房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的盈利模式分為兩種，一種是直接出售滞详，獲得銷售回款后滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，通過(guò)提高資金的利用率獲得開(kāi)發(fā)收益紊馏。一種是自持料饥，通過(guò)租賃等方式獲得租金。一般對(duì)住宅的開(kāi)發(fā)采用第一種朱监，對(duì)商業(yè)的開(kāi)發(fā)采用第二種岸啡。圍繞不同的盈利模式有不同的法律風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)于直接出售的方式來(lái)說(shuō)赫编，開(kāi)發(fā)周期的是主要風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源巡蘸，這涉及到拿地、開(kāi)發(fā)擂送、營(yíng)銷悦荒、交房等程序。比較常見(jiàn)的問(wèn)題：

從土地獲得角度看嘹吨，從2002年開(kāi)始搬味，通過(guò)招拍掛方式獲得土地，如果政府在招拍掛之前需要開(kāi)發(fā)商簽訂合同蟀拷，合同措詞的不同將體現(xiàn)碰纬，合同的性質(zhì)，是否可訴的問(wèn)題问芬。如果通過(guò)收購(gòu)的方式獲得土地嘀趟，就有股權(quán)收購(gòu)（增資擴(kuò)股）和資產(chǎn)收購(gòu)兩種，其中的最主要區(qū)別是雙方需求愈诚、法律障礙和稅費(fèi)的承擔(dān)問(wèn)題。在此期間，律師或者法務(wù)的盡職調(diào)查工作必不可少炕柔，因?yàn)樽畲蟮娘L(fēng)險(xiǎn)來(lái)自于被收購(gòu)項(xiàng)目或有債務(wù)和轉(zhuǎn)讓人的欺詐行為酌泰。盡職調(diào)查的基本流程：1、明確盡職調(diào)查的目的匕累、對(duì)象和范圍陵刹，立目標(biāo)2、搜集法律法規(guī)欢嘿，方便日后判斷衰琐，找地圖3、編制盡職調(diào)查資料清單炼蹦，列步驟4羡宙、通過(guò)實(shí)地走訪、資料查看掐隐、外部查證狗热，落實(shí)5、編制盡職調(diào)查（一般至少會(huì)包括目標(biāo)公司歷史沿革虑省、重大資產(chǎn)匿刮、重大債務(wù)、第三者債務(wù)探颈、勞務(wù)熟丸、稅務(wù)、涉訟情況等方面）伪节、復(fù)核光羞。盡職調(diào)查中的常見(jiàn)法律問(wèn)題：1、目標(biāo)公司層面主要是工商登記經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所與實(shí)際情況不一致架馋，原股東未放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)狞山，股權(quán)質(zhì)押，資質(zhì)未年檢叉寂，股權(quán)轉(zhuǎn)讓未申報(bào)個(gè)人所得稅萍启、股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)部門(mén)未做代扣代繳2、目標(biāo)項(xiàng)目 目標(biāo)開(kāi)發(fā)公司的資質(zhì) 獲得目標(biāo)地塊的手續(xù) 出讓合同存在無(wú)效風(fēng)險(xiǎn)（開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)）為付清土地出讓金 未按期開(kāi)工 項(xiàng)目貸款與實(shí)際用途不一致3屏鳍、土地證與房產(chǎn)權(quán)利人不一致 拆遷風(fēng)險(xiǎn)

從開(kāi)發(fā)的過(guò)程來(lái)說(shuō)勘纯，主要是與承包商、材料商和專業(yè)分包的關(guān)系钓瞭。工程款驳遵、進(jìn)度款的支付是比較常見(jiàn)的，如果前期已經(jīng)對(duì)合同的合規(guī)性進(jìn)行過(guò)審理山涡，此時(shí)就是按約付款堤结。但是如果出現(xiàn)響應(yīng)的合同變更唆迁、解除、違約等情形竞穷，需要及時(shí)扣減款項(xiàng)唐责。在此期間，工程部有合同管理瘾带，同時(shí)法務(wù)或者律師做好工程的全生命周期的法律風(fēng)險(xiǎn)全程服務(wù)鼠哥，我在律師事務(wù)所有過(guò)專項(xiàng)。遇到能墊資的承包商是開(kāi)發(fā)商的福氣看政，遇到需要走賬的開(kāi)發(fā)商朴恳，只能自求多福。處理好各種矛盾允蚣，按期保質(zhì)完成工作于颖。重視規(guī)劃變更、涉及變更和不合理的設(shè)計(jì)問(wèn)題厉萝。

從營(yíng)銷的角度來(lái)說(shuō)恍飘，主要是與營(yíng)銷公司、廣告商谴垫、小業(yè)主的關(guān)系章母。營(yíng)銷相關(guān)的合同，主要以業(yè)務(wù)為主翩剪，特別是廣告法的實(shí)施乳怎，對(duì)市場(chǎng)推廣物料的合法性審查。開(kāi)發(fā)商自有團(tuán)隊(duì)營(yíng)銷還是外聘團(tuán)隊(duì)營(yíng)銷前弯，開(kāi)放商的自有團(tuán)隊(duì)能否為其他項(xiàng)目營(yíng)銷蚪缀。避免宣傳廣告內(nèi)容被認(rèn)定為合同條件，表面構(gòu)成為虛假?gòu)V告恕出，米便構(gòu)成不正當(dāng)金正询枚，善于使用加粗提示語(yǔ)小業(yè)主的關(guān)系，則牽扯到房屋買賣合同的訂立浙巫，定金的收取金蜀。銷售有小定金和大定金的說(shuō)法，其實(shí)小定金不是定金的畴，是認(rèn)籌渊抄，開(kāi)發(fā)商也不能直接收取，是中介收取的費(fèi)用丧裁。在營(yíng)銷過(guò)程中护桦，法務(wù)最頭痛的事情就是，拿預(yù)售許可證煎娇，需要扯抵押二庵，但是抵押物又不能變更贪染，如何跟銀行協(xié)商。如果不是銀行的開(kāi)發(fā)貸催享，則是與項(xiàng)目在建工程抵押權(quán)人協(xié)商抑进，出具相關(guān)承諾

從交房的角度，主要是跟業(yè)主睡陪、物業(yè)的關(guān)系。目前開(kāi)發(fā)商會(huì)通過(guò)自己的相關(guān)物業(yè)公司或者聘請(qǐng)的物業(yè)公司來(lái)進(jìn)行后期的維護(hù)匿情。在交房過(guò)程中是否能順利交房兰迫，這是最關(guān)鍵的，影響交房的因素有工期炬称、房款汁果、抵押等。房款不及時(shí)支付玲躯，開(kāi)發(fā)商是否應(yīng)該解除合同据德？要求違約金？付了定金跷车，業(yè)主想退房棘利，給退嗎？在房?jī)r(jià)上漲的情況下朽缴。開(kāi)發(fā)商交付是指交付使用善玫，是占有概念，也就是交鑰匙密强，（交付時(shí)間茅郎、交付條件、書(shū)面通知-交付房屋-初步質(zhì)量驗(yàn)收-提示必要文件資料-書(shū)面確認(rèn)）不是物權(quán)理論上的交付或渤。

商品房交付過(guò)程中主要涉及的文件有“五證”系冗、“兩書(shū)”、“三表”薪鹦、“一通知”掌敬。此處，“五證”分別指《國(guó)有土地使用證》距芬、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》涝开、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》框仔、《商品房銷售（預(yù)售）許可證》舀武；兩書(shū)分別指《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》；“三表”分別指《竣工驗(yàn)收備案表》离斩、《房屋實(shí)測(cè)面積表》和《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收表》银舱；“一通知”指《交房通知書(shū)》瘪匿。

第一種情形是開(kāi)發(fā)商未提供應(yīng)當(dāng)提供的文件導(dǎo)致購(gòu)房人拒絕收房。根據(jù)合同約定或相關(guān)法律規(guī)定寻馏，開(kāi)發(fā)商在交房時(shí)應(yīng)該主動(dòng)出示棋弥、提交部分文件資料，這類文件資料主要有兩種：第一種是用以證明房屋已處于法律適格的可交付狀態(tài)的文件資料诚欠，如項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收備案表顽染、新建住宅交付使用許可證、物業(yè)維修基金繳納證明等轰绵；第二種是符合規(guī)范的房屋保修書(shū)粉寞、使用說(shuō)明，如住宅質(zhì)量保證書(shū)左腔、住宅使用說(shuō)明書(shū)等唧垦。

第二種情形是發(fā)生法律規(guī)定或合同明確約定可以拒絕收房合理事由的房屋質(zhì)量問(wèn)題。通骋貉可能導(dǎo)致購(gòu)房人提出拒絕收房的質(zhì)量問(wèn)題主要有房屋質(zhì)量振亮、空氣質(zhì)量等”廾В《上海市住宅裝飾裝修驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》第3.6 款規(guī)定：“裝修工程竣工后必須對(duì)室內(nèi)空氣質(zhì)量進(jìn)行檢測(cè)坊秸，符合要求后方可交付使用〈樽ィ”

規(guī)劃部門(mén)對(duì)現(xiàn)階段住宅小區(qū)的車位比要求往往比較高妇斤，如要求車位與住宅比達(dá)到1:1，開(kāi)發(fā)商為節(jié)約成本和保證小區(qū)景觀與綠地率丹拯，在交付使用時(shí)實(shí)際設(shè)置的車位往往達(dá)不到向規(guī)劃部門(mén)報(bào)批的車位數(shù)量站超，也會(huì)導(dǎo)致解約風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)于自持的方式來(lái)說(shuō)乖酬，則是招商和運(yùn)營(yíng)的問(wèn)題死相。租賃合同中的租金，違約金咬像，裝修算撮，空置費(fèi)等。

我曾遇到過(guò)县昂，開(kāi)發(fā)商因資金問(wèn)題將部分商業(yè)按小戶型切割肮柜，出售給業(yè)主，在售后回租倒彰，租賃期限10年审洞，10年租賃期到期，部分小業(yè)主因回報(bào)率較低待讳，不愿意再租芒澜。開(kāi)發(fā)商當(dāng)時(shí)沒(méi)有錢(qián)回購(gòu)仰剿，商城就半癱瘓？如果開(kāi)發(fā)商有錢(qián)痴晦，能再回購(gòu)是最好的南吮。

開(kāi)放商成為運(yùn)營(yíng)商，是時(shí)代的趨勢(shì)誊酌。國(guó)家說(shuō)部凑，強(qiáng)調(diào)青年人創(chuàng)業(yè)，去年我參觀了上海外灘的萬(wàn)科SOHO碧浊，確實(shí)是很有味道砚尽，萬(wàn)科的運(yùn)營(yíng)能力，讓人稱贊辉词，為創(chuàng)業(yè)者提供一級(jí)的環(huán)境和服務(wù)。國(guó)家說(shuō)猾骡，開(kāi)放商必須提高自有比例瑞躺，擁有很多商業(yè)也是沒(méi)辦法的事情，這就需要將商業(yè)運(yùn)營(yíng)起來(lái)兴想。七寶萬(wàn)科中心幢哨，依托于地理優(yōu)勢(shì)和團(tuán)隊(duì)運(yùn)營(yíng)，已經(jīng)成為品牌嫂便。我一直在關(guān)注“以租代售”這個(gè)話題捞镰。

我曾遇到過(guò)不少租賃問(wèn)題，主要圍繞著租金的支付毙替，特別是大型商業(yè)綜合體中的整棟出租岸售。開(kāi)發(fā)商作為出租人，都希望商家生意興隆能從中獲利厂画，從而不拖房租凸丸，不用老是更換租戶，不停給免租期袱院。人人都知道買房保值屎慢，但是買商鋪真的是風(fēng)險(xiǎn)極高。在面對(duì)淘寶忽洛、京東等線上情況下腻惠，如何讓線下有吸引力，目前大部分的商城都把精力放在小朋友身上欲虚，據(jù)說(shuō)海洋城的運(yùn)營(yíng)就非常不錯(cuò)集灌。對(duì)于我們法務(wù)或者律師來(lái)說(shuō)，及時(shí)要回租金苍在，讓商家正常交替是責(zé)任绝页，同時(shí)要減少在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的各種安全因素荠商。我也曾處理過(guò)，商家因?yàn)楦舯跐B水续誉，拒交房租的莱没。

開(kāi)發(fā)商可以很小，因?yàn)槲覀兪羌追娇嵫唬裁炊伎梢酝馄甘味恪ｉ_(kāi)發(fā)商也可以很大，比如我國(guó)前十強(qiáng)的房產(chǎn)公司臼隔，公司在職人數(shù)絕對(duì)是上萬(wàn)的嘹裂。大小不是問(wèn)題，理念不同而已摔握，我們需要房子寄狼，更需要美好的居住環(huán)境。經(jīng)驗(yàn)有限氨淌，目前我對(duì)房地產(chǎn)律師的定位泊愧，就是推進(jìn)美好順心居住環(huán)境的人。