幾年前泼差，一家總部位于上海的公司要在北京設(shè)立辦事處贵少。前后三個(gè)月時(shí)間，北京的負(fù)責(zé)人終于完成了簽約堆缘、裝修滔灶、買家具等一系列前期準(zhǔn)備工作。誰知吼肥，總部忽然告知录平，綜合各種因素考慮，最終決定暫停進(jìn)入北京潜沦。
最后萄涯，3萬元購買的全新辦公設(shè)備不得已被3000元處理，一年的光纖費(fèi)用無法退還唆鸡，耗費(fèi)2個(gè)月時(shí)間的裝修也全搭了進(jìn)去涝影，房租由于違約直接扣掉三個(gè)月押金……這是星河互聯(lián)互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)事業(yè)部負(fù)責(zé)人屈澎濤在之前公司的親身經(jīng)歷。
近年來發(fā)展迅速的聯(lián)合辦公概念争占，正是因?yàn)檫@樣的市場痛點(diǎn)而形成的燃逻。
經(jīng)過7年發(fā)展和全球化布局序目，行業(yè)鼻祖WeWork已經(jīng)成為全球運(yùn)營規(guī)模最大的聯(lián)合辦公企業(yè)。在國內(nèi)伯襟，聯(lián)合辦公行業(yè)伴隨著“雙創(chuàng)政策”也經(jīng)歷了近三年的快速發(fā)展猿涨，出現(xiàn)了一批具有一定規(guī)模和品牌的區(qū)域性玩家，如優(yōu)客工場姆怪、氪空間叛赚、星河空間、方糖小鎮(zhèn)稽揭、無界空間俺附、WE+、P2溪掀、思微等事镣。
屈澎濤曾任國內(nèi)某大型國有地產(chǎn)集團(tuán)公司財(cái)務(wù)部總監(jiān)，并先后供職于昆吾九鼎等多家一線投資機(jī)構(gòu)揪胃，還曾受聘為北京大學(xué)光華管理學(xué)院創(chuàng)業(yè)營創(chuàng)業(yè)導(dǎo)師,對房地產(chǎn)市場了解深入璃哟，在股權(quán)投資、并購重組喊递、上市公司IPO等方面有著豐富的實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)随闪。2017年幾乎接觸了聯(lián)合辦公行業(yè)內(nèi)所有玩家，他判斷骚勘，由于資本介入的持續(xù)催化蕴掏，2018年聯(lián)合辦公行業(yè)頭部效應(yīng)開始出現(xiàn)，行業(yè)競爭將進(jìn)入白熱化階段调鲸，市場價(jià)格戰(zhàn)迫在眉睫，行業(yè)將迅速進(jìn)入整合期挽荡。
聯(lián)合辦公市場現(xiàn)狀及未來發(fā)展的預(yù)測和判斷藐石，以下是投資人的觀點(diǎn)分享。
一定拟、巧婦或?qū)㈦y為無米之炊 行業(yè)洗牌勢在必行

聯(lián)合辦公市場頭部效應(yīng)明顯于微，價(jià)格戰(zhàn)一觸即發(fā)

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年青自，地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)銷售額市場份額快速上升至40.8%株依，地產(chǎn)行業(yè)集中度正在加速提升。聯(lián)合辦公行業(yè)有著典型的地產(chǎn)行業(yè)的特性延窜，長尾效應(yīng)明顯恋腕，在資本的加速下，行業(yè)洗牌整合潮勢必會比預(yù)期來的更早也更迅猛逆瑞。
這兩年是是聯(lián)合辦公最熱的兩年荠藤，有很多企業(yè)拿到了各路資本的投資伙单。這是個(gè)需要精細(xì)化深耕的領(lǐng)域，對標(biāo)酒店行業(yè)的發(fā)展路徑哈肖，原本需要5到10年才能看出結(jié)果的行業(yè)吻育，在資本加速下，一兩年時(shí)間競爭格局便開始初現(xiàn)淤井。這個(gè)現(xiàn)象和今年最火的共享單車領(lǐng)域很像布疼。我個(gè)人的判斷是，到2018年中旬币狠，市場頭部效應(yīng)將逐步開始明朗游两，不能進(jìn)入第一、二梯隊(duì)的企業(yè)融資將越來越困難总寻，巧婦將難為無米之炊器罐。
另外，聯(lián)合辦公類似于地產(chǎn)行業(yè)渐行，首要的競爭因素是地段的競爭轰坊，一線城市商務(wù)區(qū)聯(lián)合辦公扎堆現(xiàn)象尤為明顯，由于近兩年供應(yīng)持續(xù)增加祟印，競爭到一定階段肴沫，價(jià)格戰(zhàn)在所難免，試想下在同一個(gè)區(qū)域前后左右都是你的競爭對手的空間蕴忆，大家都在拼命招商颤芬，怎么可能不打價(jià)格戰(zhàn)。我個(gè)人判斷18年中旬開始套鹅，受制于競爭的白熱化站蝠、空間空置的壓力，價(jià)格戰(zhàn)將帶動行業(yè)迅速進(jìn)入調(diào)整洗牌期卓鹿。屆時(shí)很多不能持續(xù)融資菱魔，自身也不具備持續(xù)造血能力的創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目，將會在這一波洗牌過程中被淘汰吟孙。這時(shí)澜倦，行業(yè)將進(jìn)入了深度整合期。
就中國市場來說杰妓，WeWork攜百億資金進(jìn)入藻治、優(yōu)客工場百億估值的確立已經(jīng)意味著整個(gè)行業(yè)將進(jìn)入新的洗牌、整合階段巷挥。業(yè)內(nèi)玩家基本都認(rèn)可這個(gè)趨勢桩卵，只是在今年資本熱捧的市場狀態(tài)下，一方面創(chuàng)業(yè)者都磨刀霍霍向豬羊，在資本的舞臺迅速修煉吸占、打磨自己的內(nèi)功晴叨；另一方面在資本的熱捧下行業(yè)競爭的持續(xù)發(fā)酵也來的更快更迅猛。
然而矾屯，就目前市場狀態(tài)兼蕊，聯(lián)合辦公行業(yè)的整合會遇到一個(gè)關(guān)鍵難題——估值。
如果一個(gè)行業(yè)比較成熟且利潤穩(wěn)定件蚕，那么并購的邏輯就很清楚孙技，PE或者PS的估值邏輯，和酒店行業(yè)的并購思路基本相同排作。然而牵啦，聯(lián)合辦公行業(yè)處于發(fā)展的早期階段，整個(gè)行業(yè)沒有很強(qiáng)的估值邏輯妄痪。舉個(gè)例子哈雏，同樣是運(yùn)營2萬平米的項(xiàng)目，估值從幾千萬衫生、幾個(gè)億甚至十幾個(gè)億不等裳瘪。謎一樣的估值邏輯，謎一樣的投資人罪针。
二彭羹、一線城市各是各的菜

聯(lián)合辦公市場頭部效應(yīng)明顯，價(jià)格戰(zhàn)一觸即發(fā)

現(xiàn)階段泪酱，聯(lián)合辦公空間都處于虧損擴(kuò)張狀態(tài)派殷，不同頭部品牌開始向其他城市擴(kuò)張。但是在擴(kuò)張過程中需要注意墓阀，聯(lián)合辦公行業(yè)的區(qū)域性特征非常明顯毡惜。
北京和上海是聯(lián)合辦公發(fā)展最好的城市。在人們印象中斯撮，北京創(chuàng)業(yè)氛圍要好于上海虱黄，資本機(jī)構(gòu)也最多，但是就聯(lián)合辦公企業(yè)來說吮成，上海市場的發(fā)展反倒是最好的。
北京市場有2個(gè)典型的集中特性辜梳，一是項(xiàng)目扎堆集中粱甫，二是玩家少而集中。目前北京聯(lián)合辦公項(xiàng)目基本都聚集于朝陽CBD作瞄、望京和中關(guān)村三個(gè)地方茶宵，非常集中，這是跟北京市商業(yè)發(fā)展的集中度息息相關(guān)宗挥。另外乌庶，北京市場商業(yè)物業(yè)的業(yè)主大多是國企种蝶、事業(yè)單位或者大型地產(chǎn)公司，這就決定了能拿到優(yōu)質(zhì)物業(yè)難度很大瞒大，玩家少而集中螃征。
上海的聯(lián)合辦公空間分布很平均，頭部項(xiàng)目通常在各個(gè)區(qū)都有布局透敌。因?yàn)樯虾４罅棵駹I企業(yè)盯滚、私營企業(yè)、外資企業(yè)比較集中酗电，商業(yè)環(huán)境完善魄藕，各個(gè)地區(qū)發(fā)展相對比較均衡。因此撵术，上海是聯(lián)合辦公品牌最多的市場背率，也是競爭最激烈的市場。
廣深相對于北京和上海來說嫩与，發(fā)展最慢寝姿。這里創(chuàng)業(yè)公司和中小企業(yè)也比較多，但市場特殊蕴纳。廣深最早以制造加工點(diǎn)為主会油，近兩年深圳進(jìn)行產(chǎn)業(yè)升級，大量本土加工制造企業(yè)關(guān)閉古毛，遷到了東莞等其他地區(qū)翻翩。因此，深圳有大量空置廠房被改造辦公樓稻薇，作為商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)入到了辦公市場嫂冻，對這個(gè)市場的沖擊很明顯。
由廠房改造的辦公物業(yè)租金非常便宜塞椎，聯(lián)合辦公企業(yè)作為近兩年才興起的“新物種”桨仿，進(jìn)入深圳市場價(jià)格處于劣勢。因此案狠，廣深的聯(lián)合辦公品牌并不多服傍，市場還處于萌芽發(fā)展階段。
三骂铁、二線城市口味略有不同

聯(lián)合辦公市場頭部效應(yīng)明顯吹零，價(jià)格戰(zhàn)一觸即發(fā)

未來2到3年，在杭州拉庵、武漢灿椅、成都等發(fā)展較快的二線城市中，聯(lián)合辦公企業(yè)或加快布局，將出現(xiàn)井噴式的發(fā)展茫蛹。但是現(xiàn)在操刀，二線城市發(fā)展最好的仍然是產(chǎn)業(yè)園模式，即直接拿整棟樓的大物業(yè)婴洼。主要原因有二點(diǎn)骨坑。
第一、二線城市近幾年經(jīng)濟(jì)形勢慢慢開始好轉(zhuǎn)窃蹋，創(chuàng)業(yè)企業(yè)和中小企業(yè)數(shù)量沒有達(dá)到一定量級卡啰，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平?jīng)Q定了辦公市場還沒有需要細(xì)化到幾千平米、幾平米運(yùn)營的程度警没，城市的融載空間很大匈辱。
中小企業(yè)最為活躍的杭州，也是最近兩年才陸續(xù)出現(xiàn)了一些聯(lián)合辦公產(chǎn)品杀迹。之前杭州很多辦公空間一直是空置的亡脸，因?yàn)闆]有那么多創(chuàng)業(yè)企業(yè)，也沒有企業(yè)入駐树酪。而另一個(gè)典型的省會城市西安浅碾，大型制造和軍工企業(yè)發(fā)展較好但創(chuàng)業(yè)氛圍遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于一線城市，中小企業(yè)也不多续语。
第二垂谢、從二三線城市的政府角度看，目前招商首要解決的以產(chǎn)業(yè)為導(dǎo)向的經(jīng)濟(jì)發(fā)展問題疮茄。
長期以來滥朱，中國大部分資源都集中在一線城市，只有某些擁有礦業(yè)力试、能源資源的城市和長三角徙邻、珠三角等制造業(yè)集中的城市。除此之外畸裳，大部分城市產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱缰犁，大企業(yè)都很少就更不用談中小企業(yè)了。
近兩年怖糊，在政策導(dǎo)向和一線城市擠出效應(yīng)的帶動下帅容，部分二線城市經(jīng)濟(jì)逐步開始發(fā)展，在這個(gè)過程中伍伤，首先要解決的是以產(chǎn)業(yè)為導(dǎo)向的頭部企業(yè)的引入丰嘉，然后才是中小企業(yè)的發(fā)展。
四嚷缭、決勝局的幾點(diǎn)關(guān)鍵內(nèi)功

聯(lián)合辦公市場頭部效應(yīng)明顯，價(jià)格戰(zhàn)一觸即發(fā)

聯(lián)合辦公在國內(nèi)發(fā)展的二個(gè)階段：第一個(gè)階段：補(bǔ)貼生存階段，在發(fā)展早期阅爽，由于政策支持路幸，聯(lián)合辦公企業(yè)主要靠免費(fèi)或者低價(jià)出租、再拿政府補(bǔ)貼生存付翁，此時(shí)简肴，物業(yè)運(yùn)營不賺錢。第二個(gè)階段：隨著政府補(bǔ)貼的謹(jǐn)慎甚至退坡百侧，很多企業(yè)拿不到補(bǔ)貼死掉砰识，聯(lián)合辦公進(jìn)入第二個(gè)階段，精細(xì)化市場化運(yùn)營佣渴，拼內(nèi)功的階段辫狼。
對于聯(lián)合辦公的運(yùn)營能力，無論是業(yè)內(nèi)創(chuàng)業(yè)者還是投資人辛润，都已反復(fù)強(qiáng)調(diào)并分享過很多經(jīng)驗(yàn)膨处。我來談?wù)勎业膸c(diǎn)不一樣的認(rèn)識：
聯(lián)合辦公行業(yè)競爭的四項(xiàng)基本內(nèi)功：物業(yè)獲取各顯神通、運(yùn)營效率體現(xiàn)內(nèi)功砂竖、規(guī)模效應(yīng)打造網(wǎng)絡(luò)真椿、持續(xù)融資決定勝局。
五乎澄、物業(yè)獲取各顯神通
不論聯(lián)合辦公被投資人或者創(chuàng)業(yè)者說的如何天花亂墜突硝，說到底還是基于地產(chǎn)的游戲，地段是決定游戲勝負(fù)的核心關(guān)鍵因素置济。因此解恰，是否能夠低成本拿到優(yōu)質(zhì)地段的物業(yè)，是聯(lián)合辦公的核心能力之一舟肉。有兩個(gè)指標(biāo)可以評價(jià)物業(yè)的好與壞：一是半年以上的平均持續(xù)出租率修噪；二是扣除直接成本的毛利空間；兩個(gè)指標(biāo)越高地段價(jià)值也俞高路媚。
1黄琼、運(yùn)營效率體現(xiàn)內(nèi)功
聯(lián)合辦公是需要極度聚焦精細(xì)化運(yùn)營的累活，聯(lián)合辦公無非是通過精細(xì)化的運(yùn)營在每一平米的實(shí)體空間內(nèi)創(chuàng)造高更高的坪效價(jià)值的生意整慎，運(yùn)營能力是其核心的內(nèi)功所在脏款。同樣我總結(jié)兩個(gè)評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)：一是3個(gè)月、6個(gè)月裤园、一年左右的平均出租率撤师，三個(gè)指標(biāo)代表三個(gè)不同維度的衡量指標(biāo)；二是平均續(xù)約率的指標(biāo)拧揽；同樣也是兩個(gè)指標(biāo)越高相應(yīng)價(jià)值也俞強(qiáng)剃盾。
2腺占、規(guī)模效應(yīng)打造網(wǎng)絡(luò)
在投資看項(xiàng)目過程中，我經(jīng)常給創(chuàng)業(yè)者說這樣一句話：要有成為獨(dú)角獸的自信痒谴。聯(lián)合辦公行業(yè)獨(dú)角獸會是誰衰伯，我不妄下結(jié)論，但具備規(guī)模龐大的規(guī)幕担化意鲸、網(wǎng)絡(luò)化特點(diǎn)一定是必備條件。
規(guī)木”化的網(wǎng)絡(luò)最大的價(jià)值怎顾，成本最大化的攤薄。開1家店的物業(yè)漱贱、選址槐雾、裝修成本，其議價(jià)能力與開10家店饱亿、100家店肯定不同蚜退。如果原來每平米核算下來綜合成本需要3000元，那么平均10家店的成本也許能夠達(dá)到1000元彪笼，利潤空間就出現(xiàn)了钻注。
規(guī)模化的網(wǎng)絡(luò)最核心的價(jià)值配猫，品牌輸出帶來的流量幅恋、獲客成本的降低。我們可以想象泵肄，以后的辦公會想現(xiàn)在我們?nèi)胱】旖菥频暌粯颖憬堇唬院蟮霓k公空間一定也是像酒店行業(yè)一樣隨著網(wǎng)絡(luò)的不斷壯大，教育成本腐巢、流量成本品追、獲客成本的邊際成本無限降低。
3冯丙、持續(xù)融資決定勝局
在開頭的第一篇章大幅談?wù)撨^對這個(gè)行業(yè)未來發(fā)展的看法肉瓦，反復(fù)提到一個(gè)“無米之炊”的觀點(diǎn)，在聯(lián)合辦公行業(yè)尚不能自給自足持續(xù)造血的階段胃惜，行業(yè)競爭發(fā)展又來勢洶洶的情況下泞莉，能否持續(xù)輸血，將成為決定勝局的最關(guān)鍵因素船殉。衡量指標(biāo)：活到最后鲫趁，加油！
六利虫、REITs未來兩到三年內(nèi)或爆發(fā)

聯(lián)合辦公市場頭部效應(yīng)明顯挨厚，價(jià)格戰(zhàn)一觸即發(fā)

據(jù)統(tǒng)計(jì)堡僻，2007-2015年，每年共享空間都有71%的增長疫剃，2016-2018年預(yù)計(jì)年增長68%苦始。根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，到2020年慌申，大概有三億平方米的商辦面積(中國前20名城市)，屆時(shí)將有1/3商業(yè)業(yè)態(tài)被共享空間所變革理郑，以每平方米的年產(chǎn)值規(guī)模在四千塊錢蹄溉，市場規(guī)模將超過兩千億。
與此同時(shí)您炉，中國房地產(chǎn)租賃市場的資產(chǎn)證券化正在加速柒爵，無疑會促進(jìn)這一市場更快發(fā)展。
2017年1月赚爵，中國首單公寓行業(yè)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品“魔方公寓信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”在上交所掛牌。10月份以后，國內(nèi)又審核了幾單大的REITs產(chǎn)品發(fā)行盛末，例如上海證券交易所審核通過的保利租賃住房REITs甚负。到了今年年底，中國政府再次顯示出逐漸放開REITs的態(tài)度窝剖。
預(yù)計(jì)2020年之前麻掸，中國有望放開REITs，一旦放開則會迅速覆蓋聯(lián)合辦公租賃的物業(yè)領(lǐng)域赐纱。資產(chǎn)證券化是公寓租賃和聯(lián)合辦公行業(yè)獲取低成本的融資渠道脊奋，未來將發(fā)展出符合中國國情的創(chuàng)新模式，并被越來越多的公司采用疙描。以后可能的一種模式就是诚隙，一個(gè)三五千平米的物業(yè)由第三方用REITS方式購買并運(yùn)營。聯(lián)合辦公領(lǐng)域REITs的發(fā)展起胰，也是以后重點(diǎn)關(guān)注的市場方向久又，REITS又是個(gè)很大的話題，今天簡單帶過待错，以后有機(jī)會繼續(xù)深入探討籽孙。