看點與思考：
容積率高因俐，小區(qū)品質(zhì)就高嗎槐瑞？不恰力，恰恰相反署辉，低密度（低容積率）的小區(qū)才有可能營造出品質(zhì)。就像得房率桑李，得房率較低贱迟，恰恰證明了房子有著一定的灰空間亡呵，彰顯房子的高貴蜒犯。
房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中组橄，有一項規(guī)劃指標(biāo)決定著項目的建筑形式和開發(fā)方向，這就是容積率罚随。
容積率越低玉工，意味著建筑密度越小，建筑平均高度越低淘菩，建筑體量越小遵班。
反之，則建筑密度越高瞄勾，建筑平均高度越高，體量越大弥激。
容積率低的进陡，就只能做別墅項目；容積率高的微服，就要做高層建筑趾疚；容積率中游的，則做多層或小高層建筑以蕴。
根據(jù)一些項目前期策劃的經(jīng)驗及了解的一些相關(guān)知識糙麦，介紹一下容積率與建筑形式的匹配關(guān)系，僅供大家參考：（容積率用R表示）
lR≤0.5丛肮，以獨棟別墅為主赡磅，或配以雙拼別墅或聯(lián)排別墅
l0.8≥R > 0.5，以聯(lián)排別墅（TOWN-HOUSE)為主宝与，可配以獨棟別墅或雙拼別墅或多層公寓
l1.5≥R > 0.8焚廊，以多層公寓為主，可配以聯(lián)排別墅或小高層公寓
l2.5
> R > 1.5习劫，以小高層公寓為主咆瘟，可配以多層公寓或高層公寓
lR≥2.5，以高層公寓為主诽里，可配以小高層公寓
在具體策劃產(chǎn)品時袒餐，還可以根據(jù)容積率與建筑密度的關(guān)系來進行產(chǎn)品形式的靈活調(diào)整。
在建筑密度不變時，容積率的提高灸眼，表現(xiàn)為層數(shù)的增加卧檐；而當(dāng)容積率不變時，層數(shù)的增加幢炸，表現(xiàn)為建筑密度的降低泄隔。
利用容積率與建筑密度的關(guān)系，把低容積率高密度的多層公寓做成低容積率低密度的高層公寓宛徊，形成特別的建筑組合方式佛嬉。
這個方法可用于一些有江河資源或景觀資源的觀景項目。
由于層數(shù)的增加闸天，使建筑密度得到有效降低暖呕，既增加了小區(qū)建筑棟距、綠地面積和公共面積苞氮，同時也挖掘了景觀資源價值湾揽。
現(xiàn)在一些規(guī)劃較好的大型項目，盡量少做多層笼吟，而是采用“聯(lián)排或疊加別墅+高層”的方式库物。
這樣就有空間來做“小區(qū)花園”，使得建筑之間的棟距拉開贷帮，既有景觀視線戚揭，共享花園，也保障業(yè)主的隱秘性撵枢。
在一些三四線城市民晒，由于開發(fā)商的政府部門公關(guān)做得“好”，項目硬是將容積率拔高锄禽。
這些開發(fā)商可能以為潜必，這樣做就能在同樣的地塊多出來很多可售面積，也就可以出賣很多錢沃但，多賺利潤了磁滚。
其實不然，容積率過高宵晚，必然帶來小區(qū)建筑恨旱、環(huán)境和品質(zhì)下降，有的小地方具有“高層抗性”坝疼。
老百姓一時半會接受不了住高層的“優(yōu)越”搜贤，容積率高的話，勢必要造高層钝凶。
容積率高也會造成樓棟距縮小仪芒，不僅日照唁影、采光有問題，而且對居住隱私帶來影響掂名，也會有壓抑感据沈。
還有的開發(fā)商在“高容積率”和“花園小區(qū)”的誘惑下，采取拔高建筑層數(shù)饺蔑。
在一個四線城市锌介，周邊也沒有什么自然風(fēng)景景觀資源，整個小區(qū)都是30多層甚至更高的建筑體猾警，給人鶴立雞群的感覺孔祸。
這種做法沒錯，但實際效果不一定好发皿，要考慮整體形象崔慧。
在一些地方，如長三角一帶穴墅，居民對于日照要求較高惶室，而高容積率樓盤的呈現(xiàn)弊端就十分明顯。
樓間距太小玄货，日照分析不知怎么通過的皇钞，20層或15層以下基本上全天照不著太陽，不僅無陽光松捉，就連采光都受到影響夹界。
客戶就不會喜歡，也就賣不出較高的價格了惩坑。
這就是所謂的也是我們經(jīng)常會遇到的“容積率陷阱”項目掉盅。
容積率的高低也拜，也是一把雙刃劍以舒。要慎重考慮容積率大小問題。
在產(chǎn)品策劃時慢哈，要根據(jù)項目地塊蔓钟、性質(zhì)、規(guī)模卵贱、文脈以及城市規(guī)劃等來合理使用容積率滥沫。
以適當(dāng)?shù)娜莘e率，保障居住生活的需求或樓盤的品質(zhì)檔次键俱。
有些城市因受土地指標(biāo)影響兰绣，政府拍賣土地時有意提高容積率，因此编振，在中國的眾多中小城市也處處可見成片的高層建筑缀辩。
在一些中小城市策劃操作過項目，得出一點經(jīng)驗：因為居民對于高層建筑有一個慢慢接受的過程。
在容積率越來越高的情況下臀玄，面對高層抗性時瓢阴，可以通過一種過渡的辦法，就是先以“多層為主+小高層為輔”混合健无。
然后再過渡到“小高層為主+高層為輔”荣恐，最后過渡到“高層為主”。
在特殊情況下累贤，也可以采用“不把容積率做足（略低于指標(biāo)）”的方法叠穆。
你有2.7的容積率，不把容積率做足畦浓，依順當(dāng)?shù)貙ㄖ问降南M能力與習(xí)慣痹束，只做別墅和高層，或疊加多層和小高層讶请。
這樣祷嘶，居住品質(zhì)得到有效提升，從而提高項目售價夺溢，也可以實現(xiàn)利潤最大化论巍。
這種方法常用于高端豪宅項目的開發(fā)，針對不在乎售價而注重居住品質(zhì)及環(huán)境的高端客群风响。
在西南地區(qū)的成都嘉汰、重慶、貴陽等地的市中心區(qū)域状勤，容積率越高越好鞋怀，因為這些區(qū)域?qū)θ照找蟮汀?/p>
貴陽花果園的容積率超過5.0，開發(fā)商還要在中心位置做一個水系景觀花園持搜，還要做商業(yè)密似。
這樣，建筑很密葫盼，也很高残腌，都有30層以上，接近或超過100米的住宅和辦公大樓居多贫导。這是地方特色抛猫。
?容積率不要太高，否則孩灯，營銷小區(qū)品質(zhì)營造闺金；就像得房率，很多人要求太高的得房率峰档，這恰恰是房子品質(zhì)較低的指標(biāo)败匹，所以匣距，要求高容積率或高得房率，往往是讓一些人容易跳進的陷阱哎壳。
