現(xiàn)在是2019年4月扣泊，很多大V都在說中國的房子不貴，中國的房子還要漲催束，像徐遠觀察旅薄、A視野。
我覺得他們的觀察都是盡量基于理性分析的泣崩，也確實能給出足夠多的證據(jù)，不是主觀忽悠出來的結論洛口。
在他們的洗腦（jiaoyu）下矫付，我也深信房子會繼續(xù)漲。（不信的人可以買《徐遠觀察-房地產(chǎn)30講》看看）
作為自住第焰，我覺得投資收益疊加上居住收益（自己房子居住的舒適感买优、社會地位的提高、結婚資格等等），直接買問題是不大的杀赢。
但是作為純投資烘跺，我覺得要把賬算清楚，才能知道這項投資是否是正確的脂崔，畢竟投資房子是個大事情滤淳，稍微出入可能就是6位數(shù)的事情，頂很多人三五年存款了砌左。
所以這篇文章好好計算下一套房子的漲幅和投資收益率是怎么樣的：
首先由于是投資脖咐，所以優(yōu)先考慮二手房投資，因為幾個點：
1.買了一手房汇歹，到你出手也是二手房屁擅，所以投資房產(chǎn)都不是看一手房的價格漲的多好，實際還是要看二手房實際成交價格产弹。
2.一手房買房之后派歌，交房可能在1-2年，房產(chǎn)證下來可能要1-2年痰哨，房產(chǎn)證下來之后要滿2年賣出去才能減少5.5%的營業(yè)稅胶果，所以投資一手房一般要5年左右，周期非常長作谭，如果堵上房價不漲那幾年稽物，那一年是要虧不少錢的（具體可以看下面數(shù)據(jù)）辜梳。
3.一手房等待交房期間农渊，是產(chǎn)生不了任何房租收益的。即使是交房了泼诱，為了出租锐秦，可能也要配齊基礎家電設施才能出租咪奖，這部分投入可能就已經(jīng)抵消租金的收入了。再加上房子有人住過的折舊酱床，一手房的租金收益基本可以忽略不計羊赵。
就綜上幾點，結論是投資二手房扇谣。
那持有二手房的成本是多少呢昧捷？
1.首付錢的利息不算（方便跟下面其他投資產(chǎn)品對比），貸款7成利息5.39%（基準上浮1.1罐寨，月供還掉的本金減掉的利息忽略不記）靡挥。持有夠2年免5.5%的增值稅，買進和賣出只算一次手續(xù)費鸯绿，即契稅1-1.5%跋破，中介費2%（買進1%簸淀，賣出1%），其他印花稅毒返、按揭手續(xù)費租幕、修修補補等等2%。房租出租拧簸，租售比按1.5%來計算
2.由于需要持有2年劲绪，加上前后買房賣房時間，預計持有時間在3年狡恬。
3.那持有一套房子的成本是 首付/3成7成（貸款金額）5.39%（房貸利息）3年-首付/0.3（房屋總價）1.5%（租售比）3年+1.5（契稅）+2%（中介費）+2%（其他費用）
4.初略計算不算復利等情況珠叔，3年持有一套房子的成本等于多少？等于首付41%弟劲！
舉個例子
1.首付是你可以拿出來投資買房的所有資金祷安，你有多少首付就貸款7成買多少的房子，或者可以跟別人眾籌投資買房兔乞。那么我們只計算首付的投資收益率汇鞭。
2.如果你持有的房子3年沒有漲價，相當于你會虧了首付的41%庸追，也就是30萬進去霍骄，3年會剩17.7萬。
當然啦淡溯，不漲誰買呀~读整，所以我把其他漲幅情況和預計的收益列出來看看，包括持有3年咱娶、4年米间、5年的。
從這份初略的表格逻锐，我自己得出幾個結論：
1.持有一套房子的成本是很高的，如果遇到一兩年不漲雕薪，其實可能前面的收益就虧回去了昧诱。例如3年漲30%和5年漲30%，年化收益率分別是19.5%和6.7%所袁。所以最幸運的是漲之前趕緊上車盏档，沒有漲的時候趕緊拋，當然這種想法很理想纲熏。
2.上面的數(shù)據(jù)就看大家的預期了妆丘，如果自己預期投資的房子能在5年漲50%，那年化20%是很不錯的投資收益率了局劲。這個也包括對自己已經(jīng)買的房子的評估勺拣，如果買的房子3年漲了20%，那年化也就8.5%鱼填，比GDP+CPI高一點药有，沒有太多可以慶幸的。
最后要說一下投資房產(chǎn)的其他成本了苹丸。
1.如果自己沒房票了愤惰，可能要找人借房票買，這里還有房票的成本赘理。而且房票這個人后面再買房宦言，首付要到4成，相當于一定程度會影響借房票的人商模。
2.如果自己首付不夠奠旺，那可能要找人眾籌買房，這里要考慮后面的法律風險施流，和賣出的時候股東意見不一致的問題响疚。
3.投資房子不是只給首付就可以了，還要給月供瞪醋，相當于每月大概有首付1.3%的月供要支出忿晕，這個是很多人抗不下來的壓力。相當于你看到的賬面上的收益银受，實際在賣房之前都拿不到践盼，還要自己不停貼進去。
4.買房的流動性是很差蚓土，不像買股票宏侍，急要錢就把錢拿出來好了，相當于這筆資金很長時間是動不了的蜀漆，很容易把人搞破產(chǎn)谅河。
5.其實你不知不覺是加了2.3倍的杠桿在投資的，如果你有一個投資產(chǎn)品期望值收益是8%确丢，杠桿成本跟房貸一樣是5.39%绷耍，那你加2.3倍杠桿進去買，實際收益是（8%-5.39%）2.3+8%=14%鲜侥，基本跟上面3年的粗劣計算得到的投資收益期望值是一樣的*褂始。但你的資金自由度還更高。
6.當然從第5點就可以發(fā)現(xiàn)一個問題描函，買房可以讓你簡單的加上2.3倍的杠桿崎苗，例如你有300萬就可以買1000萬的房子狐粱，銀行可以給你700萬。但是你有300萬的現(xiàn)金胆数，要再搞700萬的資金來投資肌蜻，這個難度就大很多了。相反必尼，如果只是二三十萬的現(xiàn)金蒋搜，跟人家眾籌買房，感覺不如找點其他投資算了判莉。
7.除非你覺得房子的漲幅收益可以比其他投資品高豆挽。
寫一篇文章出來，自己思路也會清晰很多券盅。我自己暫時的結論是先不買房帮哈。主要原因有幾個：
1.手頭上的資金額太少，能撬動的杠桿不多渗饮；
2.收益額不足以覆蓋付出的現(xiàn)金流風險但汞，看房精力，出租房子精力互站，和別人組隊買房房票成本和潛在風險等私蕾；
3.如果找一個投資產(chǎn)品8%的收益，再加2.3倍的杠桿胡桃，也可以達到年化14%的收益期望值踩叭，那房價的投資意義其實不夠大。除非手頭上現(xiàn)金非常多翠胰，可以撬動大杠桿或者為了分散投資風險容贝，這明顯不是我現(xiàn)在的情況。
當然各位老板對樓市的預期之景、手頭上資金情況斤富、資金的機會成本都是不一樣的，這篇文章希望可以提供基礎的收益預期锻狗，讓大家投資有底满力，不要被割韭菜了。
以上內(nèi)容是我斷斷續(xù)續(xù)思考的結果轻纪，本人不是專業(yè)投資者油额，有計算錯誤請指出。
內(nèi)容僅供參考刻帚，投資好壞還要自己承擔潦嘶。
