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寫這篇文章純粹是因為被師妹邀請去社群里做一個金融知識分享炬称。我想一想汁果，金融方方面面內(nèi)容太多了涡拘，隨便找個點切入都得要講半天玲躯。而且對于群里的朋友，可能會用不上鳄乏，不如講講買房子的事情跷车。雖然現(xiàn)在房產(chǎn)沒那么熱了，但是人這一生免不了要和房子打交道的橱野。

1. 買房子涉及太多的知識朽缴。大到一個城市的人口規(guī)劃、二手房交易政策水援、房貸政策密强、小到目標(biāo)房產(chǎn)的學(xué)區(qū)、地鐵蜗元、社區(qū)規(guī)劃或渤、到具體的怎么和中介打交道，和業(yè)主打交道奕扣，怎么去借錢薪鹦，到最后完成成交手續(xù)，買完一套房子惯豆，裝修入住池磁，感覺被扒了一層皮也不為過。

絕大多數(shù)人在買首套房子的時候楷兽，是沒有這個知識儲備的地熄。好不容易買完了第一套，要么感覺疲倦不愿意再操勞芯杀，要么資金有瓶頸無法再啃下第二套端考，因此知識棄用。等多年后再購置房產(chǎn)瘪匿，許多的流程和關(guān)鍵點已經(jīng)發(fā)生了變化跛梗。因此知識的過期尤為可惜。

所以行有余力的話棋弥，建議多買幾套產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)核偿，攤薄管理和認(rèn)知成本。

2. 房地產(chǎn)也是有周期性的顽染。前面二十多年核心城市房產(chǎn)的那種漲幅不可持續(xù)漾岳。但是房產(chǎn)作為一種抗通貨膨脹的資產(chǎn)大類轰绵，依舊值得我們關(guān)注。

2020年尼荆，中國的城鎮(zhèn)化率還只有60%左腔。社科院：2025年中國城鎮(zhèn)化率將達到65.5%。每一個百分點的變化都意味著將有數(shù)千萬的人口住進城市捅儒，給房產(chǎn)業(yè)帶來生機液样。

3. 一線城市的房子依舊值得關(guān)注。雖然目前看來價格已經(jīng)非常高了。但是從宏觀的角度，全球經(jīng)濟大國的大都市的房價就沒有低的盗尸。需求永遠(yuǎn)存在。

你去看看巴黎澎怒、倫敦這些城市交通便利的核心區(qū)域的公寓，歲月久遠(yuǎn)阶牍，有的甚至上百歲了喷面，但依舊搶手，租金依舊很高走孽，很多年輕人不得不拿出收入的三分之一甚至二分之一來租房惧辈。而且房東會依照中介所做的background check按照租客的收入、工作等來挑選甚至面試租客融求。所以在大城市里當(dāng)房東是很幸福的咬像。

大家行有余力的話，不要去炒股炒幣生宛，你干不過那些打牌可以看牌的大鱷县昂，搞不過莊家。

你去多買一套房子陷舅，租金拿來改善生活倒彰，或者留給孩子做婚房，再不然你老了把房子抵押給銀行當(dāng)養(yǎng)老金也好莱睁。

超一線的房市里面待讳。北京和上海人口流入負(fù)增長。而深圳仰剿，因為容易加金融杠桿创淡，資金流入渠道多，而且政策的執(zhí)行較之北京和上海比較靈活南吮。所以每次有漲的苗頭琳彩，都是它帶頭漲，而且漲的最多。

如果你沒有上海戶口露乏，我建議各位大家去弄個深圳戶口碧浊。目前深圳歡迎您，入戶門檻很低瘟仿。但這種低門檻不會一直持續(xù)的箱锐。乘著大門還沒關(guān)上，建議大家去入個戶口劳较，放個鉤子驹止。

一線城市的房市是政策性市場。現(xiàn)在層層政策加碼兴想，是摁住了幢哨。但是要知道我們的政府手上可以打的牌特別多，它是可以隨意增減『約束條件』（constraints）的嫂便。

比如，某一天闸与，政府發(fā)布一條政策（首套房首付只需二折）或者（交夠五年社保的結(jié)婚人士才可以買）毙替，像這樣的約束條件稍一調(diào)整，就會在市場上造成許多『剛需』践樱。

4. 強二線城市的房子看好厂画。如果你有親戚或者你自己就是那里的人，其實可以投資一兩套拷邢。管自己叫做二線城市的很多袱院，你要仔細(xì)甄選人口凈流入比較大的。

深圳瞭稼、廣州忽洛、杭州、長沙4市年均凈流入超20萬环肘，西安欲虚、重慶、成都悔雹、鄭州近4年常住人口年均凈流入規(guī)模均在10萬以上复哆；這幾個城市均為所在都市圈核心城市，近年城市發(fā)展較為快速腌零、“搶人”力度較大梯找。都是可以備選的城市，而且益涧，你可以用你在一線城市學(xué)到的房產(chǎn)知識锈锤，對強二線城市『降維打擊』。

但是也要選好籌碼，最好是選擇那些地鐵牙咏、學(xué)區(qū)臼隔、三房特征的。房地產(chǎn)最關(guān)鍵的原則就是Location妄壶，location摔握，location（地段地段地段）。雖說現(xiàn)在有了共享單車和Zoom在線辦公丁寄，但是步行1000米對現(xiàn)代人來說依舊挺困難的氨淌。

學(xué)區(qū)對于中國的家長來說，仍然是個剛需伊磺。一般買學(xué)區(qū)不會虧盛正。但在北京買學(xué)區(qū)房一定要留意相關(guān)政策。北京學(xué)區(qū)房多校劃片政策屑埋，可能就關(guān)系到你大價錢買的學(xué)票會不會一夕作廢豪筝。

5. 三四線城市和縣城的房子如果沒有自住需求建議不要入手。現(xiàn)在有了高鐵的虹吸效應(yīng)摘能，年輕人很容易去到一二線的城市工作生活续崖。而且這些地區(qū)的人普遍喜歡住新房。

本地一個小商人团搞，跟政府關(guān)系好一點严望，拿塊地拿個什么建設(shè)證之類的是非常容易的。這些地方永遠(yuǎn)不缺新房逻恐。到時候你賣出的時候像吻，找不到愿意接盤二手房的。

6. 海景房复隆，養(yǎng)老地產(chǎn)拨匆，旅游地產(chǎn)的房子同理不要入。這些地方最大的問題就是沒有人氣昏名。有人氣才有需求涮雷。不然你賣的時候，找誰來接盤轻局。

有人說我冬天就想去海南呆著洪鸭。三亞海口的房子也不貴仑扑。很多東北人就在那里買房子了览爵。但是你若不是資金很多，一年也就去個一兩個月镇饮，租個民宿就行蜓竹，一個月兩千塊，純消費的就可以了。

有一個朋友就是人在內(nèi)地俱济，向往大海嘶是。給家人貸款在三亞買了一套，后來買了三年就去住過兩個月蛛碌，房子價格也不漲聂喇，海風(fēng)侵襲還嚴(yán)重，特別潮濕蔚携。而且最麻煩的是當(dāng)時她買的房子用的是自己的名字貸款希太。后來打算在北京買房的時候，北京的首套購房政策已經(jīng)變?yōu)椤喝珖畠?nèi)沒有銀行房貸記錄』了酝蜒，就為了一個幾十萬的三亞房子誊辉，損失了北京購房機會，太得不償失亡脑。

會買的是徒弟堕澄，會賣的是師傅。買的時候远豺，腦子里一定要想著你的目標(biāo)賣家奈偏。

7. 海外房產(chǎn)基本上都是坑。之前有幾波中國的中介忽悠去泰國和柬埔寨躯护，印尼買房的。年化收益率15%吹牛吹的感覺這個房子天上有地上無的丽涩。有的人頭腦一熱就交了幾萬的定金棺滞。

你要想你不是趙家人，也沒有馬云爸爸矢渊，這么賺錢的事继准，別人為什么要找你。

現(xiàn)在有些房產(chǎn)大V矮男，為了撈錢已經(jīng)沒有底線了移必。

炒房界有句話叫做過江龍打七折，過海龍打三折毡鉴。意思你作為一個炒房客崔泵，戰(zhàn)斗力跨省就要打折扣，遑論出海了猪瞬。

到外國去買憎瘸，你要面臨政治風(fēng)險（印尼馬來西亞是有反華歷史），匯率風(fēng)險（東南亞金融危機陈瘦，索羅斯狙擊泰銖幌甘，泰幣價值一落千丈）還有各種各種的成本（往返的機票成本，時間成本，稅務(wù)成本） 我還為此專門寫了一篇文章提醒各位不要掉坑锅风。點擊這里閱讀（泰國房產(chǎn)投資可行不酥诽？可胤進化論 #F01）

發(fā)達國家房產(chǎn)稅很高。房產(chǎn)稅1-3%不等皱埠，每年都要繳納而且限制很多肮帐，不準(zhǔn)漲租金，不準(zhǔn)驅(qū)逐房客（房產(chǎn)稅估計跑不掉漱逸，如果是本國人泪姨，還有各種方法和費用可以抵扣，但是你是沒有PR的外國人饰抒，外國政府不收你稅肮砾，難道收本國選民的稅。）袋坑。如果你要托管給中介機構(gòu)仗处，每月租金的7%-10%的管理費是跑不了的。

說實話要買房投資枣宫，沒有比中國更適合新手的婆誓。

8. 盡量一步到位選三房。幾乎所有買了一房和兩房自住的也颤，都發(fā)現(xiàn)過不了兩年就要置換洋幻。買進賣出，苛捐雜稅多如牛毛翅娶。

有個同學(xué)文留，本小區(qū)置換多了二十幾平，貸款多背了400萬竭沫，還付了將近二十萬的稅燥翅。而且，等你換房的時候蜕提，抬眼一望森书，市面上，都是和你一樣谎势，準(zhǔn)備拋出1房2房凛膏，換入3房的客戶。因為大家都到了養(yǎng)孩子的周期它浅。

所以你需要一步到位選擇三房译柏。如果你是自住，盡量選正氣三房姐霍。這樣你養(yǎng)一個娃養(yǎng)兩個娃鄙麦，你夫妻典唇，父母，還有娃都有地方住胯府。如果你是買來投資介衔，就買那種兩房+1個書房（那種可以改成一個臥房的那種）賣的時候比較好出手。

9.首套剛需的骂因，一定要多去看炎咖。先不要草率地決定買不買，你看他兩百套寒波，你會建立自己的價格體系和價值體系乘盼。你就知道這個房子好，好在哪里俄烁，房型正氣绸栅，物業(yè)管理，交通便利页屠，還是其他的因素粹胯。你自己心理有數(shù)，才能撿到便宜貨辰企。

10.買商鋪十買九虧风纠。流通率非常低，轉(zhuǎn)手很難牢贸。壽命只有40年竹观。越老越賠錢，過個三五年潜索，商圈老舊了栈幸，就沒有人氣了。別的商圈不斷地被開發(fā)出來帮辟。老的商鋪租也租不出，賣也賣不出玩焰。而且受到網(wǎng)絡(luò)購物的嚴(yán)重打擊由驹。

你細(xì)心觀察一下家周邊的商場和小區(qū)商鋪，一是招商期長昔园，招不滿商家蔓榄，二是除了房產(chǎn)中介和兒童教育類的，絕大部分商店都是幾個月就換一波人裝修默刚。太難了甥郑。

來，讓我們看一下商鋪的交易稅費：

賣家支付的稅費

賣家出售的時候荤西，商鋪不論年限澜搅，都要交納以下幾種稅費：

1伍俘、營業(yè)稅及附加

稅費為差額的5.56%

2、土地增值稅

稅費為差額扣除相關(guān)費用后的30%-60%(按差額比率不同累進計算)：

(1)增值額未超過扣除項目金額50%部分勉躺，稅率為30%;

(2)增值額超過扣除項目金額50%癌瘾，未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%;

(3)增值額超過扣除項目金額100%饵溅，未超過扣除項目金額200%的部分妨退，稅率為50%;

(4)增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%蜕企。

備注：土地增值稅咬荷，不提供購入發(fā)票按總價3%計算。

3轻掩、個人所得稅

稅費為凈收入的20%;不提供購入發(fā)票的按轉(zhuǎn)讓收入的1%計算幸乒。

你看好不容易商鋪漲了點兒，全貢獻給稅務(wù)部門了放典。能漲還算好的逝变，可能有的鋪子平進拼出，甚至要虧本出奋构。以前是一鋪養(yǎng)三代壳影，現(xiàn)在可能會三代養(yǎng)一鋪。

11. 好的房子一定反映在價格里（priced in）弥臼。除非這種市場平靜宴咧，目前這種買賣方觀點出現(xiàn)分歧的，才更有可能買得便宜径缅。所以市場風(fēng)平浪靜的時候掺栅，最適合去看房買房了。一是房東沒有漲價預(yù)期纳猪，可能為了快速出手氧卧，還可以大刀小刀一下。二是沒有狂熱的搶房氣氛氏堤，你可以慢慢挑沙绝，不用擔(dān)心房價跳漲。

一個朋友是普通的工薪家庭鼠锈，沒事最喜歡做的事情就是去看房子闪檬，新房二手房都看。這些年來购笆，大大小小經(jīng)手的房子十幾套粗悯。資產(chǎn)妥妥五千萬以上。你要非說他們買得早我也沒辦法同欠。其實人家當(dāng)時買的時候工資一千多样傍，貸款30萬横缔，壓力也很嚇人的。何況當(dāng)時有幾個人買房子敢貸款铭乾，這就是對他們預(yù)見力和極高執(zhí)行力的獎賞剪廉。

13. 買房子不要矯情。理想的房子炕檩，價格通常也不美麗斗蒋。確定你的偏好優(yōu)先級。比如同時能滿足你面積笛质、地段泉沾、學(xué)區(qū)、車位妇押、房型跷究、交通、生活的房子敲霍，價格可能你很難滿足俊马。那就砍掉那些次要的特征偏好。

我自己曾經(jīng)看中了一個底層帶花園陽光還十分充足各方面都很滿意的三房肩杈，因為被矯情的某人認(rèn)為一樓太潮濕而放棄柴我。結(jié)果該小區(qū)不到半年均價從4萬出頭漲到7.5萬。其實買一個抽濕機不過才幾百塊扩然。?而一個能讓孩子們在鬧市自己家小花園里嬉鬧玩耍的房子是多珍貴阿艘儒。

12. 在鄉(xiāng)下有房子有地是很幸福的事。凡事我們往壞處里想夫偶。不要為了面子好看界睁，讓爸媽搬到縣城去。一是爸媽在城市生活不習(xí)慣兵拢，二是鄉(xiāng)下有菜地有糧食翻斟，萬一有個war和疫情你心里也不慌。

最后說一句希望世界和平说铃。

作者喻玨Jade杨赤，當(dāng)過大學(xué)老師，同聲傳譯過上千場國際國內(nèi)大會截汪，做過投資/IR，投資過數(shù)個回報十幾二十倍的公司植捎。注冊金融分析師CFA衙解。

簡言之，投資比Jade做得好的焰枢，沒她口譯好蚓峦∩嗉粒口譯比她好的，沒她孩子多暑椰。孩子比她多的霍转，沒她讀書多。哈哈哈～