最近萬達(dá)的王健林，以白菜價賣出集團(tuán)大批文化項(xiàng)目及酒店洒沦，還優(yōu)惠到給買方提供貸款收購這些項(xiàng)目豹绪。
許多人一時都看不懂他為何會這樣做。難道他收到什么對中國房產(chǎn)業(yè)極不利好的內(nèi)部消息申眼？
我自問看到一點(diǎn)頭緒瞒津，可與大家做個分享。
在將我的見解說清楚前括尸，我需要先與大家分享三件普通不過的事巷蚪，都是關(guān)于開發(fā)商如何賺取暴利的法門。
第一件事濒翻，是關(guān)于摩天大樓钓辆。
經(jīng)濟(jì)學(xué)上有一個說法。如果一個地方肴焊，在短時間內(nèi)出現(xiàn)興建大量的摩天大樓，那就代表那個地方的樓價隨時見頂功戚，當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)隨時崩盤娶眷。
為什么呢？
教科書上的解釋是啸臀，建造摩天大樓届宠，是一種傲慢虛榮的表現(xiàn)烁落。當(dāng)市場充斥著傲慢的氣氛，就會發(fā)生崩盤豌注。
事實(shí)上伤塌，傲慢的確是傲慢，但絕非因?yàn)閱渭儼谅涂蓪?dǎo)致崩盤轧铁。一般人往往一知半解每聪，就是因?yàn)閺膩碇粷M足于書本上的答案，不獨(dú)立思考齿风，不下手追求真理药薯，實(shí)在可惜。
正確的答案是救斑，開發(fā)商每投一塊地時童本，表面上已決定了它需要以什么價錢把房賣出，才能盈利脸候。
其實(shí)不然穷娱。
因?yàn)槊繅K地在拍賣時，都配有一個容積率运沦，即這塊地最終能建成多少面積出售泵额。
這個容積率，是由政府定下來茶袒，但是可以在地賣出后更改的梯刚。
如果開發(fā)商買入一塊地后，有辦法與政府部門談妥薪寓，將容積率提高一倍亡资，即代表可以相同價錢，售出多一倍住房面積向叉，盈利馬上可提高一倍锥腻。
那出售面積到底實(shí)際上是如何增加呢？
就是靠將樓層建高一倍就可以母谎。
原來規(guī)劃是19層瘦黑，就改建成38層。
大家看到到處的住宅越建越高奇唤，最主要的原因幸斥，就是因?yàn)楦慕ǖ迷礁撸麧櫨驮礁摺?/p>
甚至許多開發(fā)商咬扇，根本不必考慮建好后能否賣出甲葬，因?yàn)榭梢韵劝训啬玫姐y行加按，套現(xiàn)多一倍錢出來懈贺，發(fā)展其他項(xiàng)目经窖，再用相同手法提高容積率套現(xiàn)坡垫，不停繼續(xù)下去，套到的錢就當(dāng)是利潤画侣。
還錢冰悠？
只要這個雪球繼續(xù)滾下去，錢可以慢慢還配乱，規(guī)模卻可以越做越大溉卓。反而最后把房賣出了才要還錢。
所以開發(fā)商從來不急于賣房宪卿。
這是開發(fā)商賺取暴利的法門之一的诵。大家可能馬上會疑問，那為何開發(fā)商不把所有住宅建成摩天大樓呢佑钾？
你以為它不想西疤？開發(fā)商做夢也想著這個事情呢！
關(guān)鍵是休溶，現(xiàn)代的建筑技術(shù)代赁，如果建超過40層高以上開始，就要對建材有非常高要求兽掰。
玻璃芭碍，鋼材，水電供應(yīng)與防火設(shè)施成本會大幅上漲孽尽。除非建成后可以賣很高價錢窖壕，否則一定虧本。所以才導(dǎo)致開發(fā)商暫時還未把住宅建成280層高杉女。
假如一個地方到處在建摩天大樓瞻讽，其實(shí)是代表開發(fā)商對未來的樓市過度樂觀的展現(xiàn)，認(rèn)為市場可吸納這么大量高成本的房產(chǎn)熏挎。
當(dāng)然不少市場可以接受摩天大樓的價格速勇，但太大量的話，就絕對是個大問題坎拐。
暴利法門之二烦磁，就是建五星級酒店。
我們?nèi)ミ^五星級酒店消費(fèi)的哼勇，不難有一個疑問都伪，就是發(fā)覺里面的咖啡廳都是空空如也，會議廳也不是天天有公司租用积担，房間也不常爆滿陨晶，餐廳酒樓游泳池，更是許多時候服務(wù)員比客人還要多磅轻。
怎么賺錢珍逸？
為何那么多商人喜歡開五星級酒店？
其實(shí)貓膩就在房費(fèi)中聋溜。
大家不難發(fā)覺谆膳，酒店前臺標(biāo)價的房費(fèi)都是非常貴的。而自己透過手機(jī)訂房撮躁，許多時候可以拿個五折起碼漱病，難道只是因?yàn)橥茝V優(yōu)惠？
當(dāng)然非也把曼。每家五星級酒店杨帽，其實(shí)就是一項(xiàng)固定資產(chǎn)，是可以用來抵押給銀行套現(xiàn)的嗤军。
能抵押多少注盈，就看酒店的評估價。
如何評估呢叙赚？
第一是看酒店能收房客多少房租老客，以房租定價值。
第二就是看酒店是多少星級震叮。五星級甚至六星級的胧砰，當(dāng)然可以抵押出更高價錢。
至于如何可以最高的價錢出租房間苇瓣，倒不是大問題尉间。
找家旅行社合作，讓它們用標(biāo)準(zhǔn)價租進(jìn)一大批房間击罪，另外再給對方以廣告推廣費(fèi)名義作回扣即可哲嘲。
酒店的確以最高的標(biāo)準(zhǔn)價出租其房間，入住率也達(dá)標(biāo)外邓。而花了多少推廣費(fèi)當(dāng)房租折扣撤蚊，酒店是否盈利是少事。
能以超高價向銀行抵押套現(xiàn)才是暴利關(guān)鍵损话。
套出來的錢就當(dāng)是利潤侦啸，拿去再建下一家五星級酒店。
此之所以丧枪，中國四五六線城市光涂，從來不乏慘淡經(jīng)營的五星級酒店。
暴利法門之三拧烦，是靠關(guān)聯(lián)交易忘闻。
大家有注意開放商的架構(gòu)，都不難發(fā)覺恋博，一個開發(fā)商齐佳，名下隨時有幾十家子公司私恬，上百家子公司也是很正常的。
為什么會需要那么多子公司炼吴？
理由很簡單本鸣，大家如果有些注意力的話，其實(shí)都會發(fā)覺硅蹦，外面普通一個辦公樓里面荣德，就一層內(nèi)，也不見得每家公司里面會有人在辦公童芹。
你是否也會見過一些涮瞻，外表裝修得人模人樣的公司，偏偏里面一個人都沒有假褪，就這樣放著署咽？
有沒有覺得很奇怪？
其中原因嗜价，絕對不是因?yàn)槔习逄绣X艇抠。它的存在是有其不可告人的目的。
它是一個殼久锥。
假如你有十家公司家淤，只要用一個很簡單的方法，就可以隨時變出十家盈利穩(wěn)定的公司瑟由。
辦法就是公司一將一件貨提價10%賣給公司二絮重，公司二再將這件貨提價10%賣給公司三，公司三再如此類推將貨轉(zhuǎn)賣到公司四五六七歹苦，到最后再賣回給公司一青伤。
公司一再繼續(xù)這個循環(huán)，你不需做任何真實(shí)生意殴瘦，就可以有十家有穩(wěn)定盈利的公司狠角。
你有一大批公司能有穩(wěn)定盈利，是否可以向銀行申請貸款呢蚪腋？
還不可以丰歌。
銀行是不會借錢給這些貿(mào)易公司，因?yàn)殂y行也知道這種套路屉凯。
唯立帖，如果你公司賣的貨是房產(chǎn)，就可以有商量悠砚。因?yàn)殂y行接受房產(chǎn)作抵押品晓勇。
你可將這些“貨”抵押給銀行套現(xiàn)。十家公司循環(huán)將手中房產(chǎn)抵押，盤子就可做大绑咱，再把抵押出來的資金買更多的房產(chǎn)绰筛，再循環(huán)轉(zhuǎn)賣下去，公司規(guī)模就可以短時間內(nèi)光速增長描融。
銀行知不知道上面這些套呢别智？
我可以告訴大家，上面那些套路稼稿，都是一些前線銀行朋友告訴我的。
那為何明明知道是套路讳窟，這些套路還能橫行让歼？
呵呵，你懂的丽啡。
上面提到的谋右，只是開發(fā)商獲取暴利的部分法門。
現(xiàn)在問題來了补箍，大家不難看出改执，上面的暴利法門，不約而同都有同一個罩門坑雅，就是如要光速擴(kuò)大盤子辈挂，提高抵押從而套現(xiàn)獲取暴利，就只能不斷買入資產(chǎn)鳍贾，不斷吹大自己的資產(chǎn)泡沫把鉴，把抵押套現(xiàn)出來的資金铃在，當(dāng)成利潤，再拿去買更多固定資產(chǎn)拇泣。
這就是買，買矮锈，買的奧義霉翔！
一天如果將資產(chǎn)賣出，所有銀行都會立刻跳出來追你還不起的債苞笨，因?yàn)槟阍鐚⑻赚F(xiàn)出來的資金债朵，當(dāng)成利潤花掉。
那么猫缭，王健林為何還敢賣出手頭的資產(chǎn)葱弟？
而且是大批地賣，以白菜價賣出猜丹？
難道他不怕自己會因此遇上大麻煩芝加？
記住，王健林一天不賣出自己公司的資產(chǎn)，這個圈還是能繼續(xù)轉(zhuǎn)藏杖。
相反将塑，一賣出，圈就轉(zhuǎn)不下去蝌麸，就會出麻煩点寥。
為何王健林沒事無端端要自找麻煩？
這就是王健林超越商業(yè)智慧的智慧来吩。
答案是敢辩，你現(xiàn)在遇上危險，隨時會被殺弟疆。你唯有決心自殺戚长，反而有人會救你。
這就是置之死地而后生之道怠苔。
就因?yàn)橘u出這些資產(chǎn)對王健林來說等于自殺同廉，所以我敢保證，王健林從來不是真心想賣出自己這些文化酒店資產(chǎn)柑司，最終也不會賣出迫肖。
6個月內(nèi)，這些資產(chǎn)將以另一種形式回到他手中攒驰。
否則蟆湖，他的個人安全將受威脅。
不信玻粪？
我們就拭目以待帐姻。
