目前在商品房交易中，新房交易大多是采用商品房預售制混稽。

商品房預售時采驻，開發(fā)商應當與購房者簽訂商品房預售合同。

但哪怕是已經(jīng)簽訂了預售合同匈勋，在期房客觀存在先賣后建或先賣后交付的現(xiàn)實情況下礼旅，容易出現(xiàn)交房延期、一房二賣洽洁、一房多賣痘系、違規(guī)抵押、破產(chǎn)清算等問題饿自。

購房者要如何保障自身權(quán)益呢汰翠？

商品房預售合同備案登記：

前面說到，商品房預售時昭雌，開發(fā)商與購房者應簽訂商品房預售合同复唤。

根據(jù)法律規(guī)定，開發(fā)商應當自簽約之日起30日內(nèi)城豁，向房地產(chǎn)管理部門和市苟穆、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預售合同登記備案手續(xù)。

同一套房屋已出售并辦理了登記備案手續(xù)的唱星，如果開發(fā)商再將該房屋出售給他人雳旅，則合同不能辦理登記備案手續(xù)，因此預售合同登記備案可在一定程度上防止開發(fā)商一房二賣间聊、一房多賣攒盈。

但從政策的性質(zhì)上看，預售商品房合同備案是一種行政管理手段哎榴，經(jīng)過備案的商品房預售合同僅表明該買賣行為已被納入行政監(jiān)管型豁。

該登記并不具有對抗善意第三人的效力僵蛛，不能從根本上維護買受人的合法權(quán)益，在這樣的背景下迎变，預告登記制度產(chǎn)生充尉。

什么是預告登記？

預告登記是購房者向登記機關(guān)申請保障物權(quán)實現(xiàn)的一種方式衣形。

按照《物權(quán)法》第20條的規(guī)定驼侠，預告登記指當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)谆吴，而按照約定可以向登記機關(guān)申請預告登記倒源。

如在商品房預售中，購房者可就尚未建成的房屋進行預告登記句狼。

為什么要進行預告登記笋熬？

進行預告登記后，在沒有獲得預告登記權(quán)利人也就是購房者的同意下處置該不動產(chǎn)腻菇，不會發(fā)生物權(quán)效力胳螟。

舉個例子。

在一房二賣芜繁、一房多賣情況下旺隙，法院在判定權(quán)屬時，已經(jīng)進行預告登記的購房者骏令，其主張的權(quán)益一般情況下會獲得法院的優(yōu)先支持蔬捷。

不僅如此，甚至司法機關(guān)也不能將已預告登記的不動產(chǎn)當做出賣方的財產(chǎn)施以強制執(zhí)行榔袋。

綜上所述周拐，進行預告登記，可以制約開發(fā)商把已出售的房屋再次出售或者進行抵押凰兑，可以保障今后順利拿到房屋不動產(chǎn)權(quán)證書妥粟。

怎樣申請預告登記？

首先吏够，預告登記的前提一般需要買賣雙方協(xié)議約定了預告登記勾给。

預告登記的申請主體應當為買賣房屋的雙方當事人，預購商品房的預售人和預購人訂立商品房買賣合同后锅知，預售人未按照約定與預購人申請預告登記時播急，預購人可以單方申請預告登記。

可以直接到當?shù)氐牟粍赢a(chǎn)登記中心進行預告登記售睹，也可以先在網(wǎng)上進行預約辦理桩警。

怎樣在網(wǎng)上進行預約辦理？首先搜索進入當?shù)氐牟粍赢a(chǎn)登記中心官網(wǎng)昌妹，這里我們拿成都市不動產(chǎn)登記中心官網(wǎng)舉例子捶枢。

進入官網(wǎng)后握截，點擊辦事指南—其他登記—預告登記并選擇符合的選項，查看辦理指南烂叔。

也可以在“成都不動產(chǎn)登記”微信公眾號進入“網(wǎng)上預審”版塊谨胞，閱讀選取其他登記事項中的“預購商品房預告首次登記及預購商品房抵押預告首次登記”，填寫相關(guān)預審信息后长已，上傳申請資料影像圖片畜眨。預審通過，申請人提交實物資料至辦證大廳窗口受理后术瓮，現(xiàn)場即可完成繳費領(lǐng)證。

一般來說贰健，辦理了預告登記后胞四，辦理不動產(chǎn)權(quán)證時不需要重新提交資料。

從實際操作上看伶椿，預告登記的執(zhí)行辜伟，政策貫穿至房產(chǎn)證申領(lǐng)環(huán)節(jié)，一定程度上給廣大購房者帶來了方便脊另。

在這里提醒大家导狡，預告登記后，自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的偎痛，預告登記失效旱捧。

商品房預售合同備案登記在一定程度上可以保障購房者的相關(guān)權(quán)益，但為了更順利地取得房屋產(chǎn)權(quán)證書踩麦，建議購房者在預售合同備案登記后進行預告登記枚赡。