上海市物業(yè)管理和收費辦法常用法律知識要點

主要依據(jù)法律規(guī)范：

《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》

《上海市住宅物業(yè)管理區(qū)域機動車停放管理暫行規(guī)定》

《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》

《上海市住宅物業(yè)服務(wù)分等收費管理暫行辦法》

《關(guān)于加強住宅物業(yè)專項維修資金管理工作的通知》《上海市商品住宅維修基金管理辦法》

《關(guān)于印發(fā)物業(yè)服務(wù)收費管理辦法的通知》

《加強上海市住宅小區(qū)綜合管理三年行動計劃》

浦東新區(qū)住宅物業(yè)管理區(qū)域機動車停放收費管理規(guī)定

上海市發(fā)展和改革委員會（物價局）滬計價督（2003）001號《關(guān)于〈上海市定價目錄〉中區(qū)域性定價權(quán)限的通知》

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◎根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，原業(yè)主大會議事規(guī)則藤乙、業(yè)主公約有何變化？

根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定麸澜，業(yè)主自我管理的合約名稱發(fā)生了變化，修改的《物業(yè)管理條例》也相應(yīng)將“業(yè)主公約”更名為“管理規(guī)約”因妙，將“業(yè)主臨時公約”更名為“臨時管理規(guī)約”痰憎。同時，由于投票規(guī)則攀涵、計票方式等的變化铣耘，原業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約的部分內(nèi)容也出現(xiàn)與上位法不一致的情況以故。

日前蜗细，上海市房屋土地資源管理局印發(fā)的《關(guān)于貫徹實施〈中華人民共和國物權(quán)法〉做好本市物業(yè)管理有關(guān)工作若干意見的通知》規(guī)定，《物權(quán)法》施行前制定的《業(yè)主大會議事規(guī)則》怒详、《業(yè)主公約》炉媒、《業(yè)主臨時公約》的部分條款與《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定相抵觸的，在2007年10月1日之后昆烁，應(yīng)按照《物權(quán)法》的規(guī)定執(zhí)行吊骤；業(yè)委會應(yīng)當對原《業(yè)主大會議事規(guī)則》、《業(yè)主公約》進行修訂静尼，并在下一次業(yè)主大會會議召開時白粉，提交業(yè)主大會表決。

◎業(yè)主委員會成立是否需要超過半數(shù)的業(yè)主投票鼠渺？ ? ???

依據(jù)《物業(yè)管理條例》鸭巴、《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》的相關(guān)規(guī)定：業(yè)主委員會成員的選舉，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意拦盹。

◎居委會在業(yè)委會組建過程中應(yīng)起什么作用鹃祖？ ? ???

根據(jù)《加強上海市住宅小區(qū)綜合管理三年行動計劃》，由居委會組織業(yè)主做好業(yè)主大會普舆、業(yè)主委員會組建恬口、換屆改選等，并對其日常運作予以指導(dǎo)和監(jiān)督沼侣。尤其是要按照年齡結(jié)構(gòu)合理楷兽、專業(yè)類型多元的原則，引導(dǎo)業(yè)主選舉產(chǎn)生知法守法华临、熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強端考、公正廉潔雅潭，具有社會公信力和一定組織能力的業(yè)主委員會成員揭厚。

◎業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)途徑有哪些？ ? ???

依據(jù)《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第十一條規(guī)定：業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)有兩種途徑扶供，一是業(yè)主協(xié)議選聘筛圆，即經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主以上通過，選聘某一物業(yè)管理企業(yè)椿浓；二是經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主以上通過太援，授權(quán)業(yè)主委員會通過招投標選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

◎停車費應(yīng)當按季度交入業(yè)主大會賬戶還是每年入賬扳碍？

根據(jù)《關(guān)于加強住宅物業(yè)專項維修資金管理工作的通知》（滬房地資物（2006）286號）的規(guī)定提岔，停車費應(yīng)按季度入賬。

◎?qū)τ谛^(qū)地面不固定車位的停車收費有無規(guī)定笋敞？

根據(jù)《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第三十條規(guī)定碱蒙，車輛在全體共用部分的停放、收費和管理等事項夯巷，由業(yè)主大會決定赛惩。業(yè)主大會決定對車輛停放收費的，參照物價部門的規(guī)定確定收費標準趁餐。業(yè)主大會成立前喷兼，車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放的，其收費標準應(yīng)當按照物價部門的規(guī)定執(zhí)行后雷。具體收費情況可向區(qū)物價部門咨詢季惯。

◎小區(qū)停放車輛被損壞，物業(yè)公司承擔(dān)什么責(zé)任喷面？ ??? 停放在小區(qū)車輛被盜或損壞星瘾，物業(yè)管理企業(yè)是否有責(zé)任要視具體情況而定。如果機動車停放人和物業(yè)管理企業(yè)與停車管理單位訂立停車管理服務(wù)合同惧辈，因物業(yè)管理企業(yè)未按合同履行義務(wù)而造成車輛被盜或損壞的琳状，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當承擔(dān)合同約定的民事責(zé)任。機動車停放人和物業(yè)管理企業(yè)雖然沒有簽訂合停車服務(wù)管理合同盒齿，但是停車人能舉證物業(yè)管理企業(yè)履行公共秩序維護服務(wù)有瑕疵的念逞，可以與物業(yè)管理企業(yè)交涉，要求其承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任边翁。反之翎承，物業(yè)管理企業(yè)不承擔(dān)民事責(zé)任。

◎“物業(yè)費”的構(gòu)成是什么符匾？ ? ???

根據(jù)發(fā)改價格[2003]1864號《關(guān)于印發(fā)物業(yè)服務(wù)收費管理辦法的通知》規(guī)定叨咖，物業(yè)服務(wù)成本構(gòu)成一般包括以下部分：1、管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等甸各；2垛贤、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行趣倾、維護費用聘惦；3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用儒恋；　4善绎、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；5诫尽、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用禀酱；6、辦公費用箱锐；7比勉、物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；8驹止、物業(yè)共用部位浩聋、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用；9臊恋、經(jīng)業(yè)主同意的其它費用衣洁。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修抖仅、中修和更新坊夫、改造費用，應(yīng)當通過專項維修資金予以列支撤卢，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本环凿。

◎《上海市商品住宅維修基金管理辦法》施行前的維修資金如何籌集？ ??? 市政府頒布的《上海市商品住宅維修基金管理辦法》于2001年1月1日起施行放吩，《辦法》施行前的商品住宅維修資金的籌集智听，根據(jù)《關(guān)于<上海市商品住宅維修基金管理辦法>的應(yīng)用解釋(試行)》第十九條的規(guī)定，按下列規(guī)定執(zhí)行：? ??? （1）1996年6月10日前出售的內(nèi)銷商品住宅渡紫，按商品住宅出售合同的約定或房屋買賣雙方到推、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與業(yè)主委員會協(xié)商一致的意見執(zhí)行。? ??? （2）1996年6月10日至本《辦法》施行之日前出售的內(nèi)銷商品住宅惕澎，按市物價局莉测、市房地局滬價房（1996）116號《上海市商品住宅物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》的規(guī)定籌集維修資金。??? ??? （3）1999年12月1日前出售的僑匯商品住房唧喉、經(jīng)濟適用房捣卤、動遷房忍抽、有限產(chǎn)權(quán)房、使用權(quán)房轉(zhuǎn)為產(chǎn)權(quán)房的維修資金籌集腌零，按當時有關(guān)規(guī)定梯找、協(xié)議執(zhí)行。

◎新建商品房項目附屬地下車庫（位）是否可以買賣益涧？

商品房項目附屬地下車庫（位）僅供該商品房小區(qū)內(nèi)（包括分期實施的商品房項目）的房地產(chǎn)權(quán)利人購買，或者房地產(chǎn)權(quán)利人和承租人租用驯鳖。

◎小區(qū)已成立業(yè)主大會闲询，對于建設(shè)單位按規(guī)劃要求配置的停車設(shè)施，所產(chǎn)生的收益歸誰浅辙？

根據(jù)《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》及《上海市住宅物業(yè)管理區(qū)域機動車停放管理暫行規(guī)定》的相關(guān)規(guī)定扭弧，對建設(shè)單位按規(guī)劃要求配置的停車設(shè)施，所有權(quán)屬建設(shè)單位的记舆，其收益歸建設(shè)單位所有鸽捻；所有權(quán)屬全體業(yè)主共有的，其收益歸共同擁有該設(shè)施的業(yè)主所有泽腮，主要用作補充專項維修資金御蒲，也可以按照業(yè)主大會的決定用于業(yè)主委員會工作經(jīng)費或者物業(yè)管理方面的其它需要。

◎小區(qū)已成立業(yè)主大會诊赊，對于建設(shè)單位按規(guī)劃要求配置的停車設(shè)施厚满，由誰管理？

根據(jù)《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》及《上海市住宅物業(yè)管理區(qū)域機動車停放管理暫行規(guī)定》的相關(guān)規(guī)定碧磅，對建設(shè)單位按規(guī)劃要求配置的停車設(shè)施碘箍，不論其所有權(quán)是否屬于建設(shè)單位或全體業(yè)主，對停車設(shè)施的管理及收費鲸郊，一般由管理該物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施丰榴。

◎小區(qū)已成立業(yè)主大會，對于建設(shè)單位按規(guī)劃要求配置的停車設(shè)施秆撮，收費標準如何確定四濒？

根據(jù)《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》及《上海市住宅物業(yè)管理區(qū)域機動車停放管理暫行規(guī)定》的相關(guān)規(guī)定，對建設(shè)單位按規(guī)劃要求配置的停車設(shè)施像吻，若所有權(quán)屬建設(shè)單位的峻黍，其收費執(zhí)行物價部門規(guī)定的收費標準；若所有權(quán)屬全體業(yè)主共有的拨匆，由業(yè)主大會參照物價部門制定的標準確定收費標準姆涩。

◎物業(yè)公司對停放在非機動車庫里的自行車，電動自行車惭每，摩托車（包括輕便摩托車）的收費是否需要物價部門的核準骨饿，具體的收費有沒有標準亏栈？

?《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第三十條規(guī)定，車輛在全體共用部分的停放宏赘、收費和管理等事項绒北，由業(yè)主大會決定。業(yè)主大會決定對車輛停放收費的察署，參照物價部門的規(guī)定確定收費標準闷游。業(yè)主大會成立前，車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放的贴汪，其收費標準應(yīng)當按照物價部門的規(guī)定執(zhí)行脐往。

◎尚未成立業(yè)主大會的小區(qū)，物業(yè)服務(wù)分等收費標準的確定程序是什么扳埂？

根據(jù)《上海市住宅物業(yè)服務(wù)分等收費管理暫行辦法》第四條規(guī)定业簿，物業(yè)服務(wù)收費標準的確定。業(yè)主大會成立前的物業(yè)服務(wù)收費阳懂，由建設(shè)單位根據(jù)物業(yè)特點和服務(wù)要求梅尤，選擇服務(wù)項目、服務(wù)等級并擬定收費標準岩调，在發(fā)布招標公告或者協(xié)議價格15個工作日前將擬定的收費標準報物業(yè)所在地的區(qū)縣價格主管部門確認巷燥。如果業(yè)主對收費標準有異議的，可以向物業(yè)所在地的物價部門咨詢誊辉。

◎關(guān)于加強商品住宅項目附屬會所交易管理的通知

滬房地資市[2003]230號

各區(qū)縣房地局矾湃、各房地產(chǎn)交易中心、各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)堕澄、各物業(yè)管理企業(yè)邀跃、各拍賣企業(yè):

　　為加強對商品住宅項目附屬會所的交易管理,保障業(yè)主的合法權(quán)益,現(xiàn)根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》、《上海市居住物業(yè)管理條例》和《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》的有關(guān)規(guī)定,就會所交易等問題通知如下：

　　一蛙紫、本通知所稱商品住宅項目附屬會所（以下簡稱會所）系指規(guī)劃部門批準的商業(yè)配套用房中用于向業(yè)主提供商業(yè)拍屑、娛樂、文體等配套服務(wù)的場所坑傅。

　　二僵驰、會所所有權(quán)的歸屬,應(yīng)由開發(fā)商與購房人在商品房預(yù)（出）售合同中約定明確。合同不作約定的,會所所有權(quán)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所有唁毒。

　　三蒜茴、會所是否僅限于向本項目業(yè)主開放等經(jīng)營服務(wù)方式和具體服務(wù)功能,開發(fā)商應(yīng)與購房人在商品房預(yù)（出）售合同中約定明確,商品住宅銷售廣告、售樓書等 宣傳資料中明確會所經(jīng)營服務(wù)方式和具體服務(wù)功能的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自改變浆西。

　　四粉私、商品房預(yù)（出）售合同未對會所的經(jīng)營服務(wù)方式和具體服務(wù)功能進行約定,廣告、售樓書等宣傳資料對此也未作明確具體承諾或宣傳的,由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 決定會所的經(jīng)營服務(wù)方式和具體服務(wù)功能近零。

　　五诺核、會所所有權(quán)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)保留的,房屋土地調(diào)查機構(gòu)在預(yù)測或?qū)崪y建筑面積時應(yīng)按"會所"認定其建筑類型和房屋用途,房地產(chǎn)登記機構(gòu)核發(fā)房地產(chǎn)權(quán) 證時,房屋類型和房屋用途均應(yīng)按"會所"注記抄肖；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租、出售會所的,應(yīng)將已向業(yè)主承諾的具體用途和服務(wù)方式約定為租售合同的內(nèi)容,承租人和受 讓人應(yīng)按租售合同的約定經(jīng)營使用,不得擅自改變窖杀。

　　六漓摩、會所所有權(quán)屬全體業(yè)主共有的,只登記不發(fā)放房地產(chǎn)權(quán)證,會所出租的收益歸全體業(yè)主所有,納入物業(yè)維修基金。

　　七入客、會所被拍賣的,受托的拍賣機構(gòu)應(yīng)將該會所的具體用途和服務(wù)方式在拍賣公告中明確,受讓人取得會所所有權(quán)后應(yīng)按公告的具體服務(wù)功能和服務(wù)方式經(jīng)營使 用管毙。

　　八、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)痊项、會所的承租人锅风、受讓人及其他經(jīng)營者需改變已向業(yè)主承諾的經(jīng)營服務(wù)方式和具體服務(wù)功能的,應(yīng)按物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定,與業(yè)主委員會協(xié) 商并征得業(yè)主代表大會同意。