? ? ? ?回想第一次認真地產(chǎn)生買房的想法應(yīng)該是在今年三四月份酷含，晃晃悠悠大半年邦泄，終于在2016年的最后一天完成了“自由人”到“房奴”的轉(zhuǎn)變这难。買完房出來，我和男友都有點感慨造垛，他建議我把這部分經(jīng)歷寫下來魔招，以便思考和總結(jié)，至此便有了此篇《買房那些事兒》五辽！

（一）心態(tài)

? ? ? ?我想說的第一件事兒就是：心態(tài)办斑。長沙的房價從2016年的3月到12月可以說是坐上過山車了，記得今年上半年看房的時候杆逗，大部分樓盤還是7000左右乡翅，位置好一點、各方面配套齊全一點的也就是8000+罪郊，那個時候給自己最多的心理暗示就是：買房是件人生大事峦朗，慢慢來，不急排龄。加上我和男友兩人都不在長沙本地，所以買房這事基本上是一個擱置的狀態(tài)翎朱。然后就是金九銀十橄维，長沙的房價慣性上漲，金九銀十的時候一般房地產(chǎn)商的給出的優(yōu)惠較多拴曲，但也大都是商家先漲價再折扣的把戲争舞，終究房價還是漲的。我當時的心態(tài)是：長沙的房價一向都低了澈灼，現(xiàn)在的上漲也是旺季的波動竞川，應(yīng)該不會持續(xù)太久店溢。慢慢的，就到了快十一月的時節(jié)委乌，猛然間就發(fā)現(xiàn)床牧，長沙的房價已經(jīng)確確實實的漲了2000-3000不等了！這下子感覺自己坐不住了遭贸，于是又去看了一波房戈咳，這次去看房，大部分樓盤已經(jīng)到9000左右了壕吹，好一點的樓盤著蛙、位置像濱江新城、梅溪湖耳贬、市府基本上都已經(jīng)破萬了踏堡。到最后，我們這次以10000萬的價格火速入了濱江新城板塊的樓盤咒劲，不得不說顷蟆，整個過程的心態(tài)變化是很大的。

? ? ? ?關(guān)于心態(tài)我想說的第一點：如果你決定要做一件事缎患，并且你堅信這件事是對的慕的，那么，馬上去做挤渔，并且越快越好肮街。同理，如果你是剛需買房判导，從你決定買房的那一刻起嫉父，就應(yīng)該馬上行動。這一點不關(guān)乎房價眼刃，不能確保你用最低房價買到最合適的房子绕辖，只能確保一點，這件對的事兒你在你主觀上最早的時機做了擂红，無論怎樣仪际，將來都沒啥好后悔的。

? ? ? ?關(guān)于心態(tài)我想說的第二點：房價永遠沒有最高和最低昵骤，如果你是剛需買房树碱，心態(tài)要放穩(wěn)。既然決定你是否買房的是你的需求而不是房子價格变秦，那么只要做好一點：根據(jù)自己的經(jīng)濟能力進行預算成榜，確定能夠承受的價格區(qū)間。預算內(nèi)容簡言之只有兩點：首付和月供蹦玫。舉例來說：（1）如果了解到根據(jù)你自己本身的情況（是否首套房赎婚、是否非雙外客戶等）刘绣，你可以得到的首付最低成數(shù)為2成，你可以支付的首付款=手頭資金-稅款及其他費用（主要是契稅和房屋維修基金挣输，繳交比例可以百度）纬凤，假設(shè)你可以支付的首付是20萬，那么你最多可以考慮100萬總價的房子歧焦。（2）其次移斩，確定自己能夠支付起多少總房價對應(yīng)的首付之后，然后要考慮的就是貸款部分的月供了绢馍，以上述舉例貸款80萬為例向瓷，直接在百度上搜索“貸款計算器”，輸入貸款額舰涌，貸款年限猖任，貸款利率柱宦，還款方式等仿荆，直接可以計算得出月供額，合適的月供額以不超出夫妻兩人或個人總收入的30%為宜壳炎。

? ? ? ?房子是一種特殊的商品搁痛，既有商品的固有屬性长搀，同時也有一定的金融屬性。這意味著鸡典，決定房子價格的并不只是市場上的供求關(guān)系源请，還有更多投機因素。這次買房的過程中彻况，我更加發(fā)現(xiàn)適用于金融產(chǎn)品市場上的規(guī)律同樣適用于房市谁尸，而歷史總是驚人的相似：散戶無論在哪里，總是喜歡追漲殺跌纽甘。具體體現(xiàn)為：房市低迷的時候良蛮，大多數(shù)人都是觀望，生怕一出手悍赢，房價又跌了决瞳；而當房市火爆的時候，大多數(shù)人就開始火急火燎進入市場左权，生怕下手一慢了皮胡，房價又漲了。所以涮总，房子這東西，在某個價格范圍內(nèi)祷舀，似乎是越漲越有人買瀑梗。所以如果你是剛需買房不是投資烹笔，但又實在想知道一些規(guī)律的話，那么可以參照以下幾點判斷（僅僅適用于簡單分析抛丽，如果想深入了解谤职，建議多關(guān)注房市新聞、自行研讀一些金融相關(guān)的書籍）：（1）國家對購房的政策是松還是緊亿鲜。簡單地說允蜈，國家剛剛放開2成首付的時候，這樣的調(diào)控初期肯定是購房的不錯時機蒿柳，因為此類政策肯定是國家去庫存支持房市的利好信息饶套，照中國房市情形來看，一般會在一兩年內(nèi)迎來房市的上漲垒探。（2）銀行的政策是松還是緊妓蛮。舉例來說，央行下調(diào)貸款利率圾叼、下調(diào)準備金等措施一般是樓市的利好信息蛤克，調(diào)整初期買房是不錯時機，調(diào)整中期一般會迎來房價的上漲夷蚊。（3）股市行情构挤。很無奈的說，中國房市之所以和股市還有關(guān)系惕鼓，是因為始終有那么多投機者筋现。牛市中期是買房的不錯時機，因為投機資金牛市時大多流入股市呜笑，這部分資金的流出會迎來一波房價的下調(diào)和房市的低迷夫否，這個時期即牛市中期買房會有一個相對不錯的入手價格，而到后期的時候叫胁，隨著股市投機資金再次流入房市凰慈，房價也將隨即迎來一波新的上漲，這個時候恐怕已經(jīng)錯失買房的最佳時機了驼鹅。（4）中國經(jīng)濟形勢微谓。這一點比較大，很難一言概之输钩，簡單地說豺型，如果遇上全球金融危機，或者中國經(jīng)濟蕭條的時候买乃，正是房市低迷房價下調(diào)的時期姻氨，也是買房的不錯時機。說了這么多剪验，感覺對于剛需買房者還是然并卵肴焊，因為對于剛需者來說前联，也許根本沒有那么多精力去研究各種經(jīng)濟時勢，更沒有那么多時間去等待一波樓市行情娶眷∷凄停總而言之，言而總之届宠，對于剛需買房者來說烁落，還是老老實實做預算吧。

（二）看房

? ? ? ? 說起看房豌注，坑還真不少伤塌。看房之前幌羞，我認為至少應(yīng)該惡補下關(guān)于買房的一些基本知識寸谜，包括但不限于：公攤率、容積率属桦、綠化率熊痴、樓間距、幾梯幾戶聂宾、如何看戶型圖等（以下幾點排名不分先后輕重）果善。

? ? ? 首先，判斷一個戶型好不好最簡單的幾大要素就是：戶型是否方正系谐，是否動靜分區(qū)巾陕，是否南北通透。（1）戶型是否方正很好判斷纪他，如果一個戶型圖是四方四正的正方形鄙煤，沒有很多凹凹凸凸和犄角旮旯，戶型就是方正的茶袒。（2）是否動靜分區(qū)也很好判斷梯刚，一個戶型如果將動區(qū)即公共活動區(qū)如客廳、餐廳薪寓、廚房和靜區(qū)即休息區(qū)如臥室和書房等很好的區(qū)隔分開亡资，就算基本實現(xiàn)了動靜分區(qū)。（3）是否南北通透同樣很好判斷向叉，當然首先锥腻，你得學會看戶型圖上的東西南北，一般來說母谎，房屋坐南朝北瘦黑，東邊戶是擁有最好的采光和陽光，南北通透的意思即，整個房子的南方和北方都可以自然采光（在這里幸斥，自然采光即沒有任何障礙物存崖，相反的，障礙采光即房子雖然有窗戶睡毒，但外面有樓道口或電梯間阻礙采光，或房子只有一邊有自然采光冗栗，另一邊是墻無法采光）演顾。這一點有時候通過戶型圖無法判斷，建議最好實地看毛坯房隅居。

? ? ? 其次钠至，跳出一套房子，要考慮的就是整個小區(qū)的環(huán)境了胎源。這個時候要了解的就是小區(qū)的容積率棉钧、綠化率、樓間距涕蚤、幾梯幾戶宪卿、公攤面積（暫且放在這里講吧）等。（1）容積率=實際建筑面積/占地面積万栅，一般2.0-3.0為宜佑钾，但現(xiàn)在的一些房地產(chǎn)開發(fā)商為了實現(xiàn)土地的利用最大化，一些高層小區(qū)4.0-5.0也是常有的了烦粒。打個比方休溶，這個小區(qū)一共10棟，每棟100套房扰她，每套房100平方米兽掰，那么這個小區(qū)的建筑面積即10*100*100=100000平方米，如果小區(qū)實際占地面積是2000平方米徒役，那么容積率即5.0孽尽。容積率一般決定著居住密度，容積率高的小區(qū)相對而言比較擁擠廉涕。（2）綠化率泻云。綠化率很好理解，綠化面積/小區(qū)占地面積狐蜕，綠化率越高宠纯，小區(qū)環(huán)境越好。（3）樓間距层释，即一棟樓房和另一棟樓房的間距婆瓜，太窄影響采光，盡量以樓高的一半以上為宜（但現(xiàn)在開發(fā)商為了省地，很多達不到）廉白。（4）幾梯幾戶个初，即幾戶人家共用幾個電梯的意思，常見的有一梯一戶猴蹂、兩梯四戶院溺、兩梯六戶等等。（5）公攤率磅轻。假設(shè)一套房子100平珍逸，公攤率20%，那么這套房子的實際使用面積就只有80平聋溜。

? ? ? 最后谆膳，跳出一個小區(qū)，要考慮的就是周邊的環(huán)境撮躁、交通漱病、學校、商業(yè)把曼、各種配套了杨帽，這個大家可根據(jù)個人偏好選擇了，周邊有沒有地鐵嗤军、公交多少趟睦尽、有沒有公園湖景等、有沒有名校型雳、有沒有商場当凡、有沒有各種娛樂配套等等，仁者見仁智者見智纠俭，沒有最好只有更貴沿量。

（三）貸款

? ? ? ?這部分寫給需要貸款的小白們，壕們請過冤荆。我和男友在買房的時候把2成20年朴则、2成30年、3成20年钓简、3成30年四種情況分別用等額本金乌妒、等額本息兩種還款方式都進行了試算，將每種情況的首付額外邓、貸款額撤蚊、總利息額、總還款額损话、月供額都列出來進行了比較侦啸，最終根據(jù)自己的實際情況選擇了合適的首付成數(shù)槽唾、貸款年限、還款方式光涂。

? ? ? ?首先庞萍，首付成數(shù)。假設(shè)你符合最低首付2成的條件忘闻，但你付得起3成及以上的首付钝计，如何決定首付比例呢。我認為齐佳，付完首付的結(jié)余資金用于投資的年化收益率高于貸款利率葵蒂，首付越少越好，如果你平常最多就存?zhèn)€余額寶或者銀行定期的話重虑，建議還是多付點首付吧。參考現(xiàn)在貸款基準利率4.9%秦士，我認為投資收益率至少要在6%以上的人群缺厉，減少首付比例比較劃算。

? ? ? ?其次隧土，貸款年限提针。以20年和30年為例，20年的期限對一般人來說比較合適曹傀，但相應(yīng)的月還款額會相對高一些辐脖；30年的期限較長，月供額相對低一些皆愉，但需多還10年貸款嗜价，相應(yīng)的也會增加10年的利息。按4.9%的貸款利率為例幕庐，粗略的說久锥，當人民幣通貨膨脹率大于貸款利率時，貸款年限越長越劃算异剥，鑒于未來20-30年的經(jīng)濟形勢我無法判斷瑟由，各位看官請自行預測。

? ? ? 再次冤寿，還款方式歹苦，分為等額本息和等額本金兩種。（1）等額本息督怜，每月還款額固定殴瘦，剛開始每月還款中本金小于利息，往后本金逐月增加号杠、利息逐月減少痴施。（2）等額本金，每月還款額逐月減少，每月還款本金=貸款金額/（年數(shù)*12）辣吃，每月減少金額=每月還款本金*貸款利率动遭。總的來說神得，如果考慮到貨幣貶值的話厘惦，建議選擇等額本息還款方式，但如果考慮到將來要提前還款的話哩簿，等額本金還款方式更合適宵蕉。

? ? ? 最后，貸款銀行节榜。不同銀行會有一些不同的貸款政策羡玛，如貸款利率9.5折或9.0折、提前還款是否收取罰息宗苍、罰息比率多少稼稿，是否支持商轉(zhuǎn)公等，大家可以貨比三家讳窟，選擇一家最合適的銀行辦理貸款让歼。

（四）其他方面

? ? ? ?這次買房的經(jīng)歷確實讓我認識到開發(fā)商各種手段無所不用其極，總的來說丽啡，還是盡量選擇大的開發(fā)商和物業(yè)谋右，但若是實在是買不到大開發(fā)商的房子，那么在辦理購房手續(xù)時也應(yīng)注意以下細節(jié)补箍，包括但不限于：（1）身份證復印件注明：僅用于購房使用改执，他用及復印無效；（2）注意保留開發(fā)商的收據(jù)坑雅、刷卡單等相關(guān)資料天梧；（3）網(wǎng)簽后及時上網(wǎng)查詢房屋信息；（4）貸款放款后及時向開發(fā)商索要購房發(fā)票霞丧；（5）盡量多和其他業(yè)主交流呢岗，三個臭皮匠賽過諸葛亮！等等蛹尝。

? ? ? 總的來說后豫，買房這件事說大也不大，說小也不小突那，多做功課挫酿、有備無患！