最近這兩個(gè)月的樓市大概是我出道以來(lái)遇到最詭異的行情了窟赏。
明明應(yīng)該是因?yàn)橐咔槎o淡，但我們?cè)谏虾：蜕钲诘膶＜叶ㄖ瀑?gòu)房生意卻好爆了箱季。
最近和一個(gè)房企朋友吃飯聊天涯穷，他告訴我，現(xiàn)在整個(gè)社會(huì)95%的行業(yè)都在往下走藏雏，說(shuō)我們就是那5%拷况。
講真聽到這個(gè)話，我并沒有什么興奮掘殴，反而是對(duì)于這種反常有點(diǎn)憂心忡忡赚瘦。
沒辦法，年紀(jì)大了杯巨，經(jīng)歷過(guò)足夠多的事情之后蚤告，就會(huì)禁不住去多思考那些現(xiàn)象背后的本質(zhì)努酸。非要琢磨明白才能讓自己多幾分安全感服爷。
所以這兩天就一直在思考什么才是驅(qū)動(dòng)當(dāng)前樓市的底層邏輯，看看有沒有一些規(guī)律获诈。
今天這篇仍源，想跟大家聊聊我的新觀察：
2020年，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)舔涎，真的挺難選的笼踩。
01
第一個(gè)觀察到的現(xiàn)象是，城市之間的房?jī)r(jià)在拉大亡嫌，而不是在縮小嚎于。
各位，今后選擇哪個(gè)城市買房挟冠，需要十二分小心了于购。
那些犯錯(cuò)的成本，正變得越來(lái)越大知染。
來(lái)肋僧，我們看下數(shù)據(jù)。
大概在十年前，2011年左右嫌吠，當(dāng)時(shí)以京滬為代表的一線城市房?jī)r(jià)在兩萬(wàn)多止潘，而以寧波、南京辫诅、青島為代表的主要二線城市凭戴，房?jī)r(jià)在一萬(wàn)四五左右，一二線價(jià)差大約是1.6倍炕矮。
而當(dāng)時(shí)全國(guó)房?jī)r(jià)排名倒數(shù)的濰坊簇宽、綿陽(yáng)等三四線城市，房?jī)r(jià)也有5000多一平吧享。
2011年魏割，一二三線房?jī)r(jià)比例大致是5：3：1。
我印象還挺深的钢颂，2011那年上海的內(nèi)環(huán)內(nèi)黃浦區(qū)的價(jià)格是4萬(wàn)多钞它。我打開了重慶的房?jī)r(jià)地圖，驚嘆于重慶解放碑1萬(wàn)左右的價(jià)格殊鞭，巨大的價(jià)差遭垛，讓我覺得重慶絕對(duì)是歷史大底，有極大補(bǔ)漲空間操灿。
好了锯仪，十年過(guò)去了。
當(dāng)年的重慶趾盐，當(dāng)年的二線城市庶喜，的確是歷史大底，也迎來(lái)了補(bǔ)漲救鲤，但漲幅沒有一線城市快久窟。
2020年，京滬深等一線城市均價(jià)站到了五萬(wàn)以上本缠，而以南京斥扛、杭州、福州丹锹、寧波為代表的主要二線城市稀颁，房?jī)r(jià)在兩萬(wàn)五左右，一二線價(jià)差大約是2.2倍楣黍。
房?jī)r(jià)排名倒數(shù)的鶴崗匾灶、雙鴨山、大興安嶺等三四線城市锡凝，房?jī)r(jià)竟然不升反降粘昨，只有不到3000一平。
2020年，一二三線房?jī)r(jià)比例已經(jīng)拉開到大致是18：8：1张肾。
從1.6倍到2.2倍芭析，接近十年間，一二線的城市價(jià)格差距已然拉開吞瞪。
而三四線被拋棄的速度更快馁启，原來(lái)一線價(jià)格是房?jī)r(jià)最低城市的5倍，現(xiàn)在竟然拉開到了18倍芍秆！
大城市碾壓小城市惯疙，超級(jí)大城市壓制大城市，說(shuō)出來(lái)很殘酷妖啥，但事實(shí)就是這樣霉颠。
02
知道這個(gè)大前提很重要，這可以直接指導(dǎo)我們當(dāng)下的選籌荆虱。
大家都知道蒿偎，最近5年，特別是最近3年怀读，二線城市的房?jī)r(jià)漲幅十分兇悍诉位，特別是一些局部熱點(diǎn)板塊直逼一線房?jī)r(jià)。
比如菜枷，蘇州的園區(qū)和寧波的東部新城苍糠，動(dòng)則5萬(wàn)起的單價(jià)，已經(jīng)和一線城市近郊沒差多少啤誊，房?jī)r(jià)的快速拉升也引來(lái)不少關(guān)注岳瞭。
但我覺得吧，這種短期趨勢(shì)并不能改變長(zhǎng)期的規(guī)律坷衍。
當(dāng)下短時(shí)間的價(jià)差縮小寝优，更多的是周期輪動(dòng)的原因。
京滬2017-2020三年不漲枫耳，但是二線城市因?yàn)閱?dòng)慢的原因，有一些補(bǔ)漲孟抗，所以價(jià)差在不斷縮小迁杨。
從長(zhǎng)周期看，一線拉開二線凄硼、二線拉開三線應(yīng)該是比較符合歷史規(guī)律的铅协。
所以這就是為什么我現(xiàn)在不建議大家追高買正在牛市尾聲的二線城市，而是讓大家把資產(chǎn)騰挪到更高能級(jí)的城市摊沉。
從去年開始我們就告訴大家狐史，今年我們要繼續(xù)說(shuō)：
2020年，是三四線置換二線，二線置換一線的最后時(shí)機(jī)骏全。
雖然最近一線城市有信貸收緊的說(shuō)法苍柏，但我們團(tuán)隊(duì)依然繼續(xù)看好深圳和上海，這大概是當(dāng)下唯二的調(diào)整到位姜贡，可以放心買入的城市试吁。
03
第二個(gè)我觀察到的現(xiàn)象是，地段價(jià)值變得混亂起來(lái)楼咳。
近郊的房?jī)r(jià)和市中心逐漸接近熄捍，地段價(jià)值似乎被燙平了。
經(jīng)過(guò)2015年這一輪大漲之后母怜，坦率地說(shuō)余耽，大城市市中心的好房子已經(jīng)和絕大部分中產(chǎn)無(wú)緣了。
因?yàn)榭們r(jià)限制和價(jià)值替代苹熏，那些市中心的購(gòu)買力就會(huì)開始外溢宾添。
比如你在深圳買房，總預(yù)算只有600萬(wàn)柜裸，在寶中你可能只能買個(gè)兩房缕陕，但是你們家又有三房的硬性要求，在寶中買不到心儀的房子疙挺，那么你就會(huì)考慮距離寶中不是特別遠(yuǎn)的碧海扛邑，這個(gè)就是購(gòu)買力的外溢，當(dāng)然現(xiàn)在碧海也漲到你買不起铐然，你可能會(huì)去更遠(yuǎn)的沙井蔬崩。
購(gòu)買力的外溢也不是毫無(wú)規(guī)律可言，買不起最好的搀暑，那么人們一定會(huì)從附近價(jià)值差不多的板塊開始選起沥阳，有點(diǎn)類似于“備胎”邏輯。
不會(huì)說(shuō)自点，買不起寶中桐罕，就直接去買龍崗坪山，大概率可能還是在寶中附近選擇桂敛。
所以市中心的高房?jī)r(jià)開始向臨近的近郊擴(kuò)散功炮，而樓市里最大的受益者就是那些近郊有產(chǎn)業(yè)的板塊。
比如术唬，隨著科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)的興起薪伏，BAT、華為粗仓、小米嫁怀、京東們紛紛在城市郊區(qū)建立產(chǎn)業(yè)園设捐，越來(lái)越多的高薪人士不需要去市中心工作，在郊區(qū)的公司邊上買房反而更方便塘淑，因此抬高了郊區(qū)產(chǎn)業(yè)園的價(jià)格萝招，縮小了和市中心的價(jià)格差。
典型的例子朴爬，就是北京的西北旺和杭州的未來(lái)科技城即寒。
北京西北旺，距離北五環(huán)四公里以外召噩，二手房?jī)r(jià)格卻能達(dá)到6-7萬(wàn)元母赵，不輸很多五環(huán)，甚至四環(huán)內(nèi)的房子具滴，就是聯(lián)想凹嘲、百度、騰訊构韵、新浪周蹭、網(wǎng)易等科技企業(yè)的功勞。
杭州未來(lái)科技城疲恢，位于繞城高速西段以外凶朗，二手房卻達(dá)到了4-5萬(wàn)，比繞城內(nèi)的不少板塊貴出50%以上显拳，三萬(wàn)多的新房棚愤，熱度極高，吸引“萬(wàn)人搖”杂数，阿里巴巴宛畦、中電海康揍移、菜鳥網(wǎng)絡(luò)次和、同花順等科技企業(yè)功不可沒。
另外那伐，軌道交通的普及踏施，也會(huì)造成板塊差異變小。
原來(lái)地鐵不發(fā)達(dá)的時(shí)候喧锦，公交读规、開車，甚至自行車是常規(guī)的通勤方式燃少，那么按照一般60分鐘的單程極限通勤時(shí)間，10-20公里铃在，也就是差不多上海人廣到中環(huán)阵具、外環(huán)的距離碍遍，基本是上班距離的極限。
而隨著軌道交通的普及阳液，地鐵怕敬、輕軌、城鐵甚至高鐵都能成為上班的方式帘皿，同樣的時(shí)間东跪，活動(dòng)半徑一下子增加到20-30公里甚至更遠(yuǎn)，那么擁有便捷軌道交通的郊區(qū)房?jī)r(jià)鹰溜，也就不會(huì)比市區(qū)便宜太多虽填。
04
從平均房?jī)r(jià)來(lái)看，近郊和市中心的價(jià)差是在不斷縮小的曹动。
比如2015年之前斋日，上海內(nèi)中外環(huán)的單價(jià)大概是5/3/2萬(wàn)每平，到了這一輪大漲之后墓陈，內(nèi)中外環(huán)單價(jià)變成9/7/5萬(wàn)恶守。
但是在大趨勢(shì)價(jià)差的收斂的同時(shí)，我卻發(fā)現(xiàn)一個(gè)有意思的現(xiàn)象：
市中心的好房子越來(lái)越貴贡必，好地段的好房子在不斷突破單價(jià)天花板兔港。
給大家看一張上海新房的地圖，都是一些賣的比較好的網(wǎng)紅項(xiàng)目仔拟。
你可以看到中環(huán)的價(jià)格已經(jīng)在接近單價(jià)10萬(wàn)衫樊，像浦東內(nèi)中環(huán)碧云已經(jīng)突破11萬(wàn)，與此同時(shí)內(nèi)環(huán)內(nèi)的價(jià)格理逊，比如黃浦董家渡已經(jīng)突破13.8萬(wàn)橡伞，向單價(jià)15萬(wàn)邁進(jìn)。
出現(xiàn)這種現(xiàn)象的原因晋被，本質(zhì)上是因?yàn)橘?gòu)買力的回歸兑徘。
所謂購(gòu)買力回歸，正好與前面說(shuō)的外溢需求相反羡洛。那些在近郊或者市中心有房子的持有者挂脑，經(jīng)過(guò)這一輪大漲之后，忽然發(fā)現(xiàn)自己的房子還是挺值錢的欲侮，也就是說(shuō)只要賣了房子崭闲，只要增加不多的預(yù)算，就可以在市中心核心區(qū)去置換威蕉。
而最近幾年上海的行情基本就是賣一買一連環(huán)單置換行情刁俭，樓市改善需求開始崛起，它的成交是結(jié)構(gòu)性化的韧涨，購(gòu)房人群只會(huì)選擇好地段的好房子牍戚，那些好地段老破小是不那么值錢的侮繁。
因?yàn)槭兄行拇蟛糠质抢戏孔樱嬲玫贸鍪值暮梅孔硬欢嗳缧ⅲ晕铱吹搅藘?nèi)環(huán)內(nèi)折疊的樓市：
沒學(xué)區(qū)的老破小不斷沉淪宪哩，高單價(jià)高品質(zhì)的漂亮房子受人追捧。
05
好了第晰，不知道大家有沒有發(fā)現(xiàn)锁孟，當(dāng)下的市場(chǎng)有那么一點(diǎn)神經(jīng)錯(cuò)亂：
一方面是內(nèi)中外圈平均房?jī)r(jià)的不斷收斂，另一方面是市中心好房子的絕對(duì)房?jī)r(jià)一直在創(chuàng)新高茁瘦。
其實(shí)這并不矛盾品抽，本質(zhì)原因就是我們觀察到的第三個(gè)現(xiàn)象：房子的產(chǎn)品力在購(gòu)房者心智中被不斷放大。
因?yàn)橥猸h(huán)外的房齡更新腹躁，好房子更多桑包，所以平均房?jī)r(jià)更高，因?yàn)閮?nèi)環(huán)內(nèi)好地段的好房子稀少纺非，所以新房絕對(duì)價(jià)格還在拉高哑了。
今天，購(gòu)房者開始愿意為品質(zhì)和資源買單烧颖，前所未有的看重弱左。
當(dāng)一個(gè)區(qū)域內(nèi)真的有拿得出手的好房子，比如品質(zhì)爆款或者強(qiáng)力學(xué)區(qū)炕淮，它是可以碾壓區(qū)域的所有競(jìng)品的拆火。
所以講到這里，差不多可以給大家總結(jié)一下了涂圆。
雖然當(dāng)下的樓市熱點(diǎn)有點(diǎn)散亂们镜，但背后的底層邏輯是一樣的。
當(dāng)房?jī)r(jià)漲的變慢之后润歉，原來(lái)附著在房產(chǎn)上的一夜暴富心態(tài)慢慢消失模狭，房子開始變得越來(lái)越回歸需求本源。
不考慮杠桿踩衩，不刻意為了炒作去買低價(jià)次品博暴擊嚼鹉，購(gòu)房底層邏輯轉(zhuǎn)變成房產(chǎn)的價(jià)值躍遷，住得更好驱富，有更好的房子锚赤，就是這種純粹的想法。
優(yōu)先考慮大城市褐鸥，優(yōu)先考慮好產(chǎn)品好地段线脚，實(shí)在買不起好地段，至少也要好產(chǎn)品。
這就是當(dāng)下真實(shí)的客戶畫像酒贬，也在提示我們每個(gè)購(gòu)房者又憨，不要再為了買而買翠霍。
所以我提醒各位锭吨，從今年開始，現(xiàn)在買房子寒匙，真的要多考慮使用價(jià)值零如。
房子終究是用來(lái)住的，即便你暫時(shí)不住锄弱，有保值要求考蕾，那也要買一個(gè)接盤俠更愿意住的產(chǎn)品。
感謝這一場(chǎng)大好靜淡市会宪，讓所有人恢復(fù)理智肖卧，房子也終于變成它原來(lái)應(yīng)該有的樣子。
比起狂風(fēng)暴雨下的高歌猛進(jìn)掸鹅，我更喜歡當(dāng)下寧?kù)o致遠(yuǎn)的細(xì)水長(zhǎng)流塞帐。
以上是正文，來(lái)自觀觀巍沙。
