《香帥中國財富報告》艰额，我是香帥臂港。

這一講我們要講的是一個非常扎心的問題——學區(qū)房。學區(qū)房是個全世界都關心的問題配紫。一套房子往往和周邊教育資源相聯(lián)径密，業(yè)主的子女可以根據(jù)政策入讀規(guī)定的學校，這叫“學位”躺孝。自然地享扔，越好的教育資源對應的“學位”越值錢。那么植袍，學區(qū)房到底要不要買惧眠？那么貴的“學區(qū)”到底值不值？值多少錢于个？

一氛魁、學區(qū)房——學位溢價值多少？

最開始引起我的興趣厅篓，讓我研究這個課題的是深圳福田區(qū)的百花片區(qū)秀存。這是一個網(wǎng)紅學區(qū)，被稱作“深圳最貴學位房”羽氮。

百花片區(qū)是福田老牌名校的聚集地或链，片區(qū)內的學校長期霸榜深圳中小學校TOP3，包括荔園小學档押、實驗小學澳盐、百花小學等尤筐。從2009年到2019年，百花片區(qū)房價每平米從2.1萬元漲到10.6萬元以上洞就，漲幅超過400%，這段時間深圳全市的平均房價漲幅大約是150%掀淘。而這個片區(qū)房價最重要的特征是——小戶型房屋的單價遠遠大于大戶型旬蟋。

如果百花片區(qū)的高房價和漲幅是因為學區(qū)的溢價，那么這樣的情況就是合理的革娄，我們算一筆賬倾贰，一套房子占一個學位，一套100平米的房子拦惋，每平米占1%個學位匆浙，而一套50平米的房子，每平米能占2%的學位——這樣看來厕妖，小房子的單位價格當然會比大房子高首尼。

那么，這個片區(qū)的學位到底值多少錢呢言秸？我們不妨根據(jù)其中一個小區(qū)的房價情況來算一下软能。

百花片區(qū)有一個小區(qū)，避免廣告嫌疑我就不說名字了举畸，這個小區(qū)一共有三種房型查排，面積分別是43.5平米、103平米和128平米抄沮，總價格則分別是1000萬跋核、1500萬和1750萬。換算一下就知道叛买，小戶型每平米單價是23萬砂代，而大戶型僅僅是13.7萬。

那是不是直接相減就能得出學區(qū)房的每平方米溢價了呢率挣？當然不能泊藕，因為房子價格不僅僅是“學區(qū)”。我們這樣來拆解一下：

一套學區(qū)房的價格=居住價值+房屋學位價值

居住價值肯定是隨著房屋面積增加而增加难礼，但因為一套房一個學位娃圆，學位價值是固定的。這樣我們可以列出一個關于百花片區(qū)某小區(qū)的房價計算公式：

百花片區(qū)的房價（y）=每平方米的居住價格（k）× 房屋面積（x）+房屋的學區(qū)價格（b）

那么要如何用我們手中這三套房的數(shù)據(jù)拆解出來這兩種價值呢蛾茉？到這就要用到一元回歸的數(shù)學知識了讼呢。簡單地說，通過一個坐標軸谦炬，就可以得出房屋的學區(qū)價格悦屏，我們最終算出的結果是：約613萬节沦。

（這是高中數(shù)學課本中的一元回歸的知識。我們先畫一個坐標軸础爬，橫軸是面積甫贯，縱軸是總價。然后把這幾套房子的面積和價格在坐標軸下描點看蚜，并進行線性擬合叫搁，就可以求出每平方米的居住價格和房屋的學位價格了。圖中612.38就是百花片區(qū)房屋的學位價格供炎。）

是的渴逻，613萬，這就是深圳百花片區(qū)的“學位溢價”音诫，非常高惨奕。

那么，深圳的學位溢價是這樣竭钝，其他城市呢梨撞？我們團隊用同樣的方法計算發(fā)現(xiàn)，深圳也不是特例：

北京西城區(qū)對應的金融街的某套學區(qū)房香罐，學位溢價大約是300萬元聋袋。

上海浦東新區(qū)對應的碧云某個小區(qū)的學區(qū)房，學位溢價大約是400萬元穴吹。

北京和上海的這兩處學區(qū)房幽勒，我們都是挑選的最好的學區(qū)。之所以溢價比深圳低一些港令，是因為北京和上海的優(yōu)質教育資源整體上都要充足一些啥容，所以顯得沒有深圳那么稀缺。

這種高學位溢價的現(xiàn)象全國乃至全球都很普遍顷霹，越是好小學咪惠、中學，學位的價格就越高淋淀。像歐美發(fā)達國家遥昧，比較好的學區(qū)房一般也都會有10%~20%的溢價。但是炭臭，相比之下，中國的學區(qū)房溢價程度仍然是非常高的袍辞。

這主要是因為兩點：

第一鞋仍，中國的教育資源分配不均勻，中小學校之間差距非常大搅吁。

比如清華北大錄取的北京學生絕大多數(shù)都來自西城和海淀威创，郊區(qū)的很多區(qū)縣清北考生都是0落午。而像瑞典、盧森堡等富庶的國家肚豺，由于其教育投入較大溃斋，公立教育水平普遍較高，因此家長一般沒有選擇學區(qū)房的必要吸申，其學區(qū)房價格通常與普通房屋沒有差別梗劫。

第二，中國的教育是公立為主導的呛谜。優(yōu)質教育資源基本都集中在公立學校，這也就使得學區(qū)房有著更大的吸引力枪萄。

而像私立教育比較發(fā)達的美國隐岛，優(yōu)質教育資源的溢價就不會體現(xiàn)在學區(qū)房中，而是直接體現(xiàn)于私立學校的高昂學費當中瓷翻。

二聚凹、中產(chǎn)社會：社會流動性和代際躍遷的焦慮

為什么“學位”有這樣大的魔力？

這就要回到一個非常扎心的問題上了：現(xiàn)代高收入國家齐帚，尤其是英美妒牙，面臨的一個重要社會問題就是“階級固化”。英國BBC有一個很扎心的紀錄片对妄，叫《人生七年》湘今，從1964年開始拍攝，記錄了14個來自不同階層的7歲英國孩子的生活剪菱。此后摩瞎，劇組每隔7年都會拍攝一次。從7歲開始孝常，14歲旗们、21歲、28歲构灸、35歲上渴、42歲、49歲喜颁，一直到2012年更新的這一集中稠氮，他們56歲了。最終半开，這49年的跟蹤拍攝告訴我們括袒，這個世界很殘酷、很現(xiàn)實：你的出身會決定你的未來稿茉。

為什么收入越高锹锰，階級躍遷越難芥炭？因為隨著收入上升，“教育”的成本越來越高：越是“非應試教育”恃慧，對下一代教育投入的時間园蝠、精力、金錢就越高——中國社會這十來年的變化已經(jīng)充分說明了這一點痢士。

1978年到2000年代初是中國社會流動性最好的一段時間：大批貧寒平民子弟通過高考彪薛，也通過中國快速的工業(yè)化和城市化進程實現(xiàn)“人生躍遷”（這里不能用“逆襲”，因為當時大家起點都很低）——要知道怠蹂，社會流動性和社會的經(jīng)濟增長速度是成正比的善延，當增速進入穩(wěn)態(tài)后，社會階層也自然進入穩(wěn)態(tài)城侧，所以這些年歐美的社會流動性一直是他們的心病易遣。

就像我在導論里跟你講的，中國從2008年左右社會出現(xiàn)轉型趨勢嫌佑，到2012（2013）年左右開始轉型豆茫，2019年則正式進入“萬元美金中產(chǎn)社會”——這個過程，伴隨著增速減緩屋摇，就像奔涌的浪潮進入港灣揩魂，水波翻涌流動的力度自然也減緩下來——階層固化開始成為70后、80后炮温、90后對自己孩子的擔憂火脉，大家都拼命想通過在教育上的投入，實現(xiàn)階級躍遷柒啤，起碼保證不下沉忘分。

按照一些金融機構的計算，現(xiàn)在中國的中產(chǎn)家庭仍然在以兩位數(shù)的增速持續(xù)增長白修，到2025年妒峦，中國中產(chǎn)家庭將達到近1億多戶，相對于越來越愿意為教育投入的社會來說兵睛，中國優(yōu)質的教育資源仍然是極度稀缺肯骇。你去看，這些年大學越來越容易考祖很，但是清華北大是更容易考還是更難考笛丙？尤其對于那些高考大省的普通家庭來來說，肯定是更難了假颇。小學胚鸯、中學都是同樣的道理。

所以笨鸡，不管是從歷史經(jīng)驗還是中國現(xiàn)實來看姜钳，在可見的未來坦冠，在沒有巨大外部沖擊的情況下，“學區(qū)”溢價仍然是趨勢哥桥。

三辙浑、 學區(qū)房值不值得？

那么拟糕，還是會有同學問：老師判呕，你覺得學區(qū)房要不要買呢？

我個人覺得這要從“房產(chǎn)投資”和“人力投資”兩個維度來分析送滞。

就像我說的侠草，學區(qū)溢價仍然是趨勢，學區(qū)房的流動性也比其他二手房要好很多犁嗅。所以從房產(chǎn)投資角度看边涕，學區(qū)溢價和陽光溢價、便利溢價一樣愧哟，會是房地產(chǎn)投資分化年代的重要原則奥吩。好學區(qū)哼蛆、教育資源稀缺地方的學區(qū)蕊梧，都會是投資升值的要素。

但是從人力資本投資的角度腮介，我對“學區(qū)房”有點不太一樣的想法肥矢。

首先我要承認，好學校就像好城市叠洗、好企業(yè)一樣甘改，會給人帶來不一樣的平臺和網(wǎng)絡。我有兩個朋友灭抑，一個是偏遠地區(qū)農村打拼出來的十艾，一個則是自幼被送到英國留學，從著名的威斯特敏斯特中學畢業(yè)的腾节，現(xiàn)在兩個人都做得特別好——回看兩個人的發(fā)展路徑就會發(fā)現(xiàn)忘嫉，確實，后者強大的校友資源讓他在起步階段更得心應手案腺，而前者就要更用力庆冕，更拼命去織網(wǎng)，去爭取資源劈榨。

校友資源是人際資源里很重要的一塊——如果你讀的是好小學访递、好中學、好大學同辣，你身邊的人都足夠優(yōu)秀拷姿，在社會中占據(jù)優(yōu)勢資源惭载，這肯定是一個人的強大助力。但是跌前，反過來說棕兼，如果你個人能力不夠強，即使身處這個網(wǎng)絡中也沒什么結網(wǎng)能力抵乓。如果你的結網(wǎng)能力夠強伴挚，資源會向你靠攏從而形成網(wǎng)絡——現(xiàn)在那么多體制內、體制外的商學院灾炭，本質上都在為普通人提供“結網(wǎng)”的機會茎芋。

我這兩個朋友的“殊途同歸”也說明了這一點。學區(qū)房重要蜈出，但是也真的沒有那么重要田弥。所以我想說的是，

從房產(chǎn)投資角度铡原，學區(qū)溢價是原則偷厦，但如果沒有那么好的經(jīng)濟條件，卻依然要將學區(qū)房作為下一代“人力資源投資”的唯一賭注燕刻，我覺得不是一個特別值得鼓勵的想法只泼。

這樣的期望壓在孩子身上，也未免不公平卵洗。

另外请唱，還要提醒一句，學位过蹂、學區(qū)是政策產(chǎn)物十绑，所以最大的風險點也來自政策變動。比如某個學區(qū)房被劃出學區(qū)酷勺，還有最近北京教委就改變政策本橙，一個小區(qū)的學位對應多個學校，萬一抽簽沒中到最好的學校脆诉，學區(qū)房的錢就白花了甚亭，上海也有這樣的政策意向。

總之库说，要購買學區(qū)房狂鞋，還是要對這個房子的學區(qū)政策有足夠的了解，也要明確購房合同中的學區(qū)權利潜的。

今日得到：

1骚揍、學區(qū)房是個全世界都關心的問題。一套房子往往和周邊教育資源相聯(lián)，業(yè)主的子女可以根據(jù)政策入讀規(guī)定的學校信不，這叫“學位”嘲叔。自然地，越好的教育資源對應的“學位”越值錢抽活。

2硫戈、一套學區(qū)房的價格=居住價值+房屋學位價值。居住價值肯定是隨著房屋面積增加而增加下硕，但因為一套房一個學位丁逝，學位價值是固定的。

3梭姓、某小區(qū)的房價計算公式：

百花片區(qū)的房價（y）=每平方米的居住價格（k）× 房屋面積（x）+房屋的學區(qū)價格（b）

4霜幼、高學位溢價的現(xiàn)象全國乃至全球都很普遍，越是好小學誉尖、中學罪既，學位的價格就越高。像歐美發(fā)達國家铡恕，比較好的學區(qū)房一般也都會有10%~20%的溢價琢感。但是，相比之下探熔，中國的學區(qū)房溢價程度仍然是非常高的驹针。

5、中國學區(qū)房溢價高的原因：

第一祭刚，中國的教育資源分配不均勻牌捷，中小學校之間差距非常大墙牌。

第二涡驮，中國的教育是公立為主導的。優(yōu)質教育資源基本都集中在公立學校喜滨，這也就使得學區(qū)房有著更大的吸引力捉捅。

6、為什么“學位”有這樣大的魔力虽风？

中產(chǎn)社會：社會流動性和代際躍遷的焦慮棒口。

不管是從歷史經(jīng)驗還是中國現(xiàn)實來看，在可見的未來辜膝，在沒有巨大外部沖擊的情況下无牵，“學區(qū)”溢價仍然是趨勢

7、學區(qū)房值不值得買：從“房產(chǎn)投資”和“人力投資”兩個維度來分析厂抖。

學區(qū)溢價仍然是趨勢茎毁，學區(qū)房的流動性也比其他二手房要好很多。所以從房產(chǎn)投資角度看，學區(qū)溢價和陽光溢價七蜘、便利溢價一樣谭溉，會是房地產(chǎn)投資分化年代的重要原則。好學區(qū)橡卤、教育資源稀缺地方的學區(qū)扮念，都會是投資升值的要素。

其次碧库，從人力資本投資的角度柜与，從房產(chǎn)投資角度，學區(qū)溢價是原則嵌灰，但如果沒有那么好的經(jīng)濟條件旅挤，卻依然要將學區(qū)房作為下一代“人力資源投資”的唯一賭注，我覺得不是一個特別值得鼓勵的想法伞鲫。

第三粘茄，學位、學區(qū)是政策產(chǎn)物秕脓，所以最大的風險點也來自政策變動柒瓣。總之吠架，要購買學區(qū)房芙贫，還是要對這個房子的學區(qū)政策有足夠的了解，也要明確購房合同中的學區(qū)權利傍药。