房價越高，購買力越強归露。
難道是需求定律被推翻了洲脂？
需求定律：
價格上升，需求量下降剧包；價格降低恐锦，需求量上升。前提是：其他因素不變疆液。
如下圖一铅。
房價越高，購買力越強堕油。原因是人的需求上升潘飘，局限條件發(fā)生了變化，需求曲線整體上移掉缺。（需求區(qū)別于需求量）
如下圖卜录。
房價上漲需求增加的原因是人的預(yù)期發(fā)生變化，對未來的價格更加看好眶明。這跟人們買股票追漲的原因是相同的艰毒。
限購是在房價不斷上漲的情況下推出的，其目的是希望減少需求量搜囱。
即原來有10個人想購買房子丑瞧，現(xiàn)在通過設(shè)置條件限制柑土，只有7個人滿足要求來購買。
本意是嗦篱，通過調(diào)節(jié)供需關(guān)系冰单，降低需求，使房價穩(wěn)定或者下跌灸促。
實際上這種限購政策對于控制房價是沒有用的，或者說只是皮毛作用涵卵，隔靴搔癢浴栽。
假如張三是一個北京人，跟父母住在一起轿偎，暫時沒有買房的打算典鸡。可他發(fā)現(xiàn)房價在不斷上漲的時候坏晦，他的預(yù)期就會發(fā)生變化——如果現(xiàn)在不買萝玷，將來就買不起了。這些人的需求被激發(fā)昆婿。
如此導(dǎo)致需求量大增球碉，房價繼續(xù)上漲。
同理仓蛆，我們可以分析當(dāng)房價下跌的情況下睁冬，限購會不得不解除。而即使解除掉看疙，房價處于下滑狀態(tài)下豆拨，人的預(yù)期會發(fā)生變化，對未來不看好能庆，不傾向于買入房產(chǎn)施禾，需求總體來看還是會下降。
這時搁胆，需求曲線會向下移動弥搞。
如下圖。
限購作為特定時期的產(chǎn)物丰涉，并沒有針對房價上漲的核心問題拓巧，所以效果不明顯。
房價上漲的根本原因是央行放水一死。判斷的根據(jù)就是肛度，如果沒有央行放水，房價會不會漲到這么高投慈。顯然不會承耿。
而房價上漲到一定程度冠骄，同時實體經(jīng)濟(jì)又不斷衰退的情況下，房價很容易下跌加袋。須知凛辣，這個時候央行是不敢繼續(xù)放水的，因為繼續(xù)放水同樣是系統(tǒng)性風(fēng)險职烧，后果嚴(yán)重扁誓。
房價下跌的時候，政府會出來救市蚀之，這是毋庸置疑的蝗敢。［1］
但我們根據(jù)過去的經(jīng)驗可以知道，市場是不太好控制的足删。如果真的能控制市場寿谴，一線的城市也不會漲到如此高的價格，三四線的城市房地產(chǎn)市場也不至于如此蕭條失受。
要保證房價穩(wěn)定讶泰，就必須從實體經(jīng)濟(jì)入手，實體經(jīng)濟(jì)是高房價的基礎(chǔ)拂到。
沒有了實體經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)痪署，再高的房價都會變成泡沫。讓實體經(jīng)濟(jì)流入而不是向海外流出的唯一方式就是給企業(yè)的生存空間更大谆焊，生產(chǎn)成本更低惠桃。
房價的長期走勢判斷靠的同樣是實體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。而不是央行到底會不會繼續(xù)放水辖试。
很多人自欺欺人認(rèn)為央行會持續(xù)放水辜王，所以看好房價的未來，這種觀點至少我是不贊同的罐孝。
判斷的依據(jù)就是發(fā)達(dá)國家的房價走勢呐馆。那種邏輯下，發(fā)達(dá)國家的房價是要一直上漲的莲兢，但實際上沒有汹来。
而且未來不可預(yù)知的是，人民幣有可能替代美元成為國際貨幣改艇，這顯然是跟其他發(fā)達(dá)國家不一樣的地方收班。
很多人以為，限購的城市還有上漲空間谒兄，預(yù)期向好摔桦。
好的預(yù)期是穩(wěn)定房價的一個很關(guān)鍵的因素。
但就怕這種預(yù)期只是少數(shù)人的心理。
現(xiàn)在國家希望房價不要有波動邻耕，既不能繼續(xù)上漲鸥咖，同時又不能出現(xiàn)大跌的情況。而這一切兄世，明年上半年應(yīng)該會有眉目……
人類的心理啼辣，是一條巨大的橡皮筋∮玻狂熱的時期鸥拧，和冷靜的時期，其購買欲望可以相差十幾倍削解，幾十倍住涉。
許多省會城市的房子，原本高壓庫存钠绍，使盡辦法促銷也賣不動。
那是消費者認(rèn)為“買了賠錢”花沉。
一旦消費情緒改變柳爽，消費者認(rèn)為“買了賺錢”。則你哪怕十倍的庫存碱屁，也可以傾夜之間消化殆盡磷脯。如果面粉比面包貴，庫存就好清多了娩脾。
學(xué)Marketing的人赵誓，一直對“消費者心理”深懷深深的敬畏。
人類簡單的情緒波動柿赊，當(dāng)放大到十萬萬人時俩功，會引發(fā)劇烈的價格波動。乃至天翻地覆的估值差異碰声。
————yevon_ou? 《2016.10月調(diào)控政策的分析》
