01

楔子

前幾天,有個(gè)相熟的獵頭朋友找到我婆瓜，介紹說：有個(gè)河南四線城市的地產(chǎn)開發(fā)商希望在上海成立一個(gè)類似設(shè)計(jì)院的研發(fā)中心。而我過往的背景比較符合他們的用人標(biāo)準(zhǔn)措左，所以第一時(shí)間想到了我稽鞭，并在非常短的時(shí)間里安排了見面的流程，在此對(duì)這個(gè)獵頭朋友表示感謝二蓝。

雙方見面后誉券，良子有些心得感悟，才促成了這篇文章侣夷。

02

房企需要自營設(shè)計(jì)院 ？

在地產(chǎn)界里仑乌，開發(fā)商擁有自營設(shè)計(jì)院的并不罕見百拓。從今年的銷冠碧桂園，到以品質(zhì)著稱的綠城晰甚，再到我服務(wù)過的合生創(chuàng)展衙传，三盛宏業(yè)，都擁有自己的設(shè)計(jì)院厕九，還是帶出圖資質(zhì)的蓖捶。但是否所有的地產(chǎn)企業(yè)都需要設(shè)計(jì)院呢？答案顯然是否定的扁远。

A.自有設(shè)計(jì)院能帶來的好處俊鱼？

很多房企的老板，當(dāng)初成立設(shè)計(jì)院的初衷就是：外部的設(shè)計(jì)院用起來不順手畅买，不能召之即來并闲，并且要的費(fèi)用也不低。再加上許多老板的掌控欲望又很強(qiáng)谷羞，就覺得不如自己擁有一個(gè)設(shè)計(jì)院帝火，反正一年的成本也就一、二千萬（幾套房的事情）湃缎。

另外犀填，體外設(shè)計(jì)院雖然在創(chuàng)意上有一定的優(yōu)勢(shì)，但是對(duì)房產(chǎn)開發(fā)的理解上是有偏差的嗓违，導(dǎo)致很多的設(shè)計(jì)達(dá)不到房產(chǎn)開發(fā)和銷售的要求九巡。不管是贈(zèng)送面積的比例，還是部品蹂季、部件的標(biāo)準(zhǔn)化比庄。一些設(shè)計(jì)上的小問題求妹，在成本和招采部門的眼里，都是至關(guān)重要的佳窑。

B.自有設(shè)計(jì)院帶來的劣勢(shì)制恍？

自有設(shè)計(jì)院的目的是“服務(wù)好內(nèi)部的項(xiàng)目，并尋求外部機(jī)會(huì)神凑，做強(qiáng)做大”净神，這一般都是老板的宏愿，但是真正走出來的寥寥無幾溉委。對(duì)于規(guī)模很小鹃唯，銷售業(yè)績不到100億的企業(yè)來說，設(shè)計(jì)院的成本還是有一定的壓力的瓣喊。另外坡慌，一年能開發(fā)的項(xiàng)目太少了，根本沒必要梳理標(biāo)準(zhǔn)和進(jìn)行創(chuàng)新實(shí)驗(yàn)。

小規(guī)模的房企鬓椭，在吸引人才上本沒有什么優(yōu)勢(shì)帚戳。做房企項(xiàng)目的設(shè)計(jì)師，在整個(gè)設(shè)計(jì)行業(yè)里來說熄求，并不是那波最有創(chuàng)意的人，所以也很難達(dá)到老板預(yù)設(shè)的目標(biāo)逗概。再加上一年能做的項(xiàng)目又比較有限弟晚，如果是優(yōu)秀的人才，很難提起興趣逾苫。

另外房企設(shè)計(jì)院在經(jīng)營過程中卿城，有很多類似國企（或公務(wù)員）的特征，導(dǎo)致進(jìn)入的即使是人才铅搓，長期的“溫水煮青蛙”藻雪，也變得不思進(jìn)取了。這是我在原來兩家雇主服務(wù)后狸吞，最明顯的感受勉耀。

C.到底要不要擁有自營設(shè)計(jì)院？

所以蹋偏，我最后給到這家企業(yè)的建議是：成立設(shè)計(jì)研發(fā)機(jī)構(gòu)有其必要性便斥，但是形式可以靈活些 。

以事業(yè)合伙人（或者控股）的方式與有經(jīng)驗(yàn)的優(yōu)秀設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行合作威始，也許是更明智的一種方式枢纠。

可參看我去年寫過的一篇文章《老板，你還在"包養(yǎng)"建筑設(shè)計(jì)院黎棠？》

03

設(shè)計(jì)需要帶“戰(zhàn)略”晋渺？

對(duì)于房企來說镰绎，成立研發(fā)機(jī)構(gòu)具有戰(zhàn)略意義。那么木西，建筑師們?cè)谠O(shè)計(jì)時(shí)畴栖，同樣需要考慮“戰(zhàn)略目的”。

舉個(gè)例子來說明：

“在一線城市拿了樓板價(jià)6萬的土地和在四線城市拿了4千樓板價(jià)的土地八千，在設(shè)計(jì)的時(shí)候策略是一樣的嗎吗讶？“

回答：假設(shè)市場(chǎng)條件是相同的，樓板價(jià)和售價(jià)的比值也類似恋捆，銷售又都有壓力照皆。

那么，前者項(xiàng)目在設(shè)計(jì)時(shí)更多的是在溢價(jià)上做文章沸停，引入的是加法膜毁，上石材，精裝交付等愤钾。從而激發(fā)一線城市的購買力瘟滨。

而后者更多的是在控制成本上考慮，多做減法绰垂。因?yàn)樗木€城市的客戶數(shù)量有限室奏，購買力也有限火焰。

項(xiàng)目不同劲装，策略就不同，導(dǎo)致了設(shè)計(jì)的重點(diǎn)也不同昌简，這就是戰(zhàn)略占业。如果房企的戰(zhàn)略部門沒遠(yuǎn)見，委托的設(shè)計(jì)公司沒洞見纯赎，那確實(shí)是件挺糟糕的事情谦疾。

04

設(shè)計(jì)“戰(zhàn)略”的形式

建筑設(shè)計(jì)是貫穿房地產(chǎn)開發(fā)始末的專業(yè)，所以我想按照時(shí)間軸來展開闡述：什么是帶“戰(zhàn)略”的設(shè)計(jì)犬金。

A.拿地階段

在拿地階段念恍，房企經(jīng)常會(huì)委托設(shè)計(jì)單位，免費(fèi)做拿地方案晚顷。而設(shè)計(jì)單位也不會(huì)把這個(gè)工作放在心上峰伙，因?yàn)槭詹坏藉X。

殊不知该默，拿地是整個(gè)開發(fā)流程里最重要的一環(huán)瞳氓，沒有之一。在碧桂園的體系里栓袖，老板一再強(qiáng)調(diào)要拿“共享成就”的土地匣摘。就是希望拿的地店诗，又便宜，銷路又好音榜，還有溢價(jià)空間庞瘸。最后演變成跟投機(jī)制，來綁定責(zé)任人囊咏。

所以很多房企其實(shí)對(duì)自己是很不負(fù)責(zé)任的恕洲，把幾億甚至幾十億的項(xiàng)目，測(cè)算階段放給一個(gè)剛畢業(yè)的愣頭青梅割，想想多可怕霜第。

良子發(fā)現(xiàn)：萬科早期拿的地都是1.0-1.5左右的，而我在合生創(chuàng)展接觸的項(xiàng)目多是1.5以上的户辞。這中間其實(shí)就有學(xué)問了泌类。

萬科可以做出高低配，也可以做出緊湊型的三房戶型底燎，而你們家房企卻不行刃榨。因?yàn)閼粜偷墓珨偛煌慵曳科蟮臉请娞莸裙珨偞蟠笤黾铀裕瑢?dǎo)致后期銷售就沒有競(jìng)爭力枢希。

所以，拿地階段多做經(jīng)濟(jì)性比對(duì)朱沃。強(qiáng)排方案要建立數(shù)學(xué)模型去測(cè)算苞轿，將方方面面的因素都考慮周到。這是拿地階段最大的戰(zhàn)略逗物，影響的可能是項(xiàng)目的成敗問題搬卒。

B.規(guī)劃階段

規(guī)劃階段的設(shè)計(jì)成果，最后是可以用一張總平面圖和若干張戶型平面來概括的翎卓。而這個(gè)階段最大的策略是用足當(dāng)?shù)氐恼吆退愫卯a(chǎn)品組合這個(gè)經(jīng)濟(jì)賬契邀。

在許多的城市，政策存在著解釋的空間和當(dāng)?shù)氐囊恍┨厥庾龇ā?i>比如在張家界失暴，當(dāng)?shù)毓膭?lì)車庫做到地上坯门，所以不計(jì)算在容積率中。

而這樣的好處確是顯而易見的：不但可以省卻土方和基坑圍護(hù)的費(fèi)用逗扒，還可以減少排煙設(shè)施古戴，縮短施工周期，這樣的策略可以給業(yè)主帶來千萬級(jí)別的成本節(jié)約缴阎。當(dāng)然還有一些設(shè)計(jì)手段可以明顯減少成本允瞧，或者帶來溢價(jià)的。

另外，在產(chǎn)品組合的選擇上述暂，也是很有講究的痹升。如何多做溢價(jià)高的產(chǎn)品（比如別墅），也是有法可依的畦韭。這都需要經(jīng)驗(yàn)和創(chuàng)新疼蛾。

C.建筑設(shè)計(jì)階段

外行往往會(huì)忽略前面兩個(gè)階段，感性的認(rèn)為：建筑設(shè)計(jì)階段才是一個(gè)項(xiàng)目最核心的部分艺配，這是誤解察郁。在這個(gè)階段設(shè)計(jì)確實(shí)能創(chuàng)造價(jià)值，但已經(jīng)非常有限了转唉。

挑選戶型時(shí)皮钠，小業(yè)主往往追求性價(jià)比，而我們很多的開發(fā)商也是盲目的迎合赠法。我就碰到過一個(gè)項(xiàng)目：聯(lián)排別墅麦轰，地上3層，地下2層車庫砖织。最后售價(jià)沒能覆蓋贈(zèng)送的地下車庫的成本款侵。

多送面積對(duì)小業(yè)主來說固然好，但是銷售單價(jià)的增加是否足以覆蓋贈(zèng)送面積的建安成本侧纯。贈(zèng)送這一行為對(duì)去化速度到底有多少幫助新锈，這些都是需要綜合判斷的，設(shè)計(jì)需要得到營銷部分的技術(shù)支持眶熬。

另外妹笆，在控成本和外立面造型上也是需要權(quán)衡的。我從日照分析和節(jié)能計(jì)算兩個(gè)方面切入舉例說明下：

下圖是2010年前后聋涨，采用比較多的提高容積率的戶型——小面寬大進(jìn)深晾浴。

在日照分析時(shí)负乡，它的劣勢(shì)非常的突出牍白，后面兩戶的日照非常差，冬至日每天可能只有一個(gè)小時(shí)（三角形部分為自身遮擋）抖棘。但是在形體上它凹凸有致茂腥，還挺受一些老板喜歡。

這樣的凹凸在節(jié)能計(jì)算時(shí)切省，因?yàn)樗捏w型系數(shù)較大最岗，所用的保溫材料成本也會(huì)增加不少 。但是在特定的地塊條件下朝捆，它是可以顯著提高容積率的般渡，要綜合來看。

進(jìn)退關(guān)系示意：

下圖是2015年前后，采用比較多的提高容積率的戶型——大面寬小進(jìn)深驯用。

在日照分析時(shí)脸秽，它的優(yōu)勢(shì)非常的明顯，四戶的日照不存在任何的自身遮擋蝴乔。另外出來的立面也更偏向公建化记餐，是很多當(dāng)?shù)卣Ｍ吹降摹?/i>

這樣橫平豎直在節(jié)能計(jì)算時(shí)，因?yàn)樗捏w型系數(shù)更合理薇正，所用的保溫材料成本也會(huì)下降 片酝。在特定的地塊條件下，它也是可以顯著提高容積率的挖腰，但都是要綜合來看雕沿。

以上兩種戶型，各有利弊猴仑，顯然后期改良型戶型在成本上會(huì)更占有優(yōu)勢(shì)晦炊，而且銷售前景也更明朗。這就是建筑設(shè)計(jì)階段的“戰(zhàn)略”宁脊。

D.景觀設(shè)計(jì)階段

很多房企都有自己的景觀（園林）公司断国，多是以施工為主，不少還在謀求上市榆苞。

比如我服務(wù)過的合生創(chuàng)展稳衬，提煉出來就是“前廣場(chǎng)、后花園”坐漏。

另外一家三盛宏業(yè)薄疚，則是提“居家的蘇州園林”。

最近風(fēng)頭正勁的碧桂園則提出“高爾夫地景”赊琳。

而且每家都說自己的園林是深受客戶愛戴街夭，在市場(chǎng)上“”無人出其右“”。

其實(shí)沒有最好的景觀躏筏，只有最合適的板丽。合適是基于對(duì)自身的了解和對(duì)市場(chǎng)，對(duì)客戶偏好的理解趁尼。而大數(shù)據(jù)時(shí)代埃碱，數(shù)據(jù)的引入恰逢其時(shí)。

E.精裝修設(shè)計(jì)階段

從2014年開始酥泞，全國各地陸續(xù)出臺(tái)精裝交房的政策砚殿。而精裝房和毛坯交房有著明顯的區(qū)別。精裝要采購的品類更多芝囤，管理的范圍更廣似炎。而房企在不大量增加人手的情況下辛萍，如何做到提效，就需要一些新的思維了羡藐√纠可參看我寫過的一篇《我們終于迎來了“全裝修交付”時(shí)代》。

a.做好標(biāo)準(zhǔn)化的工作

讓你的客戶有的選擇传睹，但不至于挑花眼耳幢。早年，一些不成熟的開發(fā)企業(yè)欧啤，往往會(huì)設(shè)計(jì)多達(dá)10幾種的戶型睛藻，覺得戶型越多，顧客就會(huì)被一網(wǎng)打盡邢隧。這完全是錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)店印。所以在裝修標(biāo)準(zhǔn)上，也不宜太多倒慧，選擇符合當(dāng)?shù)乜蛻羯钇肺兜娘L(fēng)格即可按摘。

德國大眾，幾十年來一直用的就是家族臉的設(shè)計(jì)纫谅，也沒有因此滯銷炫贤，反而還一度成為全球銷量第一的車企。

b.做好模塊化設(shè)計(jì)

設(shè)計(jì)企業(yè)要與時(shí)俱進(jìn)付秕，適時(shí)的利用好BIM等技術(shù)兰珍。

在軟裝和重復(fù)率較高的部分完全可以利用BIM技術(shù)，將這些產(chǎn)品變成“族”询吴，便于集采的數(shù)量統(tǒng)計(jì)和后期運(yùn)維的管理提效掠河。

c.裝配式技術(shù)的應(yīng)用

隨著中國慢慢進(jìn)入老齡社會(huì)，人口紅利的消失猛计。以往通過現(xiàn)場(chǎng)濕作業(yè)的方式進(jìn)行生產(chǎn)的劣勢(shì)被放大了唠摹。人工越來越貴，“”品控沒有保障奉瘤、工期不可控“”等問題將更加嚴(yán)重勾拉。而裝配式的裝修，能很好的解決品控和工期的問題毛好。

PC離大面積推廣望艺，也只是時(shí)間問題了苛秕〖》茫看看我們的鄰邦日本，大家就不會(huì)太迷茫了艇劫。

F.專項(xiàng)研究

在建筑設(shè)計(jì)中吼驶，除了傳統(tǒng)的設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)，還有許多的專項(xiàng)設(shè)計(jì)。而對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目蟹演，專項(xiàng)研究也是必不可少的风钻。比如地下車庫經(jīng)濟(jì)性分析、收納功能專項(xiàng)分析酒请、外立面標(biāo)準(zhǔn)化與成本的關(guān)系骡技、微型別墅專項(xiàng)分析等。

這些專項(xiàng)都能帶來好的客戶體驗(yàn)和成本節(jié)約羞反。是一個(gè)企業(yè)專業(yè)度的體現(xiàn)布朦，也是營銷上很好的賣點(diǎn)。

最后昼窗，給良有方團(tuán)隊(duì)做個(gè)宣傳：我們?cè)诜科蟮捏w系里存活多年是趴，對(duì)房企開發(fā)中設(shè)計(jì)的要求諳熟。歡迎有標(biāo)準(zhǔn)化和研發(fā)需求的房企咨詢澄惊，我們將竭誠為您提供服務(wù)唆途。