?最近，我賣(mài)掉了一套位于某三四線城市的房子昏兆。

房子枫虏，中國(guó)家庭繞不開(kāi)的話題，自從推出商品房制度以來(lái)爬虱，這二十年樓市的歷程隶债，簡(jiǎn)單說(shuō)：就一個(gè)字“漲”。自2015年樓市一波瘋狂上漲跑筝，逼迫出了最嚴(yán)格的調(diào)控措施死讹。一二線城市基本已經(jīng)限購(gòu)、限售和限貸曲梗。

嚴(yán)控之下赞警，一二線樓市眼下已陷入冰凍期，而自2017年以來(lái)虏两，三四線城市的樓市開(kāi)始火爆糯景，漲幅驚人治拿。限購(gòu)之下间聊，一些有閑錢(qián)的朋友淳玩，開(kāi)始考慮投資小城市的房產(chǎn)。

三四線城市房產(chǎn)到底能不能買(mǎi)?

常常有朋友聊到這個(gè)話題祖凫。恰好琼蚯，我這里有現(xiàn)成的例子，就以我這套房子的買(mǎi)賣(mài)和背后的決策過(guò)程惠况，給大家提供一個(gè)三四線房產(chǎn)的真實(shí)樣本遭庶。

購(gòu)房過(guò)程

2013年，在A市工作的我考慮買(mǎi)一套房子稠屠。

由于我在幾年之后會(huì)離開(kāi)去其他城市峦睡，因此我的購(gòu)房目的是：自住一段時(shí)間翎苫，離開(kāi)時(shí)賣(mài)掉，獲取增值收益赐俗。簡(jiǎn)單說(shuō)就是自住+投資拉队，需要上班方便弊知，同時(shí)要具備升值潛力阻逮。

我的工作地點(diǎn)在郊區(qū)，周?chē)幼〉亩际钱?dāng)?shù)卮迕裰韧霃?公里范圍內(nèi)沒(méi)有樓盤(pán)叔扼。更遠(yuǎn)的樓盤(pán)，由于位置偏遠(yuǎn)漫雷，缺乏購(gòu)房需求瓜富，未來(lái)難出手，不符合我的考量降盹。

此外与柑，當(dāng)?shù)毓步煌ㄝ^差，我給自己訂下的硬標(biāo)準(zhǔn)是開(kāi)車(chē)通勤時(shí)間半小時(shí)以內(nèi)蓄坏。當(dāng)時(shí)考察區(qū)域主要為以下兩個(gè)片區(qū)：

一价捧、緊靠主城區(qū)的近郊區(qū)域中心

當(dāng)時(shí)，這一區(qū)域經(jīng)國(guó)務(wù)院批復(fù)“縣改區(qū)”涡戳，因此结蟋，當(dāng)?shù)卣?guī)劃了一塊“區(qū)中心”，建設(shè)了全新的區(qū)府建筑渔彰，并通過(guò)行政手段要求職能部門(mén)轉(zhuǎn)移嵌屎。在新的區(qū)府周邊，規(guī)劃的大量的住宅用地恍涂，新盤(pán)林立宝惰，建設(shè)如火如荼≡俨祝看了5尼夺、6個(gè)樓盤(pán)，均價(jià)在4000+产园。

站在這里汞斧，看著新建的道路上，渣土車(chē)什燕、水泥攪拌車(chē)不時(shí)經(jīng)過(guò)粘勒，揚(yáng)起的塵土緩緩飄散；周?chē)蔷G油油的農(nóng)田屎即，遠(yuǎn)處是一條國(guó)道庙睡，生活配套基本都要去到國(guó)道的另一邊事富。

直覺(jué)告訴我，這塊地方5年以內(nèi)居住都不會(huì)方便乘陪，而這個(gè)片區(qū)真正成熟统台，可能需要8年以上的時(shí)間。

于是啡邑，我轉(zhuǎn)向老縣府周邊贱勃。

這個(gè)片區(qū)居住氛圍較好，生活便利谤逼。該區(qū)域僅有零星幾個(gè)新盤(pán)贵扰，有價(jià)格4000多的尾盤(pán)，小區(qū)整體設(shè)計(jì)陳舊基本無(wú)綠化流部；有開(kāi)價(jià)6000多的新盤(pán)戚绕，價(jià)格明顯高于區(qū)域價(jià)值，小區(qū)僅一排板樓還臨國(guó)道枝冀。還有建設(shè)的好似商品樓的“小產(chǎn)權(quán)”小區(qū)舞丛，價(jià)格3000多。區(qū)域的二手樓果漾，基本樓齡8-10年球切，小區(qū)設(shè)計(jì)更加落后。

總之跨晴，在這個(gè)區(qū)域欧聘，我沒(méi)有找到符合我需求的房子。

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二端盆、核心城區(qū)靠近工作地的板塊

區(qū)域距離我工作地有25～30分鐘車(chē)程怀骤，在我可接受范圍內(nèi)。這個(gè)版塊是新城區(qū)焕妙，道路較寬蒋伦，生活配套也較完善，屬于高端住宅區(qū)焚鹊。這一帶的樓盤(pán)痕届，新盤(pán)雖然不多，但二手樓齡都比較新末患，可選擇范圍還是蠻大的研叫。看了不少樓盤(pán)璧针，總結(jié)如下：

①臨江樓盤(pán)嚷炉，各方面都非常不錯(cuò)，戶型較大探橱，面積在190平～250平之間申屹，均價(jià)8000绘证。

②洋房+別墅的豪宅，全城最貴盤(pán)哗讥，洋房均價(jià)1.4W嚷那，面積200平以上（當(dāng)年A市統(tǒng)計(jì)局均價(jià)約4000）。

③片區(qū)其他樓盤(pán)杆煞，各種位置都有魏宽，戶型主要為3～4房單位，小區(qū)環(huán)境各方面也都差不多索绪，價(jià)格都在6000+湖员。

經(jīng)過(guò)分析，我認(rèn)為1.4W的豪宅盤(pán)明顯價(jià)格過(guò)高瑞驱，均價(jià)8000的臨江樓盤(pán)也價(jià)格偏高，當(dāng)時(shí)市區(qū)其他地段沿江樓盤(pán)在6000+窄坦。這樣的價(jià)格升值潛力恐怕不大唤反。其他的的樓盤(pán)產(chǎn)品、價(jià)格相差不大鸭津，而選擇較多彤侍，一時(shí)間無(wú)從下手。

后來(lái)逆趋，我咨詢了一個(gè)開(kāi)房產(chǎn)中介店鋪的朋友盏阶，經(jīng)他推薦，我考察了另一個(gè)位于此片區(qū)的樓盤(pán)闻书，據(jù)他說(shuō)不少中介老板已買(mǎi)入該盤(pán)名斟。樓盤(pán)情況如下：

樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商B為A市最大開(kāi)發(fā)商，小區(qū)已封頂魄眉，預(yù)計(jì)1年內(nèi)交樓砰盐，一手房已售罄，中介鋪面有不少二手房源坑律，大部分價(jià)格6000左右岩梳。

小區(qū)尚未出房產(chǎn)證，交易可采取開(kāi)發(fā)商“內(nèi)部更名”方式晃择。小區(qū)戶型好冀值，大部分戶型為南北向兩梯兩戶。位置佳宫屠，緊挨著此前看過(guò)的兩個(gè)價(jià)格高于區(qū)域價(jià)樓盤(pán)列疗。位置如圖：

參照前面的分析，我雖然不認(rèn)可旁邊樓盤(pán)的價(jià)格激况，但畢竟貴有貴的道理作彤，處于這樣一個(gè)位置膘魄，加目標(biāo)樓盤(pán)本身品質(zhì)并不差，我認(rèn)為這里是一處“價(jià)格洼地”竭讳。

后來(lái)创葡，經(jīng)過(guò)一番淘房，在這個(gè)小區(qū)全款購(gòu)入一套不錯(cuò)的房子三房绢慢，兩梯兩戶灿渴，高層，南北通透胰舆，心里還是比較滿意的骚露。

在我買(mǎi)入后不久，省城一位官員因貪腐問(wèn)題落馬缚窿，開(kāi)發(fā)商B老板由于巨額行賄棘幸，被羈押。由于小區(qū)只差部分綠化就完工倦零，所以只是延遲一點(diǎn)時(shí)間交樓误续，沒(méi)有像某些樓盤(pán)那樣面臨爛尾的風(fēng)險(xiǎn)。

我當(dāng)時(shí)已請(qǐng)人做了裝修設(shè)計(jì)扫茅，裝修預(yù)算約20萬(wàn)蹋嵌，我估計(jì)房產(chǎn)證不能正常辦理，怕不好出售再損失裝修錢(qián)葫隙，決定不裝修栽烂，沒(méi)辦交樓手續(xù)。

售房過(guò)程

2016年下半年恋脚，我離開(kāi)了A市腺办。

A市工作期間我一直租房居住，這套房子以毛坯狀態(tài)空置慧起。我離開(kāi)之前也曾想過(guò)出售菇晃，在中介放盤(pán)半年多發(fā)現(xiàn)：這房子根本無(wú)人問(wèn)津。

2017年蚓挤，三四線城市樓市普遍進(jìn)入狂熱期磺送，基本面并不好的A市，在這一年房產(chǎn)均價(jià)也上漲了約30%灿意，而開(kāi)發(fā)商B的老板估灿，也走出了看守所，意圖東山再起缤剧。

今年初馅袁，發(fā)覺(jué)各方面情況好轉(zhuǎn)，我再次嘗試出售此處房產(chǎn)荒辕。首先在網(wǎng)上了解樓盤(pán)均價(jià)汗销，然后犹褒，我以一個(gè)略高于網(wǎng)上均價(jià)的價(jià)格，通過(guò)中介放盤(pán)弛针。一個(gè)多月過(guò)去叠骑，只接到一通電話。

為了解市場(chǎng)削茁，精準(zhǔn)報(bào)價(jià)以便賣(mài)出宙枷，我專程回到A市，以購(gòu)房者的名義跑了好幾家中介茧跋。結(jié)果我吃驚的發(fā)現(xiàn)慰丛，實(shí)際上，這個(gè)樓盤(pán)并沒(méi)有所謂的“市場(chǎng)價(jià)”瘾杭。

掛在中介的房源诅病，6000+、7000+富寿、8000+的都有睬隶，價(jià)格跨度之大，超過(guò)了我的想象页徐。特別令我震驚的是，居然還有一套“筍盤(pán)”放售價(jià)5900银萍！剛開(kāi)始我以為這一定是假房源变勇，直到我通過(guò)幾家中介確認(rèn)這套房源確實(shí)存在。這差不多是5年前的價(jià)格了（房東很可能是2010年以3000多單價(jià)購(gòu)買(mǎi)的樓花）贴唇。

不管怎么說(shuō)搀绣，這對(duì)我的震撼很大。當(dāng)時(shí)心想：“完了戳气，我這房子可能賣(mài)不掉了链患。”

震驚過(guò)后瓶您，我開(kāi)始思考造成這種現(xiàn)象的原因麻捻。

不同于新房市場(chǎng)中開(kāi)發(fā)商的強(qiáng)勢(shì)，在二手房市場(chǎng)中呀袱，每一套房源背后是一個(gè)個(gè)獨(dú)立的房東贸毕，這些人的心態(tài)、認(rèn)知各不相同夜赵，對(duì)同一個(gè)小區(qū)房?jī)r(jià)的看法千差萬(wàn)別明棍，加上常會(huì)有一些人因?yàn)檫@樣那樣的原因急于出售，二手房的定價(jià)其實(shí)是房東的心態(tài)和認(rèn)知的體現(xiàn)寇僧。二手房的成交價(jià)摊腋，是市場(chǎng)認(rèn)可的體現(xiàn)沸版。

回到這個(gè)樓盤(pán)，它的優(yōu)點(diǎn)很明顯：

位置好兴蒸，區(qū)域是A市房?jī)r(jià)最高的區(qū)域视粮，且新的城市地標(biāo)正在一旁建設(shè)中，可以說(shuō)是當(dāng)?shù)刈罹邇r(jià)值的地段类咧；價(jià)格實(shí)惠馒铃，單價(jià)明顯低于周邊樓盤(pán)，甚至低于這座城市規(guī)劃的“XX新城”的部分樓盤(pán)痕惋。

缺點(diǎn)也可謂是非常致命：

未出房產(chǎn)證区宇，辦證的可能性存在，但時(shí)間無(wú)法估計(jì)值戳；銀行無(wú)法辦理按揭议谷，必須一次性付全款才能交易。

這樣的實(shí)際情況堕虹，必然導(dǎo)致巨大的認(rèn)知卧晓、心態(tài)的差別，加上個(gè)別房東急于出售赴捞，二手房源價(jià)格跨度大逼裆、“筍盤(pán)”也因此出現(xiàn)。

接下來(lái)赦政，談?wù)勈袌?chǎng)胜宇。在一線城市買(mǎi)過(guò)二手房的朋友，可能都會(huì)發(fā)現(xiàn)恢着，想淘筍盤(pán)非常困難桐愉，一般人很難遇到真正的筍盤(pán)。按理說(shuō)認(rèn)知掰派、心態(tài)的差異一定是客觀存在的从诲，但體現(xiàn)到市場(chǎng)上，卻只會(huì)因?yàn)檠b修靡羡、戶型系洛、樓層、朝向等等產(chǎn)生一定差別亿眠，如果上面這些條件相同碎罚，則沒(méi)有太大價(jià)差。為什么會(huì)如此呢纳像？

答案就是需求荆烈。

在一線城市，房子還是有相當(dāng)大的需求存在。一旦某套房子明顯低于區(qū)域均價(jià)一定程度憔购，在很短的時(shí)間內(nèi)宫峦，一定會(huì)有人買(mǎi)下成交。而我遭遇的情況玫鸟，反推可知导绷，需求明顯是不足的，因?yàn)榇蠓祪r(jià)也無(wú)法迅速賣(mài)出屎飘，市場(chǎng)邏輯部分失效妥曲，實(shí)際上流動(dòng)性危機(jī)已經(jīng)有所顯現(xiàn)。

想通這些環(huán)節(jié)钦购，我制定了一個(gè)出售策略檐盟。

★價(jià)格方面

放盤(pán)采取了一個(gè)有吸引力又相對(duì)合理的價(jià)格，死拼低價(jià)我是不會(huì)去做的押桃，前面已經(jīng)分析過(guò)葵萎，因?yàn)榻祪r(jià)效果不明顯。而且我心里也有一個(gè)收益底線唱凯，無(wú)法接受低于它甚至虧損羡忘，當(dāng)然，這個(gè)底線只有我自己知道磕昼，不會(huì)透露給中介或者在與潛在的購(gòu)房者談判中暴露出來(lái)卷雕。

★行動(dòng)方面

我廣泛的在A市的各個(gè)中介放盤(pán)，這基本上是個(gè)體力活票从。之所以這樣做是因?yàn)樵谇捌诘氖袌?chǎng)了解中爽蝴，我發(fā)現(xiàn)各個(gè)中介手中的房源是有一定差別的，這和中介宣稱的信息完全共享不同纫骑。其實(shí)也很容易理解，任何中介都會(huì)希望手握盡可能多的房源以增加在自己這里成交的機(jī)會(huì)九孩，畢竟成交才能帶來(lái)傭金收入先馆。此外，幾家大型連鎖中介躺彬，我特意留下了鑰匙方便帶看煤墙。

★買(mǎi)賣(mài)談判

盡可能放開(kāi)，只要是在我能接受的基礎(chǔ)上宪拥，價(jià)格仿野，付款時(shí)間、方式她君，稅費(fèi)負(fù)擔(dān)都可以談脚作。

最終我賣(mài)出了這套房子，還取得了一定收益。這套房子球涛，對(duì)我來(lái)說(shuō)劣针，實(shí)際上變成了純投資。讓我們從投資的角度亿扁，來(lái)分析下得失捺典。

這套房子我全款購(gòu)入，未辦理交房从祝，物業(yè)水電均為0襟己，因此我的持有成本為0。交易采用內(nèi)轉(zhuǎn)牍陌，稅費(fèi)很少擎浴。去掉之后，五年收益約50%呐赡，似乎看上去還不錯(cuò)退客。

可是，這里沒(méi)考慮到機(jī)會(huì)成本链嘀。實(shí)際上萌狂，2013年買(mǎi)入，2018年賣(mài)出怀泊，在這個(gè)時(shí)間段里茫藏，許多地方的房產(chǎn)已翻番甚至更多。各位讀者可以對(duì)比一下自己城市的房?jī)r(jià)變化得出結(jié)論霹琼。

空置幾年期間务傲，我一直租房居住，我實(shí)際上付出了租房的成本枣申。

加上這兩個(gè)因素之后售葡，再看看我取得的收益，是否覺(jué)得這是一次成功的投資忠藤？

當(dāng)然挟伙，投資的成功與否，要看你對(duì)投資收益的預(yù)期模孩。只要達(dá)到預(yù)期尖阔，對(duì)你而言，這就是一次成功的投資榨咐。

總結(jié)

就我的經(jīng)歷而言介却，三四線城市的樓市，“坑”還是太多了块茁。

據(jù)我所知齿坷，在三四線城市，樓花出售，五證一書(shū)不齊胃夏，長(zhǎng)時(shí)間拿不到房產(chǎn)證這些情況轴或，還是廣泛存在的，雖然近幾年在逐漸規(guī)范仰禀，但依然很常見(jiàn)照雁。甚至因?yàn)楦鞣N原因，發(fā)生爛尾的情況答恶，也時(shí)有發(fā)生饺蚊。

然后，想要取得收益真是太難了悬嗓。

地段選擇非常重要污呼，一定要市區(qū)最核心的地段“瘢“新區(qū)”燕酷、“新城”常常淪為“鬼區(qū)”、“鬼城”周瞎。三四線城市的規(guī)劃苗缩，大多難以實(shí)現(xiàn)。搞不好名義上價(jià)格漲了声诸，實(shí)際無(wú)人接盤(pán)酱讶，淪為紙面富貴。此外彼乌，小城市的“新房癌”也變相降低了二手房需求泻肯。

同等情況下，你應(yīng)該有更好的選擇慰照。

最后灶挟，如果是居住在三四線城市，房子該買(mǎi)還是得買(mǎi)毒租。

畢竟國(guó)人嘛膏萧，房子總是要有的，租房一輩子很多人還是接受不了蝌衔。用幾年的時(shí)間來(lái)等待房?jī)r(jià)下跌，也十分不靠譜蝌蹂，畢竟像結(jié)婚噩斟，孩子入學(xué)，這些事情都等不起孤个。

我的親歷有一定代表性剃允，不過(guò)中國(guó)真的非常廣大，三四線城市有兩百多個(gè)，不同區(qū)域斥废，不同城市之間差別也很大椒楣，也不能一概而論。買(mǎi)房子這件事牡肉，最好還是根據(jù)自身狀況獨(dú)立思考后決策捧灰。

以上，供大家參考统锤。如想知道A市毛俏、開(kāi)發(fā)商B具體所指，可以關(guān)注公眾號(hào)饲窿，對(duì)話框發(fā)送“A市”或者“開(kāi)發(fā)商B”煌寇，會(huì)自動(dòng)回復(fù)告知。