余永佳
城市開發(fā)強(qiáng)度，是指一個(gè)城市建設(shè)空間占該城市總面積的比例祟偷，也就是城市建成區(qū)與城市行政區(qū)域總面積之比。
一般來說打厘，城市開發(fā)強(qiáng)度低修肠，說明土地利用不充分，城市缺乏前行活力户盯，發(fā)展速度緩慢或后勁不足嵌施。開發(fā)強(qiáng)度高，則說明土地利用經(jīng)濟(jì)效益高莽鸭，城市充滿生機(jī)吗伤，經(jīng)濟(jì)呈快速上行發(fā)展態(tài)勢。不過若是城市開發(fā)強(qiáng)度過高硫眨，就容易造成生態(tài)的失衡足淆，導(dǎo)致人地矛盾沖突、住房緊張礁阁、交通擁堵巧号、環(huán)境污染、公共衛(wèi)生設(shè)施奇缺姥闭、貧富差距懸殊等城市病集中爆發(fā)丹鸿。
按照國際慣例，30%被認(rèn)為是城市開發(fā)強(qiáng)度的警戒線棚品。一些發(fā)達(dá)國家和地區(qū)的大都市卜高，為確保城市經(jīng)濟(jì)繁榮與和諧發(fā)展弥姻，其開發(fā)強(qiáng)度一般都控制在較為合理的區(qū)間。例如大巴黎為21%掺涛，大倫敦24%，東京29%……疼进。
盡管這樣薪缆，這些城市依然不同程度地顯現(xiàn)出危房林立、路堵車塞伞广、綠化覆蓋率驟降等社會(huì)亂象拣帽。這顯然是與城市建成區(qū)房屋、道路嚼锄、廣場减拭、城市公共設(shè)施等水泥硬地面占比過高有關(guān)。
例如我國香港区丑，開發(fā)強(qiáng)度雖僅為21%拧粪，但是因建成區(qū)容積率過高、人口過于密集沧侥，使生態(tài)環(huán)境成了城市無法愈合的傷疤可霎。寸土寸金的鬧市中心基本被硬地面覆蓋，建筑物密密匝匝宴杀，水泥森林高聳入云癣朗，綠色植物只能見縫插針。尤其是一些街區(qū)的人口密度旺罢，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了城市的生態(tài)承受力旷余，其中九龍旺角高達(dá)13萬人/平方公里；九龍城寨在拆遷之前扁达，居民大量聚集正卧，人均建設(shè)用地只有0.5平凡米。
其實(shí)罩驻，香港擁有很多未開發(fā)的山地資源穗酥，提高城市開發(fā)強(qiáng)度或適度突破所謂的“警戒線”，將一部分山地開發(fā)成宜居惠遏、宜業(yè)砾跃、暢行的新城區(qū)，不僅有助于優(yōu)化建成區(qū)的生態(tài)環(huán)境和降低中心城區(qū)的人口密度节吮，更能有效提升市民的住行質(zhì)量抽高，進(jìn)一步增強(qiáng)香港的發(fā)展活力和綜合競爭力。
中國一方面是人多可耕地少透绩，人均耕地面積僅1000平方米翘骂；另一方面卻普遍存在著城市攤大餅擴(kuò)張壁熄、開發(fā)強(qiáng)度高等怪象。
例如碳竟，國內(nèi)開發(fā)強(qiáng)度超30%城市的數(shù)量正在快速增長草丧。其中，上海市建設(shè)用地規(guī)模在2011年就達(dá)到了2961平方公里莹桅，占全市陸域面積的43.6%昌执；深圳、東莞開發(fā)強(qiáng)度超過45%诈泼，珠海懂拾、佛山35%左右。
更令人不可思議的是铐达，許多城市在拓展新城區(qū)的過程中岖赋，往往是大手大腳、節(jié)地意識(shí)淡薄瓮孙，片面模仿和追求美國唐断、加拿大、澳大利亞等發(fā)達(dá)國家松散型的城市發(fā)展模式衷畦，粗放開發(fā)利用土地資源栗涂。
據(jù)國土資源部權(quán)威人士2006年透露，我國城市平均建筑容積率僅0.33祈争，人均建設(shè)用地113平方米斤程；而國外一些城市容積率都在2以上，發(fā)達(dá)國家城市人均建設(shè)用地88.3平方米菩混。
即便是土地資源高度緊缺的上海市忿墅，其城鄉(xiāng)建設(shè)用地的1/3也多用于各類功能單一、建筑物稀矮沮峡、容積率極低的工業(yè)園區(qū)疚脐。例如開發(fā)時(shí)間較早、基礎(chǔ)設(shè)施較為完善的浦東金橋開發(fā)區(qū)邢疙，平均容積率僅0.7棍弄。浦東新區(qū)除陸家嘴金融區(qū)、前灘國際商務(wù)區(qū)等頂級(jí)開發(fā)區(qū)外疟游，普遍采用了低密度的規(guī)劃和建設(shè)方案呼畸，其后果是人均建設(shè)用地量高、人均基礎(chǔ)設(shè)施投入高颁虐、商務(wù)成本高以及建筑容積率低蛮原、人口密度低、土地產(chǎn)出率低另绩。
如今在絕大多數(shù)城市的開發(fā)新區(qū)儒陨，盡管其景色日趨艷美花嘶，但是宜居和暢行質(zhì)量卻始終是強(qiáng)差人意。新城區(qū)人氣低迷蹦漠，活力不足椭员，市民上班、上學(xué)笛园、入托拆撼、就醫(yī)、購物路途遙遠(yuǎn)喘沿，困難重重。由于生意難做竭贩，商店蚜印、企業(yè)往往都淪為開關(guān)店或開關(guān)公司。出行在外留量，若逢雷雨窄赋、風(fēng)雪天，沿街綠蔭道上楼熄，甚至連個(gè)避雷忆绰、躲雨、抗風(fēng)可岂、御寒的安全港灣都難尋覓错敢。
因此，我國今后不僅需要正確控制城市的開發(fā)強(qiáng)度缕粹，更應(yīng)該探索一個(gè)科學(xué)合理的城市建成區(qū)水泥硬地面占比值稚茅、建筑容積率和人口密度值。
只要堅(jiān)持改革創(chuàng)新平斩，充分釋放城市宜居暢行和優(yōu)化生態(tài)環(huán)境的潛能亚享，城市建成區(qū)水泥硬地面占比就完全可以控制在50%以內(nèi)，人均城市建設(shè)用地“嚴(yán)格控制在”國家規(guī)定的“100平方米以內(nèi)”绘面，建筑容積率不得低于1.5欺税，人口密度則可保持在10000-15000人/平方公里或更高的水平線上。
在這里揭璃，不能不提及中國城市開發(fā)的新樣板——雄安晚凿。
雄安是城市綠色發(fā)展、科技領(lǐng)先塘辅、經(jīng)濟(jì)振興晃虫、文明進(jìn)步、市民富裕幸福的楷模扣墩，因此必須科學(xué)把握好新區(qū)的開發(fā)強(qiáng)度哲银，為扭轉(zhuǎn)土地粗放開發(fā)歪風(fēng)扛吞、提高土地產(chǎn)出率，實(shí)現(xiàn)新區(qū)節(jié)地型荆责、緊湊型滥比、高效繁榮型開發(fā)，提升城市經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力和市民住行質(zhì)量做院，發(fā)揮引領(lǐng)表率作用盲泛。在完成硬地面占比、人均城市建設(shè)用地键耕、建筑容積率寺滚、人口密度等指標(biāo)方面，應(yīng)做的更加優(yōu)秀屈雄、甚至更“冒進(jìn)”一點(diǎn)村视。
雄安開發(fā)將采用組團(tuán)式布局方案，并有個(gè)藍(lán)綠空間不低于70%的硬指標(biāo)酒奶，因此其開發(fā)強(qiáng)度必須與此項(xiàng)指標(biāo)相匹配蚁孔。根據(jù)現(xiàn)有的建筑產(chǎn)能和技術(shù)能力，即便是在即將開發(fā)的起步區(qū)惋嚎，其基礎(chǔ)設(shè)施杠氢、生產(chǎn)生活占地也不宜超過30%。
以一宗面積為1平方公里的建成區(qū)地塊為例另伍，若能將由房屋鼻百、道路等水泥組成的硬地面控制在30%（即300000平方米）的范圍內(nèi)，就不僅能真正打造出天青质况、水藍(lán)愕宋、地綠以及繁榮興旺、宜居暢行结榄、潔凈有序的城市新環(huán)境中贝，更能為子孫后代預(yù)留大量可開發(fā)新空間。
其中：道路占地面積不宜小于250000平方米臼朗。若能推廣“路房合一”新工藝邻寿，就能在道路上方打造800000-1000000平方米的新型過街樓綠色庭院建筑，既可輕松滿足10000名中低收入者及家屬的高品質(zhì)租房需求视哑，還將增加大量公共服務(wù)用房和價(jià)廉實(shí)用的空中車庫绣否。
封閉型的暢行道路網(wǎng)兩側(cè)應(yīng)另辟總面積為50000平方米的建筑地塊，并采用底層架空的技術(shù)工藝挡毅，建設(shè)能與過街住宅樓進(jìn)行良性競爭的高層蒜撮、小高層綠色商品房以及商務(wù)樓、科技園或其他公共建筑。若是興建平均為15層的小高層段磨，或20層取逾、30層的高層建筑，總面積分別為750000平方米苹支、1000000平方米和1500000平方米砾隅，不僅能將密不透風(fēng)的水泥森林轉(zhuǎn)型為大間距、寬視野和花草樹木攀高登頂?shù)默F(xiàn)代化綠色建筑债蜜，還能使底層架空的地面土地資源得到二次開發(fā)利用晴埂；更可圓滿解決5000-10000名中高收入者及家屬高層次的住房消費(fèi)難題，有效滿足新區(qū)未來發(fā)展對(duì)公共建筑用房的需求寻定。
當(dāng)然儒洛，要想謀劃上述城市發(fā)展的新美景，對(duì)于雄安來說狼速，一個(gè)迎面的新困惑就是“不建高樓大廈”的行政指令晶丘。希望有關(guān)父母官們，本著求真唯實(shí)的精神唐含，進(jìn)一步強(qiáng)化科學(xué)論證，最終做出經(jīng)得起歷史檢驗(yàn)的決策和規(guī)劃沫浆。
