萬科買貴了侮叮,還是西田賣少了避矢?質(zhì)疑聲音浮起。

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圖:分析師正密切關(guān)注Westfield的競購? ? 圖來源:AFR?

2018年前后悟狱,大型零售業(yè)的合并和收購消息不斷静浴,最引人注目的是2017年末澳洲西田(Westfield)購物中心出售案,和今年初萬科收購凱德購物中心挤渐。?

兩者之間的收益率差異比較大苹享,引發(fā)專業(yè)人士的質(zhì)疑,是萬科買貴了挣菲?還是西田賣的太便宜富稻?

“西田”出售給法國巨頭

圖:歐洲最大的房地產(chǎn)公司 Unibail-Rodamco 收購美英商場運營商Westfield Corp? ?圖來源:AFP

2017年12月12日西田集團(tuán)的創(chuàng)始人羅伊S Frank Lowy宣布,將創(chuàng)立近60年的購物中心帝國白胀,以328億澳元(1613億人民幣)賣給了法國的Unibail-Rodamco集團(tuán)椭赋,收益率是4.3%。這是澳洲有史以來最大的一筆交易或杠。

圖:西田集團(tuán)創(chuàng)始人S Frank Lowy? ?圖來源:網(wǎng)絡(luò)

“西田”出售給Unibail-Rodamco集團(tuán)之后哪怔,股東將獲得每股10.01澳元的現(xiàn)金和股票,而之前的股價為8.50澳元,此交易讓W(xué)estfield的股票有巨大溢價(17.8%)认境,股東收益豐厚胚委。

萬科購買凱德系列購物中心

圖:凱德集團(tuán)旗下的凱德Mall? 圖來源:網(wǎng)絡(luò)

2018年1月5日,新加坡嘉德集團(tuán)通過旗下凱德商用公司叉信,出售在中國的20家購物中心亩冬,由印力商用置業(yè)(萬科旗下子公司)、萬科集團(tuán)和Triwater資產(chǎn)管理集團(tuán)聯(lián)合收購硼身,收益率2.7%至2.8%硅急。

?20家購物中心總建筑面積約為95萬平方米,收購價83.65億人民幣(約合13億美元佳遂,17億澳元)营袜,預(yù)計于2018年第二季度完成交易。該交易仍需取得中國政府相關(guān)部門的監(jiān)管審批丑罪。

?是萬科買貴了荚板?還是西田賣的太便宜?

圖:北京翠微路凱德晶品購物中心? ?圖來源:網(wǎng)絡(luò)

?《搜狐網(wǎng)》引用《聯(lián)商網(wǎng)》主筆郭歆曄的看法吩屹,認(rèn)為從凱德售賣的20個購物中心來看跪另,只有北京翠微路的凱德大型購物中心相對好些,其他都是以沃爾瑪為主力店的第一代購物中心祟峦。

?里昂證券專賣物業(yè)銷售米歇爾(Michael Vincent)指出罚斗,萬科集團(tuán)購買的商場以沃爾瑪長期租賃為主,沒有租賃升級條款宅楞,因此租金增長有限针姿。

圖:德陽凱德廣場沃爾瑪??? 圖來源:網(wǎng)絡(luò)

?Vincent表示,“我們探討過此收購案的管理層是否有任何開發(fā)計劃厌衙、租賃續(xù)約等等距淫。但是,他們暗示目前并未計劃對這些商場重新開發(fā)婶希,而在租賃部分榕暇,沃爾瑪?shù)淖饧s在五年內(nèi)到期,但萬科也沒有選擇進(jìn)一步續(xù)約”喻杈。

?圖:蘇州中心廣場購物中心項目簽約凱德集團(tuán)? ? ?圖來源:網(wǎng)絡(luò)

?凱德的優(yōu)質(zhì)項目包括“來福士”系列彤枢,以及近年陸續(xù)在一二線城市投資的凱德大型購物中心,均未出售筒饰。包括上海的長寧來福士缴啡、杭州來福士、深圳來福士瓷们、武漢的凱德西城业栅、上海的凱德星貿(mào)和蘇州中心秒咐,平均零售面積達(dá)13萬平方米以上。

圖:上海長寧來福士? ? 圖來源:網(wǎng)絡(luò)

?對于凱德而言碘裕,這次出售中小型購物中心后携取,可以保持并強化在北京、上海等核心市場上的領(lǐng)先優(yōu)勢帮孔。

圖:上海凱德星貿(mào)? ? ?圖來源:網(wǎng)絡(luò)

據(jù)《澳洲金融評論》報道:“里昂證券”質(zhì)疑雷滋,從收益率來看,法國Unibail-Rodamco集團(tuán)收購Westfield的收益率比萬科高出很多你弦,西田是否賣的太便宜了惊豺?

?“(萬科收購)這筆17億澳元的投資組合,我們估計收益率僅2.7%至2.8%......?近期法國UnibailRodamco購買西田購物中心的收益率是4.3%禽作。相比之下,看起來“西田”賣的太便宜了揩页】醭ィ”

?換個角度問:萬科是否買貴了?

?這些大型購并后的趨勢背景

圖:網(wǎng)絡(luò)零售巨頭亞馬遜? ? ?圖來源:網(wǎng)絡(luò)

以全球趨勢來看爆侣,隨著亞馬遜等網(wǎng)絡(luò)零售商的飆升萍程,零售物業(yè)的上漲空間呈現(xiàn)負(fù)面走向,許多購物中心業(yè)主看到其股價大幅下跌兔仰,至有形資產(chǎn)凈值縮水茫负,因此市場開始更多的合并。

?瑞銀集團(tuán)的提姆(Tim Church)表示乎赴,2017年房地產(chǎn)的最大主題是亞馬遜忍法。他說,“單單這個詞(亞馬遜)就已經(jīng)使房地產(chǎn)界產(chǎn)既恐懼(主要是零售業(yè)主)又興奮(主要是物流業(yè)者)榕吼。

?傳統(tǒng)零售物業(yè)將面臨亞馬遜的沖擊饿序。有業(yè)內(nèi)人士透露,沃爾瑪已經(jīng)陸續(xù)關(guān)閉了好幾家羹蚣,主要由于大賣場在走下坡路原探,沃爾瑪似乎已經(jīng)不再是受歡迎的主力店了。

?萬科集團(tuán)這次的收購顽素,主要是以沃爾瑪為主力店的新加坡嘉德的凱德廣場咽弦、格瑞的印象城,以及同屬第一代的萬達(dá)廣場(悅薈廣場)胁出。

圖:第一代萬達(dá)廣場代表作長沙悅薈廣場? ? ?圖來源:網(wǎng)絡(luò)

?萬科是否已經(jīng)做好萬全的準(zhǔn)備型型,迎接零售業(yè)市場即將發(fā)生的巨變?

?(青宇?編譯)

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