房地產(chǎn)泡沫
?未來(lái)十年房地產(chǎn)泡沫能夠完全清除嗎？大概率是比較困難的，目前行情還不具備泡沫全部擠掉的條件脐供， 只能夠適當(dāng)?shù)幕卣{(diào)。
? ? ? ?馬光遠(yuǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家曾經(jīng)說(shuō)過(guò)：大家一定要認(rèn)識(shí)到借跪，房地產(chǎn)是很重要的政己。但是有很多人想偏了，認(rèn)為國(guó)家要打壓房地產(chǎn)掏愁，要把房?jī)r(jià)打趴下歇由，要把房地產(chǎn)泡沫搞定。其實(shí)我們并沒(méi)有做好中國(guó)房地產(chǎn)泡沫破滅的準(zhǔn)備果港，如果中國(guó)房產(chǎn)的泡沫一旦破滅沦泌，會(huì)間接導(dǎo)致中國(guó)百分之七八十的人，七八十的財(cái)產(chǎn)化為灰燼辛掠。等于改革開(kāi)放幾十年我們白干了谢谦！
據(jù)統(tǒng)計(jì)：中國(guó)老百姓百分之七八十的財(cái)產(chǎn)都在房子身上，我國(guó)現(xiàn)在是要維持房地產(chǎn)的穩(wěn)定健康發(fā)展萝衩，穩(wěn)房?jī)r(jià)回挽、穩(wěn)地價(jià)。
回顧歷史
?所謂泡沫指的是一種資產(chǎn)在一個(gè)連續(xù)的交易過(guò)程中陡然漲價(jià)猩谊，價(jià)格嚴(yán)重背離價(jià)值千劈，在這時(shí)的經(jīng)濟(jì)中充滿了并不能反映物質(zhì)財(cái)富的貨幣泡沫。資產(chǎn)價(jià)格在上漲到難以承受的程度時(shí)牌捷，必然會(huì)發(fā)生暴跌墙牌，仿佛氣泡破滅，經(jīng)濟(jì)開(kāi)始由繁榮轉(zhuǎn)向衰退暗甥，人稱“泡沫經(jīng)濟(jì)”(Foam Economy)憔古。泡沫經(jīng)濟(jì)的兩大特征是：商品供求嚴(yán)重失衡，供給量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于需求量淋袖；投機(jī)交易氣氛非常濃厚。房地產(chǎn)泡沫锯梁，是指由于房地產(chǎn)投機(jī)引起的房地產(chǎn)價(jià)格與價(jià)值嚴(yán)重背離即碗，市場(chǎng)價(jià)格脫離了實(shí)際使用者支撐的情況。
? ? ? ?最早可考證的房地產(chǎn)泡沫是發(fā)生于1923年—1926年的美國(guó)佛羅里達(dá)房地產(chǎn)泡沫（Property Bubbles)陌凳，這次房地產(chǎn)投資狂潮曾引發(fā)了華爾街股市大崩潰剥懒，并導(dǎo)致了以美國(guó)為首的20世紀(jì)30年代的全球經(jīng)濟(jì)大危機(jī)，最終導(dǎo)致了第二次世界大戰(zhàn)的爆發(fā)合敦。
1923-1926年美國(guó)佛羅里達(dá)州房地產(chǎn)泡沫與大蕭條;
1986-1991年日本房地產(chǎn)泡沫與失去的二十年;
1992-1993年中國(guó)海南房地產(chǎn)泡沫;
1991-1997年?yáng)|南亞房地產(chǎn)泡沫與亞洲金融風(fēng)暴;
2001-2008年美國(guó)房地產(chǎn)泡沫與次貸危機(jī)初橘。
長(zhǎng)期看人口
(一)?中國(guó)經(jīng)濟(jì)和住宅投資已經(jīng)告別高增長(zhǎng)時(shí)代，房地產(chǎn)政策應(yīng)適應(yīng)“總量放緩”進(jìn)入慢車(chē)道。從長(zhǎng)期看保檐，綜合考慮城鎮(zhèn)化進(jìn)程耕蝉、居民收入增長(zhǎng)和家庭戶均規(guī)模小型化、住房更新等夜只，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)仍有較大發(fā)展空間垒在。
（二）近期，多城市多地區(qū)房產(chǎn)都有一定回調(diào)扔亥，符合房產(chǎn)市場(chǎng)行為场躯，短期內(nèi)可能漲幅空間不大，但預(yù)估明年中旬會(huì)回到一定的價(jià)格旅挤，建議剛需人群可按需入手踢关。
中期看土地
（一）人口繼續(xù)往大都市圈遷移，人地分離粘茄、供需錯(cuò)配問(wèn)題仍嚴(yán)重签舞，購(gòu)房?jī)?yōu)選城市凈流入地區(qū)或城鎮(zhèn)。
（二）從房?jī)r(jià)的構(gòu)成分析驹闰，如下圖所示瘪菌，土地成本、稅收成本嘹朗、建安費(fèi)和企業(yè)毛收入分別占房?jī)r(jià)的43.8%师妙、16.8%、8.9%和30.6%屹培。毫無(wú)疑問(wèn)默穴，房?jī)r(jià)上漲最大的受益者是地方，地方政府所得占了房?jī)r(jià)的六成褪秀。
短期看金融
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