《婚姻法解釋(三)》公布實施后，審判實踐中對第十條涉及的婚內(nèi)共同還貸增值部分的計算缓屠，各地法院做法不一奇昙，計算結(jié)果也存在較大差異。對于一方婚前貸款購買不動產(chǎn)敌完、婚后夫妻共同還貸的情形储耐，離婚時如何計算共同還貸的增值部分，有法官提出了分步計算的方法滨溉，第一步是計算不動產(chǎn)升值率什湘，不動產(chǎn)升值率＝不動產(chǎn)現(xiàn)價格除以不動產(chǎn)成本长赞，而這里的不動產(chǎn)成本等于購買時不動產(chǎn)價格＋共同已還利息＋其他費用。在計算不動產(chǎn)升值率時禽炬，必須考慮利息成本涧卵，不能簡單地用不動產(chǎn)現(xiàn)價格除以購買時價格直接得出升值率「辜猓“其他費用”是指交易所涉及的成本，屬于購房的必要支出伐脖，如契稅热幔、印花稅、營業(yè)稅讼庇、評估費绎巨、中介費等，但不包括公共維修基金和物業(yè)費蠕啄，因為其費用產(chǎn)生的基礎(chǔ)并非交易场勤，而是不動產(chǎn)長期使用中產(chǎn)生的費用；第二步是計算非產(chǎn)權(quán)登記一方所得補償歼跟，即共同還貸部分乘以不動產(chǎn)升值率和媳，該數(shù)額的一半即為應(yīng)補償?shù)臄?shù)額。

計算具體補償數(shù)額時哈街，應(yīng)注意確定計算時點留瞳，這里的增值是指婚后增值，不包括婚前增值骚秦，后者屬于一方的個人財產(chǎn)她倘。同時還應(yīng)考慮兩種情形下的修正問題，一是離婚時貸款尚未清償完畢作箍，只能將夫妻共同已經(jīng)償還的利息計入不動產(chǎn)成本硬梁，而不能將長達20年或者30年的尚未還貸的利息都納入成本，否則會出現(xiàn)非產(chǎn)權(quán)登記一方既未享受后續(xù)可能產(chǎn)生的升值收益胞得、卻要現(xiàn)時承擔因計入所有利息導(dǎo)致補償額降低的不公平結(jié)果荧止；二是一方購買不動產(chǎn)后經(jīng)過一段時間才結(jié)婚的情形，計算不動產(chǎn)升值率時懒震，應(yīng)以結(jié)婚時不動產(chǎn)價格作為計算依據(jù)罩息，不能以購買時不動產(chǎn)價格作為依據(jù)，因為購買不動產(chǎn)至結(jié)婚前這段時間不動產(chǎn)的增值收益屬于一方婚前個人財產(chǎn)个扰。

我們認為瓷炮，上述分步計算法簡明易懂好操作，對審判實踐中審理相關(guān)的案件提供了可資借鑒的方法递宅。另外需要指出的是娘香，在離婚分割爭議房產(chǎn)時苍狰，法官不僅要明了“雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應(yīng)財產(chǎn)增值部分”，同時要根據(jù)婚姻法第三十九條的規(guī)定烘绽，根據(jù)財產(chǎn)的具體情況淋昭，按照照顧子女和女方權(quán)益的原則作出公平裁判。也就是說安接，計算出的補償數(shù)額不是絕對的翔忽，法官可以根據(jù)案件的實際情況行使一定的自由裁量權(quán)，目的只有一個盏檐，即相對公平合理地解決糾紛歇式，平衡保護離婚雙方當事人的利益。

審判實踐中胡野，有時也會遇到房價下跌的情況材失，比如購買房產(chǎn)時在一個比較高的點位，婚后夫妻共同還貸若干年后硫豆，離婚時房產(chǎn)的現(xiàn)值反而比當初購買時下跌了龙巨。面對這種房產(chǎn)沒有增值甚至出現(xiàn)負增長的情況，我們認為熊响，產(chǎn)權(quán)登記一方至少要給另一方共同還貸本息一半的補償旨别。原因有二，一是一方婚前已經(jīng)簽訂房產(chǎn)買賣合同耘眨，購買什么小區(qū)昼榛、什么樓層、什么朝向的房產(chǎn)是購買方自己的選擇剔难，另一方婚后只是共同參與還貸胆屿，購買方自然應(yīng)當承擔房價下跌的風(fēng)險；二是離婚時房產(chǎn)判歸產(chǎn)權(quán)登記一方偶宫，如果只是用于居住而非投資非迹，房價暫時下跌并不會對其造成實質(zhì)性損失。

【最高人民法院民一庭意見】

在適用《婚姻法解釋(三)》第十條時纯趋，涉及夫妻共同還貸款項及其相對應(yīng)增值部分的數(shù)額等于以夫妻共同還貸部分乘以不動產(chǎn)升值率憎兽。所稱不動產(chǎn)升值率，是用不動產(chǎn)現(xiàn)價格除以不動產(chǎn)成本吵冒，不動產(chǎn)成本包括購買時不動產(chǎn)價格＋共同還貸的利息部分＋其他費用(比如契稅纯命、印花稅、營業(yè)稅痹栖、評估費等)亿汞。