客戶向我詢問(wèn)物件的時(shí)候巾乳，總是和我說(shuō)要買好的地段欧募，不空室肢础，可以長(zhǎng)期穩(wěn)定收取高回報(bào)的房產(chǎn)谷婆。我能夠了解您的心聲，畢竟買房都不是一筆小錢，想要挑個(gè)面面俱到的好產(chǎn)品當(dāng)然是人之常情。但是，讓我以專業(yè)的身份和您負(fù)責(zé)任地回答：這種產(chǎn)品幾乎不存在莉兰。這種產(chǎn)品出現(xiàn)在市場(chǎng)上，往往只會(huì)是在像金融海嘯那種很差很差的時(shí)機(jī)糖荒，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)太差贪惹，大家都賠錢，所以有些無(wú)助奏瞬。為了周轉(zhuǎn)資金，只好把好地段泉孩，好出租的穩(wěn)定收租產(chǎn)品拿出來(lái)便宜變現(xiàn)硼端。
進(jìn)入主題之前，請(qǐng)?jiān)试S我說(shuō)明一下什么叫做投報(bào)率寓搬，房地產(chǎn)的投報(bào)率指的是相對(duì)于你付出的購(gòu)房總價(jià)珍昨，你每年可以收回來(lái)多少的租金，其實(shí)說(shuō)白了就是你花錢買的房子每年給你帶來(lái)的租金收入占你房?jī)r(jià)總價(jià)的百分比。如果一間總價(jià)1000萬(wàn)的房子可以每年收租100萬(wàn)镣典，那么你的投報(bào)率也就是10%兔毙，也就是說(shuō)你的租金如果可以收得越高，投報(bào)率就會(huì)越高兄春。
數(shù)學(xué)好的朋友一看到這個(gè)公式應(yīng)該很快就反應(yīng)過(guò)來(lái)了澎剥，如果今天租房市場(chǎng)景氣不變，租金沒(méi)漲沒(méi)跌赶舆，那么房?jī)r(jià)將會(huì)是影響你投報(bào)率高低的關(guān)鍵所在哑姚，購(gòu)房總價(jià)越高，投報(bào)率就越低芜茵，相反如果購(gòu)房總價(jià)越低叙量，則投報(bào)率就越高。比如剛才我們說(shuō)到的房?jī)r(jià)1000萬(wàn)的例子九串，如果房?jī)r(jià)漲了一倍漲到2000萬(wàn)而房租不變绞佩，那么你投報(bào)率就會(huì)掉到只剩5%。如果房?jī)r(jià)掉到500萬(wàn)猪钮，那么你的投報(bào)率就會(huì)漲到20%多品山。也就是說(shuō)，一個(gè)物件投報(bào)率的高低躬贡，有很大一部分是取決于你的購(gòu)買價(jià)格谆奥，國(guó)內(nèi)的房子為什么投報(bào)率也就是租售比會(huì)低眼坏，看過(guò)上面的例子各位應(yīng)該很清楚了拂玻，就是因?yàn)榉績(jī)r(jià)狂漲，租金不變所帶來(lái)的結(jié)果宰译，那東京為什么高投報(bào)率呢檐蚜，就是因?yàn)榉績(jī)r(jià)年年下跌，跌到了2012年沿侈，總算打底了闯第，因此投保率會(huì)很高。
高投報(bào)就代表高風(fēng)險(xiǎn)缀拭。
日本人就很清楚了解房屋會(huì)折舊咳短，而且日本人喜新厭舊。另外還有一部分是考慮耐震的因素蛛淋。因此咙好，新房子越蓋越多，自然舊房子就相比較來(lái)說(shuō)不太討人喜歡褐荷。在之前通貨緊縮的經(jīng)濟(jì)情勢(shì)之下勾效，如果你想要賣二手房，如果不把投報(bào)率做高一點(diǎn)，也就是不把這個(gè)房?jī)r(jià)降低一點(diǎn)的話层宫，是比較少有人愿意接手的杨伙。尤其是1R或者1K的小套房更是如此，因?yàn)闀?huì)買小套房的人萌腿，只有投資客沒(méi)有自住客限匣，在投資客的眼中投報(bào)率才是王道，因此在房屋會(huì)折舊跌價(jià)的前提之下哮奇，如果不讓下個(gè)接手的投資客在短期間（10-15年）內(nèi)就回本膛腐，比較難找人來(lái)接手。
因?yàn)橄聜€(gè)接手的投資客鼎俘，他必須承擔(dān)：
1. 房?jī)r(jià)有所下跌哲身。
2.房租有所下跌。
3.房屋相對(duì)老舊贸伐，在租房市場(chǎng)拼不過(guò)新房勘天。
4.隨著屋齡越來(lái)越大，每個(gè)月管理修繕費(fèi)用慢慢增加捉邢。
5.房屋老舊不好賣脯丝，繼續(xù)交高額管理修繕費(fèi)以及稅金。
6. 取得各所有權(quán)人的共識(shí)來(lái)改造老舊部分的努力伏伐。
等等的風(fēng)險(xiǎn)宠进。因此實(shí)際上高投報(bào)是對(duì)于上述風(fēng)險(xiǎn)和代價(jià)的一種補(bǔ)償作用∶牯幔看到這里各位看官應(yīng)該很明白了材蹬，所謂的二手高投報(bào)的小套房，就是在這個(gè)前提之下產(chǎn)生的吝镣。8%以上的高投報(bào)堤器，但實(shí)際上這種物件的管理修繕成本會(huì)占去你房租的1/5~1/4，加上買房時(shí)候的成本末贾，稅金闸溃，貸款，以及管理的費(fèi)用以及租客進(jìn)出前后空屋的損失拱撵。常常實(shí)際上精算以后辉川，你的回報(bào)率和新屋一樣也只有4~5%。所以我才說(shuō)【沒(méi)有穩(wěn)定收租拴测，同時(shí)又是高投報(bào)】的產(chǎn)品乓旗。如果你到日本的鄉(xiāng)下地方想當(dāng)然，而這里的租房市場(chǎng)更差昼扛，空屋率更高寸齐，也因?yàn)檫@樣房?jī)r(jià)也更便宜欲诺，所以鄉(xiāng)下地方常常可以看到投保率高達(dá)15~20%的物件渺鹦，如果你真的只是追求投報(bào)率的數(shù)字扰法，那大可去接受這種物件。
那到底有沒(méi)有可以穩(wěn)定收租的房子呢毅厚？穩(wěn)定收租的房子大多是新成房或者是10年以內(nèi)的半新房塞颁，好地段，大多出現(xiàn)在都心五區(qū)（千代田區(qū)吸耿，中央?yún)^(qū)祠锣，港區(qū)，新宿區(qū)咽安，澀谷區(qū)）剛完工的伴网，新樓盤，如果不是戶數(shù)上百的那種妆棒，一般都可以在三個(gè)月之內(nèi)就滿租七八成澡腾。也因?yàn)檫@種房產(chǎn)地段好，因此價(jià)位貴糕珊，又由于穩(wěn)定好租动分，所以投報(bào)率也相對(duì)低，大概只有4%~5%多红选，不過(guò)因?yàn)樾挛轄顩r好管理修繕費(fèi)用也不高澜公，扣除短暫的空屋期以及各種費(fèi)用，實(shí)際到你手上的喇肋，至少也還有3~4%坟乾。然而這種產(chǎn)品雖然投報(bào)率不高，但是可以幫你一直收租苟蹈，穩(wěn)定生錢生個(gè)20年到30年是沒(méi)有問(wèn)題的糊渊。
我不是說(shuō)讓各位投資的時(shí)候買新不買舊啊右核，我的意思是說(shuō)慧脱，兩種產(chǎn)品的操作方式完全不一樣。但是有一點(diǎn)是肯定的贺喝，那就是絕對(duì)不會(huì)有好地段菱鸥，高投報(bào)率，還可以穩(wěn)定輸出的產(chǎn)品躏鱼，在這個(gè)絕大多數(shù)人是理性人的成熟市場(chǎng)氮采，我們必定要在一方面妥協(xié)。
不過(guò)最近東京卻出現(xiàn)了一種很不好的現(xiàn)象染苛，因?yàn)楹?nèi)外散戶投資客開(kāi)始進(jìn)場(chǎng)投資房地產(chǎn)鹊漠，因此有些相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)較高的物件主到，屋主也故意順勢(shì)開(kāi)高價(jià)，一不小心沒(méi)做好功課就會(huì)買進(jìn)躯概，結(jié)果地段不夠好登钥，收租又不高，回報(bào)不穩(wěn)定的房子娶靡，那你買的套房只能自住了牧牢。
開(kāi)高價(jià)坑殺買房有那么容易嗎？其實(shí)不良從業(yè)者和屋主如果想操作其實(shí)也很容易姿锭，只要稍稍玩弄一下投報(bào)率的數(shù)字游戲塔鳍，經(jīng)驗(yàn)不足的業(yè)余投資者就很容易上當(dāng)受騙，這里舉一個(gè)房?jī)r(jià)800萬(wàn)日元變身為1370萬(wàn)日元的例子呻此，幫助大家擦亮眼睛轮纫，繞開(kāi)陷阱。
1. 原本房租6萬(wàn)日元焚鲜，若以投報(bào)率9%來(lái)算蜡感，房?jī)r(jià)就是800萬(wàn)日元。
2. 屋主先串通好房客跟房客解約恃泪，再簽一份8萬(wàn)日元的租約郑兴，然后補(bǔ)貼房客50萬(wàn)日元。又或者房客根本就是自己人贝乎，簽假合同情连，反正依照日本的借地借家法，只要一個(gè)月前告知览效，隨時(shí)可以拍屁股走人却舀。
3. 要以房租8萬(wàn)日元來(lái)算，再把投報(bào)率改為7%锤灿，聽(tīng)起來(lái)是不是很誘人挽拔？回推房?jī)r(jià)就可以變成為1370萬(wàn)日元。
4. 如果能順利成交的話但校，屋主就可以多賺螃诅，570萬(wàn)日元，這時(shí)候補(bǔ)貼房客50萬(wàn)日元状囱，等到房子賣掉以后术裸，房客不想住了，隨時(shí)都可以走亭枷，不止房東大賺袭艺，房客也大賺。
那你要說(shuō)了叨粘，那買的人是笨蛋嗎猾编？是的瘤睹，當(dāng)一個(gè)市場(chǎng)過(guò)熱的時(shí)候，會(huì)有許多連投報(bào)率都不會(huì)算的人就直接搶著進(jìn)場(chǎng)答倡。尤其是現(xiàn)在默蚌，新手投資客多，而且東京地區(qū)的產(chǎn)品種類多元苇羡，很難拿捏出真正的行情價(jià)绸吸，日本的實(shí)價(jià)登錄系統(tǒng)又比你想象中的操作體驗(yàn)差。假設(shè)你今天不要看我上面的解釋设江，如果你只有看到一則不動(dòng)產(chǎn)廣告上面寫著【1370萬(wàn)锦茁，22平方（約6.6坪）租金96萬(wàn)，投報(bào)率7%叉存，新宿區(qū)码俩。】你會(huì)不會(huì)考慮買呢歼捏？依照中國(guó)人買什么一一窩蜂上去搶稿存，就怕自己落后的恐慌心態(tài)。答案恐怕是肯定的吧瞳秽。
