? ? ? ? 前天在《香帥的北大金融學(xué)課》專欄里聽有關(guān)于房產(chǎn)前景分解，顛覆我的房價觀氛濒，在這之前我都是認(rèn)為房價肯定會降产场，你看呀，現(xiàn)在社會小孩越來越少舞竿，雖然說開放二娃京景，但70-80是人口密集的時代，這一代人的小孩最多也就兩個炬灭，到00后成人的時候醋粟，那么多房子，那時人口數(shù)正在減少重归，遍地房子就如小草一般米愿，如何消化這些房子?到那時房子都不值錢了，我一直有這種的想法鼻吮。
? ? ? ?聽了專欄才知道我是多么的膚淺育苟，看房價漲與降不單單看人口數(shù)，還要對著宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)來分析椎木，比如：國家的地位违柏，供給與需求、城市的發(fā)展?jié)摿Φ鹊认阕担旅媸钦〔糠菥蕛?nèi)容漱竖，希望對你有幫助。
?問： 一畜伐、北京房價那高了馍惹，到底還會不會漲？中國的房地產(chǎn)到底有泡沫嗎？如果沒有泡沫的話万矾，為什么國家要出臺那么多限制地產(chǎn)交易政策呢悼吱？?
首先問個問題，北京的房價應(yīng)該比紐約貴還是比紐約便宜良狈？這個問題很多人的第一反應(yīng)是后添，美國那么發(fā)達(dá)，肯定是紐約貴呀薪丁。且慢遇西，香帥用基本的經(jīng)濟(jì)學(xué)框架進(jìn)行一些分析，比如說如何看有效的房屋供給和房地產(chǎn)需求严嗜，基本邏輯告訴我們努溃，供給少、需求旺的地方房價都會高阻问。
分析：1.首先從需求來看，北京是中國的政治沦疾、經(jīng)濟(jì)称近、文化中心，資金源是高度集聚的哮塞，而紐約是美國的經(jīng)濟(jì)中心刨秆，美國的政治中心是華盛頓，文化中心是波士頓忆畅，所以紐紡是一個中心衡未，北京是三個中心。紐聚集了經(jīng)濟(jì)中心的資源家凯，而北京聚集的是政治缓醋、文化、經(jīng)濟(jì)中心的資源绊诲。所以我們一直說買房買的其實(shí)是城市場的潛力送粱，北京聚集的資源比紐約多，那么房子的附加資源也要更多掂之，現(xiàn)考慮到中國的總?cè)丝谑敲绹乃谋犊苟恚瑥男枨笊夏阌X得哪些個城市的剛需會更強(qiáng)？這個需求面世舰。
?2.來看供給动雹，北京住房的有效供給比紐約少得多，紐約房地產(chǎn)市的效率是很高的跟压，流動性很好胰蝠，出租率也很高，閑置的房子非常少。北京很多房子是利用效率很低姊氓，閑置率也很高丐怯，很多房子買了就是空著，這些都降低了房屋的有效供應(yīng)翔横。北京很多房子都要是非賣品读跷，比如說那么多的國家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位的房子都是不賣的禾唁，還有就是北京的房子是限高的效览，北京的房子很矮，一點(diǎn)也不密集荡短，而紐約曼哈頓上的屋都很高丐枉、很密集。有一個數(shù)據(jù)掘托，每平方米的土地上曼哈爾頓能修11平方米的房子瘦锹，而北京二環(huán)里能修多少呢？不到1一平方的房子闪盔。曼哈爾頓的房屋供給就是北京的十幾倍弯院。所以從供給上看，你覺得哪個城市的供給更少泪掀？
總結(jié)听绳；房子其實(shí)無非也就是個商品，它的價格是由供求關(guān)系決定的异赫。北京的房屋需求看上去比紐約要更大椅挣，而供給又比紐約少。我們國家現(xiàn)在仍然處于中高速增長的時期塔拳，大約在2023年到2024年鼠证，會邁入高收入國家的行列，大概率事件是在2030年會成為全球的第一大經(jīng)濟(jì)體蝙斜，所以你從需求名惩、供給兩個角度看，北京的房價怎么也不應(yīng)該比紐約低孕荠。
那現(xiàn)在是一個什么情況呢娩鹉？現(xiàn)在在可比的區(qū)位和檔次上，北京的房價大約是紐約的一半稚伍。紐約核心區(qū)的均價換成人民幣大概是14萬左右弯予，北京大概平均是七、八萬个曙。我們再看看高端的公寓锈嫩，紐約每平米的價格折合人民幣是30萬左右受楼，北京是15萬左右。所以假設(shè)我們中國的經(jīng)濟(jì)會繼續(xù)平穩(wěn)發(fā)展呼寸，社會政治結(jié)構(gòu)會繼續(xù)穩(wěn)定下去艳汽，那么對比紐約，北京的房子是具有很大投資潛力的对雪。
問：二河狐、中國房價有泡沫嗎？為什么要頻繁調(diào)控瑟捣？
? ? ? ? 房價背后是什么馋艺？房價是一個國家經(jīng)濟(jì)增長，一個城市綜合競爭力的反映迈套。它的價格是在綜合了多方面的因素之后捐祠，最后通過供求關(guān)系來決定的。過去我們國家城市房價的上漲桑李，主要是由于經(jīng)濟(jì)增長和城市化導(dǎo)致的踱蛀，那未來的房價變化仍然會遵循著這個邏輯，經(jīng)濟(jì)增長和城市化贵白。
? ? ? ? 目前我國的人均收入只有美國星岗、日本等發(fā)達(dá)國家的1/5，還有很大很大的增長空間戒洼，而發(fā)達(dá)國家的城市化率在80%，我們國家大約在57%左右的水平允华，也有很大的發(fā)展空間圈浇。所以從經(jīng)濟(jì)增長和城市化這兩個維度看，中國還有很大的空間靴寂。這也就證明中國城市房價的基本面還是非常穩(wěn)健的磷蜀。
? ? ? ? ?更重要的是，人口會進(jìn)一步向大城市聚集百炬，我們國家的人口基數(shù)大褐隆，是美國的4倍，日本的10多倍剖踊，未來我國大中型城市的人口還會增加庶弃。所以你看這兩年調(diào)控這么嚴(yán)，總體的房價并沒有下降德澈，很多地方還在漲歇攻，這說明了什么？這并不是說大家都不理性梆造，而只是證明中國的經(jīng)濟(jì)增長非常地穩(wěn)定缴守，城市化的步子也沒有停，所以在城市購房的需求還很旺。
問：三屡穗、如果說房價沒有泡沫贴捡，那國家為什么要出那么多的調(diào)控政策？
這個問題涉及到了對房價問題更深層次的理解村砂。有很多原因?qū)е抡{(diào)控房價烂斋，其中最重要的一個問題就是財富分配問題。
中國的經(jīng)濟(jì)增速在過去十幾年里面實(shí)在是太快了箍镜，就像什么呢源祈？就像一列疾馳的火車，那些在大城市買了房的人就像買了票一樣色迂，但是也有很多人因?yàn)楦鞣N機(jī)緣沒能上車香缺，所以他們在財富上就會被拉開差距。所以會出現(xiàn)現(xiàn)在很多中低收入的人買不起房歇僧，還有剛?cè)肼殘龅哪贻p人也買不起房图张，長此下去，房價漲得過快的話诈悍，這個社會的財富差距會越來越大祸轮，沒買房的人就永遠(yuǎn)買不起房，越來越?jīng)]有希望侥钳，工作也不安心适袜，心情也會很壓抑。
所以說房地產(chǎn)調(diào)控不是調(diào)控的價格水平舷夺，而是調(diào)控的上漲速度苦酱，讓房價的上漲不要過快，調(diào)節(jié)的是社會財富分配给猾，是國家長治久安的一個穩(wěn)定狀態(tài)疫萤。
問三：老師，能不能請教一下您敢伸，最近三扯饶、四線城市的房價猛漲，您覺得2018年三池颈、四線城市的房市會如何尾序？我如果把老家的幾套房賣掉，來北京買一套躯砰，是不是明智的投資呢蹲诀？
每個城市其實(shí)不一樣，每套房子的地段弃揽、房齡脯爪、土地性質(zhì)都可能不一樣则北。所以我很難給出一個千人一面的回答，但是這里我想給你提供一個思考的框架痕慢。
你不妨這么問一下自己尚揣，在目前的房價基礎(chǔ)上，未來的房價增速是大城市快還是小城市快掖举？這個問題要怎么回答呢快骗？城市的發(fā)展歸根到底是人的發(fā)展，所以未來的人口趨勢是往大城市還是往小城市走呢塔次？換句話說就是未來的趨勢是小鎮(zhèn)的“田園牧歌”方篮，還是大城市的“匆忙拼殺”？好的問題是正確答案的一半励负，這樣一問我猜你就已經(jīng)知道答案了藕溅。
給你一個數(shù)據(jù)，目前我國的大城市率继榆，也就是說百萬以上大城市人口占總?cè)丝诘谋戎剡€是非常非常低的巾表，不到美國、日本等國家的一半略吨。日本這個數(shù)據(jù)大概是64.7%集币，中國是23.8%，這意味著什么翠忠？意味著中國的人口聚集還有很大的空間鞠苟。所以我認(rèn)為在這一點(diǎn)上看，未來大城市房價的上漲速度秽之，是會更快偶妖，也會更有投資價值。
今天的房地產(chǎn)問題就只能摘取幾個大家普遍關(guān)心的問題簡單回答了政溃，其實(shí)關(guān)于中國房市真的還有很多的問題，也有很多的內(nèi)容可以講态秧。房地產(chǎn)不但是最重要的居民資產(chǎn)配置董虱，也和國家的經(jīng)濟(jì)增長潛力息息相關(guān)，而且在這個問題上申鱼，市面上各種信息特別雜亂愤诱，用情緒代替數(shù)據(jù)和框架分析的內(nèi)容比較多。
有人會問捐友，說我現(xiàn)在收入不高淫半，在北京我就一個月一萬塊錢的月薪，一個月剩不下多少錢匣砖，資金不夠的時候科吭，我怎么買房昏滴？我覺得這里邊主要有兩個原則。第一個原則对人，你要記住的就是：根據(jù)你和你家庭的最大購買力來買谣殊，就是說你買不了100平米的，買50平米的牺弄，買不了50平米的姻几，買30平米的。第二個原則势告，有的人確實(shí)有資金約束蛇捌，沒有辦法在一線城市買，那么可以看看咱台，一些好的二線城市络拌。
任志強(qiáng)老先生老是跟大家說，“年輕人要早買房吵护，快買房盒音，買不起大房，買小房”的原因馅而。
紫榉蹋看到這遍文章的人都能買大房~
