一場對公寓蹂躪的殘酷爭奪戰(zhàn)

仿佛一瞬間偏形，由YOU+帶入大家進入到這個行業(yè)的戰(zhàn)國紛爭！

作為2017的開篇，無論是法稅政策扶持庸蔼，還是品牌多元刻盐、去公寓化馒疹；不管是資產(chǎn)證券化，還是貸融債，無論是大敗局，還是廠改房；對公寓而言葫男，遠未結(jié)束，卻還未開始！這場殘酷的爭奪戰(zhàn)雖然大多都僅處在1鱼响、2階段，互聯(lián)组底、物聯(lián)的大潮卻把公寓這個“小眾”風卷殘云般的推向了前沿陣地丈积！同時也允許我對金融的偏見，雖然太懂金融债鸡，但總有個堅持：金融是個幕后強大的助力資本江滨，別縱容的跑到臺前充肆著主導作用；

公寓目前仍舊處在且將在長期處在“二房東”的租差模式初級階段牙寞，在新的一年乃至未來3-5年中陸續(xù)會有智能硬件连锯、SaaS運維管理系統(tǒng)盯孙、開放化平臺和公寓實體四大角逐對象對“公寓”有一場蹂躪的殘酷爭奪戰(zhàn)，公寓自身同時也在野蠻生長過程中，從講究居住功能的“公寓”逐漸轉(zhuǎn)向“生活”的社區(qū)，各種發(fā)展助推中匣沼，同時我們也看到新興的機會點在不斷嘗試和挑釁豫柬！

智能硬件爭奪戰(zhàn)

以智能門鎖系奉、智能水電表為代表的物聯(lián)化部署的智能硬件供應商园担，比公寓本身更加興奮的開始劝枣；我們先看下智能門鎖為實例的各個階段爭奪套路玩法汤踏；

1橱夭、優(yōu)化功能性

公寓行業(yè)對智能門鎖是一個剛需，智能鎖有著獨特的應用場景與集成空間抄淑。產(chǎn)品的價值回到用戶體驗層面來看屠凶，在滿足安全性、穩(wěn)定性肆资、便利性后矗愧，智能門鎖對提升租客的體驗感作用明顯，比如提升安全性郑原、方便進入等唉韭。對公寓運營來說夜涕，可以防漏補缺，尤其是一些體外循環(huán)的運營属愤，以及人力的節(jié)省女器，提升管理效率、降低運營成本和優(yōu)化客戶體驗住诸；

2驾胆、提升運營精細化

智能鎖的重要性包含兩方面：一是鎖本身穩(wěn)定，二是用一套系統(tǒng)做支撐贱呐，比如通過后臺可以很好地查看數(shù)據(jù)丧诺、管理鎖，并記住鎖的操作奄薇，產(chǎn)品通過配套系統(tǒng)驳阎，發(fā)揮更大作用。目前公寓企業(yè)最常用的是面對用戶的業(yè)務處理系統(tǒng)和面對房源的資管系統(tǒng)惕艳，而集成數(shù)據(jù)通道服務和權(quán)限管理業(yè)務的互聯(lián)網(wǎng)智能門鎖管理系統(tǒng)在其中起到了舉足輕重的作用搞隐，集成IT系統(tǒng)甚至是云端系統(tǒng)當中進行在線管理驹愚，把公寓企業(yè)經(jīng)營精益化是互聯(lián)網(wǎng)智能鎖的深層價值远搪；

3、產(chǎn)業(yè)串聯(lián)野心

以互聯(lián)網(wǎng)智能門鎖硬件+系統(tǒng)為核心逢捺，實現(xiàn)用戶和房屋數(shù)據(jù)匹配在上下兩端系統(tǒng)間的實時準確流轉(zhuǎn)谁鳍，這符合公寓互聯(lián)網(wǎng)化的時代要求。去呼呼以門鎖綁定系統(tǒng)直連渠道平臺的先進解決方案正在智能硬件供應商的手中逐步來實現(xiàn)劫瞳，以“門鎖+PMS+OTA”的形式倘潜，將產(chǎn)品消費者、產(chǎn)品經(jīng)營者志于、渠道平臺串聯(lián)起來涮因，形成一種高效的產(chǎn)業(yè)模式。盡管去呼呼作為這個模式的行業(yè)先鋒伺绽，試圖用鎖換間夜的“免費”模式逐漸培養(yǎng)起B(yǎng)端用戶的使用習慣养泡，但過于超前做法飲鴆止渴，成為前赴后繼的前浪后浪的鋪墊奈应；然而澜掩，這個巨大產(chǎn)業(yè)鏈的串聯(lián)野心一步一步在試錯和實踐中，不斷選擇杖挣，不斷調(diào)整肩榕，正一步步走來！

4惩妇、資管入口

公寓資產(chǎn)比較重要的兩個方面株汉，一是房子的資產(chǎn)筐乳，二是租客的資產(chǎn)。智能鎖是入口產(chǎn)品乔妈，在智能家居場景中通過鎖來區(qū)分用戶甚至精確到個人哥童，在整體的智能家居場景里，智能鎖可以為這些B端廠商解決管理上的便利褒翰，它自帶“+”的屬性贮懈，無論是從B端的管理效率還是C端的用戶體驗而言，互聯(lián)網(wǎng)智能門鎖都是基本入口所在优训，而在此往數(shù)據(jù)化推進延伸朵你，可以助力更多衍生價值的實現(xiàn)，成為巨大的資管入口揣非。比如：運營商以房客租約向金融機構(gòu)提出貸款抡医，由于風控體系的漏洞，對常規(guī)騙貸等金融機構(gòu)很難對此作出準確的判斷早敬，如果通過互聯(lián)網(wǎng)智能門鎖傳遞實時數(shù)據(jù)忌傻，發(fā)現(xiàn)該房客并未產(chǎn)生進出記錄，在加強審核的基礎上搞监，金融機構(gòu)自然可以提升自身的風控能力水孩。

鎖，終將以功能化變成一個媒介琐驴，通過智能鎖入口俘种，把B端和C端截在手上，能夠控制業(yè)務終端绝淡，無論最終利潤來源是剝削還是增值宙刘，都大力推動了公寓實體行業(yè)整體前進，這實屬不易牢酵；套路和結(jié)果略曾相識悬包，如同現(xiàn)今的四大OTA，在不斷的竟合之間馍乙，當年酒店為了生存布近，把OTA當作一個重要的客源渠道，能夠快速解決業(yè)務流的坑潘拨，也是起步最大的痛點吊输，一頭扎進OTA的大戰(zhàn)略，這是前車之鑒铁追，有炮灰有傀儡季蚂；就象多年前的攜程，如果沒有攜程，酒店業(yè)難以快速發(fā)展扭屁，當然貢獻越大獲利也越大算谈；在溫水煮青蛙般的溫柔切入下，各種形式和痛點解決隨之而來料滥，鎖貴就分期然眼，甚至免費，對公寓而言葵腹，鎖高每，重，免費或分期践宴，會跑的快鲸匿，免費也不是白送，也可以通過免費間接盈利阻肩，它不是C端的免費玩法带欢，免費是給B端免費，而由C端長期付錢烤惊，并產(chǎn)生利潤乔煞，再由金融直接付錢；

目前智能鎖對公寓的爭奪戰(zhàn)僅僅還在合作和想象的階段柒室，基于目前智能鎖的安全性渡贾、穩(wěn)定性、便利性伦泥、本地化的售后服務的不完善和技術(shù)弱點剥啤，有關(guān)連接锦溪、功耗不脯，有關(guān)安全技術(shù)、穩(wěn)定性刻诊、功能性等防楷，還有待很多很多的時間去把功課補齊，這個進程很快也很慢则涯；比如攝像頭复局，其實智能鎖上有一個聯(lián)網(wǎng)攝像頭可以拍攝外部是很好的產(chǎn)品體驗，但目前因為功耗技術(shù)等原因無法實現(xiàn)粟判。比如：租客進不去房門的新聞亿昏，這在最近6個月聽到的不止一起萬數(shù)租客被拒門外的故事，也有鎖在門里面開不了出不去的尷尬档礁；還有諸如門鎖顏值與門一起沒有設計過的混搭角钩，智能門鎖對老人小孩的眷顧，智能門鎖對租客身份的數(shù)字化、隱性化的個人隱私安全保障递礼；智能鎖授權(quán)對運營和租客的人性化處理惨险，而不是粗暴生硬的斷水斷電；以及智能鎖與安防的融入脊髓；

作為人與空間連接的最佳傳導機制辫愉，未來在智能家居實現(xiàn)物聯(lián)網(wǎng)基礎的前提下，個人線下行為的數(shù)據(jù)獲取來源會相當多元将硝，數(shù)據(jù)量也會變得極為可觀恭朗，未來基于互聯(lián)網(wǎng)智能鎖會構(gòu)建一個怎樣龐大的生態(tài)圈，一切都有大故事依疼，一切是值得想象的冀墨。

SaaS運維管理系統(tǒng)爭奪戰(zhàn)

有云：品牌公寓能玩多大，取決于能否找到合適的SaaS涛贯！品牌化管理公寓诽嘉，更想發(fā)展壯大、正規(guī)化運作弟翘，所以對管理的效率虫腋、系統(tǒng)的需求度也更高。擁有一套合適的互聯(lián)網(wǎng)管理系統(tǒng)稀余，實現(xiàn)逐步規(guī)范化管理悦冀、精細化運營、平臺化銷售睛琳，也成為公寓運營的標配盒蟆。目前SaaS發(fā)展的差異各有不同，有的選擇對管家進行管控的業(yè)務邏輯师骗，有的選擇了對管家進行賦能的產(chǎn)品邏輯历等，有的針對相對大型公寓企業(yè)設計產(chǎn)品功能，有的針對中小二房東設計產(chǎn)品功能辟癌；隨著資本市場對盈利的期望寒屯，明年各家在商業(yè)模式和盈利模式上會加大探索，并逐步分化黍少，有的人家重點發(fā)展智能硬件寡夹，有的人家走到線下參與公寓運營，有的人家選擇金融服務厂置，有的人家選擇租房服務菩掏。相信，明年會有新的系統(tǒng)開發(fā)者進入這個市場昵济，加大這個戰(zhàn)國縱橫爭奪戰(zhàn)智绸。

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1或颊、業(yè)務流

一些大房源較多的品牌公寓公司，如自如传于、青客囱挑、優(yōu)客逸家等都組織技術(shù)人員定制內(nèi)部的全流程系統(tǒng)，類似于酒店業(yè)使用的PMS（酒店管理系統(tǒng)）沼溜；更多的公寓管理公司是使用免費或收費的公寓租賃業(yè)務管理SaaS（軟件即服務）系統(tǒng)平挑，如好好租、公寓管家系草、寓小二等通熄，做公寓管理SaaS全業(yè)務流程的節(jié)點達上百個，不斷的場景縱深化找都，并且標準化的產(chǎn)品要滿足各個不同公寓的經(jīng)營狀況唇辨，因而產(chǎn)品經(jīng)理既要把線下業(yè)務場景用清晰的產(chǎn)品邏輯梳理出來，又要保證產(chǎn)品的路徑清晰和“傻瓜式”交互操作體驗能耻，既懂公寓業(yè)務赏枚，又懂產(chǎn)品設計的實用的SaaS非常難得。

好用的SaaS要解決公寓公司最關(guān)切的業(yè)務晓猛、財務饿幅、房源、合同等業(yè)務上的痛點戒职。如業(yè)務規(guī)則類栗恩、在數(shù)據(jù)報表類，諸如獨立運營報表中指標洪燥、運營磕秤、人員管理績效支持，有關(guān)收益的獨立財務報表支持捧韵，獨立獨立合同管理報表查閱市咆，還有公寓運營切實需要的月報支持、未來收益預測纫版、資產(chǎn)管理在運營物資和財務資產(chǎn)的區(qū)分床绪，以及操作類的業(yè)務流程化、標準化其弊，更需要進行詳細登記以及快捷查詢、處理膀斋，這也是作為業(yè)務管理系統(tǒng)基本的應用需求梭伐。

運維系統(tǒng)的選用，最避不開的是租客交互使用體驗仰担，第一它能獲取個人信息糊识，諸如帳單绩社、費用、流量赂苗、使用統(tǒng)計愉耙；第二體現(xiàn)高效解決和處理日常租務水準，如催繳拌滋、通知朴沿、退續(xù)租等，不同于酒店P(guān)MS系統(tǒng)內(nèi)部運維败砂，面對租客用戶必須開放一部分租務信息以供分享和交互赌渣；

XXX長租公寓系統(tǒng)業(yè)務改善需求

數(shù)據(jù)報表類帳單面向個人/房間類別明細清晰獨立帳單，支持房間/個人的帳單所有費用合并帳單昌犹；

獨立運營報表指標（運營坚芜、人員管理績效）即時展現(xiàn)出房率伸辟、空置率云挟、續(xù)租率等運營類核心數(shù)據(jù)求厕，可出租天數(shù)展哭、空置天數(shù)杀迹、平均空置天數(shù)勺拣、空置率孕似、出房次數(shù)送朱、平均出房天數(shù)搞坝、出租均價搔谴、空置損失

能夠按照管家分級、分配桩撮，帳號權(quán)限下體現(xiàn)

獨立合同管理報表查閱房號敦第、姓名 來源 狀態(tài) 電話 證件 性別 起租 退租 租期 剩余租期 租金 付幾 押金

獨立財務報表收益租約收入、租約支出店量、結(jié)余芜果、利潤率、其它收入融师、其它支出右钾、結(jié)余、總收入旱爆、總支出舀射、總結(jié)余、利潤率

未來收益預測根據(jù)目前的平均業(yè)務水平和合同報表預測未來月/季度收支損益

月報支持有運營怀伦、財務對應的月度報表

表格導出功能常規(guī)表格數(shù)據(jù)深入再加工脆烟，有可導出EXCEL表格功能；例如導入金蝶財務系統(tǒng)房待；ERP系統(tǒng)等

帳單在線打印能夠進行常規(guī)帳單類在線直接打有细帷驼抹；

資產(chǎn)管理運營物資隨房源信息配置，有房間所有物品的所屬物資管理報表拜鹤，運營看實物存在與丟失框冀、賠償?shù)龋?/p>

財務資產(chǎn)管理財務根據(jù)物資，有使用年限折舊敏簿、折損明也、損耗、新添极谊、報損等數(shù)據(jù)資產(chǎn)管理诡右；

規(guī)則類復合支付方式組合：例如現(xiàn)金一部分、刷卡一部分轻猖；租金轉(zhuǎn)帳帆吻，水電微信等；

在線簽約（續(xù)約）/電子合同可以進行電子合同咙边、電子簽名的有效猜煮；

待辦提醒：收帳、付帳败许、預定王带、搬入、退房市殷，常規(guī)緊急重要事務優(yōu)先任務式管理處理愕撰；

合同管理：把業(yè)務操作類的房源和合同管理分開，房源操作作用醋寝，合同查閱審批作用搞挣；并且有專門的合同報表；

營銷優(yōu)惠及價格規(guī)則支持有免租音羞、折扣囱桨、優(yōu)惠、贈送嗅绰、活動促銷等不同營銷手段的支持（按天）舍肠，不影響標準合同內(nèi)容；

員工權(quán)限分級有清晰的所有人員業(yè)務權(quán)限窘面；核心數(shù)據(jù)審閱權(quán)限翠语；及不同管家查閱授權(quán)下的不同的合同、房源民镜、數(shù)據(jù)信息啡专；

操作類批量處理：房源導入、批量催付制圈、群發(fā)通知等

微店：后臺對接移動微店们童，開放預定實時在線直連；

抄表：智能電表水表則接入智能設備自動計算鲸鹦；

人工抄表則批量導入慧库；可按房間、馋嗜、樓層分類齐板；

高級檢索：能高級檢索設定未來7天、15天葛菇、1個月甘磨、3個月到期空租，但沒有被預定的房源眯停，生成報表隨時掌控房態(tài)济舆；讓房態(tài)簡單化；

提前/延后退租設定：權(quán)限管理上允許授權(quán)提前莺债、延后退租滋觉；（例如安全、顧客受傷等）

分段租金設定：有免租齐邦、階段租金變動的快捷租金遞增操作椎侠；

加收/減免有授權(quán)員工進行費用加收和減免權(quán)限，有額度限制措拇，超額審批我纪；

快捷審批：對批量、有限額的業(yè)務進行審批丐吓；例如：團房流水浅悉；

2、管理賦能

租務管理系統(tǒng)產(chǎn)品界面友好交互性優(yōu)越汰蜘，最終還要有一個好的用戶體驗仇冯，和實實在在地解決客戶的問題，滿足最真實的需求族操。租客管理苛坚、數(shù)據(jù)分析、財務管理等色难，公寓運營方通過業(yè)務管理系統(tǒng)可以管房泼舱、管錢、管人枷莉、管事娇昙，最終經(jīng)營數(shù)據(jù)、交易數(shù)據(jù)在系統(tǒng)上沉淀笤妙，為生活服務O2O提供想象冒掌；其管理賦能在租務中噪裕，任務管理、銷控股毫、帳單膳音、簽約、審批铃诬、支付祭陷、硬件、報表趣席、權(quán)限兵志、租客、數(shù)據(jù)安全等多個模塊完成人與租房連接縱深發(fā)展宣肚；

1）經(jīng)營管理工具想罕；包括管錢（實時賬單、財務钉寝、盈虧經(jīng)營系統(tǒng)）弧呐、管房（高效、有序地管理房源房態(tài)）嵌纲，管事（收租俘枫、續(xù)租、維修等日常事務提醒）逮走，管人（業(yè)務流程化鸠蚪、效率化），讓公寓更清楚地了解日常經(jīng)營數(shù)據(jù)师溅，提高運營效率茅信。

2）資源分析決策載體；平臺沉淀了大量經(jīng)營數(shù)據(jù)后墓臭，一方面可以作為財務業(yè)務風控的依據(jù)蘸鲸，另外，通過分析續(xù)租率窿锉、市場容量等酌摇，為中小房東提供決策指導，高效嗡载、有序地管理房源窑多，招攬租客，避免漏租空置等洼滚，減少不必要的經(jīng)濟損失埂息。

3）開放端口，智能對接；系統(tǒng)開放接口對接智能硬件門鎖千康、水電表等享幽，提供近場服務；

4）一鍵分發(fā)吧秕，出房營銷琉闪；營銷分發(fā)端口在對接58品質(zhì)公寓迹炼、豆瓣砸彬、百度租房、安居客斯入、趕集等砂碉；

3、混編模式風口

如果說刻两，好的系統(tǒng)解決了業(yè)務流增蹭，匹配前端B2C+C2C交易平臺搭配后端的SaaS公寓租賃業(yè)務平臺混編模式，是不久面向公寓另一大慘烈的爭奪戰(zhàn)磅摹；從公寓租賃業(yè)務系統(tǒng)在品牌公寓市場扮演的關(guān)鍵角色上滋迈，可以對“企業(yè)服務”（To B市場）以管窺豹：

（1）SaaS不是去某個項目定制一套系統(tǒng)，而是行業(yè)內(nèi)通用户誓、同時基本適應通性與個性需求的標準化的產(chǎn)品饼灿；

（2）SaaS為B端用戶做好服務，租賃業(yè)務SaaS是為職業(yè)房東（小客戶）和品牌公寓（大客戶）服務的帝美，目的是為了提升管理效率碍彭，降低人力、物力成本悼潭；

（3）SaaS優(yōu)勢在于基于云服務無需專人維護庇忌，且有大數(shù)據(jù)技術(shù)支撐；

（4）To B與To C是兩個存量的領域舰褪，是一個密切聯(lián)動的系統(tǒng)皆疹，最終都要為C端用戶傳遞價值。

在公寓租賃市場占拍，只有SaaS系統(tǒng)沒有交易平臺略就，后端商品上傳了沒有銷售，還得去58刷帖或者自建App導流刷喜；而只有交易平臺残制，沒有SaaS系統(tǒng)，大量的真實出租房源的供給也就成了問題掖疮。

“SaaS+交易平臺”既做租房體系初茶，也做云管理系統(tǒng)，混編模式在找房匹配、支付恼布、業(yè)務流程螺戳、租后服務等維度提高C端黏性，一旦SaaS與交易端打通折汞，公寓方除了提升成交率以外倔幼，還可以利用平臺數(shù)據(jù)隨時調(diào)整出租價格、組織促銷活動爽待，并根據(jù)用戶偏好優(yōu)化出租公寓產(chǎn)品损同，為特殊人群做細分的品牌公寓，平臺并依據(jù)租賃大數(shù)據(jù)鸟款，提供裝修膏燃、搬家、保潔何什、保姆组哩、金融等長尾服務；而現(xiàn)狀用“系統(tǒng)+金融+流量”的體系是目前大多采用的方式处渣，然后承載其他業(yè)務如租房服務伶贰、生活服務、金融服務罐栈、廣告服務等黍衙，全方位綜合增值服務，協(xié)助公寓主挖掘租客價值悠瞬，提高收益们豌。

勢必“SaaS+交易平臺”迎來大風口，得SaaS者得天下Ｇ匙薄望迎！

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4、獲客能力爭奪

要想有交易凌外，就必須擁有大量B端和C端的容量辩尊，這又回歸到了本質(zhì)和起點，“百間房周期”是衡量長租公寓公司的運營能力的重要指標康辑，即100間公寓一起推向市場摄欲，在幾天之內(nèi)可以達到滿租。該指標反映的是公寓項目地段疮薇、配套胸墙、客群定位、定價按咒、產(chǎn)品設計等等運營參數(shù)迟隅，在Warm+公寓最新開業(yè)的一個項目中，這一個指標已被壓縮到十天，而在“萬科驛”科技園店開業(yè)之后智袭，這一指標為三天奔缠。這是首要解決的關(guān)鍵問題；

即客源是什么吼野？客源從哪里來校哎？客源留存時間周期？客源強關(guān)系網(wǎng)優(yōu)勢瞳步！不同于二房東貼個小廣告有人問津闷哆，從“時間成本”方面來解釋這個價值差異，3個月和2個月滿租谚攒，收益可不僅僅是中間一個月的流水阳准，還有本身要承擔的物業(yè)租金；

單純從長租公寓的經(jīng)營來講馏臭，空置率：解決整體房源中未出租房源的間數(shù)，則獲客能力顯得至關(guān)重要讼稚；除了本身公寓企業(yè)/房東在這方面的優(yōu)劣爭奪括儒，系統(tǒng)方在維護促進“交易”更是不遺余力；

1）營銷策劃活動+C锐想；

品牌或媒體基因的服務公司帮寻，通過營銷策劃活動終端表現(xiàn)獲取大量目標用戶群基礎數(shù)據(jù)，并且在“懂”用戶上的質(zhì)量極好赠摇；通過各大小媒體新媒體迅速引爆和導向關(guān)注固逗，對，是導向藕帜！實施過程中烫罩，同時整合政策資源、出行資源洽故、服務資源等等一同加入跑起來贝攒，例如深圳合屋的青年樂巢計劃、首屆中國（深圳）租客嘉年華大型活動时甚，V領地的敢做隘弊、敢約、敢想荒适、敢拼梨熙、敢夢、敢創(chuàng)刀诬、敢愛 “敢young”球幕嘉年華活動等咽扇，除了能夠面向B端實實在在的提供了公寓每月繳盡腦汁自娛自樂的社區(qū)活動外，本質(zhì)上是做一個優(yōu)質(zhì)租客聚集的的目標C群，自豪的調(diào)動了青春的亢奮肌割，活躍度和參與度卧蜓，整合引流了一大批諸多公寓、物業(yè)把敞、城中村弥奸、合租、觀望的準租客到達“共享魚塘”奋早，這個魚塘可以無限大盛霎！

2）線上線下地推積累

有實體運營經(jīng)驗，擁有互聯(lián)網(wǎng)基因和背景的服務商耽装，相對更加低調(diào)和務實愤炸，通過線上、自媒體掉奄、網(wǎng)絡规个、公眾號、頭條姓建、58等信息平臺诞仓、地推，以及通勤速兔、出行等生活周邊服務各種渠道墅拭，結(jié)合自有的營銷策略和體系活動，低調(diào)的在網(wǎng)絡和地面蔓延和汲然凉贰谍婉；話題營銷、熱點借勢镀钓、聯(lián)合推廣穗熬、朋友圈、硬媒廣告掸宛、信息平臺死陆、炒作、主題贊助唧瘾，乃至小廣告措译、傳單、夾報饰序、論壇领虹、Q群、游戲求豫、刷單等等各種方式塌衰，集合終端門店的投放诉稍，悄悄的在輸出強品牌影響力和號召力，輸出強服務能力最疆；

3）商家簽約切客

不得不說這一點杯巨，用了“切客”這個不友好的詞匯來表達；作為系統(tǒng)也好努酸、交易平臺也好服爷，落地點必須要到達B端，通過大量的友好簽約获诈，非常柔性的合約內(nèi)容仍源，要么是傭金的初級中介交易，要么是深度合作的支付型交易舔涎，更多的公寓主認為是服務商提供的必須服務笼踩，比如客源引流輸送，APP亡嫌、展架廣告嚎于、甚至是店員銷售補貼，條件只有一個昼伴，用他家的系統(tǒng)匾旭、平臺、和支付圃郊，也供應大量的C端準客戶予以共享，同時提供大量的禮品女蜈、引流持舆、T+0、金融支持伪窖、分期逸寓，幫助公寓商家做活動、贊助覆山、運營分析竹伸、甚至補貼、燒錢等等簇宽，一切看起來都那么美好勋篓；O2O租房拼得是線上渠道線下服務，這點毫無質(zhì)疑魏割，悍比曾經(jīng)強悍的去哪兒譬嚣、美團、外賣的地推團隊钞它，實實在在的解決了公寓生存的第一要素：空置率０菀殊鞭！

反過來再看，公寓方迷失了自己主張尼桶，沒有自己的銷售渠道操灿、客源來源，和客戶粘性泵督，在服務商燒錢的過程中趾盐，市場教育和市場培育把B端和C端都培養(yǎng)成為了“依賴”，在終端門店大量的引流汲取幌蚊，把資源投放整合重點集中在參差不齊的商戶門店谤碳，帶來用戶群的龐大，遠比各種營銷手段來的更直接溢豆，更容易蜒简；但好在最終落腳點都放在了用互聯(lián)網(wǎng)方式即強IT系統(tǒng)來實現(xiàn)黏性和維系，以實現(xiàn)商業(yè)價值的和增值附加值漩仙；

簡單來說搓茬，一家公寓簽約服務商悠轩，要求必須使用其SaaS系統(tǒng)來管理和交易青灼，客源渠道來源本是多樣的，原本服務商能夠輸送30%客源田巴，在加上自己發(fā)展的70%客源麸折，是個滿意的結(jié)果锡凝；通過SaaS系統(tǒng)管理和交易合作后，100%的客源已經(jīng)分享讓出垢啼，人家用30%的基礎量換的100%的用戶量窜锯，無形額外增長70%，而自身基于IT芭析、基于產(chǎn)品锚扎、基于服務、基于可選項優(yōu)勢的沉淀基本可以忽略不計馁启，并且隨著B端的不斷擴大和滾雪球驾孔，C端的積聚和B端的匹配輸出，變的更加豐富惯疙，更加容易和更加便利翠勉，這是個強關(guān)系！酒店業(yè)離開4大OTA死一半絕對不是駭人聽聞的故事螟碎！

這很可怕眉菱，但又坦然接受，“術(shù)業(yè)有專攻”掉分，精細化俭缓，本身就是個社會分工的范疇克伊，專業(yè)的人做專業(yè)的事；能先活下來华坦，才知道活的好不好愿吹，這就是個時間成本資本游戲；

4）社群強關(guān)系

基于平等惜姐、分享犁跪、互動、友愛的社群強關(guān)系獲客能力和活躍維系能力作到極致歹袁，令人瞠目結(jié)舌是一種什么狀態(tài)坷衍；500人微信大群N個，活躍度常年保持在85%条舔，公寓項目僅意向時滿租率就到35%枫耳，樣板階段簽約已到80%，百間房周期不足一周孟抗，出房即滿房的狀態(tài)一方面反映了需求的龐大迁杨，一方面更加昭顯了社群強關(guān)系的運營能力，來自互聯(lián)網(wǎng)基因運營的公寓項目團隊租客簽約沒有低過80%凄硼；據(jù)說铅协，內(nèi)部微信群、朋友圈單簽約租客轉(zhuǎn)介紹能力就保持在40%以上摊沉，意思是狐史，公寓實際只需要一半簽約，其他一半租客代理就能轉(zhuǎn)介紹滿租说墨，在租客內(nèi)心的認同度該有多高预皇！

5）微信公眾號移動互聯(lián)的三端產(chǎn)品（PC+APP+微信）

三端產(chǎn)品帶來的價值和組合不言而喻，相互滲透又各有側(cè)重婉刀；簡單來說，PC網(wǎng)站起到展示展銷序仙，產(chǎn)品詳情突颊，商品列表，預定提交等潘悼，整體風格精準表達注重前端營銷推廣律秃；APP更適合復雜的交互和獨立的業(yè)務模式，微信在前端信息和租后管理中信息溝通交流的運維功不可沒治唤；

微信最強的是社交屬性棒动，所以帶傳播的營銷推廣活動越來越受到租客群體的青睞和依賴，無論公寓還是服務商即使沒有優(yōu)秀的三端產(chǎn)品宾添，一個好的公眾號內(nèi)容運營也能基本實現(xiàn)連接功能船惨；以功能服務用戶的主要路線柜裸，設計好“整合模式”輔以營銷活動促進轉(zhuǎn)化及拉新獲客，促成主營業(yè)務的轉(zhuǎn)化：新注冊粱锐、新成交等疙挺。要做的簡單來說1、功能服務用戶怜浅；2铐然、對老用戶的精細化營銷；3恶座、以營銷活動促進拉新獲客搀暑。客戶就像魚群跨琳，你要想把產(chǎn)品銷售出去自点，就必須擁有自己的“魚塘”——它相當于你的“客戶數(shù)據(jù)庫”，數(shù)據(jù)庫里的客戶越多湾宙，銷售就越容易樟氢。所以，公眾號真正的用途侠鳄，就是充當了“客戶數(shù)據(jù)庫”埠啃，“朋友圈”就是“超巨型魚塘”；

擁有互聯(lián)網(wǎng)基因的公寓運營方和服務商伟恶，在微信新媒體上的力度和優(yōu)勢得天獨厚碴开，目前效果最好的、成本最優(yōu)的獲客方式就是移動互聯(lián)博秫，一般通過6個月的公眾號有效運營潦牛，滿租百間以內(nèi)的2-3個項目，在行業(yè)內(nèi)比比皆是挡育；

6）傳統(tǒng)營銷方式

常見以下幾種方式：新媒體巴碗、地面廣告、影廣即寒、植入軟廣橡淆、搜索、活動母赵、賣場逸爵、網(wǎng)站、贊助凹嘲、聯(lián)盟师倔、看房團、發(fā)布會等方式周蹭；

集團平臺化

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失去平臺趋艘，一切變的毫無意義疲恢！集團化平臺是對文中以上、及以下所述的終級表現(xiàn)形式致稀，內(nèi)涵在于“大供應鏈”冈闭，圍繞存量資產(chǎn)運營和用戶資源運營，以滿足消費者在人抖单、產(chǎn)品萎攒、信息與服務方面的“四維多元”組合需求，是對To B矛绘、To C在“服務”方面的瘋狂圈地耍休，搶奪為消費者“服務”的入口和場景，好的生意就是消費壟斷货矮！

擁有巨量的用戶C群羊精，和擁有海量的商戶B群，恰恰中間缺少了能夠直接打通雙方對接的囚玫，以運營人才為基礎的“分享人才”通路喧锦；比如運營這塊，如果把運營理念和經(jīng)驗轉(zhuǎn)化成系統(tǒng)化輸出抓督，標準化體系化燃少，把什么都管的重運營，轉(zhuǎn)化成知識結(jié)構(gòu)式輸出輕管理輸出方式铃在，舉例說：OTA集中了大量客戶需求C端阵具，通過平臺式葫蘆口，展示到商戶C端定铜，給予客戶自由選擇阳液，商戶自由競爭；形成低費高頻需求和習慣及依賴揣炕；而長租公寓把大量C端通過運營主力連接B和C對接輸出帘皿，可以定向直接輸送到比如大體量的具體店里，高費低頻實踐畸陡，解決公寓搭建和運營這塊的痛點矮烹，公寓投資是不是前期少操心，后期反饋到平臺做大量的附加值和增值罩锐，采用流量和大數(shù)據(jù)的優(yōu)勢，成為我的反思卤唉！輕資產(chǎn)的平臺化和成熟穩(wěn)定經(jīng)驗豐富的運營人才成為行業(yè)的關(guān)鍵所在涩惑！

1、?信息平臺整合

初級的58桑驱、趕集竭恬、豆瓣跛蛋、百姓、百度痊硕、租房網(wǎng)赊级、SEO優(yōu)化、地圖等來源來獲取基本信息岔绸；

2理逊、?交易平臺轉(zhuǎn)型??

58的優(yōu)勢在房源信息及租客的流量上，58同城看準了房源大B化發(fā)展趨勢盒揉，發(fā)布了“1到N+”戰(zhàn)略晋被，主要是長租的品牌公寓作為裝修（土巴兔）、家政（58到家）刚盈、消費金融（58金融）流量閉環(huán)的“火車頭”羡洛，從信息平臺向交易平臺轉(zhuǎn)型，但弱點則是缺乏公寓租賃業(yè)務SaaS平臺以連接品牌公寓公司進駐藕漱。

交易平臺轉(zhuǎn)型的在中介化和去中介化兩個分支發(fā)展欲侮，走在線預定平臺模式未必能有曾經(jīng)的OTA看似那么輕松，評價系統(tǒng)肋联、分享系統(tǒng)的搭建和發(fā)揮作用威蕉，是看你給顧客自己海選，還是提供別人精選牺蹄？

3忘伞、管控的平臺化

門鎖+PMS+OTA”平臺形式、“B2C+C2C交易平臺 + SaaS公寓租賃業(yè)務平臺”形式沙兰，“系統(tǒng)+金融+流量”的體系氓奈，都是在ERP協(xié)同工具、控制渠道下的多方向探索鼎天，運營SaaS系統(tǒng)等提升公寓租賃業(yè)務運營水平舀奶，另一方面公寓領域交易平臺出現(xiàn)，二者互聯(lián)互通才會最終帶來的長租公寓市場的多贏與騰飛斋射。

4育勺、運營的平臺化

運營平臺化，主要講究大運營體系下的標準化罗岖，如1涧至、物業(yè)獲取標準。主要從產(chǎn)權(quán)桑包、性質(zhì)南蓬、地段、類型、面積赘方、租金及租期烧颖、物業(yè)硬件綜合層面去看。2窄陡、硬裝標準炕淮。制定幾套相配套的裝修標準和規(guī)范，長期合作施工單位跳夭，并在裝修前定位定成本涂圆。3、軟裝標準优妙。有相配套的設計標準乘综，明確軟裝裝飾所需物品種類數(shù)量，根據(jù)定位和預算確定裝修風格套硼，設計師卡辰、材料采購統(tǒng)一流程化。4邪意、供應鏈標準九妈。涉及到房源供應（中介），裝修材料雾鬼、家電萌朱、家具、智能設備供應（供應商）策菜，招租晶疼、管理供應（服務商），資金供應（金融服務）等又憨，充分利用各方力量翠霍，并協(xié)調(diào)運作。5蠢莺、家電家具采購標準寒匙。建立采購規(guī)范，長期合作品牌商家躏将，采購完成后锄弱，進行質(zhì)檢，并明確售后維修等事宜祸憋。6会宪、運營流程標準，包括招租蚯窥、管理及租后狈谊。善于使用信息化工具去優(yōu)化運營流程喜命、合作靠譜服務商，并根據(jù)自身特點河劝，選擇最適合自己的。進階項主要體現(xiàn)在：

1）矛紫、開辦平臺赎瞎；

定位選址籌建，有非常專業(yè)的開店模型和研究報告以指導怎么去定位選址颊咬，盤源和遠期租金上漲預測务甥，包括從人流、交通喳篇、周圍的客單價等敞临，擁有高效的籌備能力，能夠支撐到財務預算決算麸澜；

2）挺尿、營銷中介平臺

針對性的市場營銷策略解決方案，促銷執(zhí)行炊邦、優(yōu)惠折扣编矾、定價策略、銷售管理馁害、客戶管理窄俏、市場推廣方面，建立自有會員體系碘菜，擴展銷售渠道并指導組織實施和有效控制解決的方案凹蜈；

3）、管理平臺流程化

輸出有完善標準化管理運營體系保障忍啸；從業(yè)績營收仰坦、品質(zhì)管控、銷售推廣吊骤、團隊建設缎岗、成本管控、及綜合執(zhí)行管控等白粉，予以管理流程化輸出传泊；在預算和決算，收益管理鸭巴、財務管理眷细、支付收取等財務管控上，控制經(jīng)營成本和費用開支有標準化科學模板鹃祖；

4）溪椎、學院式人才培養(yǎng)平臺

提供學院式人才招募、評估、培養(yǎng)校读、提升的培訓體系及工作操作標準化流程沼侣，以實戰(zhàn)和理論和經(jīng)驗不斷修正優(yōu)化人才提升；例如：出房階段的發(fā)布歉秫、介紹蛾洛、帶看、逼定雁芙、簽約轧膘、銷控，指導經(jīng)營團隊的組建兔甘、培養(yǎng)和管理谎碍，指導培訓工作，培養(yǎng)骨干人才輸出洞焙；

5）蟆淀、服務管理體系平臺化

對運營服務提供保潔服務、客服服務闽晦、維保服務扳碍、入住服務、租約服務仙蛉、公共服務笋敞、安保服務、社區(qū)服務荠瘪、工程管理等相關(guān)內(nèi)務基礎運營管理夯巷；維護核心客戶的服務工作流程標準化規(guī)范化；公共關(guān)系哀墓，應急事件處理作業(yè)指導書趁餐；

運營平臺的服務商無論是目前委托代理形式，還是加盟托管形式篮绰，或者咨詢顧問形式后雷，以及承包形式，都能在項目選址吠各、市調(diào)臀突、定位、證照贾漏、崗編候学、布置布局、采購纵散、人員梳码、收銀支付隐圾、報修報建、定價掰茶、促銷暇藏、預算、決算濒蒋、業(yè)績叨咖、營收、品控質(zhì)管啊胶、營銷推廣、團建垛贤、成本管控焰坪、服務管理、控場管理聘惦、配套維護某饰、違約處理應對、社群服務開展等提供專業(yè)有效的解決指導意見善绎；

5黔漂、大供應鏈平臺化

服務交易平臺、供應鏈輸出平臺禀酱、金融產(chǎn)品供應炬守，交易財務流程化供應、采裝產(chǎn)品配套供應剂跟，營銷體系輸出供應减途、深度運營體系輸出供應、人才培養(yǎng)體系供應曹洽、社群商業(yè)化供應鳍置，等等，綜合商務信息供應平臺整合與提供送淆；

公寓實體

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有關(guān)資本税产、有關(guān)政策，有關(guān)產(chǎn)品偷崩、有關(guān)同質(zhì)化辟拷、有關(guān)回報，更多的公寓實體面對各種競爭环凿，各種爭奪梧兼，面對目前發(fā)展水平的低下、政策不明朗智听，運營能力不足羽杰，人才匱乏等各種窘?jīng)r之下渡紫，冷靜下來，活著考赛，不啻為一條好的出路惕澎，目前業(yè)內(nèi)說好也就那么好，用自己的方式活著颜骤，主動或被動在行業(yè)內(nèi)帶動或被帶動作用唧喉。

1、提升營銷策略

???? 1）營銷招租——線上精準獲客

a.官網(wǎng)：SEO忍抽、SEM等流量管理八孝、

b.新媒體：微信，微博鸠项、HS

c.租房平臺：趕集網(wǎng)干跛、58同城、安居客

d.租房社群：微博祟绊、房天下楼入、豆瓣、閑魚 牧抽、貓撲嘉熊、支付寶

??? ?2）營銷招租——線下務實地推

a.租戶轉(zhuǎn)介紹:同事、朋友扬舒、親戚

b.區(qū)域中介推薦：帶訪阐肤、電話推薦、其他

c.門店到訪：路過呼巴、商超對接泽腮、企業(yè)對接

d.線下派單（DM單）：商超派發(fā)、企業(yè)派發(fā)衣赶、商鋪派發(fā)

e.線下商鋪合作：易拉寶展示诊赊、DM單貼示、推薦分成

f.其他活動推廣：外部主題活動（街舞府瞄、動漫等）碧磅、贊助活動、社區(qū)活動

3）促銷福利拉動

a.免租期

b.免管理費

c.支付折扣

d.團購優(yōu)惠

e.轉(zhuǎn)推等值券

f.公關(guān)日歷活動節(jié)點等活動促銷福利

目標：租客最優(yōu)化管理：引流——轉(zhuǎn)化——消費——反饋——留存——分享遵馆！

2鲸郊、塌實精細化運營

放慢腳步，潛心專研運營货邓，把系統(tǒng)秆撮、營建、設計换况、運營等諸多標準流程化起來职辨，優(yōu)化管理盗蟆，增收節(jié)支，回歸生意本質(zhì)舒裤。踏踏實實做好產(chǎn)品济似、運營和服務三項核心內(nèi)容撬统；

1坎怪、依據(jù)公寓類型及模式確定客戶目標遮怜，精準銷售、多渠道推廣伴鳖、精準營銷节值、主動出擊。

2榜聂、產(chǎn)品差異化察署，千篇一律的模仿和同質(zhì)化讓競爭力不堪一擊；多傾聽客戶建議峻汉，打造最性價比產(chǎn)品，盡量做好自己的特色和特點脐往，保持自己獨有品牌的唯一性休吠。

3、人性化服務业簿，做好公寓本身服務瘤礁，吸附和留存人群，提升活躍梅尤，引導分享柜思，酒店式管理，做軟硬服務融合巷燥，在收租收繳業(yè)務上赡盘，在出行等本地化生活服務提供上，平等關(guān)愛人性化缰揪，淡化處理租賃關(guān)系的融洽相處陨享；

4、配套設施齊全钝腺，反向思考抛姑，利他思維，利用公寓場景使客戶有習慣性消費艳狐，更加實用定硝，更加便利，諸如晾曬毫目、洗滌蔬啡，諸如噪音诲侮、環(huán)境，諸如干濕分區(qū)星爪、能耗浆西，諸如心境、窗景顽腾，還有活動組織度近零、參與度、互動度抄肖，公區(qū)合理消費配套等久信；

5、客戶的后續(xù)性服務漓摩，吸引相合的優(yōu)秀服務商共同增值租戶的體驗和服務裙士，增效的部分合理分潤。

6管毙、回歸產(chǎn)品本身打深根基和粘性腿椎，開放平臺協(xié)同創(chuàng)造增效價值。利用或合作新興網(wǎng)絡技術(shù)夭咬，使用適合的優(yōu)秀運營平臺啃炸，價值展示、營銷推廣卓舵、簽約交易南用、維修報備、服務評價掏湾、房租繳納都實現(xiàn)了一站式的移動端應用接入裹虫，提升高效的運營管理能力；

長租公寓企業(yè)運營體系

3融击、利潤收益在出發(fā)

回頭看看你還沒有做的事筑公，做好了再出發(fā)。一是租房服務收益尊浪，二是房客衍生服務收益十酣。

1）、租房服務收益四大塊际长，越細分越能關(guān)注到差異化耸采；

　　裝修投資回報：一個清水房源一次性進行裝修后，花費大概3萬元工育，那這個花費平攤到合約期每年可實現(xiàn)一定的資金升值虾宇。

　　批零租金差：一個清水房源按照1300拿來后，加上3萬元平均到合約期每月的價格是大概能到2000元如绸，房間分隔后統(tǒng)一租出的價格在3000元左右嘱朽，就能夠?qū)崿F(xiàn)1000元的房屋差價利潤旭贬。

　　服務溢價：服務溢價的費用是目前業(yè)內(nèi)長租公寓的一個慣例，大概的服務費用是月租金的10%—15%之間搪泳，從基本乘法可以看出租金價格越高稀轨，服務溢價收益越高。

未來租金增長收益：行業(yè)慣例中岸军，每間房會按照2%-5%的折舊成本來核算房租的增長區(qū)間奋刽，每年都會有一個增長。

　2）艰赞、房客衍生服務收益佣谐，前景看似近可預見距離遠；

　　社群服務收益：社群服務中方妖，越大體量的長租客群狭魂，越能體現(xiàn)出社群的價值，社群實現(xiàn)商業(yè)價值的方式在不斷摸索党觅，小體量的長租公寓基本屬于付出雌澄，沒有收益。

　　O2O服務收益：以人群打通O2O生活服務杯瞻，前景的設計上足夠吸引掷伙，但是需要達到一定的體量，才能引入第三方接入收益又兵。

　　消費信貸和長租產(chǎn)品金融投資：金融產(chǎn)品的計入是已經(jīng)形成了非常穩(wěn)定的客群和信用體系后才能涉及的，目前小型品牌公寓要接入金融服務的難度很大卒废。

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用戶體驗思維價值

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面對我們的核心客群沛厨， 80-90-00，用戶體驗思維是什么摔认？用戶體驗的核心和本質(zhì)：滿足用戶需求逆皮，超出用戶期望。適合的解決方案定義了這個產(chǎn)品的核心用戶體驗参袱，設計正確的產(chǎn)品功能电谣，與目標用戶更加高效的交流。

可是公寓目前愈發(fā)嚴重的同質(zhì)化產(chǎn)品設計和居家生活解決方案抹蚀，大多數(shù)是提供了“滿足用戶需求”剿牺；比如：

“這精品那設計還有調(diào)調(diào)，連最基本的都做不好环壤，誰還來第二次”晒来，雖然公寓和酒店在使用頻次和使用習慣商不能相提并論，但是用戶體驗思維竟是如此的精準郑现；為什么這么說湃崩，年輕人一大特性是“懶”荧降，能懶誰不懶，幾個簡單的例子：

1攒读、?智能門鎖系列朵诫，采用智能門鎖本質(zhì)是為了更加高效、安全和方便的去解決進出功能薄扁，無論設計的多么花俏和喜感剪返，從方便程度來說，我用密碼開門泌辫，就希望從門禁随夸、到樓禁/梯禁、到房門用密碼就可以了震放，我不需要在帶鑰匙宾毒、帶磁卡、用APP等費事費力還怕丟殿遂，但總不能有完美解決方案诈铛，防尾隨的門禁系統(tǒng)是半開放密鑰權(quán)限機制、樓禁/梯禁是部分授權(quán)密鑰權(quán)限機制墨礁、房門是完全私密授權(quán)機制幢竹，這在磁卡時代一個簡單授權(quán)分級處理就可以了，一卡通用恩静，而智能門鎖時代反而復雜了焕毫，更多的解決場景是：房門用密碼，門禁梯禁還得帶卡驶乾，好一點的是APP能全處理邑飒，但是從入口到進門三次舉起手機會不會好累？絕對不是技術(shù)上無法實現(xiàn)级乐；至于用不用設置這么高等級安全系數(shù)疙咸，各有說法；

2风科、?沒有人不喜歡大落地窗的撒轮，我們從80改到120在改到150完全遵從了用戶建議，好簡單：窗戶大點贼穆，陽光通風窗景什么都好题山，但不要太大，不好故痊；至于怎么不好臀蛛，租客說不出來，就說感覺不好；經(jīng)過考察和對比浊仆，以及各種請教客峭，發(fā)現(xiàn)門窗建筑能耗同比可以去到35%，場景化意味著空調(diào)可以省下35%的電費抡柿，夏天暢開空調(diào)還是熱舔琅！

3、?在從洗衣和晾曬去看洲劣，N多公寓采用了洗衣房的方式备蚓，且不說目標客戶的心理素質(zhì)和衛(wèi)生接受程度，讓我每天上下樓去洗衣囱稽，還要等郊尝，甚至還要排隊，那我是不是更多時候直接在房間用桶战惊、用盆流昏，或者回到宿舍時代翻翻找找反面在穿一回？

還有晾曬吞获，擁有陽臺是多么完美的事况凉！更多公寓開辟了一大塊樓頂晾曬區(qū)，更多時候是僅方便了樓頂附近的人吧各拷，或者應用場景是大件被褥床品刁绒？房間開辟能夠晾曬是多么實用的一個功能，但不要高級到用木地板烤黍，這決不適宜水滴石穿的故事知市；我們看到一個比較不錯的方案是在窗頂朝下20公分左右，斜拉酒店式伸縮晾衣繩速蕊，能掛10件以內(nèi)的衣物嫂丙，又不遮擋陽光通風，又不占用空間美觀互例，又實用經(jīng)濟；可以充分“懶”筝闹；

基于建筑結(jié)構(gòu)本身媳叨，設計強勢改變用戶習慣，要么迎合用戶習慣关顷。當你的用戶體驗讓用戶無視因改變使用習慣而增加的成本時糊秆，你就擁有了成功的用戶體驗。

我們討論了一個有趣的案例：議題是公寓是否可以水電費用整合一個打包價议双，實現(xiàn)租客方便管理方節(jié)省管理成本的目標痘番；整理如下：

目前可參考的數(shù)據(jù)，一般情況是：水費大約使用在4-6方左右，無論是3元還是6元汞舱，住1-2人的公寓基本在30/月是夠用伍纫，所以部分公寓為了省事，采用30元包月方式昂芜，比費用報價說6元/方水的體驗感好太多莹规，分攤到每個房，有多有少泌神，但看總量良漱，實際公寓有賺，賺的部分基本消耗在公攤和公共區(qū)域欢际，還是比較好母市，這是來自酒店系做法，確實酒店系很懂顧客损趋，因為費用低30元水費包月對租客來說體驗感超好患久，接受程度高，別人都說6元/方6.5元/方水的時候舶沿，你的包月就是超出顧客期望值墙杯，別說浪費水的事自然有你的小九九，絕對要相信你的租客素質(zhì)括荡，80-90-00的白領精英更加懂得環(huán)保高镐、節(jié)水節(jié)電，這是這一代人的好素質(zhì)畸冲；

電費一般在200-400左右嫉髓，加上管理服務費和其他雜費，基本保持在300-500的平均水平邑闲，例如雜費400+租金就是租房實際支出水平算行，在夏季電費數(shù)據(jù)基本在400-800支持面，整個租房支出成本大約800左右+租金支出成本苫耸，因電損率的不同州邢，實際公寓各家有所不同，看實際用量褪子，包電不是一個好策略量淌；

這涉及到定價策略，基于租房支出成本大家差不多嫌褪，比如在綜合在2500水平呀枢，有采用高租低費方式，報租金2200笼痛，管理費50/80/100等其他基本少量使用費裙秋；有采用低租高費方式琅拌，報租金1900，管理費200/280/300+其他使用費摘刑，在定價策略上进宝，租客對大頭的租金報價更加敏感，因為定價更多是商家主導泣侮，對雜費用量相對敏感度極低即彪，因為“用多少算多少”！但租客實際都不傻活尊，會算整個租房支出水平隶校，同樣綜合在2500的幅度，會自行對比優(yōu)劣蛹锰，基本差異主要集中在管理服務費上深胳！

采用高租低費多帶物業(yè)/地產(chǎn)基因的，因為按照物業(yè)地產(chǎn)算法铜犬，管理費按平算舞终，5-8元/平的建面計算，是不可想象的癣猾，認為這是傻敛劝！采用低租高費的多數(shù)為互聯(lián)網(wǎng)/酒店系基因，因為更懂租客心里纷宇，同質(zhì)化產(chǎn)品中租金水平可以有足夠吸引夸盟，高額管理費基本按間，200-300或更高像捶，或者租金的10%-15%比例收取上陕，推算能去到15元/平管理服務費，常被地產(chǎn)系等恥笑拓春，但既然是管理服務費释簿，除了提供酒店式良好物管外，各種貼心關(guān)懷實在的服務屬性硼莽，給予了大力的彌補庶溶，比如及其誘惑力的公區(qū)服務、社群活動懂鸵、生活周邊服務偏螺，乃至每月/雙周保潔到清洗油煙機、空調(diào)內(nèi)機矾瑰、五金件砖茸、下水道等深入實在的保潔服務隘擎，以及常規(guī)大型管網(wǎng)熱水系統(tǒng)殴穴、下水系統(tǒng)、強弱電系統(tǒng)的維保，這在二房東是基本沒有的采幌；

從我個人認為劲够，不同的策略，看是從“公寓”的居住功能提供休傍，還是從“社區(qū)”的生活功能立足征绎，各有優(yōu)劣，需要用時間去回報磨取！???????? 用戶體驗思維價值在于開心人柿、放心、貼心忙厌、舒心凫岖、和有趣；

用戶體驗思維更高級的表現(xiàn)在平等逢净、開放的價值觀哥放，這種價值觀去除了“租賃關(guān)系”，在“社區(qū)生活”的范疇爹土，去協(xié)調(diào)處理和維系各自生活的方方面面甥雕，沒有業(yè)主式的蠻霸，也沒有管理處的刁鉆胀茵，平等社露、開放美好的生活空間；

大咖說：

1宰掉、開放是一種姿態(tài)呵哨，但更是一種能力，至少我認為目前具備開放能力的公寓運營企業(yè)幾乎沒有轨奄，逐步培養(yǎng)這樣的能力吧孟害；

2、高效的目標是盈利挪拟，從盈利角度出發(fā)挨务，前期的目標客戶定位和模板化預算是必要環(huán)節(jié)，靠著一點經(jīng)驗心里盤算盤算不可扔褡椤谎柄；

3、客戶導向是工業(yè)4.0時代的基本特征惯雳，所以必須不斷聽取一線客戶的意見朝巫，產(chǎn)品的極致體驗很重要，東南西北的客戶習慣喜好是有區(qū)別的石景，極致功能選擇超過3項以上就做不到極致了劈猿，所以拙吉，產(chǎn)品方面我認為目前更應該思考的是客戶究竟要什么，減法比加法更有效揪荣，一方面有利于客戶體驗提升筷黔，另一方面有助于成本縮減；

4仗颈、公寓行業(yè)的店長是核心人才佛舱，服務很重要，經(jīng)營客戶關(guān)系的能力更重要挨决，品牌溢價和客戶續(xù)租水平都來源于此请祖；

5、高效的后臺能力也極為重要脖祈，收支核算及時合理损拢，數(shù)據(jù)分析不斷對比預算，才知道哪里不高效撒犀，也才能拿出行之有效的對應方案福压，當然，有合理的預算架構(gòu)是前提條件或舞。

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運營機會

在各路紛爭中荆姆，運營者在實際經(jīng)營過程中，運營深度和廣度的大好機會映凳，帶來的效應和優(yōu)勢清晰明了：第一胆筒，公寓運營有較強的品牌力量，有較高的溢價能力诈豌，較好的降低房東和租客的違約率仆救。第二，公寓運營在人才培養(yǎng)矫渔、再加工能力彤蔽、房源維護、供應鏈管理庙洼、系統(tǒng)管理上有較深入的理解和管控顿痪。第三，優(yōu)質(zhì)公寓運營能有效周轉(zhuǎn)現(xiàn)金流油够，并在規(guī)模發(fā)展上有著強力支持蚁袭；

1、?擁有強出房能力

出房能力就是一個“連接”能力石咬，他是把大量C端需求與B端供應有銷連接達成交易的能力揩悄，他的核心價值體現(xiàn)在時間上；

只要能達成交易的渠道和方式鬼悠，都是可取的删性；如以上所述的線上精準營銷棉饶、線下務實地推，及促銷福利活動镇匀，在品牌公寓館、專業(yè)代理租賃團隊袜啃、獨立經(jīng)紀人汗侵，又或是58、趕集群发、百姓網(wǎng)等信息平臺晰韵、搜房等線上中介收費平臺、豆瓣等發(fā)布平臺熟妓，免費營銷平臺雪猪、以及OTA屬性平臺，各類分銷渠道起愈、中介只恨、大V網(wǎng)紅分發(fā)，移動端抬虽、PC端或者購買非常多的關(guān)鍵詞等官觅，網(wǎng)上來源比例更具優(yōu)勢，其中公眾號阐污、社群關(guān)系獲客成本更低休涤、更快捷便利，實施中去主次分明重點維護區(qū)分屬于廣告推廣性質(zhì)笛辟，還是交易性質(zhì)功氨；

出房能力等同時間價值能力！

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2手幢、擁有綜合運營能力捷凄、整合能力

運營這塊的市調(diào)、定位围来、證照纵势、崗編、布置布局管钳、采購钦铁、人員、收銀支付才漆、報修報建牛曹、定價、促銷醇滥、預算黎比、決算超营、業(yè)績、營收阅虫、品控質(zhì)管演闭、營銷推廣、團建颓帝、成本管控米碰、服務管理、及綜合執(zhí)行流程以及生活配套維護购城、違約處理應對吕座、社群服務開展……等等，有全面系統(tǒng)化瘪板、標準化的運行實施吴趴，且可以供借鑒、輸出的完整運營解決方案侮攀，誰先掌握誰就有話語權(quán)锣枝！

再遞進到更深一層，淺顯的講：1兰英、高效籌備能力惊橱；2、產(chǎn)品和品牌的溢價能力箭昵；3税朴、強的運營能力，這個行業(yè)是天堂家制；4正林、規(guī)模優(yōu)勢基于互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)重塑產(chǎn)業(yè)流程鼻听。

3诵竭、擁有強輸出能力

1）些阅、社區(qū)公寓執(zhí)行和完善標準化管理運營體系保障到規(guī)范運營肌似；從業(yè)績營收、品質(zhì)管控叨吮、銷售推廣系奉、團隊建設企软、成本管控矮瘟、及綜合執(zhí)行管控等瞳脓，予以管理流程化輸出；

2）澈侠、在預算和決算劫侧，收益管理、財務管理、支付收取等財務管控上烧栋，控制經(jīng)營成本和費用開支有標準化科學模板写妥；

3）搭建人員培訓體系及工作操作標準化流程，確保正常運營审姓；出房階段的發(fā)布珍特、介紹、帶看魔吐、逼定扎筒、簽約、銷控画畅，經(jīng)營團隊的組建、培養(yǎng)和管理宋距，指導培訓工作轴踱，培養(yǎng)骨干人才輸出；

4）谚赎、市場營銷策略淫僻，在促銷方案、定價策略壶唤、銷售管理雳灵、客戶管理、市場推廣方面闸盔，形成有效自有會員體系悯辙，擴展銷售渠道并指導組織實施和有效控制解決的方案；

5）迎吵、服務管理體系輸出躲撰；保潔服務、客服服務击费、維保服務拢蛋、入住服務、租約服務蔫巩、公共服務谆棱、安保服務、社區(qū)服務圆仔、工程管理等相關(guān)內(nèi)務基礎運營管理垃瞧；維護核心客戶的服務工作流程標準化規(guī)范化；

6）坪郭、公共關(guān)系皆警，應急事件處理作業(yè)指導書；

整個運營輸出是將所有公寓運營上下游及參與人員環(huán)節(jié)開放化截粗、分享化信姓、個性化鸵隧。核心重點是分享化。以客戶為導向意推，高度認同的的服務流程和標準豆瘫，以IT系統(tǒng)為核心的運營管理策略，從安全菊值、規(guī)范性外驱、自我優(yōu)化方面，保障高效的核心運營管理輸出腻窒，幫投資人在無需深度參與社區(qū)運營的前提實現(xiàn)比其自己運營高40%的溢價昵宇，運營效率使得投資人在獲取更高盈利；

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1）品牌力儿子。品牌既是消費者獲得良好產(chǎn)品瓦哎、服務和社交的保證，也是可以獲得良好投資收益和管理效率的保證柔逼。強品牌力的品牌包括高的影響力和獨特價值產(chǎn)生的高美譽度蒋譬，比自己經(jīng)營公寓能夠獲得更多的溢價。

2）愉适、強的營銷能力犯助。對于公寓業(yè)主來說，需要通過合作更快速的出房维咸、減少退房后的空置期剂买、房價上面有理想的溢價，公寓品牌需要自建自己核心的營銷系統(tǒng)癌蓖，有龐大的雷恃、可持續(xù)再生性的客戶資源，提供交易頻次费坊、本地客源倒槐、管理成本、租客穩(wěn)定性及價格定位附井，才能保障分店規(guī)模不斷擴大所帶來的需求讨越。

3）、規(guī)范高效的運營管理能力永毅。長租公寓面對的是長期居住的低頻消費把跨，而服務需求卻是融入在居住期間的每時每刻的，面向整個生活空間和時間沼死，這種規(guī)范管理難度甚高着逐，特別是融入以社區(qū)概念的社交的服務項目以后，更提高了難度。

4）人才培養(yǎng)耸别。公寓行業(yè)人才稀缺健芭，提供業(yè)務需要持續(xù)不斷的高素質(zhì)優(yōu)秀人才輸出品牌和運營管理，建立強大人才輸出力度秀姐，通過高度凝聚力的企業(yè)文化輸出管理培訓的精干業(yè)務管理團隊慈迈。

只有能夠輸出幫合作伙伴運營好，為他帶來比其自己管理更高的溢價省有，才會有更多的伙伴認同痒留，這是運營方面輸出的另一大機會點。

4蠢沿、運營在去公寓化突破口

這個話題伸头，離不開YOU+，YOU+以解決年輕人居住舷蟀、社交恤磷、創(chuàng)業(yè)等痛點的內(nèi)容運營模式，繼續(xù)把便于社交與創(chuàng)業(yè)的公共區(qū)域放大雪侥，希望以社群的方式碗殷，在積極小的情況下發(fā)現(xiàn)深度鏈式裂變精绎，社群在變大后擁有租后的生活服務談判能力速缨，并在第三方服務上產(chǎn)生合適的收益，流量入口和場景服務未來可期代乃。

從引入公寓公共區(qū)這個坑開始旬牲，公寓仿效者沒有停下這個腳步，最新發(fā)布的“去公寓化”戰(zhàn)略搁吓，在概念模糊之間悠悠然原茅，無所聽聞“怎么去”，“去到哪里”堕仔，“去到什么程度”擂橘、“實現(xiàn)什么”？

順著這個坑我們繼續(xù)走下去摩骨；

1）通贞、轟趴模式，搭臺社群入口

目前公寓利用公區(qū)玩活動玩聚會恼五，自娛自樂的自嗨昌罩，在200平公區(qū)、500平公區(qū)到出現(xiàn)800平上千平的公共區(qū)域灾馒，恐怕沒有比“轟趴”更貼近的吧茎用；現(xiàn)實是公區(qū)時間利用率不到35%，而且基本上是空間上租金成本能耗倒貼；

各種玩各種笑轨功，絞盡腦汁討好租客旭斥，公共區(qū)域以多場景場地為基礎，結(jié)合公寓居住夯辖、公區(qū)活動場地琉预、功能場地為基礎，提供自助式/管家式服務蒿褂，配備公共廚房圆米、健身房、水吧啄栓、軟飲娄帖，和麻將、臺球昙楚、投影近速、茶歇、會晤堪旧、飛鏢削葱、桌游、橋牌淳梦、影院析砸、X-BOX、mini高爾夫爆袍、德?lián)涫追薄⑵【啤⒌染蹠蕵吩O施活動陨囊，用于用于聚會弦疮、聚餐、活動商務蜘醋、發(fā)布會胁塞、Party、小型年會压语、同學會啸罢、生日宴、化裝舞會无蜂、節(jié)日狂歡伺糠、主題活動、論壇斥季、定制……等多方位場景應用训桶，溝通感情累驮，相聚分享；這些舵揭，與青年人聚會方式“轟趴”驚人的一致谤专，并且還是現(xiàn)成的場地、和設施設備午绳！

1置侍、?專業(yè)的轟趴師，書面講是社群運營專員拦焚；

2蜡坊、?安全度保障下的開放度，自嗨是不行的赎败；

3秕衙、?合理的分攤服務費、衛(wèi)生費僵刮、和成本費据忘；

4、?可以直接登美團搞糕、百度勇吊、拉手以及各種本地化生活服務的營銷推廣平臺；

5窍仰、?你想要租客還是朋友汉规，或是服務流量大C；

6辈赋、?解決了社區(qū)活動鲫忍、成本費用膏燕、場地利用等諸多實實在在看的見的好處钥屈；

而目前在現(xiàn)有條件下，你只需要接入一個專業(yè)的轟趴師坝辫，或者自己打造強悍的社群運營專員而已篷就；相信這個小眾市場，很快會被打開近忙，公寓良好的公共區(qū)域場地將成為“白梧桐”這樣專業(yè)轟趴運營團隊的搶手貨竭业，拭目以待！及舍！

轟趴模式成為公寓自己強運營未辆，為消費者“服務”的入口和場景提供了最好的借鑒和兄弟搭檔的支持！

2）锯玛、商業(yè)場地服務

商業(yè)場地服務平臺的機會咐柜，它們在試圖通過大量的社區(qū)兼蜈、商圈場地資源去撬動整個商業(yè)推廣的產(chǎn)業(yè)鏈。最重要的兩項毫無疑問是社區(qū)推廣和商圈推廣拙友。社區(qū)和商圈蘊涵著無限商機为狸，產(chǎn)品信息及產(chǎn)品能夠進入社區(qū)，意味著直接進入了消費者的家門口遗契，并激發(fā)其消費沖動辐棒；商圈也一樣，有龐大的人流量牍蜂，能夠與消費者互動漾根，深入體驗產(chǎn)品功能。

大型公寓社區(qū)恰恰提供了這樣的便利鲫竞，第一有人立叛；第二有場地；但如何準確找到合適的社區(qū)和商圈贡茅，并獲得進入的門票秘蛇，對大多數(shù)跑馬圈地的場地服務商而言卻不是一件易事，大力增加社區(qū)顶考、商圈等非標準場地資源是其當務之急赁还。

ToB，社區(qū)500平的公共區(qū)域驹沿，能夠提供大部份企業(yè)的商業(yè)推廣艘策、找場地的需求，小到年會渊季，大到路演巡展朋蔫、行業(yè)會議等，

ToC却汉，能夠完成直接的社區(qū)商業(yè)化服務提供驯妄，小到一個手游推廣巡演、一個烘培坊的產(chǎn)品品鑒合砂，大到一個專業(yè)討論會青扔、分享會，或者手工翩伪、陶藝微猖、電競、花藝缘屹，技能比拼會凛剥；或者一場游藝性質(zhì)的臺球塞、桌游賽……社區(qū)變的更多豐富多彩轻姿！

合理利用時間犁珠，合理布局空間傅瞻，社區(qū)需要的只是一個開放和包容，需要的是運營團隊的高超的控場協(xié)調(diào)能力盲憎！這個方向需要的是一個接入嗅骄，一個接入商業(yè)場地服務平臺的信息機會，各大商業(yè)場地服務商大力進軍社區(qū)饼疙、商業(yè)推廣等非標準場地溺森，如今商業(yè)推廣的非標準場地成了它們主要的方向。他們的創(chuàng)新模式在于窑眯，他們解決了上述所說的商業(yè)推廣的痛點：為商業(yè)推廣的場地租賃方節(jié)省了大量的線下考察時間屏积，另一方面又能夠幫助場地方提高場地使用率。

并且在商業(yè)推廣的策劃和落地執(zhí)行上磅甩，場地服務平臺歸整了以場地為軸心整合商業(yè)推廣上下游的資源炊林，向上有專業(yè)的策劃團隊，聯(lián)合策劃公司更高水準的執(zhí)行性卷要。向下聯(lián)合活動公司去落地執(zhí)行渣聚，在有了策劃和場地的基礎上，做一站式商業(yè)推廣服務平臺僧叉，更有機會成為商業(yè)推廣的新入口奕枝。

我們能做的只是有效提供場地，1瓶堕、增加空場使用率隘道；2、有合理的費用彌補成本損失郎笆；3谭梗、成為合作場地服務商產(chǎn)業(yè)鏈上的一環(huán)成為另一個領域生態(tài)的一部份；4宛蚓、參與提高社群運營高質(zhì)量團隊重要的學習實踐來源激捏；

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5、后運營公寓+

在“公寓+”板塊創(chuàng)新商業(yè)模式苍息，探索公寓相關(guān)的增值服務缩幸∫贾茫“公寓+餐飲竞思、公寓+購物、公寓+保潔钞护，甚至公寓+培訓盖喷、社交、健身难咕、旅游等……多個維度在公寓社區(qū)打造?‘公寓+服務’的生態(tài)圈课梳。

6距辆、參與民生關(guān)系

1）、為社會公積金租房服務提供樣板

2015年暮刃，國家為估計房地產(chǎn)發(fā)展跨算，提供了多樣的公積金使用方法，租房使用公積金成為現(xiàn)實椭懊。而品牌長租公寓商诸蚕，有現(xiàn)成的系統(tǒng)，有現(xiàn)成的服務氧猬，有現(xiàn)成的監(jiān)控體系背犯，如果開放審核接口給專門的長租品牌公寓服務商后，政府負責互聯(lián)網(wǎng)+下的資金發(fā)放和監(jiān)管盅抚，也極大的為公共服務效率提供了便利漠魏。品牌公寓從業(yè)者也從簡單的改建變成代運營，為最大化增加服務效果和體驗妄均，給房東帶來利潤柱锹。

2）、合作開放丰包，未來養(yǎng)老

擁有成熟的公寓社區(qū)運營經(jīng)驗奕纫，在日益昭顯的養(yǎng)老社區(qū)市場上，市場定位烫沙、銷售方式匹层、服務體系的多元化特征供給上，能夠有更深的探索锌蓄，和經(jīng)營成效升筏！