回顧我2年的民宿生涯揍堕，經(jīng)營(yíng)了兩個(gè)房源料身，雖然不多，但也從上線以來就保持著airbnb的超贊房東稱號(hào)衩茸，且?guī)臀覓甑搅艘恍┝慊ㄥX芹血。
當(dāng)然，民宿給我的影響除了掙錢楞慈，還有自由感以及交友部分幔烛。我能夠辭職的一個(gè)動(dòng)力，是因?yàn)橛幸惶煳冶犙坌褋砟依叮吹椒孔佑幸粋€(gè)三個(gè)月大單饿悬。我突然發(fā)現(xiàn)我好像不需要靠工作也有養(yǎng)活自己的可能了，這讓我有了精神上的自由感聚霜。
說遠(yuǎn)了哈狡恬，回來，我在想看文的朋友最關(guān)心啥蝎宇？
——我猜是關(guān)心做民宿能不能掙錢弟劲，好不好做，以及投入多大夫啊？
我先簡(jiǎn)單回答一下函卒。
民宿肯定是能掙錢的。
但是好不好做也要看你想做成什么樣撇眯，投入多大也要具體看你投什么樣的房子报嵌。這篇文章的作用就是，告訴你怎么去算清這些賬熊榛，收入大概啥樣锚国，有哪些隱含的成本。And玄坦，作為給朋友的反饋血筑，我也詳細(xì)講了講怎么做好民宿。
一煎楣、利潤(rùn)預(yù)估&實(shí)際計(jì)算
民宿說到底豺总，還是一門生意。做生意要學(xué)會(huì)算賬择懂，清楚掙了多少錢喻喳，花了多少錢。
1困曙、怎么預(yù)估收入表伦？
可以按該公式來：
每月收入=每晚價(jià)格*30*空房率
每晚價(jià)格的估計(jì)谦去，我建議的方式是，找到周邊多家商務(wù)酒店價(jià)格（需要類比下裝修蹦哼，我建議找到的酒店是品質(zhì)高于招待所小賓館但又非高星級(jí)酒店的）鳄哭，把它們的平均價(jià)格設(shè)為每晚價(jià)格。
空房率的話也可以看一下周報(bào)酒店和民宿的空置情況纲熏，我建議可以設(shè)置樂觀空房率和悲觀空房率妆丘。這樣的話就能計(jì)算出一個(gè)價(jià)格區(qū)間了。
2赤套、怎么預(yù)估每個(gè)月支出飘痛？
這個(gè)的難點(diǎn)主要是提前識(shí)別出哪些成本項(xiàng)珊膜。
成本分為固定成本和變動(dòng)成本容握。固定成本主要指房租、裝修车柠、網(wǎng)費(fèi)等基礎(chǔ)建設(shè)產(chǎn)生的支出剔氏。變動(dòng)成本就是隨著入住人數(shù)、天數(shù)增加會(huì)增加的費(fèi)用竹祷，比如水電費(fèi)谈跛、保潔費(fèi)、雜物費(fèi)等塑陵。
幾個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)單獨(dú)說明下：
固定成本：
房租一般來說是最大的支出感憾。房租可能要繳納稅款，這點(diǎn)有時(shí)也需要考慮進(jìn)去令花。
如果有裝修阻桅，可以把裝修費(fèi)用再攤進(jìn)經(jīng)營(yíng)期間，比如按12個(gè)月去均談兼都，視經(jīng)營(yíng)的信心而定吧嫂沉。
變動(dòng)成本：
保潔費(fèi)一般是按入住次數(shù)增加。
水電網(wǎng)扮碧、雜物費(fèi)可以估一個(gè)均值趟章。
怎么通過算賬判斷要不要做這個(gè)民宿？
我建議的方式是慎王，先算成本蚓土。比如先假設(shè)一個(gè)月會(huì)有20個(gè)人，住30天赖淤，每個(gè)月的房租+裝修均攤下來是9000元蜀漆，那每天的成本就是300元。
此時(shí)你把房屋的基本情況跟周邊的酒店民宿對(duì)比漫蛔，判斷一下是不是能無壓力覆蓋嗜愈？注意一點(diǎn)要無壓力旧蛾，因?yàn)?00元已經(jīng)是滿房的狀態(tài)，如果不能輕松滿房意味著無法保本蠕嫁。那我建議是先別做锨天，再找找。
考慮完能不能保本剃毒，也要考慮下實(shí)際可能的利潤(rùn)病袄。
比如剛才說的成本300，你再加上獲取150元的收益赘阀，那每晚要收450元益缠，平臺(tái)一般抽10%，那么定價(jià)要在500元基公。這樣的話幅慌，每個(gè)月收入在13500左右，利潤(rùn)在4500左右轰豆∫任椋考慮到無法每個(gè)月滿房，我們假設(shè)在順利的情況下滿房率是90%酸休，那也就是收入在12150骂租，利潤(rùn)在4050左右。
二斑司、做民宿優(yōu)缺點(diǎn)
1渗饮、民宿的優(yōu)點(diǎn)，是和旅游相關(guān)的宿刮。
首先互站，民宿有其橫向拓展空間。純服務(wù)糙置，可以拓展成當(dāng)?shù)匚幕涣髦行脑迫祝谎由斓缴唐罚梢再u當(dāng)?shù)靥厣拔耐婀盼锇埂Ｔ俨粷?jì)标捺，也可以售售當(dāng)?shù)亻T票。
（因?yàn)槭钱?dāng)成兼職揉抵，為了省事亡容，我啥都沒做）
再來，搞定前期的事務(wù)及后端供應(yīng)后冤今，民宿相對(duì)來說是比較省心的闺兢，動(dòng)動(dòng)手指就可以掙錢了。
最后就是，借著開民宿屋谭，你也能認(rèn)識(shí)各種各樣的人脚囊。我接待過來自美國(guó)韓國(guó)的歪果仁、來自臺(tái)灣的中醫(yī)桐磁、各地飛過來旅游的小姐妹悔耘、招待女朋友的小哥哥，要是愿意的話你可以和他們有更深入的交流我擂。這一點(diǎn)其實(shí)是我最喜歡的做民宿的一點(diǎn)衬以。
2、做民宿的缺點(diǎn)校摩。
第一點(diǎn)是收入和資本占用上并不算高效看峻。民宿的利潤(rùn)率還可以，但是單間的純利潤(rùn)并不算太高衙吩。一間房一個(gè)月大概可以掙幾千塊互妓，具體多少就看個(gè)人能力了。但民宿需要租房or買房or裝修分井，這一點(diǎn)會(huì)導(dǎo)致資本投入很大车猬。
第二點(diǎn)主要是時(shí)間占用的缺點(diǎn)上霉猛，如果沒有拓展到一定規(guī)模尺锚，客服最好是自己來做。但做客服意味著惜浅，需要具備隨時(shí)處理單子的能力瘫辩，后面會(huì)提到，對(duì)客人咨詢的相應(yīng)速度會(huì)影響下單率坛悉，所以做民宿的時(shí)候我基本不敢超過半個(gè)小時(shí)不看手機(jī)伐厌。
這一點(diǎn)反正有點(diǎn)糾結(jié)，每次處理可能就需要5分鐘裸影，時(shí)間占用的不多挣轨，但是需要你在。
第三點(diǎn)是政策風(fēng)險(xiǎn)轩猩。民宿一直處于灰色地帶卷扮，酒店是需要營(yíng)業(yè)執(zhí)照的，但民宿還沒有明確的法律規(guī)定需要均践。如果真的碰到什么奇怪的客人入住晤锹，也會(huì)很頭疼，如果再碰到警察叔叔定期檢查就更煩了彤委。
第三點(diǎn)其實(shí)是整個(gè)民宿生涯最讓我心累的鞭铆。
三、做民宿的關(guān)鍵環(huán)節(jié)
1焦影、流程
當(dāng)你真的決定要做民宿了车遂，你要做的一系列事是怎么個(gè)流程呢封断？請(qǐng)見流程圖。
首要事舶担，把房源啟動(dòng)了澄港，說白了就是確定好房源，然后把房源掛到平臺(tái)上柄沮。
再來就是每一單每一單的服務(wù)回梧。圖里把入住前、入住時(shí)祖搓、入住后的關(guān)鍵流程都標(biāo)出來了狱意。具體怎么做，遵循后面說的內(nèi)容拯欧。
2详囤、能否成功的幾個(gè)影響要素
在沒有黑天鵝、經(jīng)濟(jì)正常發(fā)展镐作、旅游業(yè)正常發(fā)展的前提下藏姐，我理解房源本身、線上運(yùn)營(yíng)该贾、線下供應(yīng)側(cè)羔杨、ROI是影響民宿成功的幾個(gè)因素。杨蛋。
這幾個(gè)因素對(duì)成功的影響因素大概占50%兜材、30%、20%逞力，也就是最重要的是要把控好房源曙寡。
下面講。
四寇荧、房源
房源可以從以下幾個(gè)維度考量举庶，我個(gè)人認(rèn)為最重要的是附近資源以及所在小區(qū)情況。
1揩抡、附近市場(chǎng)情況
可以通過查找房子附近的酒店的價(jià)格來判斷行情户侥，正常好一點(diǎn)民宿可以賣得比快捷酒店或者雜牌酒店貴一點(diǎn)或者持平。也可以看附近酒店的數(shù)量捅膘，可以知道這附近客流量夠喂飽多少家添祸。
2、房源附近的資源
主要是了解房屋附近有啥景點(diǎn)寻仗、商圈刃泌、公司、吃飯買菜超市等分布情況。如果是面向旅游類者的房屋耙替，所處位置能方便用戶去各個(gè)目的地是最好的亚侠。
3、房屋所在小區(qū)情況
北京很多老房子外觀是比較陳舊的俗扇，大部分人肯定還是喜歡樣子更干凈利落的屋子硝烂。另外房子如果在小區(qū)里彎彎繞繞，這就不太方便客人找到房屋铜幽，造成溝通成本比較高滞谢。
4、同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)情況
如果同小區(qū)或所在地有一起做民宿的除抛，我認(rèn)為也不是一個(gè)壞現(xiàn)象狮杨，起碼說明選的位置流量很好。還有些好處就是可能可以偷偷先用下他們的資源到忽。
具體要不要下場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)需要綜合判斷橄教。
5、房屋底子如何
我個(gè)人還是比較喜歡一應(yīng)俱全的房屋了喘漏，不然自己辛辛苦苦弄半天房東讓你走時(shí)护蝶，你會(huì)很被動(dòng)。但是即便是我投入再少再少翩迈，也得投小幾千持灰，比如買智能鎖、壁畫帽馋、床和床墊等搅方。
6、通過分析得出绽族，適合面向哪一類客戶？
主要還是看附近資源衩藤，如果附近是景區(qū)或者在郊區(qū)吧慢，那房屋內(nèi)飾有自己特色是比較重要的。如果附近辦公的居多赏表，那就準(zhǔn)備好常用的商務(wù)設(shè)備检诗，申請(qǐng)加入商務(wù)房。
7瓢剿、找房方法
主要是閑魚逢慌、豆瓣百花齊放，一些app的中介也可以找间狂，這主要是概率問題攻泼。
三、線上供應(yīng)
1、不同平臺(tái)的簡(jiǎn)單比較
主要是比較airbnb忙菠、途家何鸡、小豬、booking牛欢、榛果骡男、木鳥。
airbnb：用戶素質(zhì)較高傍睹，房間保持得較好隔盛，有一定比例的外國(guó)人，能承受相對(duì)高一點(diǎn)的價(jià)格拾稳，平臺(tái)的初期流量以及日常流量都挺給力骚亿。
途家：用戶素質(zhì)比較一般，房間不一定都能保持的很好熊赖，基本上沒有外國(guó)人来屠，價(jià)格的話還是得打價(jià)格戰(zhàn)，平臺(tái)的日常流量不怎么樣震鹉，但是如果空房的話可以走今夜特價(jià)俱笛，這個(gè)會(huì)有流量。一個(gè)月四五單传趾。
榛果：用戶感覺是大學(xué)生多一些迎膜，大學(xué)生入住后亂的偏多，價(jià)格也是得走偏平價(jià)的浆兰，偶爾的偶爾會(huì)有流量磕仅，比如一一兩個(gè)月一單。
booking：Booking的話用戶素質(zhì)還是比較高的簸呈，外國(guó)人也會(huì)多一些榕订，也會(huì)更愿意承受更高的溢價(jià)。不過booking的話談不上流量有多少蜕便，而且它有個(gè)缺點(diǎn)是客人不能提前支付劫恒。所以我一般就是把booking當(dāng)成一個(gè)補(bǔ)給，3個(gè)月一單的樣子轿腺。
小豬：?jiǎn)紊僬劜簧戏钟脩羲刭|(zhì)两嘴，有臺(tái)灣人入住過，價(jià)格也是平價(jià)路線的族壳，日常的流量可以說是渣渣了憔辫。一年2單？
木鳥：平臺(tái)運(yùn)營(yíng)是挺熱情的仿荆，但是一單都沒過來過贰您，后來我就下架了坏平。
2、平臺(tái)運(yùn)營(yíng)原則枉圃，挑選核心的功茴。
從道理上來說，一個(gè)房源上的平臺(tái)越多孽亲，那空房率是會(huì)越低的坎穿。但是我建議，想做民宿還是要確定一個(gè)核心的運(yùn)營(yíng)平臺(tái)返劲。
原因如下玲昧，平臺(tái)運(yùn)營(yíng)規(guī)則是這樣的，如果你的房源訂單越多篮绿、評(píng)價(jià)越高孵延、房源質(zhì)量越高，給的流量是會(huì)越多的亲配。而一個(gè)房間可以入住的晚數(shù)是確定的尘应，所以，如果哪個(gè)平臺(tái)都做得很一般吼虎，那平臺(tái)流量也不會(huì)給很多犬钢，很可能幾個(gè)平臺(tái)拼湊起來還是不能滿房。
我的核心平臺(tái)是airbnb思灰，但倒不是刻意選擇的玷犹，初期上線時(shí)airbnb給的流量多，客人反饋也好洒疚，慢慢單就越來越多了歹颓。
3、初期的流量
每個(gè)平臺(tái)都可以設(shè)置新房源的優(yōu)惠油湖，airbnb我印象是最深的巍扛，上架時(shí)就有引導(dǎo)，可以選上線8折肺魁。我印象中是掛1~2個(gè)禮拜就會(huì)有成交电湘。
4、房源信息維護(hù)
這塊包括照片和文字兩部分鹅经。我的建議是照片不需要“過度”好看，真實(shí)更重要怎诫，干凈程度最好如圖所示瘾晃，可以省卻后續(xù)溝通的許多麻煩。
文字部分的話幻妓，則建議按照平臺(tái)的引導(dǎo)認(rèn)真完成蹦误。想想自己住店時(shí)關(guān)注哪些信息?想想自己的房源都有哪些特色劫拢？都認(rèn)真寫上去叭~
5、用戶咨詢
可以說强胰，回復(fù)越快舱沧，單子成交越快。
回復(fù)時(shí)我有一個(gè)幫助我成交的辦法：消除疑慮偶洋、肯定房源的局限性熟吏、突出其優(yōu)點(diǎn)。
6玄窝、評(píng)價(jià)維護(hù)
之前的話牵寺，我是比較害羞于向客人去要一個(gè)評(píng)價(jià)or好評(píng)的，但是我初期的客人們還是比較給力的恩脂，大部分都會(huì)主動(dòng)給一個(gè)好評(píng)帽氓。后來我參考了我們做產(chǎn)品引導(dǎo)評(píng)分的方式，開始規(guī)律性地在客人入住后詢問客人住得怎么樣俩块？如果有不好的體驗(yàn)黎休，我會(huì)記錄下爭(zhēng)取改進(jìn)。如果反饋良好玉凯，我會(huì)請(qǐng)客人幫我寫下好評(píng)势腮。很多客人在順便的情況下還是會(huì)愿意做的。
四壮啊、線下供應(yīng)側(cè)
1嫉鲸、房屋日常保潔
保潔的重要性不言而喻，好多客人都會(huì)問房子的干凈程度歹啼。道理大家都懂玄渗，難的是怎么找好保潔的人？
如果你在一個(gè)小區(qū)或者集中一個(gè)區(qū)域有多個(gè)房源狸眼，那可以核算下成本藤树，自己雇一個(gè)⊥孛龋可以通過58同城等方式去尋找岁钓。這種方式的優(yōu)點(diǎn)是用工靈活、可以按照自己的標(biāo)準(zhǔn)來管理微王，缺點(diǎn)是成本比較高屡限、需要一定的管理成本。
如果你的房源比較分散或者房源較少炕倘，那你可以考慮購(gòu)買中國(guó)的民宿平臺(tái)提供的服務(wù)钧大，諸如途家、小豬罩旋、榛果都有提供保潔服務(wù)啊央。使用平臺(tái)的服務(wù)需要提前預(yù)約眶诈。這種方式的優(yōu)點(diǎn)是按需購(gòu)買，由平臺(tái)來確定服務(wù)水平瓜饥；缺點(diǎn)呢還是比較多的逝撬，價(jià)格并不真的低廉、時(shí)間非常死乓土、需要提前預(yù)約不能靈活安排保潔時(shí)間宪潮、有其他需要幫忙的保潔通常無法支持。
所以呢我的其中一套房是采用這種方式帐我，“借用”別人的保潔坎炼。啥意思呢？我有一套房源是在一個(gè)酒店公寓拦键，樓里面還有其他家是做酒店的雀久，于是我就在電梯隨機(jī)候保潔料祠，碰到一個(gè)就問他們能不能幫忙打掃、價(jià)格是多少。
用這種方式竟然也叫我找著了一個(gè)特別好的阿姨牲览，干活從來不用我操心沟于，也因?yàn)樗惶於紩?huì)在這個(gè)小區(qū)尸折，所以我可以靈活地約時(shí)間侯嘀，價(jià)格也比平臺(tái)的便宜很多。為數(shù)不多的缺點(diǎn)是询张，有時(shí)候阿姨有很多要打掃的房孙乖，會(huì)有點(diǎn)顧不過來。（但即便如此份氧，阿姨也從來沒有辜負(fù)過我半次唯袄。在這里也順便感謝下阿姨。）
2蜗帜、房屋物資消耗
日常消耗性的物資會(huì)包括洗發(fā)水恋拷、沐浴乳、垃圾袋厅缺、廁所紙巾蔬顾、一次性牙刷、抽紙湘捎、毛巾這些瑣碎的東西诀豁。這些東西雖小，但還是應(yīng)該做好品控（控制成本）的窥妇。
洗發(fā)水沐浴乳上且叁，我會(huì)購(gòu)買自己日常用的，比如多芬秩伞，談不上多好逞带，但好歹有家用的溫馨感。
廁所紙巾纱新、抽紙展氓，這個(gè)用量是比較大的，出于成本考慮我不會(huì)買測(cè)試紙巾我會(huì)買酒店用的而不是家用的脸爱。
一次性牙刷遇汞，我自己不太喜歡那種塑料感特別強(qiáng)的，所以我會(huì)買品相好一些簿废，但是包裝不花里胡哨的空入，這樣能在品質(zhì)和成本之間取得一個(gè)平衡。
毛巾族檬，買質(zhì)量好的歪赢，因?yàn)闀?huì)更耐洗。
3单料、房屋物品損毀或需要高維護(hù)
客人來多了埋凯，房間物品或者家電難免出現(xiàn)各種各樣的小毛病。比如水龍頭松啦扫尖、空調(diào)遙控器丟了白对、窗戶不好關(guān)了。這些情況换怖，如果是出現(xiàn)在白天甩恼，還可以直接叫維修的人過去處理，如果出現(xiàn)在晚上沉颂，如果能自己親自帶上能修的人過去看看条摸，那會(huì)好一些，如果不能的話兆览，可能會(huì)引起退房等情況屈溉。退房的話產(chǎn)生損失事小，airbnb會(huì)留下相應(yīng)的評(píng)價(jià)抬探。
所以子巾，還是建議定期檢查做下維修，減少意外情況的發(fā)生小压。
4线梗、房屋水電網(wǎng)物業(yè)費(fèi)等繳納
我有一個(gè)房源所在的小區(qū)特別奇葩，充水和充電都只能去物業(yè)那里交怠益，而不是像有的小區(qū)可以在線充值仪搔。需要現(xiàn)場(chǎng)交的我一般會(huì)根據(jù)夏天或者冬天的損耗情況，盡量一次性充個(gè)3個(gè)月的蜻牢，然后盡量提前續(xù)充烤咧，免得客人入住時(shí)沒水或者沒電偏陪，這樣也非常麻煩。目前我倒是沒有遇到過煮嫌。
5笛谦、小區(qū)管理情況
前面說了入住的時(shí)候要考量小區(qū)的安保情況。但是昌阿，小區(qū)的管理也可能是動(dòng)態(tài)的饥脑，比如開始要使用門禁了，開始有保安了懦冰，如果自己不在這個(gè)小區(qū)住灶轰，可能無法及時(shí)地了解到這些情況。建議是跟客人保持一定頻率的溝通刷钢，了解他們?nèi)胱∈欠耥樌癫缓笠暻闆r確定維護(hù)政策。
七闯捎、個(gè)人背景介紹
我是2018年5月份開始做民宿椰弊，一開始是一套房，到10月份又增加了一套瓤鼻，2019年的時(shí)候又退了一套秉版。
拿到airbnb超贊房東是2018年10月份，中間有一筆3個(gè)月的訂單茬祷，影響了訂單數(shù)量清焕，否則的話應(yīng)該更早一些。拿到超贊房東后祭犯，就一直保持著稱號(hào)秸妥。這個(gè)有啥用嗎？主要還是跟流量掛鉤沃粗，就是當(dāng)用戶篩選超贊房東的時(shí)候粥惧，能被篩選出來。
我這兩套房子最盅，一套普通突雪，一套精致，精致那套租房成本高涡贱，所以兩套租下來凈收入是一樣的咏删，一套大概是2500~3000一個(gè)月（分淡旺季）。
我的滿房率在90%左右问词，基本上除了春節(jié)那個(gè)月督函，其他時(shí)間可以做到天天滿房。
八、回顧
回顧下來做民宿的過程辰狡，還是覺得并不那么輕巧容易锋叨，里面有許多層層套套的細(xì)節(jié)，抗風(fēng)險(xiǎn)能力又差（特別是碰到疫情）搓译。但是有多難嗎悲柱？真的算不上，認(rèn)真做些己，時(shí)間復(fù)利還是比較高的。
我很慶幸能有這么一次做民宿的體驗(yàn)嘿般，也算是體驗(yàn)了做生意的完整閉環(huán)段标，最重要的是它曾經(jīng)給了自由感，當(dāng)我不滿足于做一顆螺絲釘時(shí)炉奴，我還是有選擇的逼庞。
而對(duì)于要不要做民宿，我是這樣想的瞻赶，如果聰明的你如果想把民宿當(dāng)做一種情懷&生意長(zhǎng)期去做赛糟，那么ok，請(qǐng)堅(jiān)持砸逊。如果你把它當(dāng)做一種來快錢的方式璧南，那么，放過它吧师逸。
that's all司倚。
