[摘要]高院關(guān)于審理商品房買賣合同案件適用法律若干問題的解釋解讀或提示：《解釋》的首部明確了兩個(gè)問題：第一，本解釋的適用范圍。本解釋只適用于商品房買賣合同糾紛的解決挎春。第二，本解釋依據(jù)較高階位的法律制定痴突。本解釋依據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》搂蜓、《中華人民共和國(guó)合同法》狼荞、...

最高院關(guān)于審理商品房買賣合同案件適用法律若干問題的解釋

解讀或提示：《解釋》的首部明確了兩個(gè)問題：
第一辽装，本解釋的適用范圍。本解釋只適用于商品房買賣合同糾紛的解決相味。
第二拾积，本解釋依據(jù)較高階位的法律制定。本解釋依據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》、《中華人民共和國(guó)合同法》拓巧、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》斯碌、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》的相關(guān)規(guī)定及精神制定，其效力高于相關(guān)部門或地方的法規(guī)肛度、規(guī)章傻唾。如果相關(guān)部門或地方的法規(guī)或規(guī)章與本解釋存在沖突，則人民法院在審理這類糾紛時(shí)承耿，將不會(huì)適用相關(guān)部門或地方的法規(guī)或規(guī)章冠骄。

第一條 本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下統(tǒng)稱為出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移房屋權(quán)于買受人加袋，買受人支付價(jià)款的合同凛辣。

解讀或提示：本條通過對(duì)商品房買賣合同下定義的方式，進(jìn)一步明確了本解釋的適用范圍职烧。解釋中所謂商品房買賣的行為是相對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房扁誓、公房改制出售的房改房、單位集資房蚀之、個(gè)人私房的交易行為而言的蝗敢。經(jīng)濟(jì)適用房、公房改制出售的房改房足删、單位集資房的交易受國(guó)家政策調(diào)整的因素相當(dāng)高前普，不是完全市場(chǎng)化的交易行為，其與商品房交易的主要區(qū)別在于市場(chǎng)化程度的不同壹堰；個(gè)人私房的交易中拭卿，交易各方都不是開發(fā)商，他們之間的交易不經(jīng)過生產(chǎn)到進(jìn)入銷售領(lǐng)域的過程贱纠，其與商品房交易的主要區(qū)別在于交易的其中一方是否必須是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)峻厚，即通俗所講，是一手房與二手房的區(qū)別谆焊。理解了商品房交易與其他房屋交易的區(qū)別惠桃，就能弄清本解釋的適用范圍。

第二條 出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明辖试，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同辜王，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的罐孝，可以認(rèn)定有效呐馆。

解讀或提示：《城市房地產(chǎn)管理法》第44條規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)“向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記莲兢，取得商品房預(yù)售許可證明汹来⌒牛”，該規(guī)定應(yīng)理解為強(qiáng)制性規(guī)定收班》夭恚《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)條例》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》亦有相關(guān)規(guī)定摔桦。根據(jù)合同法第52條第五項(xiàng)規(guī)定社付，違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效邻耕。所以瘦穆，在未取得預(yù)售許可證明的情況下，開發(fā)商與購(gòu)房人簽定的合同效力將不被人民法院認(rèn)可赊豌，而無效的合同自始沒有法律約束力扛或。作為有過錯(cuò)的一方，開發(fā)商應(yīng)該賠償因合同無效而給對(duì)方造成的損失碘饼。這部分內(nèi)容熙兔，在以前的司法實(shí)踐中也是確定的，所以本條解釋的重點(diǎn)在于條文中的但書部分艾恼。但書部分規(guī)定住涉，開發(fā)商在與購(gòu)房人簽定房屋買賣合同時(shí)，雖未取得預(yù)售許可證明钠绍，但若在合同簽定后至因該合同產(chǎn)生糾紛訴至法院前這段期間取得預(yù)售許可證明舆声，則法院不因開發(fā)商在訂立合同時(shí)未取得預(yù)售許可證明而認(rèn)定合同無效。在交易中若存在此類情況柳爽，作為開發(fā)商應(yīng)及時(shí)取得預(yù)售許可證明媳握，以保證交易的穩(wěn)定；作為購(gòu)房人若想解除合同磷脯，則應(yīng)及時(shí)通過訴訟主張權(quán)利蛾找。

• 第三條 商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定赵誓，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的打毛，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同俩功，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容幻枉，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任诡蜓。

解讀或提示：本條規(guī)定的是確定商品房銷售廣告和宣傳資料法律性質(zhì)的原則熬甫。要約和要約邀請(qǐng)的區(qū)別在于：1.目的不同。要約是希望和他人訂立合同的意思表示万牺；要約邀請(qǐng)是希望他人向自己提出訂立合同的意思表示罗珍。2.內(nèi)容不同洽腺。要約的內(nèi)容具體而明確脚粟，含有要約人愿意受要約約束的意思覆旱；要約邀請(qǐng)則不含有這種意思。3.效力不同核无。要約一經(jīng)受要約人承諾扣唱，合同即告成立；要約邀請(qǐng)則不因相對(duì)人的承諾而成立合同团南，發(fā)出要約邀請(qǐng)的人也不承擔(dān)法律后果噪沙。我國(guó)合同法第15條原則規(guī)定“商業(yè)廣告為要約邀請(qǐng)⊥赂” 正歼，一般情況下不能將未訂入合同中的銷售廣告和宣傳資料內(nèi)容作為合同內(nèi)容。但開發(fā)商在銷售廣告和宣傳資料中拷橘，如果就其開發(fā)出售的商品房及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定局义，并由此對(duì)購(gòu)房人決定訂立合同以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，在購(gòu)房人就此內(nèi)容提出訂立合同時(shí)冗疮，該銷售廣告內(nèi)容的對(duì)象就已特定化萄唇，根據(jù)《合同法》第１5條第二款關(guān)于要約的規(guī)定，“商業(yè)廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定的术幔，視為要約另萤。”诅挑∷某ǎ《解釋》進(jìn)一步明確規(guī)定應(yīng)當(dāng)將這類廣告內(nèi)容視為要約，而買賣合同的訂立則視為購(gòu)房人對(duì)開發(fā)商要約的承諾拔妥。在這種特定的情形下目养，即使該說明和允諾沒有明確訂立在合同之中，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其為合同內(nèi)容毒嫡，當(dāng)事人違反該內(nèi)容的癌蚁，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。本條解釋解決了以往司法實(shí)踐中長(zhǎng)期存在的兜畸，商品房銷售廣告和宣傳資料的內(nèi)容能否作為開發(fā)商對(duì)購(gòu)房人的正式承諾的爭(zhēng)議努释，更有利于保護(hù)需要購(gòu)房人的合法權(quán)益。需要提示的是購(gòu)房人應(yīng)妥善保存開發(fā)商提供的各種宣傳資料以備將來雙方對(duì)合同內(nèi)容產(chǎn)生分歧時(shí)咬摇，作為證據(jù)使用伐蒂。

第四條 出賣人通過認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)肛鹏、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的逸邦，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同恩沛，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由缕减，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的雷客，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。

解讀或提示：本條規(guī)定確定了開發(fā)商與購(gòu)房人訂立認(rèn)購(gòu)書而收取的定金桥狡、訂金搅裙、押金均視為為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的定金」ィ《擔(dān)保法》第89條規(guī)定：“給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的部逮，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的嫂易，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金兄朋。”怜械。在此應(yīng)當(dāng)提示颅和，購(gòu)房人在與開發(fā)商簽定認(rèn)購(gòu)書并交付定金時(shí)應(yīng)反復(fù)斟酌認(rèn)購(gòu)書條款，明確定金所擔(dān)保的交易內(nèi)容宫盔，以避免雙方無法就商品房買賣合同達(dá)成一致后融虽，無法收回定金的后果。因?yàn)樽瓢牛鶕?jù)本條解釋有额，只有在兩種情況下，定金才不會(huì)損失：第一彼绷，雙方最終訂立商品房買賣合同巍佑；第二，因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由寄悯，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的萤衰，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。第二種情形規(guī)定的比較模糊猜旬，雙方就合同主要條款無法達(dá)成一致脆栋，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，是否可歸責(zé)于一方洒擦？言之不詳椿争。鑒于這種情況的不確定性，交付定金的一方似乎只有訂立商品房買賣合同才可避免定金損失熟嫩，而購(gòu)房人這將使購(gòu)房人在與開發(fā)商就商品房買賣合同的談判中秦踪，處于弱勢(shì)地位，利益受損。

第五條 商品房的認(rèn)購(gòu)椅邓、訂購(gòu)柠逞、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的景馁，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同板壮。

解讀或提示：本條規(guī)定明確了訂購(gòu)、認(rèn)購(gòu)裁僧、預(yù)訂協(xié)議轉(zhuǎn)化為商品房買賣合同的條件个束。發(fā)生這種轉(zhuǎn)化應(yīng)同時(shí)具備兩個(gè)條件：第一慕购，該協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容聊疲，即“（一）-- 當(dāng)事人的名稱或者姓名住所；（二）-- 商品房的基本情況沪悲；（三）-- 商品房的銷售方式获洲；（四）-- 房款的確定方式及總價(jià)款、支付方式殿如、付款時(shí)間贡珊；（五）-- 交付使用的條件及日期；（六）-- 裝飾涉馁、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾 门岔；（七）-- 供水、供電烤送、供熱寒随、燃?xì)狻⑼ㄓ嵃锛帷⒌缆菲尥⒕G化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交際花付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任试和；（八）-- 公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬讯泣；（九）-- 面積差異的處理方法；（十）-- 辦理產(chǎn)權(quán)登記的有關(guān)事宜阅悍；（十一） 解決爭(zhēng)議的方法好渠；（十二） 違約責(zé)任；（十三）- 雙方約定的其他事項(xiàng)节视∪”；第二肴茄，開發(fā)商已經(jīng)按照約定收取購(gòu)房款晌畅。這些規(guī)定目的在于促進(jìn)交易和保證交易的穩(wěn)定。但購(gòu)房人在訂立這類文件并切實(shí)履行前寡痰，應(yīng)慎重考慮抗楔，以免后悔又無法解除購(gòu)房合同棋凳。

第六條 當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由连躏，請(qǐng)求確認(rèn)合同無效的剩岳，不予支持。

解讀或提示：最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問題的解釋（一）第9條規(guī)定：“法律入热、法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)拍棕，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人辦理登記手續(xù)不影響合同的效力勺良〈虏ィ”。我國(guó)現(xiàn)有法律法規(guī)未有商品房買賣預(yù)售合同辦理登記手續(xù)后生效的規(guī)定尚困。所以蠢箩，合同登記與否不應(yīng)影響合同效力。本條規(guī)定事甜，進(jìn)一步明確了商品房買賣預(yù)售合同是否辦理登記手續(xù)不影響合同效力的原則谬泌。

當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定逻谦，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)掌实，對(duì)方接受的除外。

解讀或提示：本條規(guī)定體現(xiàn)了當(dāng)事人意思自治的原則邦马。但對(duì)于已經(jīng)履行主要義務(wù)贱鼻，且對(duì)方接受的合同仍應(yīng)認(rèn)定其有效。

第七條 拆遷人與被拆遷人按照權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議勇婴，明確約定拆遷人以位置忱嘹、用途特定的房屋對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣給第三人耕渴，被拆遷人請(qǐng)求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的柿冲，應(yīng)予支持亿傅。

解讀或提示：本條規(guī)定了拆遷人將拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議明確約定的，拆遷人以位置、用途特定的對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置的房屋另行出售給第三人的情況下虚循，相對(duì)于第三人亏镰，被拆遷人有取得該房屋的優(yōu)先權(quán)摧莽。確立了在開發(fā)商一房另售的情況下旺遮，補(bǔ)償安置協(xié)議效力優(yōu)先的處理原則

被拆遷人請(qǐng)求解除拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，按照本解釋第八條的規(guī)定處理栏赴。

解讀或提示：本條規(guī)定被拆遷人既可選擇優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋蘑斧，也可選擇請(qǐng)求解除拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，并依照本解釋第八條的規(guī)定獲得賠償。

第八條 具有下列情形之一竖瘾，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的沟突，無法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息捕传、賠償損失惠拭，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：

（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人庸论；

（二）商品房買賣合同訂立后职辅，出賣人又將該房屋出賣給第三人。

• 解讀或提示：本條是關(guān)于購(gòu)房人因開發(fā)商私自將商品房設(shè)定抵押或一房多賣的行為而無法實(shí)現(xiàn)商品房買賣合同目的聂示，可以從開發(fā)商獲得何種賠償?shù)囊?guī)定域携。本條解釋的最大意義在于，確立了對(duì)開發(fā)商惡意違約和欺詐行為適用懲罰性賠償責(zé)任的原則催什。即購(gòu)房人在可以請(qǐng)求解除合同涵亏、返還已付購(gòu)房款及利息宰睡、賠償損失的同時(shí)蒲凶，還可以要求開發(fā)商承擔(dān)不超過購(gòu)房款一倍的懲罰性賠償。

第九條 出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)拆内，具有下列情形之一旋圆，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的麸恍，買受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息灵巧、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：

（一）故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明抹沪；

（二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)刻肄；

（三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。

• 解讀或提示：本條規(guī)定的是在訂立合同時(shí)融欧，開發(fā)商故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明或是在訂立合同時(shí)敏弃，開發(fā)商故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；或是訂立合同時(shí)噪馏，開發(fā)商故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)等情形下麦到，購(gòu)房人可以在請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息欠肾、賠償損失的同時(shí)瓶颠，還可以要求開發(fā)商承擔(dān)不超過購(gòu)房款一倍的懲罰性賠償。其意義同上條刺桃。

第十條 買受人以出賣人與第三人惡意串通粹淋，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無法取得房屋為由，請(qǐng)求確認(rèn)出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的桃移，應(yīng)予支持欢搜。

• 解讀或提示：本條規(guī)定購(gòu)房人在以下事實(shí)同時(shí)存在的情況下，可以請(qǐng)求法院確認(rèn)開發(fā)商與第三人訂立的商品房買賣合同無效谴轮，法院應(yīng)予支持：1炒瘟、開發(fā)商與第三人惡意串通，2第步、另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用疮装，3、購(gòu)房人無法取得房屋粘都。這是關(guān)于購(gòu)房人可以行使合同撤消權(quán)的規(guī)定廓推。

• 第十一條 對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用翩隧，但當(dāng)事人另有約定的除外樊展。

房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)堆生，在交付使用前由出賣人承擔(dān)专缠，交付使用后由買受人承擔(dān)；買受人接到出賣人的書面交房通知淑仆，無正當(dāng)理由拒絕接收的涝婉，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)蔗怠，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外墩弯。

• 解讀或提示：本條規(guī)定了房屋交付的標(biāo)準(zhǔn)。即對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有寞射，視為房屋的交付使用渔工。本條同時(shí)明確了房屋交付前后買賣雙方的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)的基本原則。這種原則下桥温，不論房屋的權(quán)是否已經(jīng)轉(zhuǎn)移引矩，均由房屋的實(shí)際占有人承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。但法律另有規(guī)定或當(dāng)事人另有約定的除外策治。應(yīng)提示購(gòu)房人脓魏，即使在與開發(fā)商或物業(yè)公司發(fā)生糾紛情況下，也應(yīng)及時(shí)接收房屋通惫，同時(shí)茂翔，通過正常渠道解決糾紛。否則履腋，不能對(duì)房屋進(jìn)行管理和進(jìn)一步發(fā)現(xiàn)房屋的其他問題珊燎，卻可能承擔(dān)房屋毀損的實(shí)際風(fēng)險(xiǎn)惭嚣。

第十二條 因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后悔政，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格晚吞，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持谋国。

• 解讀或提示：本條規(guī)定槽地，房屋若出現(xiàn)重大質(zhì)量問題，購(gòu)房人可以退房芦瘾，并要求開發(fā)商賠償損失捌蚊。

第十三條 因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的近弟，應(yīng)予支持缅糟。

• 解讀或提示：本條規(guī)定房屋若出現(xiàn)不能正常使用的質(zhì)量問題，購(gòu)房人可以退房祷愉，并要求開發(fā)商賠償損失窗宦。

交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)二鳄，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任赴涵；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)泥从。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)句占。

• 解讀或提示：本條是對(duì)房屋存在一般質(zhì)量問題時(shí)的保修規(guī)定。

第十四條 出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符躯嫉，合同有約定的，按照約定處理杨拐；合同沒有約定或者約定不明確的祈餐，按照以下原則處理：

• 解讀或提示：本條規(guī)定開發(fā)商交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的哄陶，按照約定處理帆阳；

（一）面積誤差比絕對(duì)值在３％以內(nèi)（含３％），按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算屋吨，買受人請(qǐng)求解除合同的蜒谤，不予支持；

• 解讀或提示：本條規(guī)定至扰，合同沒有約定或者約定不明確的鳍徽，在一定的誤差幅度（3%）內(nèi)，據(jù)實(shí)結(jié)算敢课。

（二）面積誤差比絕對(duì)值超出３％阶祭，買受人請(qǐng)求解除合同绷杜、返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持濒募。買受人同意繼續(xù)履行合同鞭盟，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內(nèi)（含３％）部分的房?jī)r(jià)款由買受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足瑰剃，面積誤差比超出３％部分的房?jī)r(jià)款由出賣人承擔(dān)齿诉，權(quán)歸買受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的晌姚，面積誤差比在３％以內(nèi)（含３％）部分的房?jī)r(jià)款及利息由出賣人返還買受人鹃两，面積誤差比超過３％部分的房?jī)r(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。

• 解讀或提示：本條規(guī)定舀凛，合同沒有約定或者約定不明確的俊扳，面積誤差比絕對(duì)值超出３％的，購(gòu)房人可以請(qǐng)求解除合同猛遍。還規(guī)定了若購(gòu)房人同意繼續(xù)履行合同馋记，負(fù)擔(dān)或返還房?jī)r(jià)款的原則。

第十五條 根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定懊烤，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購(gòu)房款梯醒，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的腌紧，應(yīng)予支持茸习，但當(dāng)事人另有約定的除外。

法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定壁肋，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后号胚，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒有催告的浸遗，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使猫胁；逾期不行使的，解除權(quán)消滅跛锌。

• 解讀或提示：本條規(guī)定了當(dāng)事人行使合同解除權(quán)的期限問題弃秆。

• 第十六條 當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失３０％為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少髓帽；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的菠赚，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。

• 解讀或提示：本條規(guī)定了合理確定違約金的原則郑藏。

第十七條 商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法衡查，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：

逾期付款的，按照未付購(gòu)房款總額译秦，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算峡捡。

逾期交付使用房屋的击碗，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。

• 解讀或提示：本條規(guī)定的是商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法的情況下们拙，確定違約金數(shù)額或者損失賠償額的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)和方法稍途。

第十八條 由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的砚婆，除當(dāng)事人有特殊約定外械拍，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：

（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋權(quán)登記的期限；

（二）商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的装盯，自房屋交付使用之日起９０日坷虑；

（三）商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起９０日埂奈。

合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的迄损，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算账磺。

解讀或提示：本條規(guī)定的是因開發(fā)商的原因芹敌，購(gòu)房人無法在一定期限內(nèi)辦理房屋權(quán)屬證書的除另有約定外，由開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任及違約責(zé)任的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)垮抗。本條將辦理房屋權(quán)屬證書作為商品房買賣合同的附隨義務(wù)加以規(guī)定氏捞，更有利地保護(hù)了購(gòu)房人的合法權(quán)益。

第十九條 商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋權(quán)登記的期限屆滿后超過一年冒版，由于出賣人的原因液茎，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋權(quán)登記，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的辞嗡，應(yīng)予支持捆等。

解讀或提示：本條規(guī)定的是由于開發(fā)商的原因，使購(gòu)房人無法辦理房屋權(quán)屬證明的情形下欲间，購(gòu)房人可以行使商品房買賣合同解除權(quán)并有權(quán)要求賠償損失楚里。

第二十條 出賣人與包銷人訂立商品房包銷合同，約定出賣人將其開發(fā)建設(shè)的房屋交由包銷人以出賣人的名義銷售的猎贴，包銷期滿未銷售的房屋，由包銷人按照合同約定的包銷價(jià)格購(gòu)買蝴光，但當(dāng)事人另有約定的除外她渴。

• 解讀或提示：本條規(guī)定在開發(fā)商與包銷人的包銷合同中，如果當(dāng)事人對(duì)包銷期滿后未出售房屋的歸屬?zèng)]有約定的蔑祟，應(yīng)當(dāng)按照包銷價(jià)格由包銷人購(gòu)買趁耗。開發(fā)商與包銷人的包銷合同有約定的，應(yīng)當(dāng)依其約定疆虚。需提示苛败，代理合同满葛、包銷合同應(yīng)明確規(guī)定雙方權(quán)利義務(wù)，條款完備罢屈。

第二十一條 出賣人自行銷售已經(jīng)約定由包銷人包銷的房屋嘀韧，包銷人請(qǐng)求出賣人賠償損失的，應(yīng)予支持缠捌，但當(dāng)事人另有約定的除外锄贷。

解讀或提示：本條規(guī)定如果開發(fā)商違反包銷合同約定，自行出賣已經(jīng)約定由包銷人銷售的房屋曼月，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任谊却，賠償包銷人的損失。開發(fā)商與包銷人的包銷合同有約定的哑芹，應(yīng)當(dāng)依其約定炎辨。

第二十二條 對(duì)于買受人因商品房買賣合同與出賣人發(fā)生的糾紛，人民法院應(yīng)當(dāng)通知包銷人參加訴訟聪姿；出賣人碴萧、包銷人和買受人對(duì)各自的權(quán)利義務(wù)有明確約定的，按照約定的內(nèi)容確定各方的訴訟地位咳燕。

解讀或提示：本條規(guī)定了購(gòu)房人與開發(fā)商因商品房買賣合同發(fā)生糾紛時(shí)勿决，包銷人必須參加訴訟，及確定各方的訴訟地位的原則招盲。

第二十三條 商品房買賣合同約定低缩，買受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的曹货，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失咆繁。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同顶籽，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還買受人玩般。

• 解讀或提示：本條所稱商品房擔(dān)保貸款，就是俗稱的“按揭”礼饱。我國(guó)法律此前對(duì)此沒有有關(guān)的規(guī)定坏为。作為一種社會(huì)普遍接受的法律行為，這是我國(guó)首次以司法解釋的形式加以規(guī)范镊绪。本條規(guī)定的是在按揭付款的商品房買賣合同履行過程中匀伏，購(gòu)房人不能取得銀行貸款從而無法履行商品房買賣合同的情況下，如何確定買賣雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的原則蝴韭。聯(lián)系上下文的內(nèi)容够颠，“因一方當(dāng)事人原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失榄鉴÷哪ィ”蛉抓，似應(yīng)理解為：“因一方當(dāng)事人的過錯(cuò)未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失剃诅∠锼停”，銀行審查購(gòu)房人的貸款申請(qǐng)過程中综苔，購(gòu)房人沒有過錯(cuò)惩系，只因購(gòu)房人并不明顯的原因而拒絕貸款的情況很多，如果因此要求購(gòu)房人因不能履行商品房買賣合同而承擔(dān)民事賠償責(zé)任如筛，顯然是不公平的堡牡。為保險(xiǎn)起見，建議在訂立類似合同時(shí)杨刨，雙方在合同中明確約定過錯(cuò)責(zé)任晤柄。

• 第二十四條 因商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除妖胀，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無法實(shí)現(xiàn)芥颈，當(dāng)事人請(qǐng)求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持赚抡。

• 解讀或提示：本條明確了當(dāng)事人行使擔(dān)保貸款合同解除權(quán)的條件爬坑。購(gòu)房人簽訂商品房擔(dān)保貸款合同的目的是為了購(gòu)買商品房，當(dāng)商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷涂臣、解除時(shí)盾计，購(gòu)房人特定的貸款目的已不能實(shí)現(xiàn)，如果不允許解除合同赁遗，對(duì)購(gòu)房人無疑是不利的署辉。同樣，貸款銀行在沒有任何擔(dān)保的情況下將大量的貸款借給購(gòu)房人岩四，也將面臨很大的風(fēng)險(xiǎn)哭尝。

第二十五條 以擔(dān)保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當(dāng)事人一方請(qǐng)求確認(rèn)商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的剖煌，如果擔(dān)保權(quán)人作為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人提出訴訟請(qǐng)求材鹦，應(yīng)當(dāng)與商品房擔(dān)保貸款合同糾紛合并審理；未提出訴訟請(qǐng)求的耕姊，僅處理商品房買賣合同糾紛侠姑。擔(dān)保權(quán)人就商品房擔(dān)保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合并審理箩做。

• 解讀或提示：本條本款規(guī)定的是在按揭付款的商品房買賣合同當(dāng)事人請(qǐng)求確認(rèn)商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同時(shí)妥畏，如果作為擔(dān)保權(quán)人的銀行依據(jù)商品房擔(dān)保貸款合同以有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人的身份提出訴訟請(qǐng)求邦邦，法院必須將商品房買賣合同糾紛與商品房擔(dān)保貸款合同糾紛合并審理安吁，這是該解釋確定的訴訟程序；如果擔(dān)保權(quán)人不告則不理燃辖；如果作為擔(dān)保權(quán)人的銀行依據(jù)商品房擔(dān)保貸款合同另行起訴鬼店，則法院可以選擇與商品房買賣合同糾紛合并審理也可以選擇單獨(dú)分別審理。

商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷黔龟、解除后妇智，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的、出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房貸款和購(gòu)房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人氏身。

• 解讀或提示：本條本款規(guī)定的是在第24條的情況出現(xiàn)后巍棱，商品房買賣合同、商品房擔(dān)保貸款合同解除后蛋欣，合同各方當(dāng)事人的基本權(quán)利航徙、義務(wù)。

• 第二十六條 買受人未按照商品房擔(dān)保貸款合同的約定償還貸款陷虎，亦未與擔(dān)保權(quán)人辦理商品房抵押登記手續(xù)到踏，擔(dān)保權(quán)人起訴買受人，請(qǐng)求處分商品房買賣合同項(xiàng)下買受人合同權(quán)利的尚猿，應(yīng)當(dāng)通知出賣人參加訴訟窝稿；擔(dān)保權(quán)人同時(shí)起訴出賣人時(shí)，如果出賣人為商品房擔(dān)保貸款合同提供保證的凿掂，應(yīng)當(dāng)列為共同被告伴榔。

• 解讀或提示：本條規(guī)定的是如果購(gòu)房人不能按時(shí)向銀行償還借款，且在購(gòu)房人還沒有與銀行就所購(gòu)商品房辦理抵押登記手續(xù)的情況下缠劝，如果銀行起訴購(gòu)房人潮梯，那么應(yīng)當(dāng)通知開發(fā)商作為訴訟當(dāng)事人參加訴訟，開發(fā)商此時(shí)的身份為第三人惨恭。但如果開發(fā)商為商品房擔(dān)保貸款合同提供保證的秉馏，應(yīng)當(dāng)列為共同被告。

第二十七條 買受人未按照商品房擔(dān)保貸款合同的約定償還貸款脱羡，但是已經(jīng)取得房屋權(quán)屬證書并與擔(dān)保權(quán)人辦理了商品房抵押登記手續(xù)萝究，抵押權(quán)人請(qǐng)求買受人償還貸款或者就抵押的房屋優(yōu)先受償?shù)模粦?yīng)當(dāng)追加出賣人為當(dāng)事人锉罐，但出賣人提供保證的除外帆竹。

解讀或提示：本條規(guī)定的是在購(gòu)房人不能按時(shí)向銀行償還借款，但購(gòu)房人已經(jīng)取得房屋權(quán)屬證書并與銀行辦理了商品房抵押登記手續(xù)的情況下脓规，銀行起訴購(gòu)房人時(shí)栽连，案件處理結(jié)果不再與開發(fā)商有法律上的利害關(guān)系，開發(fā)商不應(yīng)作為當(dāng)事人參加訴訟。但開發(fā)商為商品房擔(dān)保貸款合同繼續(xù)提供保證的秒紧，仍應(yīng)當(dāng)列為共同被告绢陌。

第二十八條 本解釋自２００３年６月１日起施行。

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》施行后訂立的商品房買賣合同發(fā)生的糾紛案件熔恢，本解釋公布施行后尚在一審脐湾、二審階段的，適用本解釋叙淌。

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》施行后訂立的商品房買賣合同發(fā)生的糾紛案件秤掌，在本解釋公布施行前已經(jīng)終審，當(dāng)事人申請(qǐng)?jiān)賹徎蛘甙凑諏徟斜O(jiān)督程序決定再審的鹰霍，不適用本解釋闻鉴。

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》施行前發(fā)生的商品房買賣行為，適用當(dāng)時(shí)的法律衅谷、法規(guī)和《最高人民法院〈關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問題的解答〉》椒拗。