REITs，即不動產(chǎn)投資信托基金，以公募方式募集福铅，以契約方式/信托方式存在，投資到不動產(chǎn)領(lǐng)域项阴。
REITs是一種依照法律程序成立的滑黔，以發(fā)行股票或基金單位的方式匯集投資者的資金，由專業(yè)機構(gòu)進行房地產(chǎn)的經(jīng)營管理环揽，并將90%以上的稅后收入凈額分配給投資者的一種信托組織略荡。簡單來說REITs就是代客投資房地產(chǎn)的上市企業(yè)。
REITs的內(nèi)涵：
REITs的內(nèi)涵是法律賦予的歉胶，REITs之所以為REITs要符合一系列法律的要求汛兜。我們來看一下美國對于REITs主要的法律要求。
其他國家的REITs都是在美國REITs的基礎(chǔ)上改進的通今，總體上和美國REITs沒有太大的差別粥谬。
美國對于REITs的主要法律要求有：
1、REITs必須把至少90%的年度應(yīng)稅收入分派給其份額持有人辫塌。
2漏策、REITs必須把至少75%的資產(chǎn)投資于不動產(chǎn)、抵押貸款臼氨、其他REITs掺喻、現(xiàn)金或是政府債券。
3储矩、REITs至少75%的總收入必須要從租金感耙、抵押貸款利息、物業(yè)出售利得中獲得持隧。這不低于總收入75%的收入加上股息即硼、利息及證券出售的利得不得低于總收入的95%。
4屡拨、REITs必須是房地產(chǎn)投資者只酥，而不是其他任何形式的金融機構(gòu)褥实。
5、REITs的份額持有人至少要100人以上层皱，并且集中在任意5人手中的份額必須小于已發(fā)行總額的50%性锭。
■ 以上只是美國關(guān)于REITs的主要法律要求，其實關(guān)于REITs的法律要求還有很多叫胖。我們這里就不說了草冈。
■ 另外REITs每年還要進行收入測試、分配測試瓮增、資產(chǎn)測試怎棱、組織測試、所有權(quán)測試绷跑。測試不合格的輕則罰款拳恋，重則取消REITs資格。
■ 所以REITs是面臨著系統(tǒng)的砸捏、嚴(yán)格的監(jiān)管的谬运。當(dāng)然這是好事情，因為這樣更能保障中小投資者的利益垦藏。
REITs有兩種基本類型：權(quán)益型和抵押型梆暖。
■ 權(quán)益型REITs指直接投資擁有房地產(chǎn)，其收入主要來源于房地產(chǎn)租金收入的REITs掂骏。
■ 權(quán)益型REITs根據(jù)其持有物業(yè)的類型不同轰驳，可以分為：零售REITs、住宅REITs弟灼、寫字樓REITs级解、酒店REITs、工業(yè)地產(chǎn)REITs田绑、健康護理REITs勤哗、自助存儲REITs等。
■ 權(quán)益型REITs因為本身直接持有物業(yè)而且還能對物業(yè)進行經(jīng)營管理辛馆，能獲得穩(wěn)定持續(xù)的現(xiàn)金流俺陋。這類REITs的風(fēng)險相對較小。
〇 REITs有哪些特點：
1昙篙、定期強制高分紅
■ 各國都要求REITs每年至少要把凈收入的90%分配給投資者。這樣REITs每年都能給投資者帶來持續(xù)的現(xiàn)金流诱咏。
■ 美國一般每季度派息一次苔可，香港一般每半年派息一次。這就像收房租一樣袋狞，美國是季付焚辅，香港是半年付映屋。由于REITs有強制高分紅的法律要求，REITs簡直就是為中小投資者實現(xiàn)財務(wù)自由量身定制的投資工具同蜻。
2棚点、投資門檻低
■ 一般幾千元就可以投。香港REITs 1手為1000股湾蔓，1手起買瘫析。美國REITs 1股起買。如果直接投資房地產(chǎn)默责，至少也要幾十萬才能起步贬循。
3、交易成本低
■ 一般REITs會免企業(yè)所得稅桃序。投資者買賣REITs只需要支付交易傭金杖虾，和買賣股票一樣，不用支付其他高額稅費媒熊∑媸剩■ 如果是直接投資房地產(chǎn)，光買賣的稅費也要在房價的10%-30%之間了芦鳍。
4嚷往、流動性強
■ 買賣REITs像買賣股票一樣方便。在交易時間內(nèi)隨時可以賣掉怜校。
5间影、專業(yè)化管理
■ REITs的管理團隊都是房地產(chǎn)領(lǐng)域的專業(yè)人士。他們管理物業(yè)的能力一般會比個人強很多茄茁。如果我們自己直接買物業(yè)去管理魂贬，很可能不如REITs的管理團隊管理的好。而且我們還需要花大量的時間和精力在房地產(chǎn)上面裙顽。
6付燥、收益率相對較高
■ 和直接持有物業(yè)相比，持有REITs的收益率相對比較高愈犹。比如我們現(xiàn)在用1000萬在北京東方豪庭買一套公寓進行出租键科，租金回報率不會超過3%。每年的租金收益不會超過30萬漩怎。
產(chǎn)權(quán)歸房產(chǎn)產(chǎn)業(yè)信托所有勋颖。
房地產(chǎn)投資信托基金
東方集團----匯賢產(chǎn)業(yè)信托（87001）
華茂中心（1號，2號寫字樓）----春泉產(chǎn)業(yè)信托（01426）
廣州國際金融中心勋锤、廣州財富廣場----越秀房產(chǎn)信托基金（00405）
香港花旗銀行大廈饭玲、朗豪坊（寫字樓、商場）----冠軍產(chǎn)業(yè)信托（02778）
可享有物業(yè)分紅叁执、增值收益
房地產(chǎn)作為投資工具的優(yōu)點：
能帶來我穩(wěn)定的現(xiàn)金流
保值增值能力較強
缺點：
投資金額大
交易稅費高
變現(xiàn)難
REITs的出現(xiàn)消除了房地產(chǎn)作為投資工具的缺點茄厘，保留了其優(yōu)點
REITs的出現(xiàn)是普通投資者用來投資房地產(chǎn)收取租金的標(biāo)準(zhǔn)化投資工具
REITs的出現(xiàn)才60年左右
美國投資者了解REITs基本在1990年之后
日本矮冬，香港，加拿大投資者 了解REITs基本在2000 年之后
公募：國內(nèi)使用的證券投資基金
私募：有沒有資金托管次哈，投資到哪里胎署？
公募與私募的界限：股東數(shù)為200（除有限合伙為50人），沒有經(jīng)過批準(zhǔn)窑滞，股東數(shù)超過200人琼牧，為非法集資。
