千萬的積淀，拿美國來講荧止，還是相對分散的屹电。相當于2%阶剑，中國一線城市相當于5%。上海都是百萬增長嗤详，包括新大學生个扰，新的務(wù)工人員瓷炮，這個增長葱色，在6500000—70000000增長。城市里的人有錢娘香，無法衡量苍狰。主要看產(chǎn)業(yè)。一線城市以服務(wù)業(yè)為主烘绽，主要是金融淋昭，高科技行業(yè)。產(chǎn)業(yè)有優(yōu)勢安接。再者看稅收翔忽，如果政府稅收沒錢，那么城市基礎(chǔ)設(shè)施就達不到標準盏檐。第三就是歇式，基本面會帶來配套的體系。比如社區(qū)醫(yī)療服務(wù)等胡野。實際上建筑物對房價影響不大材失，主要是地價（地租）。在教育醫(yī)療基礎(chǔ)設(shè)以醫(yī)療保障中最主要是教育硫豆。所以學區(qū)房房價支撐最強烈龙巨。所以配套里面特別需要關(guān)注教育配套。我覺得這三方面都會造成長期房價高熊响。
房地產(chǎn)會什么值得買旨别？1.一線城市房地產(chǎn)項目是最好的抵押物。房子的用途汗茄；一是用來住秸弛，二是用來做現(xiàn)金抵押物。房子價值波動是比較小的剔难。表面看對現(xiàn)金有影響胆屿，但如果有抵押屬性，對現(xiàn)金流影響不大偶宫，所以不必擔心房子跌價會對現(xiàn)金有副作用非迹。2抗通貨膨脹，升息纯趋。黃金也有類似屬性憎兽。但黃金不升息冷离。租金回報率跟市場是一樣的，房價如果不漲了纯命，租金回報率就正常了西剥。一線城市房地產(chǎn)儲蓄還是一個比較好的儲蓄手段。我們有這么多消費手段亿汞，很多人都把現(xiàn)金消費掉了瞭空，對年輕人來說，這是個很嚴重的問題疗我，本來可以生息的咆畏，卻被消費掉了。如果變?yōu)橘Y產(chǎn)吴裤，儲蓄的效果還是比較不錯的旧找。在一個就是對于年輕人來說，做投資的會感覺它培養(yǎng)了你投資的長期習慣麦牺。為什么說钮蛛，炒股浪費了人的時間和精力還賺不到錢，實際上大家都是高買低賣剖膳，就是因為沒有養(yǎng)成長期投資的習慣魏颓。房地產(chǎn)就是一個長期投資〕泵兀“有恒產(chǎn)者有恒心”房價波動它也是向上波動琼开。我覺得一線城市市場，還是比較值得購買的枕荞。
我說的拍賣機制實際上是房價形成的機制柜候。實際上在土地招牌化的制度，會推高某東西的價格躏精，價格決定因素是由最后一個人決定的渣刷。用經(jīng)濟學知識來說，就是營銷內(nèi)容矗烛。拍賣就是這么一種營銷辅柴，把房子交給最具有支付能力和最愿意支付的人。只有打破供需不平衡瞭吃，增加土地供應(yīng)碌嘀，才會打破這種拍賣機制。才會對價格產(chǎn)生影響歪架。
再談?wù)劮慨a(chǎn)稅存谎。其實房產(chǎn)稅的作用并不大档礁。重慶和上海大概是一億姚建，如果按8000/平方米來看，一個億是微乎其微的烹棉。上海搞房產(chǎn)稅后，房價并沒有跌怯疤，比例很小浆洗。所以大家關(guān)注房產(chǎn)稅是沒有問題的。我以前覺得房產(chǎn)稅對于我們來說是個遙遠的事集峦，實際上沒有問題伏社。我覺得房價一定會漲上去的。像日本東京少梁，中國香港洛口，英國倫敦，都對房價有所調(diào)整凯沪。整個經(jīng)濟的崩潰會造成房價下跌。金融危機使最有錢人的財富受到損傷买优，所以他們的購房意愿下降妨马，會造成房價下跌。短期來看杀赢，看空整個市場沒有太大必要烘跺。我覺得中央提出來的，房子是用來住的脂崔，不是用來炒的滤淳，資金往房地產(chǎn)流，的確會受到影響砌左。2018年三四季度以后脖咐，會有一定調(diào)整，但幅度不可估測汇歹，應(yīng)該不會大于15%屁擅，他會是一個階段式調(diào)整，不會是斷崖式下跌产弹。如果調(diào)整50%派歌，那么在我們許多人可能都要面對失業(yè)了√瞪冢看空的風險往往大于看多的風險胶果。
█關(guān)于授米
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授米現(xiàn)為濟南市盗忱、青島市、日照市羊赵、蚌埠市趟佃、桂林市、貴陽市等地方政府財政昧捷、金融闲昭、招商部門的金融顧問；是華西集團靡挥、博耳電力序矩、中建安裝、恒大地產(chǎn)跋破、碧桂園等大型企業(yè)的金融顧問簸淀；是郵儲銀行、光大銀行毒返、齊魯銀行租幕、海航金控、中融信托等數(shù)十家金融機構(gòu)的合作伙伴拧簸。
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