房產(chǎn)律師韋喜
韋喜律師說案：
2015年10月10日凯楔，邵某委托他人與楊某在某房產(chǎn)中介出簽訂房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議窜骄，合同中對房屋位置、價格（13366000元）摆屯、面積邻遏、房款支付方式及期限等作了明確約定，并約定了總房款10%的違約金虐骑。房屋買賣合同簽訂后准验，邵某按約繳納購房定金，同時為了避稅廷没，邵某要求楊某推遲過戶時間3個月糊饱，后楊某以其妻子不同意出賣房屋為由，拒絕辦理過戶手續(xù)颠黎，在中介公司調(diào)解下另锋，雙方仍達(dá)不成一致意見，邵某遂起訴至法院狭归，要求解除合同并賠償違約金夭坪。（詳見邵偉與楊超房屋買賣合同糾紛（2016）皖01民終1979號二審民事判決書）
爭議焦點(diǎn)：
因房價上漲，賣方楊某拒不履行合同唉铜，邵某能否請求解除合同并賠償違約金台舱？
房產(chǎn)律師韋喜
韋喜律師觀點(diǎn)：
÷筛堋（1）邵某可以要求解除合同并賠償違約金潭流。
邵某與楊某簽訂的《存量房買賣合同》約定，雙方應(yīng)于2016年1月8日前辦理資金托管柜去、產(chǎn)權(quán)過戶等手續(xù)灰嫉，且該手續(xù)的辦理應(yīng)以雙方當(dāng)事人或其授權(quán)委托人共同到場為前提條件。而根據(jù)楊某的陳述以及邵某提交的中介公司情況說明嗓奢，能夠印證在合同簽訂后讼撒、上述約定日期前，楊某已經(jīng)以其妻子不同意賣房為由而拒絕繼續(xù)履行合同。現(xiàn)楊某認(rèn)為邵某存在避稅的違法行為以及未按約定支付首付款的違約行為根盒，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)主要過錯責(zé)任钳幅，該說法無事實(shí)與法律依據(jù)。
⊙字汀（2）關(guān)于違約金的問題敢艰。
因楊某存在違約行為，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任册赛。根據(jù)法律規(guī)定钠导，雙方當(dāng)事人約定的違約金過分高于造成的損失，當(dāng)事人可以請求人民法院予以適當(dāng)減少森瘪，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)牡属，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯程度以及預(yù)期利益等綜合因素扼睬，根據(jù)公平原則和誠實(shí)信用原則予以衡量逮栅。考慮到邵某在合同簽訂后僅支付定金20000元窗宇，楊某在約定辦理資金托管以及產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)前已經(jīng)通過中介公司表達(dá)不愿出售的意思表示证芭，雙方未再繼續(xù)履行合同，此時合肥地區(qū)房價也并未出現(xiàn)大幅度上漲的趨勢担映。綜合上述因素的認(rèn)定废士，法院對于楊某提出調(diào)減違約金的請求，對雙方合同約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)作出的適當(dāng)調(diào)減蝇完，并無不當(dāng)官硝。
房產(chǎn)律師韋喜
韋喜律師溫馨提示：
1、因房屋買賣合同簽訂后房價上漲過快短蜕，賣方不愿賣房氢架，如果案涉房屋仍有房貸的話，買方只能請求解除合同并賠償違約金朋魔，一般不要求賣方強(qiáng)制履行合同岖研。因?yàn)橘u房肯定需要賣方配合辦理提前還貸事宜，賣方不愿配合警检，法院也無法要求強(qiáng)制履行孙援。
2、房屋買賣合同中如果違約金約定過高法官可依職權(quán)予以加減扇雕。參考因素主要以實(shí)際損失為基礎(chǔ)拓售，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯程度以及預(yù)期利益等
3镶奉、買賣雙方對合同未能繼續(xù)履行致合同解除均應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任的础淤，買方無權(quán)要求賣方承擔(dān)違約責(zé)任崭放，賣方亦無權(quán)要求不予退還買方支付的定金。
有法律問題歡迎大家關(guān)注本人微信公眾號：weixilvshi或者訪問合肥律師咨詢網(wǎng)留言鸽凶，我會全部予以解答币砂。
