「過去的20年是房地產(chǎn)飛速發(fā)展的20年疗锐，過去20年里，就算沒有標(biāo)準(zhǔn)费彼，只要敢買汛骂、買得起幾乎都有收益橡庞，只是漲幅大小的問題。然而未來的10-20年房?jī)r(jià)全面普漲的現(xiàn)象已經(jīng)消失，隨便買担敌，隨便漲的時(shí)代已經(jīng)過去了９蛘摺Ｂ宄病Ｆ潞亍！＼搅弧祭玉！」

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我將從以下幾個(gè)方面跟各位同學(xué)來分享如何買對(duì)房這個(gè)話題：

1、未來10年房?jī)r(jià)是漲還是跌春畔？

2脱货、在哪里買房才會(huì)漲？

3律姨、選擇剛需性住房應(yīng)注重哪些標(biāo)準(zhǔn)振峻？

4、投資為目的購買應(yīng)注意哪些指標(biāo)择份？

5扣孟、買房過程中的一些法律問題如何解決？

第一個(gè)話題：未來房地產(chǎn)是漲還是跌荣赶？

房地產(chǎn)行業(yè)是當(dāng)今中國的天字第一號(hào)行業(yè)凤价，1998年中國進(jìn)入城市化，它就成為中國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居民消費(fèi)最重要的一個(gè)部分拔创。目前房地產(chǎn)行業(yè)每年的產(chǎn)值在15萬億人民幣左右利诺，排在全國所有產(chǎn)業(yè)的第一名，同時(shí)相關(guān)60多個(gè)產(chǎn)業(yè)的波動(dòng)剩燥，它的資產(chǎn)沉淀量達(dá)到了260萬億人民幣慢逾，這是一個(gè)什么概念？中國深滬兩市現(xiàn)在加在一起的資產(chǎn)總額也就是60萬億人民幣左右。

房子的漲和跌侣滩，一方面關(guān)系到我們每一個(gè)人的財(cái)富增長(zhǎng)或縮水口注。另外一方面關(guān)系到中國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。

2019年統(tǒng)計(jì)的樣本124個(gè)城市中君珠，96個(gè)出現(xiàn)大幅的上漲寝志。2020年1月-11月期間，統(tǒng)計(jì)樣本百城的平均價(jià)格漲幅超過3%策添，比2019年擴(kuò)大了0.28%個(gè)百分點(diǎn)澈段，總體2020年的房?jī)r(jià)漲幅超過2019年。也就是說舰攒，這一輪從2015年開始上漲的房?jī)r(jià)已經(jīng)持續(xù)了40個(gè)月，正在不斷的刷新中國房地產(chǎn)的歷史悔醋。這種歷史還會(huì)長(zhǎng)久持續(xù)下去摩窃，房?jī)r(jià)總體上漲趨勢(shì)不會(huì)改變，但是普漲時(shí)代已經(jīng)過去芬骄！出現(xiàn)漲跌不一猾愿，局部城市會(huì)持續(xù)上漲，一些無發(fā)展動(dòng)力的城市下跌概率增大账阻。

從大的方向來看：未來人口大幅流入的城市的房?jī)r(jià)上漲空間較大蒂秘，土地調(diào)控政策比較嚴(yán)格的城市下跌幾率較小，符合上述兩個(gè)條件的城市淘太，金融政策一旦放松姻僧，將會(huì)出現(xiàn)短暫暴漲現(xiàn)象。所以：未來10年房?jī)r(jià)總體平穩(wěn)上漲蒲牧，房?jī)r(jià)普漲時(shí)代消失撇贺，要注重專業(yè)的學(xué)習(xí)，方能買到不縮水的固定資產(chǎn)冰抢。

第二個(gè)話題：在哪個(gè)城市買房才漲呢松嘶？

有很多年輕人的感慨：

一線城市容不下肉體，三四線城市容不下靈魂挎扰。有同學(xué)問我：我想裝下靈魂又裝下肉體翠订，該如何選擇買房的城市呢？我在近10年的房地產(chǎn)的學(xué)習(xí)和研究中研究出了10大核心的選擇適合買房城市的標(biāo)準(zhǔn)遵倦，今天著重和大家分享四個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)：

第一個(gè)維度當(dāng)然是經(jīng)濟(jì)指標(biāo)尽超，包括GDP、人均GDP和第三產(chǎn)業(yè)占比骇吭，這些數(shù)據(jù)越高橙弱，說明這個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)體量越大，居民越富裕，經(jīng)濟(jì)發(fā)展更具持續(xù)力棘脐。

第二個(gè)維度是金融指標(biāo)斜筐，包括金融機(jī)構(gòu)的存款余額、上市公司的數(shù)量蛀缝，數(shù)據(jù)越高顷链，說明這個(gè)城市對(duì)資金的吸附能力越強(qiáng)，資本市場(chǎng)活躍度越高屈梁。

第三個(gè)維度是人口緯度嗤练，因?yàn)槿丝谑墙?jīng)濟(jì)發(fā)展的第一資源，人口凈流入排名前50位城市上漲空間巨大在讶。

第四個(gè)維度是創(chuàng)新維度煞抬，因?yàn)榭茖W(xué)技術(shù)是第一生產(chǎn)力，一個(gè)城市的新興產(chǎn)業(yè)越發(fā)達(dá)构哺，城市發(fā)展動(dòng)力越足革答，房?jī)r(jià)上漲幾率越大。

通過經(jīng)濟(jì)總量曙强、金融残拐、人口和創(chuàng)新四個(gè)緯度，我們來排一下碟嘴，今天中國排名靠前的新一線城市溪食，它們分別是杭州、天津娜扇、蘇州错沃、南京、成都雀瓢、武漢捎废、重慶、青島致燥、寧波和西安登疗。

第三個(gè)話題：剛需性買房的策略與標(biāo)準(zhǔn)

如果我們做為單純投資者而言，是要以追求最大的投報(bào)資回報(bào)為目的嫌蚤，需要有全球視野配置資產(chǎn)辐益，但是我們現(xiàn)在大多數(shù)人是想在滿足剛需性房子的前提下，能保障所購買的房產(chǎn)保值脱吱，甚至增值智政。犇犇財(cái)商教練團(tuán)隊(duì)經(jīng)過10年來實(shí)操經(jīng)歷，總結(jié)出購買剛需性住房5大核心指標(biāo)：

1箱蝠、單價(jià)與面積：

小戶型為主：根據(jù)家庭成員進(jìn)行規(guī)劃续捂，80-100平方為佳垦垂。

房屋單價(jià)：? 單價(jià)處于本城市房?jī)r(jià)中等價(jià)格區(qū)間（貝殼找房、搜房網(wǎng)牙瓢、中介機(jī)構(gòu)）劫拗。

2、配套與周邊

配套標(biāo)準(zhǔn)1：方圓3公里有一家3甲醫(yī)院

配套標(biāo)準(zhǔn)2：方圓1.5公里至少3家幼兒園矾克，1家小學(xué)

配套標(biāo)準(zhǔn)3：方圓1公里要有一個(gè)購物廣場(chǎng)或生活超市或農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)

配套標(biāo)準(zhǔn)4：底商或方圓500米配套小型商超以及餐飲店面不低于10家页慷。?

3、物業(yè)管理

物業(yè)管理的標(biāo)準(zhǔn)1：有門禁系統(tǒng)

物業(yè)管理的標(biāo)準(zhǔn)2：有配套的綠化與休閑設(shè)施胁附，兒童游樂場(chǎng)酒繁、運(yùn)動(dòng)休閑廣場(chǎng)。

物業(yè)管理的標(biāo)準(zhǔn)3：有專職的樓面管家服務(wù)

物業(yè)管理的標(biāo)準(zhǔn)4：有清晰且封閉的垃圾存儲(chǔ)場(chǎng)以及小區(qū)控妻、樓道標(biāo)準(zhǔn)化清潔服務(wù)州袒。

物業(yè)管理的標(biāo)準(zhǔn)5：物管費(fèi)合理，按照當(dāng)?shù)卣畼?biāo)準(zhǔn)執(zhí)行弓候，并提供多項(xiàng)上門免費(fèi)服務(wù)稳析。

4、開發(fā)商

開發(fā)商：明星實(shí)力開發(fā)商弓叛，最好是上市公司，若非上市公司诚纸，則至少在三個(gè)省級(jí)以上的單位開發(fā)過項(xiàng)目撰筷。

5、位置交通

位置交通標(biāo)準(zhǔn)1：通勤時(shí)間（從家到工作的地方）40分鐘以內(nèi)

位置交通標(biāo)準(zhǔn)2:方圓1.5公里至少一個(gè)地鐵站或快速交通站點(diǎn)

位置交通標(biāo)準(zhǔn)3:方圓1公里之內(nèi)至少有一個(gè)公交站點(diǎn)畦徘。

購買剛需性住房注意事項(xiàng)：

1毕籽、兼顧學(xué)區(qū)房需求，滿足孩子上學(xué)需求井辆，剛需中的剛需关筒，出手率高。

2杯缺、可以適當(dāng)選擇次新房為主蒸播，5-8年以內(nèi)，精裝為上萍肆。

3袍榆、戶型以方型機(jī)構(gòu)為上，樓層在中間樓層塘揣。

第四個(gè)部分：以投資為目的購房需遵循哪些標(biāo)準(zhǔn)：

投資性購買（僅限普通住宅類包雀，豪宅、別墅以及商業(yè)房地產(chǎn)：寫字樓亲铡、商鋪才写、酒店式公寓等投資以后課程中會(huì)有專題）房子的關(guān)鍵指標(biāo)有10大指標(biāo)葡兑，68個(gè)細(xì)分指標(biāo)，今天著重強(qiáng)調(diào)5個(gè)核心指標(biāo)：

1赞草、城市核心區(qū)劃位置

首選該城市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)中心讹堤、金融中心、商務(wù)中心房资、名校集中區(qū)蜕劝，其次選擇行政中心，商業(yè)中心（步行街等大型商業(yè)綜合體）

2轰异、周邊租住戶品質(zhì)：

首選本地高凈值人群聚居地岖沛，參考指標(biāo)：方圓1公里有高端洗衣房、精品果蔬專賣店搭独、高檔餐飲婴削、高端養(yǎng)生會(huì)所、高端美容院牙肝。

3唉俗、出租率

單位租金價(jià)格居于城市中上水平，7日內(nèi)出租為佳（問中介配椭、查網(wǎng)站交易數(shù)據(jù)虫溜、問門衛(wèi)）一個(gè)月內(nèi)無法出租的房子的區(qū)域，該區(qū)域的房子不考慮投資股缸！

4衡楞、出手率

30日內(nèi)出手為上，60日出手為次（具體數(shù)據(jù)至少3家中介機(jī)構(gòu)問詢）

5敦姻、金融政策

首付政策瘾境，首付越少越好：0 首付最佳，1成為好镰惦，2成次之迷守，3成為普通，4成以及以上可以使用策略以及他人（嫡親）名額旺入。

貸款周期越長(zhǎng)越好：30年為最佳兑凿，25年次之，20年為好茵瘾，15年為一般急膀。（原理同上，30年后每個(gè)月還1萬元龄捡，相當(dāng)于現(xiàn)在的900元購買力卓嫂，前提要規(guī)劃好現(xiàn)金流）

關(guān)于投資購房的一些補(bǔ)充建議：

1、小戶型為主聘殖，35-45平方為主（未來主流購房人群的剛需）

2晨雳、選擇房?jī)r(jià)上漲緩坡期購買（早課專題分享如何判斷和找到房地產(chǎn)上漲緩坡期）

3行瑞、全國乃至全球視野配置房產(chǎn)4、買新房不買舊房（房?jī)r(jià)2個(gè)重要上漲周期開盤到交房期餐禁，交房后5年內(nèi)）

4血久、買新房不買舊房（房?jī)r(jià)2個(gè)重要上漲周期開盤到交房期，交房后5年內(nèi)）

5帮非、至少留住6個(gè)月房貸備用金

第五個(gè)話題：關(guān)于買房中的一些要注意的法律問題：

1氧吐、訂金可以申請(qǐng)退嗎？

訂金 認(rèn)籌款可以隨時(shí)申請(qǐng)退款（屬于誠意金）

若想給自己留余地買房時(shí)候要求簽署訂金合同末盔，訂金合同開發(fā)商往往可以一房多賣筑舅，而買方可以隨時(shí)申請(qǐng)退款。

2陨舱、定金可以申請(qǐng)退嗎翠拣？

若不想開發(fā)商違約，非常想要定購的房子游盲，則簽署定購協(xié)議误墓，則定金可沒收，若開發(fā)商違約益缎，要承擔(dān)總合同金額的20%的違約責(zé)任谜慌。如果自己最后不想要，自己明顯違約的前提條件下莺奔，可以直接找到開發(fā)商主要領(lǐng)導(dǎo)申請(qǐng)欣范，以自己不知道為理由提起訴訟，開發(fā)商多數(shù)都不想有訴訟弊仪，一般情況都可以退回定金，會(huì)扣除部分的手續(xù)費(fèi)用杖刷。

3励饵、首付款都付了，結(jié)果不想要了可以申請(qǐng)退回首付款嗎滑燃？

不可以退役听，我又想退怎么辦呢？首付款支付后表窘，正式銷售合同還沒有簽署不想要典予，就可以某些條款不合理為由，修改合同條款乐严，退還首付款的概率在70%以上瘤袖。做法和退定金一樣！最好的方式找項(xiàng)目負(fù)責(zé)人都幾乎可以退昂验，不過通過中介購買的就相對(duì)比較難捂敌！

開發(fā)商都有兩套合同艾扮，開發(fā)商越大，往往越容易退下來占婉！

4泡嘴、?法拍房的注意事項(xiàng):

1.原房主戶口遷不走

2.有長(zhǎng)期租約

3.絕大多數(shù)不能貸款，要全款買了再貸款

4.稅費(fèi)需要計(jì)算好逆济，因?yàn)槭琴I房人出酌予，房主得的是凈得價(jià)

5.價(jià)格比市價(jià)低10-30%

5、如果你借你朋友的名義買了一套房子奖慌，買的時(shí)候是200萬抛虫，現(xiàn)在漲到300萬，你的朋友不認(rèn)升薯，不給你莱褒，你覺得可以追討嗎？

可以涎劈，但無法主張300萬的權(quán)益广凸，因?yàn)榻杳I房是債權(quán)關(guān)系，而非物權(quán)關(guān)系蛛枚，若你的朋友不認(rèn)谅海，你只能按照200萬元的債權(quán)主張權(quán)利。

注意經(jīng)濟(jì)適用房不受法律保護(hù)蹦浦，若以他人名義持有經(jīng)濟(jì)適用房扭吁，主張權(quán)益不受法律保護(hù)。

最后我們來總結(jié)一下：

1盲镶、未來10年房地產(chǎn)總體平穩(wěn)上漲侥袜，部分城市漲幅空間大，要學(xué)會(huì)標(biāo)準(zhǔn)方可選出上漲的房子溉贿。

2枫吧、未來以投資為目的的買房，選擇城市非常重要宇色，重點(diǎn)關(guān)注四大核心指標(biāo)：經(jīng)濟(jì)總量九杂、金融指標(biāo)、人口情況宣蠕、創(chuàng)新能力例隆。

3、要想買到保值增值的剛需性住房抢蚀，要嚴(yán)格遵循5大核心指標(biāo)镀层，跑盤至少10個(gè)以上。

4皿曲、投資普通住宅要遵循5+5核心指標(biāo)鹿响，以小戶型為主羡微，要有全局視角，更要用腳去踩出好房子惶我。5妈倔、買房中處處都是坑，掌握一些法律常識(shí)會(huì)讓我們少損失绸贡，賺的都是純利潤(rùn)盯蝴。