聲明
以下內(nèi)容來自徐遠(yuǎn)的分享帽揪。
本節(jié)思維框架
- 前言
- 人口出生率
- 人口老齡化
- 總結(jié)
前言
昨天的課程中硝清，我給你重點(diǎn)講了技術(shù)進(jìn)步對(duì)城市化的影響，分析的結(jié)果是技術(shù)進(jìn)步既不會(huì)逆轉(zhuǎn)城市化转晰，也不會(huì)降低房?jī)r(jià)芦拿。你想想你看過的科幻電影，未來的太空城市挽霉，也是密密麻麻防嗡。
今天，我們來討論另一個(gè)很重要的問題侠坎，就是人口因素對(duì)房?jī)r(jià)的影響蚁趁。充分調(diào)動(dòng)中，有兩個(gè)重要的情況經(jīng)常被提到实胸，一個(gè)是人口出入率的下降他嫡，年輕人變少，一個(gè)是老齡化庐完，老年人變多钢属，很多人擔(dān)心著兩個(gè)因素會(huì)降低住院需要，降低房?jī)r(jià)门躯。
人口出生率
比如說淆党，市場(chǎng)上有這樣一種說法，說中國人口有一個(gè)金字塔結(jié)構(gòu)讶凉，頂端是一個(gè)小孩子染乌，中間是一對(duì)父母，底層還有4個(gè)祖父母懂讯，人口越來越少荷憋，老年人越來越多。
而且褐望，小孩子會(huì)得到來自家里雙方父母的多套住房勒庄，就會(huì)導(dǎo)致空房率增加串前，這會(huì)引起房?jī)r(jià)的斷崖式的下跌。這種說法很流行实蔽，很多人可能都聽說過荡碾，那么，房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)因此下跌呢局装？
我們還是先來看證據(jù)玩荠。下圖給出了1970年以來我國每年出生的新生嬰兒數(shù)，以及每年的預(yù)期壽命贼邓。
你會(huì)看到，新生嬰兒數(shù)其實(shí)早就開始下降了闷尿，從1990年左右就開始大幅下降了塑径，預(yù)期壽命也一直在提高，所以生育率下降并不是今天才有的事情填具，老齡化也不是今天才有的事情统舀，至少已經(jīng)十幾年了。
可是這十幾年房?jī)r(jià)一直是上漲的劳景。這就說明誉简，出生率下降和老齡化，并不必然導(dǎo)致房?jī)r(jià)下降盟广，至少還需要其他條件闷串。
剛才說的是國內(nèi)的證據(jù)，國際上呢筋量？我們知道很多國家烹吵，特別是發(fā)達(dá)國家，生育率早就下降了桨武，老齡化也早就開始了肋拔，可是擋不住這些年房?jī)r(jià)依然是上升的。
比如說呀酸，德國凉蜂，大家都知道德國的老齡化程度很嚴(yán)重，德國的老齡撫養(yǎng)比性誉，也就是65歲以上的老年人和18-64歲的年齡人的比重窿吩，在歐洲很高，比很多國家都高艾栋，主要國家中只比日本低爆存，比英國、法國蝗砾、美國都高先较。
可是德國的房?jī)r(jià)携冤，這幾年漲得很快，柏林闲勺、慕尼黑的房?jī)r(jià)漲的都很快曾棕，2015年以來，歐洲房?jī)r(jià)增速最快的十個(gè)城市菜循，有4個(gè)在德國翘地。
這樣的例子還有很多，我這里不一一列舉癌幕，最后再舉一個(gè)例子衙耕，就是大家談?wù)摰煤芏嗟娜毡尽?/p>
大家都知道日本的老齡化很嚴(yán)重，老年人扶養(yǎng)比達(dá)到45%勺远，主要國家中是最高的橙喘，人口出生率也很低，現(xiàn)在只有1.4左右胶逢。遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于保持人口問題穩(wěn)定的水平厅瞎，也就是2.1左右。
那么日本的房?jī)r(jià)是不是下跌的呢初坠？1990年地產(chǎn)泡沫破滅以后和簸，日本的房?jī)r(jià)是下跌的。
但是從2003年開始碟刺，日本東京的房?jī)r(jià)和世界的房?jī)r(jià)一起漲跌锁保，并沒有明顯的下跌趨勢(shì)。比如從2003到2007年南誊，日本東京的房?jī)r(jià)是上漲的身诺，金融危機(jī)平息以后，從2012年到2017年抄囚，東京的房?jī)r(jià)也是上漲的霉赡。
關(guān)于日本的房?jī)r(jià)，日本房產(chǎn)的投資機(jī)會(huì)幔托，我們以后會(huì)有一堂課專門講穴亏。這里的證據(jù)是想說，說人口老齡化和生育率下降并不一定導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌重挑，這句話是立不住的嗓化，歷史數(shù)據(jù)不支持。
這里說這些證據(jù)谬哀，我不是想說人口的變化不重要刺覆，而是想說不能從人口的變化直接跳到房?jī)r(jià)下跌的結(jié)論，而是要仔細(xì)分析史煎，到底什么情況下哪里的房?jī)r(jià)會(huì)下跌谦屑。
比如說日本驳糯，東京的房?jī)r(jià)沒下跌，可是不代表日本其他地方的房?jī)r(jià)沒有下跌氢橙。
舉個(gè)例子酝枢，茨城縣在全日本的都道府縣中，人口總數(shù)排名第11位悍手，人口總數(shù)達(dá)到291.7萬人帘睦，不算小地方了，距離東京40公里坦康，不遠(yuǎn)很偏僻竣付。
可是這些年，房地產(chǎn)價(jià)格一直是下跌的滞欠。從2003年到2017年卑笨，住宅價(jià)格累計(jì)下跌了44.8%，接近跌了一半（據(jù)日本國土交通省統(tǒng)計(jì)）仑撞。
為什么這里房?jī)r(jià)下跌這么快，因?yàn)榇某强h是著名的“白發(fā)城市”妖滔，以老年人為主隧哮，年輕人都走了，人口持續(xù)下降座舍，沒有新增需求沮翔，房?jī)r(jià)當(dāng)然下降了。
所以說曲秉，老齡化和生育率下降的背景下采蚀，房?jī)r(jià)還是會(huì)下跌的，關(guān)鍵是哪里的房?jī)r(jià)會(huì)下跌承二。
我們以前的課上強(qiáng)調(diào)過榆鼠，決定房子價(jià)值的，有三個(gè)因素亥鸠。分別是“位置妆够、位置、位置”负蚊。真正深刻明白這個(gè)道理的標(biāo)志神妹，是不再泛泛而談房子，而是談“哪個(gè)城市的房子”家妆、“什么位置的房子”鸵荠。
嚴(yán)格意義上說，這世界上沒有“房子”這個(gè)概念伤极，只有“哪里的房子”這個(gè)概念蛹找，北京上漲的房子和偏遠(yuǎn)農(nóng)村的房子完全不是一回事姨伤，價(jià)值相差上百倍。不同城市的房子也完全不是一個(gè)概念熄赡。價(jià)值可以相差幾十倍姜挺。
所以呢，說人口因素會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)下降彼硫，是典型的似是而非炊豪。而且由于看起來很道理，欺騙性很強(qiáng)拧篮。
如果你看未來的發(fā)展趨勢(shì)词渤，就會(huì)發(fā)現(xiàn)未來幾十年，人口總量在略微增長(zhǎng)之后串绩，就會(huì)平穩(wěn)缺虐，然后下降。
但是礁凡，人口的空間分布會(huì)變化高氮，一些城市的人口會(huì)繼續(xù)增加，另一些城市的人口會(huì)減少顷牌，前一類城市的房?jī)r(jià)還繼續(xù)上漲剪芍，后一類城市的房?jī)r(jià)會(huì)下跌。
所以窟蓝，老齡化罪裹、生育率的因素，并不是絕對(duì)降低房?jī)r(jià)运挫，而是降低部分地區(qū)的房?jī)r(jià)状共。下次別人和你說談房?jī)r(jià)的時(shí)候，你一定要問：哪里的房?jī)r(jià)谁帕？
一些沒有發(fā)展?jié)摿Φ某鞘械姆績(jī)r(jià)峡继，是會(huì)下降的，這些地方的房?jī)r(jià)本來就會(huì)下降匈挖，人口總量的減少鬓椭，會(huì)加速這種下降。
人口老齡化
關(guān)于哪里的房?jī)r(jià)會(huì)長(zhǎng)关划，哪里的房?jī)r(jià)會(huì)跌小染，我會(huì)用一堂課的時(shí)間專門講。今天贮折，我再給你補(bǔ)充一個(gè)老齡化不一定導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌的原因裤翩。
老齡化是什么意思？是人們身體變健康了，預(yù)期壽命延長(zhǎng)了踊赠，這樣一來至少有兩層含義：
1. 老人壽命延長(zhǎng)呵扛，那就是需要個(gè)住的地方，這就增加了住房需求
老人的看病需求大筐带，不能住在很偏遠(yuǎn)的地方今穿，不能住在山里，而是要住在有不錯(cuò)的醫(yī)院的地方伦籍，那也就是大中城市蓝晒；
從這個(gè)角度看，老齡化是增加了大中城市的住房需求的帖鸦。我國的老齡化剛剛開始芝薇，現(xiàn)在很多六七十歲的老人，都要活到百歲以上作儿，這是個(gè)很大的需求洛二。
2. 現(xiàn)在家庭規(guī)模在變小，也是增加住房需求的
以前是四世同堂攻锰，三世同堂晾嘶，現(xiàn)在是三口之家，甚至是兩口之家娶吞。每個(gè)家庭一套房变擒，這樣給定總?cè)丝冢覒魯?shù)增多寝志，對(duì)房子的需求也增大了。
根據(jù)統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)策添，1990年的時(shí)候材部，平均每個(gè)城鎮(zhèn)家庭平均是4（3.97）口人，到了2017年唯竹，下降到了3（3.03）口人乐导，下降了四分之一。
這樣一來浸颓，對(duì)于給定的人口總量物臂，戶數(shù)就增加了三分之一，對(duì)房子的需求就增加了三分之一产上。這是僵的數(shù)字棵磷，大城市的家庭人數(shù)還要少一些，北京晋涣、上海仪媒、天津、重慶四個(gè)直轄市分別是2.6谢鹊、2.5算吩、2.7留凭、2.8，城市越大偎巢，家庭人數(shù)越少蔼夜，住房需求越大。
里面當(dāng)然有很大一部分是老兩口住压昼，但是現(xiàn)在人均壽命很長(zhǎng)求冷，每年都在增長(zhǎng)，想騰出房子來巢音，要很久很久遵倦。所以，老齡化不一定是減少住房需求的官撼，很可能是增加住房需求的梧躺。
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總結(jié)
今天我們重點(diǎn)講了人口結(jié)構(gòu)的變化對(duì)于房?jī)r(jià)的影響，總結(jié)一下今天的觀點(diǎn)傲绣，可以用三句話概括：
第一句：人口老齡化和生育率下降在國外已經(jīng)發(fā)生掠哥，但是并沒有導(dǎo)致房?jī)r(jià)的普遍下跌；
第二句：預(yù)期壽命的延長(zhǎng)秃诵，以及家庭規(guī)模的減少续搀，都帶來住房需求的增加，導(dǎo)致房?jī)r(jià)有上漲的壓力菠净；
第三句：在不遠(yuǎn)的將來禁舷，我國人口總量將停止增長(zhǎng)，沒有發(fā)展?jié)摿Φ某鞘械娜丝跁?huì)加速流出毅往，意味著這些城市的房?jī)r(jià)可能會(huì)下跌牵咙。在以后的課程中，我們會(huì)專門分析城市的發(fā)展?jié)摿Α?/p>
到今天為止攀唯，我們就結(jié)束了房?jī)r(jià)基本面因素的分析洁桌，我們分析了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、通貨膨脹侯嘀、城市化另凌、老齡化四個(gè)方面的因素，通過這部分的學(xué)習(xí)戒幔，相信你已經(jīng)明白吠谢，中國的房?jī)r(jià)上漲，完全符合房?jī)r(jià)上漲的一般規(guī)律诗茎，也沒有漲過頭囊卜。從明天開始，我們將進(jìn)入第三部分的學(xué)習(xí)，分析政策因素的影響栅组。
